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Sondage 

Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Corum Origin à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

67% - 41
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

24% - 15
Je ne sais pas (avis neutre)

3% - 2
Non, probablement pas (avis assez négatif)

3% - 2
Non, certainement pas (avis négatif)

1% - 1
Nombre d’avis : 61   Avis moyen : 4,5/5 Avis positif ou avis plutôt positif

[+1]    #976 25/01/2020 12h31

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Réputation :   58  

Quelque chose m’échappe, le rationnel pour limiter la collecte c’est que les taux bas entraînent un afflux de liquidité vers les SCPI et autre investisseur immobilier, ce qui a eu pour conséquence de tendre les prix et de rendre de moins en moins de zones intéressantes à l’échelle européenne.

La parade de Corum c’est de lancer une nouvelle SCPI pour permettre à tout le monde d’y investir sans limite de collecte, mais par quel miracle cette nouvelle SCPI pourrait investir dans des zones intéressantes ?

Pourquoi ne pas se concentrer sur les deux SCPI qu’ils ont déjà pour saisir le peu d’opportunité qu’il y a sur le marché.

On a l’impression d’une fuite en avant qui risque de donner pour résultat à horizon moyen terme de mauvais rendements couplé à de mauvais actifs.

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#977 25/01/2020 12h42

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   660  

On peut noter que la liste des vacances locatives s’allonge :

CORUM Origin a écrit :

Vacances au 31 décembre 2019 :
21 locaux
 :
3 à Amnéville (468 m²),
1 à Valenciennes (251 m²),
2 à Torcy (594 m²),
4 à Hambourg (10 864 m²),
3 à Nantes Technoparc (665 m²),
2 à Dublin (146 m²),
1 à Hoofddorp (684 m²),
1 à Breda (596 m²),
1 à Rennes Val Plaza (1 009 m²),
2 à Classon House (482 m²),
1 à Kilmainham Square (399 m²)
Libération au 31 décembre 2019 :
1 libération à Valenciennes : 383 m²

Amnéville est un boulet qu’ils traînent depuis des années.

Le TOF n’est plus "que" de 98,9 %
(très bon, mais quand même en baisse).

Le répartition géographique est plus équilibrée :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_corum_rep_geo.jpg
Quoique ce graphique est étrange.
Il me semble que les 8 % France sont nettement plus grands que les 8 % Irlande,
qui en revanche sont plus petits que les 6 % Espagne.
Et puis c’est quoi ce graphique "en escargot",
avec au centre une planisphère moche alors que la SCPI est limitée à la zone Euro ?
Innover ne veut pas dire faire n’importe quoi …


Dif tor heh smusma

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#978 25/01/2020 19h45

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Réputation :   1018  

Bizarre en effet. Les 11% de la Finlande, arrivant avant l’Allemagne, sont pourtant plus petits que les mêmes 11% de l’Allemagne. Idem les 3% de la Lituanie plus petits que les 2% ou 1% juste après.
Surement un bête problème logiciel mais ça saute aux yeux à la relecture.

Pour XL on retrouve le même escargot mieux proportionné avec la même planisphère plus adaptée, encore que concrètement rien en dehors de l’Europe.

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#979 25/01/2020 21h13

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Réputation :   0  

ArnvaldIngofson a écrit :

On peut noter que la liste des vacances locatives s’allonge :

CORUM Origin a écrit :

Vacances au 31 décembre 2019 :
21 locaux
 :
3 à Amnéville (468 m²),
1 à Valenciennes (251 m²),
2 à Torcy (594 m²),
4 à Hambourg (10 864 m²),
3 à Nantes Technoparc (665 m²),
2 à Dublin (146 m²),
1 à Hoofddorp (684 m²),
1 à Breda (596 m²),
1 à Rennes Val Plaza (1 009 m²),
2 à Classon House (482 m²),
1 à Kilmainham Square (399 m²)
Libération au 31 décembre 2019 :
1 libération à Valenciennes : 383 m²

Amnéville est un boulet qu’ils traînent depuis des années.

Le TOF n’est plus "que" de 98,9 %
(très bon, mais quand même en baisse).

Le répartition géographique est plus équilibrée :
[url]https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_corum_rep_geo.jpg[/url]
Quoique ce graphique est étrange.
Il me semble que les 8 % France sont nettement plus grands que les 8 % Irlande,
qui en revanche sont plus petits que les 6 % Espagne.
Et puis c’est quoi ce graphique "en escargot",
avec au centre une planisphère moche alors que la SCPI est limitée à la zone Euro ?
Innover ne veut pas dire faire n’importe quoi …

Juste des problèmes d’arrondis qui trompent. Il suffit d’un 8.49 pour la France et un 7.51 pour l’irlande.

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#980 25/01/2020 21h57

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Réputation :   58  

Les revenus en France sont de plus en plus faibles. Ce qui améliore encore la fiscalité !

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#981 27/01/2020 11h08

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Réputation :   27  

Beaucoup de petites surfaces sauf Hambourg.
Lors de l’acquisition nous n’avions pas toutes les informations car cela semblait confidentiel.
Acheté en 2015, je ne trouve pas ça professionnel de leur part.
Il faudra veiller à ce que cela ne dure pas trop longtemps.

J’ai écris à Corum pour avoir plus d’explications concernant HAMBOURG.

Dernière modification par Flyz57 (27/01/2020 11h16)


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#982 31/01/2020 09h16

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Réputation :   27  

Voici leur réponse:

Corum a écrit :

Concernant l’immeuble d’Hambourg, nous avions annoncé une moyenne des baux de 10 ans. Chaque locataire de l’immeuble dispose d’une durée ferme de bail différente. Un des locataires a donc quitté les lieux à l’issu de sa durée ferme de bail.

Les immeubles vacants du patrimoine CORUM Origin font tous l’objet d’un mandat de recherche de locataires. A titre d’exemple, un locataire a été trouvé pour l’immeuble de Valenciennes et ce dernier devrait occuper les lieux d’ici la fin de premier semestre.

Je comprends donc qu’il communique sur la durée des baux sur un immeuble sous le prisme du nombre de locataire et non de la surface.
JE leur ai fait part de mon mécontentement et de la volonté d’omettre sciemment l’information lors de l’acquisition.

En effet, un de leur collaborateur m’a confirmé par téléphone qu’il savait lors de l’achat que le bail serait terminé en 2020 et non reconduit.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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[+1]    #983 20/02/2020 16h08

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Pour info j’ai appelé Corum ce jour étant à la recherche d’usufruit sur 10 ans pour du Origin ou XL (montant 25k) et on m’a répondu qu’ils n’ont pas d’usufruit disponible actuellement faute de contrepartie en nu propriété et qu il en sera de même toute l’année.

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#984 20/02/2020 17h39

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Artemide a écrit :

Pour info j’ai appelé Corum ce jour étant à la recherche d’usufruit sur 10 ans pour du Origin ou XL (montant 25k) et on m’a répondu qu’ils n’ont pas d’usufruit disponible actuellement faute de contrepartie en nu propriété et qu il en sera de même toute l’année.

Corum était, à ma connaissance, l’une des rares sociétés de gestion où on pouvait trouver de l’usufruit temporaire de façon « relativement » facile. Est-ce parce qu’ils avaient créé les conditions d’un marché plus dynamique sur la nue-propriété… ou est-ce parce que chez eux, tout l’usufruit disponible n’était pas déjà accaparé en amont par des mains "amies" ? Difficile à dire.

Quoi qu’il en soit, dans les autres sociétés de gestion que je connais, j’avais (presque) toujours la réponse que vous venez d’avoir.

En résumé : les acquéreurs potentiels de NP sont accueillis à bras ouvert et souscrivent ce qu’ils veulent quand ils le veulent, tandis que les acquéreurs potentiels d’usufruit se voient inviter à patienter, parfois très longtemps.

Ce n’est pas vraiment ce que j’appelle un marché efficient.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#985 20/02/2020 21h40

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Des clés plus favorables aux nu-propriétaires seraient peut-être la solution.
Corum origine démembrement de 10 ans: actuellement 62% pour la NP, contre 61 en 2015 (en 63 en 2017)

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#986 28/02/2020 09h23

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Voici une analyse intelligente, documentée et objective sur Corum Origin, par Maxime Godon (que je ne connaissais pas mais dont je salue le travail).

Analyse Corum Origin par Maxime Godon


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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[+1]    #987 28/02/2020 09h38

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Bonjour,

Je n’ai pas encore fini l’article, mais pas sur qu’il soit intelligent ni documenté quand au deuxième paragraphe on lit ça :

Maxime GODON a écrit :

Les meilleurs exemples de cette stratégie sont les SCPI investies exclusivement dans Paris intra-muros comme Epargne Foncière.

Et l’erreur est de taille quand on sait que Epargne Foncière possède moins de 30% de son patrimoine dans Paris Intra Muros …

Et comme d’habitude sur ce mauvais blog (avis personnel) aucune réponse aux questions posées dans les titres

Dernière modification par loulou75015 (28/02/2020 09h48)


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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#988 28/02/2020 10h02

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Il y avait bien d’autres exemples de SCPI investies à Paris mais pas "exclusivement". Leur performance récente est particulièrement flatteuse contrairement à Epargne Foncière, il y a donc de la mauvaise foi dans l’exemple choisi.

A propos de :

Maxime GODON a écrit :

la société Corum a fait le choix de présenter un rendement brut de prélèvements étrangers.

Ainsi, bien que la SCPI Corum origin déclare une distribution de 6,25% en 2019, celle-ci est brute de prélèvements fiscaux étrangers et Français. Dans la mesure où la SCPI règle d’elle-même la fiscalité étrangère, ses porteurs de parts reçoivent donc un rendement inférieur sur leurs comptes bancaires.

Ce choix est propre à Corum Origin puisque d’autres comme Pierval Santé communiquent un rendement net de prélèvements étrangers. L’écart entre le rendement communiqué et le rendement réel est difficile à évaluer et évolue chaque année au gré des investissements mais est estimé à 1% selon les données de 2018.

Reprenons les 4 dernières années :


2016 rendement affiché 6,305% / sur compte associés 5,634% 0,671% d’écart => rendement gonflé de 11,0%
2017 rendement affiché 6,448% / sur compte associés 5,415% 1,033% d’écart => rendement gonflé de 19,1%
2018 rendement affiché 7,280% / sur compte associés 6,182% 1,098% d’écart => rendement gonflé de 17,8%
2019 rendement affiché 6,253% / sur compte associés 5,100% 1,153% d’écart => rendement gonflé de 22,6%

On voit que l’écart monte au fur et à mesure que la part des investissements en France s’amenuise.

Pour 2019 j’ai pris 1080€ comme valeur part de marché (prix moyen de la part).
Edit : conversion des pourcentages en ce que cela représente réellement.

Dernière modification par Surin (29/02/2020 06h34)

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#989 28/02/2020 12h26

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En règle générale, discuter de la gestion de Corum, c’est un peu comme parler du nucléaire : il y a ceux qui sont pour et il y a ceux qui sont contre et il est difficile d’avoir des échanges sereins, chacun y allant de ses arguments en occultant ceux des autres.

Certes, l’auteur de l’article a utilisé une comparaison hasardeuse. Certains y verront une légèreté coupable quand d’autres y verront de la mauvaise foi. Certes, sur le blog sur lequel cet article a été publié, on trouve parfois "à boire et à manger".

Pour autant, je ne pense pas qu’on doive réduire cet article à ces seuls éléments. J’ai trouvé ce texte complet et argumenté, et qui est - chose assez rare pour être soulignée - de nature à donner des arguments aux « pro » comme aux « anti » Corum.

Enfin, la question de la présentation des dividendes est (et sera toujours) compliquée par la fiscalité.

Pour ma part, j’ai comme beaucoup d’entre vous tendance à prendre en considération les sommes effectivement perçues par les associés, ce qui me parait plus juste… et surtout plus simple, plutôt que de calculer à partir de sommes qu’on n’a jamais touchées.

En revanche, on ne devrait pas mettre sur un même plan le dividende reçu d’une SCPI franco-française (donc ayant vocation à être intégralement assujetti à l’IR + PS) avec celui reçu de Corum Origin, qui a déjà partiellement supporté l’impôt étranger et qui pour l’essentiel sera exonéré de PS, car au final, le résultat net ne sera pas du tout le même.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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[+1]    #990 28/02/2020 14h08

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En ce qui concerne le dividende (d’une SCPI comme d’une autre société) (ou le rendement d’un immeuble), si celui qui le distribue ne peut qu’afficher une valeur brute (après ou avant retenues à la source), ce qui importe vraiment à chacun, c’est la valeur nette après imposition (laquelle peut-être très différente pour chacun, selon son TMI IR et IFI par exemple, et aussi selon le mode de détention : direct, sur AV, via SCI IS,…).

Chacun devrait donc regarder avec circonspection les classements qui paraissent ici et là, sur la base des rendements bruts. Chacun devrait envisager d’élaborer (mais c’est un peu de travail) son propre classement avec les rendements nets pour lui.

Par exemple, pour une personne physique détenant des parts de SCPI en direct et avec 11% (ou 30% ou 40%) de TMI IR, il me semble que le net sera meilleur, en recevant sur son compte 100€ de dividende Corum Origin, qu’en recevant 110€ d’une SCPI pour laquelle il devra déclarer 109€ ou 111€ de revenus fonciers français (et payer IR+PS).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#991 28/02/2020 16h17

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Je suis surpris de la partialité de votre exemple Gbl. Le manque d’impartialité de Oxxygen quand on parle de Corum ne m’étonne plus mais j’attendais autre chose de votre part que cet exemple biaisé.
Une SCPI française peut aussi vous faire percevoir 110€ tout en ayant 90€ de revenus nets à déclarer.
Bref le sujet est complexe et ne saurait se résumer à : investissez dans Corum, ça rapporte plus et vous payerez moins d’impôts.

Dernière modification par Surin (28/02/2020 17h35)

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[+1]    #992 28/02/2020 20h40

Modérateur
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Surin,  faites les calculs pour une SCPI versant 110€ et avec 90€ de revenu foncier à déclaré: vous devriez constater que, avec un TMI de 11% ou 30% ou 40%, le "net après IR+PS" reste moins intéressant qu’en ayant reçu 100€ de Corum Origin.

Je ne trouve dans mon message aucune partialité. Il disait surtout que la réalité (du rendement net d’impôts des SCPI) était bien plus complexe/variée que le classement des % crédités sur le compte de l’associé.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#993 04/03/2020 11h44

Banni
Réputation :   5  

Bonjour,

Corum Origin bientot disponible (le 16 Mars 2020) dans le cadre du contrat d’assurance vie Corum Life.

Ce contrat proposera exclusivement des produits Corum (Origin,XL, Eco..).

Source : Corum AM

Message édité par l’équipe de modération (05/03/2020 18h40) :
Pour les échanges sur Corum Life, il y a à présent une discussion dédiée : Contrat AV Corum Life : analyse de ce contrat de l’assureur Corum Life

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#994 04/03/2020 15h53

Membre
Réputation :   3  

Bonjour,

Je suis le rédacteur de l’article sur Corum publié sur Leblogpatrimoine.com.

Je comprends tout à fait que cet article puisse soulever des questionnements quant à ma bonne foi. Même si cela vient surtout du parti pris résolument provocateur du blog dans son ensemble.

Concernant Epargne Foncière, il s’agit bien d’une légèreté coupable. L’esprit est une mécanique complexe et mon erreur provient d’une approximation devenue réalité avec le temps. N’ayant pas vérifié cette donnée avant publication, je ne peux m’en prendre qu’à moi-même.

N’y voyez cependant aucune arrière pensée, cette comparaison avait pour but de distinguer stratégie patrimoniale et stratégie de rendement et aurait très bien pu se passer de faire mention d’Epargne Foncière. Par ailleurs, Si le TRI des SCPI parisiennes est flatteur, leur taux de distribution n’est tout de même pas stratosphérique et c’est sans compter la fiscalité française bien moins favorable.

Je suis attristé de voir l’ensemble de mon propos discrédité par une erreur accessoire mais cela fait aussi partie de l’apprentissage.

Enfin, dire que l’article ne répond pas au titre me paraît un peu sévère. Il aurait été réducteur de répondre d’un franc oui ou non. On peut ne pas apprécier un film dont la fin est laissée à l’imagination du spectateur mais cet article apporte tout de même les éléments pour que chacun détermine si Corum Origin peut lui convenir ou non.

Surin, je suis du même avis que GoodbyLenine. A rendement égal, une SCPI investie à l’étranger bénéficie d’un rendement net de fiscalité plus intéressant.

Dans quelle situation une SCPI Française pourrait distribuer 110 € dont seul 90 € seraient imposés ? Mis à part pour une distribution de plus-value immobilière exonérée, j’ai du mal à visualiser cette hypothèse.


Passionné de finance, méfiant de nature.

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#995 04/03/2020 16h54

Banni
Réputation :   -5  

ReimsPatrimoine a écrit :

Bonjour,

Je suis le rédacteur de l’article sur Corum publié sur Leblogpatrimoine.com.

Vous voulez parler du Voici magazine de la finance avec des articles putaclik ? ?

ReimsPatrimoine a écrit :

Concernant Epargne Foncière, il s’agit bien d’une légèreté coupable.

Comme Delevoye qui a annoncé une "légèreté coupable" après qu’il ait été pris la main dans le sac pour avoir camouflé une vingtaine de mandats…. Belle comparaison qui veut tout dire

ReimsPatrimoine a écrit :

Enfin, dire que l’article ne répond pas au titre me paraît un peu sévère. Il aurait été réducteur de répondre d’un franc oui ou non.

Alors ne posez pas la question en titre !

Mais c’est à l’image de ce voici blog qui tente de faire sa pub ici…

Dernière modification par Fred0808 (04/03/2020 17h06)

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#996 05/03/2020 12h02

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Je vous trouve dur Fred (=> il est banni, visiblement pas dans l’esprit de ce forum), d’autant plus que notre ami assume le parti-pris :

ReimsPatrimoine a écrit :

Je comprends tout à fait que cet article puisse soulever des questionnements quant à ma bonne foi. Même si cela vient surtout du parti pris résolument provocateur du blog dans son ensemble.

Pour tout vous dire, je ne connais pas ce blog (je tâcherai de rectifier).

ReimsPatrimoine a écrit :

Je suis attristé de voir l’ensemble de mon propos discrédité par une erreur accessoire mais cela fait aussi partie de l’apprentissage.

Certes car l’article restait de qualité dans son ensemble. Mais vous avez pris le risque de vous décrédibiliser en laissant une telle approximation, qui était facile à contrôler.

ReimsPatrimoine a écrit :

Dans quelle situation une SCPI Française pourrait distribuer 110 € dont seul 90 € seraient imposés ? Mis à part pour une distribution de plus-value immobilière exonérée, j’ai du mal à visualiser cette hypothèse.

Je n’ai pas étudié la question (PV certes mais emprunts de la SCPI aussi), ça fait partie de mes chantiers à venir (passionnant non ?).
Tout ce que je sais, c’est que j’ai plusieurs SCPI déclarant moins en net imposable que ce que j’ai perçu, dont pour une 40% de moins. 100€ touchés, imposé sur 60.
Je ne vais pas replonger dans les années précédentes voir si c’était déjà la cas, j’attendrai les chiffres et la déclaration 2019 pour le suivi (une fois par an c’est bien assez !).

Dernière modification par Surin (06/03/2020 08h50)

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#997 05/03/2020 14h36

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Fred0808 a écrit :

ReimsPatrimoine a écrit :

Enfin, dire que l’article ne répond pas au titre me paraît un peu sévère. Il aurait été réducteur de répondre d’un franc oui ou non.

Alors ne posez pas la question en titre !

Mais c’est à l’image de ce voici blog qui tente de faire sa pub ici…

Cette SCPI semble plutôt connue et pas mal intéresser les investisseurs. À ce titre, le titre de l’article en question ne me semble pas illogique : "Faut-il investir dans cette SCPI ?"

L’article donne differents éléments, et se conclu tel quel (avant dernière phrase) : "A pondérer avec parcimonie donc comme tout actif dont le rôle est de booster la performance globale".

Cela signifie "OUI, mais attention… " à la question posée dans le titre.
À un moment c’est à chacun de prendre ses responsabilités et de faire ses propres choix selon ses propres convictions personnelles et son aversion au risque. Éléments qui sont propres à chacun et auquel aucun article ne pourra jamais donner de réponse…

Dernière modification par Neo45 (05/03/2020 14h37)


le Petit Actionnaire - Suivi de mes investissements dans les dividendes et Éducation financière.

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#998 06/03/2020 18h53

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Reprenons l’article qui a fait objet de débat (je n’ai pas tout passé en revue et me réserve la possibilité de trouver d’autres erreurs) :

Maxime GODON de ReimsPatrimoine sur leblogpatrimoine a écrit :

Pas moins de 3 cessions en 2019 concernant des biens acquis entre 2013 et 2016, difficile de mieux souligner la volonté de Corum Origin de faire tourner son portefeuille de manière dynamique. Si toutes ces cessions semblent pour le moment génératrices de plus-value, cette stratégie est aussi source de nombreux défis pour Corum.

En effet, ces cessions concernent des biens dont les baux commerciaux courent encore. De plus, il n’est pas interdit de penser que si des plus-values sont réalisées c’est aussi parce que ces biens immobiliers disposent de qualités indéniables. Or, si céder des biens peut permettre de rehausser le rendement distribué grâce aux plus-values dégagées, il faut bien trouver de nouveaux biens afin de réinvestir le capital rendu disponible.

Pourtant :

GoodbyLenine le 17 juillet 2019 a écrit :

A noter, dans le bulletin T2/2019 de Corum Origin, l’annonce de 3 cessions pour environ 9 M€ intervenues en T2/2019 :
    - Actipark (à Orvault, 1456m² acquis en 05/2012 pour 1.54 M€, estimé fn 2018 à 1.32 M€, vendu 1.22 M€)
               après une libération de 406m² en T1
    - Le Creusot (au Creusot, 3314m² acquis en 03/2013 pour 4.30 M€ AEM, estimé fin 2018 à 4.63 M€, vendu 3.95M€)
    - Caletillas (Canaries, 1946m² des 10 542m² acquis en 06/2014 pour 14.4M€, estimés fin 2018 à 16.6M€, vente de 3.6 M€)

(34/40) SCPI Corum Origin : analyse de cette SCPI de Corum AM
Ca fait 2 cessions en moins-value et une aux Canaries en plus-value car partielle.
Le Creusot, Actipark, êtes-vous bien certain Maxime que ces biens ont des baux commerciaux qui courent encore et qu’ils disposent de "qualités indéniables" ?
J’avais écris cela à l’époque :
(34/40) SCPI Corum Origin : analyse de cette SCPI de Corum AM

Surin a écrit :

Reprenons les 3 biens vendus :

_Actipark 44700 Orvault de 5min10sec à 5min35sec dans cette vidéo :

=> Locaux mixtes activité récents avec un rendement de 8%, 8,15% AEM d’après le site internet, la valeur d’expertise est en baisse de 14,5% d’après le dernier RA.
Actipark acheté 30 mai 2012 1,545M€ expertisé 1,32M€ mais vendu 1,22M€ soit -21,04% par rapport au prix d’achat et -7,58% par rapport à la valeur d’expertise.
(…)
_Le Creusot, commerces achetés le 22 mars 2013 au prix de 4,301M€ expertisés 4,63M€ mais vendus 3,95M€ soit -8,16% par rapport au prix d’achat et -14,69% par rapport à la valeur d’expertise.
(…)

_4 supermarchés dans les îles Canaries (…) les éléments dont je dispose ne permettent pas de chiffrer la (probable) plus-value car nous n’avons pas le détail du prix d’achat des 4 commerces.

Dire que les actifs vendus étaient tous "générateurs de plus-value" aurait mérité une vérification ou simple lecture de notre forum cher ami wink
-21% et -8% de moins-value, ça ne mérite pas une mise en avant trompeuse.
Après-coup on peut se demander si le gérant n’a pas été tenté d’investir vite à la création de la SCPI, de façon à vite toucher des loyers pour servir un rendement élevé aux premiers entrants.
Je dis cela car pour Corum XL ça s’est bien vu, l’avenir dira si ces autres premiers actifs seront "générateurs de plus-value".

Globalement votre article met sur un piedestal cette SCPI, or il convenait de prendre davantage de distance sur certains aspects, les 2 biens en moins-value sont à peu près ce qu’il se fait de pire en investissement, surtout quand on a la curiosité de revisionner les vidéos que j’ai mises en lien …

--- ceux qui ne m’apprécient pas ne sont pas obligés de lire ce qui suit ---

Je regrette par ce genre de message de passer une fois de plus pour un redresseur de torts ou avoir à "pourrir les petits nouveaux qui font sans doute des erreurs mais qui se font tacler au lieu d’être repris adroitement en bon gentleman".
Aussi "vous avez relu vos messages et la facon dont vous vous adressez à tous ? " ben oui je me relis et je suis désolé mais ne peux laisser passer ces énormités, on parle investissement, ce monsieur est un commercial, il publie un article qui va générer des ventes sur la base d’éléments trompeurs car erronés, qu’il soit de bonne foi m’importe peu, tant que ce que je lirai ne sera pas conforme à la réalité des chiffres, je "redresserai" et tant pis si le t̂on dérange, je ne sais pas faire autrement et me sentirais coupable si je me taisais.
Oui je mets certains mots en gras, oui j’insiste là où ça fait mal, exactement ce que fait l’auteur de cet article mais dans le sens inverse.
A bon entendeur salut.

Edit : Ajout de précisions sur l’auteur de cet article, CGP, qui na rien demandé mais a été mis en ligne dans cette discussion par un CGP du forum, Oxygenn, ouvertement pro-Corum, il n’y a pas de mal à être pro-Corum mais inutile de faire du prosélytisme ici.
Perso j’en ai ras-le-bol que les CGP fréquentent cette discussion (Spot et le "zéro collecte pour Corum Origin en 2020", qui plus est soutenu par qui-vous-savez, mais pas que …).

Dernière modification par Surin (06/03/2020 20h25)

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[+2]    #999 06/03/2020 21h32

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Plutôt que la plus-value ou moins-value lors de la revente, ce qui m’importe c’est le TRI de l’investissement, en prenant en compte les loyers perçus (pas "facturés"), les charges récupérées ou pas, les travaux, la différence entre prix d’achat et de vente, et l’impôt sur les éventuelles plus-values.

On ne peux pas savoir si l’investissement était pertinent si on ne regarde que la plus ou moins-value : un bien loué à 8% pendant 6 ans revendu avec 10% de moins-value pourra avoir été un meilleur choix qu’un bien loué à 3% pendant 6 ans revendu avec une petite plus-value.

Par ailleurs :
  - j’accepte volontiers qu’une société de gestion ne fasse pas toujours des choix pertinents… du moment que les erreurs ne soient pas trop graves et trop nombreuses et sur les plus grosses opérations…. et que les bons choix compensent plus que largement …. donc que les erreurs ne plombent pas l’ensemble du patrimoine.
   - je préfère qu’une société de gestion se mouille, fasse des choix , accepte de prendre certains risques (mais pas trop ou n’importe lesquels non plus…), pour dénicher de bonnes opportunités… plutôt quelle ne fasse que des choix (ou des "non-choix") pépères que n’importe quelle société de gestion pourrait faire (par ex acheter des bureaux dans l’hypercentre de Frankfurt avec 3% de rendement).
   - Corum AM explique choisir de vendre un actif quand il estime que, dans le futur, investir dans d’autres actifs serait plus pertinent que conserver cet actif (indépendamment du fait que cet actif soit à présent en plus-value ou en moins-value). Je suis  d’accord. Mais je n’ai pas été vérifier dans le détail ce qu’il en était des actifs qu’ils ont vendus (et je pense qu’ils sont plus compétents que moi pour l’évaluer)

Donc des cessions d’actifs avec moins-value ne me gênent pas par principe.

Note 1 : Mais comme, en cas de démembrement, l’usufruitier de Corum Origin bénéficie des loyers perçus, et le nu-propriétaire de l’éventuelle plus-value, je comprend que l’impact du choix "gros loyer" vs "perspective de plus-value" soit vu très différemment selon qu’on a l’US ou la NP.

Note 2 : Corum Origin a acquis pas mal de biens en ayant déjà négocié une revente (en général au locataire) à un prix déjà défini. Donc une partie du flux de cession futur est déjà assurée…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #1000 07/03/2020 16h52

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Surin a écrit :

Je regrette par ce genre de message de passer une fois de plus pour un redresseur de torts ou avoir à "pourrir les petits nouveaux qui font sans doute des erreurs mais qui se font tacler au lieu d’être repris adroitement en bon gentleman".
Aussi "vous avez relu vos messages et la facon dont vous vous adressez à tous ? " ben oui je me relis et je suis désolé mais ne peux laisser passer ces énormités, on parle investissement, ce monsieur est un commercial, il publie un article qui va générer des ventes sur la base d’éléments trompeurs car erronés, qu’il soit de bonne foi m’importe peu, tant que ce que je lirai ne sera pas conforme à la réalité des chiffres, je "redresserai" et tant pis si le t̂on dérange, je ne sais pas faire autrement et me sentirais coupable si je me taisais.
Oui je mets certains mots en gras, oui j’insiste là où ça fait mal, exactement ce que fait l’auteur de cet article mais dans le sens inverse.
A bon entendeur salut.

En excluant les cessions partielles des Iles Canaries, je dénombre 5 cessions sur l’année 2019.

- Actipark cédé sur 2 trimestres (1.22 M€ + 355 K€) soit 1,575 M€ (acquisition à 1.545 M€)

- Creusot cédé pour un montant de 3.95 M€ (acquisition à 4.301 M€)

- Courrouze cédé pour un montant de 1.9 M€ (acquisition à 1.887 M€)

- Nantes Europa cédé pour un montant de 9.1 M€ (acquisition à 8.457 M€)

- Alphen Aan Den Rijn cédé pour un montant de 27 M€ (acquisition à 24.114 M€)

Je ne trouve donc qu’une cession en moins-value, dont le montant est insignifiant vis à vis de l’ensemble. Ces données viennent des bulletins d’information, j’espère donc qu’elles sont véridiques.

Je ne parle que de 3 cessions dans mon article, cela mérite aussi un correctif je vous l’accorde. Cependant, cela ne remet pas en cause le propos de fond.

Je comprends que Corum Origin provoque des réactions tranchées tant d’un côté que de l’autre. Mais je vous prie de ne pas préjuger de mes intentions quand vous n’êtes pas plus objectif qu’un autre.

Des mauvais choix d’investissements, des cessions en moins-value, il y en aura d’autres. L’important est que ces erreurs de casting ne soient que résiduelles. Ou, comme le dit très bien GoodbyLenine, que le TRI de ces investissements contrebalance la gravité relative d’une moins-value de cession.


Passionné de finance, méfiant de nature.

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