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#1001 07/03/2020 17h53 → SCPI Corum Origin : analyse de cette SCPI de Corum AM

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Vous avez raison pour l’Actipark, cédé en deux fois ce que personne n’a relevé ici.
Corum publie les plus-values générées mais ne compte pas les frais d’acquisition (Ex : Europa avec 100k€ de PV dixit Corum mais c’est sans compter 346k€ de frais d’acquisition que vous avez bien inclus).
L’essentiel je vous rejoins est le résultat global et que cela génère de la distribution immédiate pour les associés.
Comme quoi pour un tel article, il y a un travail de recoupements à faire au préalable, ce que vous aviez surement fait mais nécessitait un peu plus.

Sur le TRI, je suis d’accord avec vous et Gbl dans l’absolu mais je ne le connais pas.
Je regrette la communication de Corum AM sur le "rendement global des investissements".
C’est opaque, ce n’est vraisemblablement pas un TRI et on ne peut contrôler ce calcul (quid des frais d’acquisition ? Corum AM a une fâcheuse tendance à les oublier - ils ne seraient pas les seuls si l’on en croit l’acquéreur de Europa - mais ils ont bien été payés à un moment par la SCPI).

Je n’ai pas recompté l’ensemble des plus-values et comparé au montant perçu par part, à l’occasion pourquoi pas ou si quelqu’un se sent de le faire qu’il y aille.


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#1002 25/03/2020 12h55 → SCPI Corum Origin : analyse de cette SCPI de Corum AM

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Bonjour,

Nous avons tous reçu la communication de CORUM AM hier sur l’état à date des demandes de report de loyer et l’impact anticipé sur les performances de l’année, en prenant 2019 en baseline.

CORUM Origin : 2.1% des loyers faisant l’objet d’une demande de report. Soit 6.12% au lieu de 6.25% si on prend le rendement de 2019 en exemple.

CORUM XL : 0.6% des loyers faisant l’objet d’une demande de report. Soit 6.22% au lieu de 6.26% si on prend le rendement de 2019 en exemple.

Tout d’abord, j’apprécie la communication faite par CORUM et du fait qu’ils jouent la carte de la transparence. Ce n’est pas le cas de toutes les SCPIS.

Autre remarque, cet état des lieux a été faite avant l’annonce du confinement au UK…. Le 0.6% annoncé sur XL me semble être que le début. Dégradation à prévoir à cause de son positionnement important au UK.

Question pour les spécialistes du forum :  le mot « report » en sens premier signifie décalé à plus tard et sous-entend un rattrapage ultérieur. Mais je pense qu’il ne faut pas être naïf et qu’il faut les considérer comme perte définitive. Vous confirmez ? Il faudrait plus parler de « suspension »…. Le choix des mots est important.

JJbob

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#1003 25/03/2020 13h57 → SCPI Corum Origin : analyse de cette SCPI de Corum AM

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Ils ont l’air d’insister en renvoyant encore le message avec de jolis dessins cette fois.
Je trouve ces annonces prématurées car elles ne concernent que la deuxième quinzaine de mars.
Il y a fort à parier que le plus dur des demandes de report reste à venir, que ce soit en terme de durée des loyers reportés (tout avril) et de nombre de locataires car la majorité je pense n’ont pas encore pensé à se manifester.

Autre point, on va voir là tout l’intérêt pour les SCPI de conserver un report à nouveau : ça sert justement à lisser les revenus en cas de crise, on va le voir rapidement car des SCPI seront plus impactées que d’autres et pourront piocher allègrement dans le RAN.

Dernier point, car j’ai l’esprit un peu tordu, en tant que nu-propriétaire je regrette d’autant plus que le RAN ait été distribué prématurément et sans besoin, par contre désolé mais s’il y a reports de loyers - et c’est clair, report veut dire payé plus tard et non annulé - je peux espérer secrètement que les paiements interviendront lorsque je serai plein propriétaire, sauf si les gérants décident d’allouer les revenus payés 6 mois après ou plus aux personnes en jouissance à l’époque mais ça me parait contraire à ce qui est fait habituellement dans les SCPI.


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#1004 25/03/2020 14h16 → SCPI Corum Origin : analyse de cette SCPI de Corum AM

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Surun a écrit :

Autre point, on va voir là tout l’intérêt pour les SCPI de conserver un report à nouveau : ça sert justement à lisser les revenus en cas de crise, on va le voir rapidement car des SCPI seront plus impactées que d’autres et pourront piocher allègrement dans le RAN.

Si affecter une part des revenus au RAN permet effectivement de lisser les montants distribués (la distribution du RAN n’a aucun impact sur les revenus, soit dit en passant) en cas de baisse des revenus (crise, autres difficultés passagères, …), il ne faut pas oublier que cela revient également à réduire la part des revenus distribués au moment de cette décision, ce qui n’intéresse pas nécessairement tous les associés. Je ne retrouve pas la fil, mais il me semble que ce sujet a déjà été débattu ici-même.

Je ne pense pas que l’on puisse parler "d’intérêt à" s’il s’agit uniquement de lisser les distributions dans le temps, mais de choix stratégique ayant des avantages et inconvénients : à chacun de faire ses devoirs lors du choix d’investissement, afin d’identifier si les décisions de distributions de la SCPI lui conviennent. Comme vous le signalez, ce choix stratégique a une conséquence temporelle, chaque investisseur ne pondérera donc pas les avantages / inconvénients de la même manière selon son horizon d’investissement. (et votre approche n’a donc rien de tordue, bien au contraire !)

Sans se focaliser sur la distribution en elle-même, il est par contre évident que l’un des avantages d’une affectation du résultat au RAN permet de faire face à une situation difficile durable, si les loyers encaissés par la SCPI venaient à ne plus être suffisant pour en couvrir les charges de fonctionnement et d’entretien, permettant ainsi de ne pas avoir à céder des biens dans un marché tendu, ou, en tout cas, à repousser cette échéance.

Dernière modification par wulfram (25/03/2020 14h17)

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#1005 27/03/2020 17h09 → SCPI Corum Origin : analyse de cette SCPI de Corum AM

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Intervention ce matin de Frédéric Puzin sur BFM Business à propos des conséquences de la crise actuelle sur les SCPI de Corum AM :

Frédéric Puzin évoque l’impact de la crise économique sur l’immobilier

Les principaux points à retenir de son intervention :

- Peu de souscriptions annulées au titre de mars 2020
Ça ne veut pas dire grand chose à ce stade. On verra déjà ce que donnera le marché secondaire des SCPI à capital fixe dans les prochaines semaines…

- Confirmation que la collecte avait déjà été très fortement réduite depuis 1 an (-60 % sur les dix derniers mois de l’année 2019 vs l’année précédente)
Sujet déjà traité, n’y revenons pas.

- Peu d’inquiétude à ce jour quant aux dividendes : les demandes de report sont de 2,69 % des loyers annuels sur Origin et 0,80 % sur XL
Comparer une demande exprimée au titre d’un mois avec un loyer annuel est astucieux. Mais sauf erreur de ma part, ça veut donc dire que les demandes de report ont porté sur plus d’un tiers des loyers de ce mois pour Origin et près de 10 % des loyers pour XL ?

- Refus de reporter les loyers des locataires les plus solides
No comment

- Prime aux SCPI diversifiées (attention aux SCPI qui s’enferment dans une seule thématique)
C’est aussi mon avis.

- La présence ou l’absence de RAN reste un "faux" problème aux yeux de FP : il n’est pas logique qu’il n’y ait pas concordance entre celui qui encaisse le RAN et celui qui a été imposé dessus
C’est aussi mon avis. Ceci dit, je comprends aisément l’intérêt qu’il y a à investir aujourd’hui dans une SCPI disposant d’un RAN important constitué par les associés antérieurs, la stratégie du passager clandestin restant judicieuse pour eux.

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#1006 27/03/2020 19h27 → SCPI Corum Origin : analyse de cette SCPI de Corum AM

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OxxiGen a écrit :

Ceci dit, je comprends aisément l’intérêt qu’il y a à investir aujourd’hui dans une SCPI disposant d’un RAN important constitué par les associés antérieurs, la stratégie du passager clandestin restant judicieuse pour eux.[/i]

Bah, entre acheter aujourd’’hui à 250€ une part de SCPI qui a 20€ de RAN, ou acheter à 230€ la part d’une SCPI avec un patrimoine (par part) simialire et sans RAN, quelle est la différence ?
(sans oublier que rien ne garanti que la SCPI à 250€ finira par vraiment distribuer ces 20€ de RAN).

Même pour celui qui veux privilégier la régularité des revenus (distribués par ses SCPI), choisir des SCPI avec du RAN est largement une illusion d’optique : il vaut sans doute mieux avoir sa quote-part du montant de ce RAN sur son livret A pour compenser une éventuelle baisse de distribution.
Ca générera peut-être (ça reste à confirmer … surtout quand la SCPI peuvent emprunter des montants bien supérieur à l’équivalent du RAN) un rendement moindre qu’en étant investi au sein de la SCPI, mais au moins chaque associé a directement la main dessus (chacun gère son matelas de sécurité, et celui qui a plusieurs SCPI peut même compenser la baisse de distribution d’une seule de ses SCPI).   

Le RAN me semble surtout un bon moyen de "cacher la misère", en évitant que pas mal d’associés ne se rende rapidement compte de difficultés (matérialisées par une baisse du résultat par part de la SCPI, que le RAN permet de ne pas traduire en baisse de distribution).

Sinon, les demandes de report correspondant à, par exemple, 2,69 % des loyers annuels sur Origin ne concernent sans doute pas uniquement le loyer de ce mois. Ainsi, si un locataire exploite un hotel ou un restaurant, nul doute qu’il demandera tout de suite un geste sur son loyer portant sur une période plus longue (car il sait déjà que l’hotel restera largement vide pendant un certain temps). Certains locataires contacteront leur bailleurs au plus tôt, d’autres auront d’autres priorités… C’est bien au cas par cas que de telles demandes sont à examiner, dans l’intérêt commun du locataire (qui veut survivre) et du bailleur (qui a besoin d’un locataire solvable à terme dans son immeuble).
En tout cas, à l’occasion d’une telle crise, on pourrait voir des comportements fort différents de différentes SCPI, avec des résultats (qu’on ne percevra sans doute que dans 1 ou 2 ou 3 ans) fort différents, et la proximité avec les locataires pourrait s’avérer un sérieux atout.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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