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Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Corum Origin à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

66% - 40
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

25% - 15
Je ne sais pas (avis neutre)

3% - 2
Non, probablement pas (avis assez négatif)

3% - 2
Non, certainement pas (avis négatif)

1% - 1
Nombre d’avis : 60   Avis moyen : 4,5/5 Avis positif ou avis plutôt positif

#776 23/04/2019 12h17

Membre
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Surin a écrit :

Si, je n’ai pas fait la liste mais il y a des biens en PV. On s’est focalisé sur ceux en forte MV, notamment les premiers achats en France.
Si l’on fait la moyenne, selon le RA2018, le prix de revient des achats (hors frais donc) est de 1398,714 M€ pour une estimation à fin 2018 de 1483,462 M€, au global on est en plus-value de 6,06%, un peu plus que les droits, taxes et frais d’acquisition qui sont eux de 4,94% en moyenne sur tout le patrimoine.

Donc tout va bien alors.
Il est normal que certains bien soient en MV. Si au global on est en positif, ça va.

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#777 23/04/2019 12h52

Membre
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Vous voyez que mon message a devancé le votre Gbl donc non, loin de moi l’idée de mettre en valeur les biens en MV. Je les ai simplement rappelés dans le message #762 car avouez qu’en revisionnant la vidéo cela peut prêter à sourire, il n’y a pas eu à ma connaissance de passage en revue par la SG de ces investissements ou de note spécifique à leur sujet.
Concernant les autres biens ce n’est pas moi qui en ai parlé, j’ai simplement précisé certains points de manière neutre face à des questions, notamment en minimisant l’impact de la MV du fait que les frais étaient comptabilisés dedans.

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#778 23/04/2019 12h59

Membre
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Ce n’est pas le sujet que j’ai voulu aborder dans le message #761. L’ensemble du portefeuille est en moyenne en PV, mais ma remarque concerne le discours tenu par le DG sur la façon dont la SG veut maintenir la performance sur le long terme (réécoutez à partir de 1h 30mn 30s). A l’entendre, sa stratégie éviterait vacance et travaux. Ce qu’on lit également dans le RA : « Garder un immeuble trop longtemps peut entraîner des travaux ou un risque de vacance suite au départ d’un locataire. Il faut savoir concrétiser une opportunité offerte par le marché. »
Il présente ainsi la gestion de Corum Origin comme très différenciante. C’est la remarque que je formule :
Si la SG vend ses acquisitions en PV, il lui reste celles en MV et il faudra bien qu’elle gère vacance,  relocation, et/ou des travaux, comme une SCPI ordinaire quoi. La gestion , à long terme, n’aura rien d’exceptionnelle : TOF et rendement rentreront dans le rang. Mais cette remarque n’engage que moi.

Dernière modification par ddazin (23/04/2019 13h23)

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#779 23/04/2019 15h39

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Surin a écrit :

Prenons "Rontgenlaan 75 - 2719 DX ZOETERMEER : - 5 122 k€"
=> dans le RA2018 on lit ceci :
[url]https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_zoer.png[/url]
Cela inclut donc les frais d’achat, hors frais d’achats la moins-value est moindre (-2,9 M€ tout de même soit près de 10% de baisse sur cet investissement).

Suite edit de Flyz :
[url]https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_zoet.png[/url]
En effet pour les bureaux à Rotterdam il y a une plus-value hors frais d’achat de 2,5%.
En Allemagne pour Mönchengladbach la moins-value est de 2,85 M€ soit plus de 23% de baisse sur cet investissement, concernant Hambourg la moins-value est de 0,664 M€ soit 1,5% de baisse sur cet investissement.

Pour moi particulier (et pour le fisc), la PV immobilière = Prix de vente - Prix de l’acquisition augmenté des frais (et des travaux)
Dans une SCPI , il est vrai que les frais d’acquisition sont prélevés sur la prime d’émission, mais ce prélèvement figure bien à la baisse des Capitaux Propres.
On ne parle alors que de PV de cession nette (distribuable ou non) impactant les CP ( prix de cession – Valeur comptable) , OK, mais les frais d’acquisition ne passent pas par perte et profit.
Le reste est affaire de langage : prenez par exemple le RA d’Immorente : leur inventaire parle de « prix de revient de l’acquisition » = Prix d’achat hors frais + Frais d’achat, alors que Corum définit son prix de revient , net de frais d’acquisition !
Alors je maintiens que la SCPI est en MV de 2 195 K€ sur les bureaux de Rotterdam.

Dernière modification par ddazin (23/04/2019 16h01)

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#780 23/04/2019 16h47

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Entendu ainsi.

Surin a écrit :

Si l’on fait la moyenne, selon le RA2018, le prix de revient des achats (hors frais donc) est de 1398,714 M€ pour une estimation à fin 2018 de 1483,462 M€, au global on est en plus-value de 6,06%, un peu plus que les droits, taxes et frais d’acquisition qui sont eux de 4,94% en moyenne sur tout le patrimoine.

En fin de compte, au global, le patrimoine de la SCPI Corum Origin est en plus-value de 1,07% d’après les valeurs d’expertise, ce qui revient à un certain équilibre car les prix de ventes sont toujours différents en pratique.
Les biens en plus-value ont compensé les frais ainsi que les biens en moins-value.

Dernière modification par kc44 (23/04/2019 16h47)

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#781 23/04/2019 18h15

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J’entends bien, mais ce n’est pas le sujet que j’ai abordé dans mes messages précédents #761 et #778

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#782 23/04/2019 18h26

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Il n’y a pas qu’à vous que je m’adresse. Pour tout vous dire je ne sais pas de quelle vidéo vous parlez dans ces messages, j’ose espérer ne pas être le seul.

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#783 23/04/2019 18h33

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Il s’agit de la vidéo de l’assemblée générale 2018 que les souscripteurs peuvent visionner en ligne.
et je dois être le seul à "m’énerver" sur le sujet. Désolé.

Dernière modification par ddazin (23/04/2019 18h52)

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#784 23/04/2019 19h04

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Je n’ai pas trouvé cette vidéo.

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#785 23/04/2019 19h07

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Surin, vous devriez, en tant qu’associé, avoir reçu un courriel à ce sujet vendredi soir de la part de Corum (en tout cas c’est mon cas).

Bien à vous,
cat

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#786 23/04/2019 19h11

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Eh non, rien reçu, rien sur leur site / espace perso.

Dernière modification par kc44 (23/04/2019 19h13)

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#787 23/04/2019 19h44

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Je n’ai rien non plus sur mon espace perso et il n’y aura rien de publique sur leur site mais vous "devriez" avoir reçu un courriel avec un lien et des identifiants pour re-visionner l’AG.
Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à les solliciter ;-).

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#788 23/04/2019 21h45

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Suite à ma demande, j’ai reçu un courrier de l’administration fiscale qui atteste que mes intérêts d’emprunt de Corum Origin sont bien déductibles de ses revenus. Même des 85% de revenus d’origine étrangère.

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#789 02/05/2019 19h27

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Message du président de Corum reçu par mail :

F. Puzin a écrit :

Conduire un développement raisonné de CORUM Origin en limitant le montant de l’épargne collectée aux opportunités d’investissement compatibles nous a permis de tenir nos objectifs en 2018. C’est à cette condition que je peux vous annoncer qu’en 2019, CORUM Origin pourra réaliser son objectif de 6%.

Le reste : montant net versé au titre du trimestre et dernières acquisitions qui renvoie sur leur soite

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#790 02/05/2019 22h41

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Bon, c’est bien, ce serait bien en tout cas.
Mais sur les 3 investissements décrits dans un mail reçu aujourd’hui, deux ont un rendement AEM brut aux alentours de 5,7 %. Heureusement que l’un des trois dépasse les 7 %, sinon adieu les 6 % au total (mais j’avoue n’avoir plus en tête le montant de chacun des trois achats pour faire une moyenne pondérée).

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#791 03/05/2019 08h26

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Il s’agit de 2 hôtels pour un total de 41 M€. En compensation les baux ont une durée de 20 années. ça paye les frais et une plus-value est peut-être visée avant la fin des baux.

L’autre investissement 2019 est un entrepôt pour 29 M€ sur 15 ans au taux de 7,47% AEM.

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#792 03/05/2019 09h01

Membre
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A chaque fois ils insistent beaucoup sur la durée restantes de leurs baux. En disant qu’elle est très longue.
Je ne comprends pas trop ce critère ?!?

Les locataires peuvent partir quand ils veulent avant la fin du bail non ? En respectant le préavis.

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#793 03/05/2019 10h52

Membre
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Sur les baux classiques oui.
Mais il est possible de prévoir des baux pour une durée ferme dès lors que certaines conditions sont remplis.
De plus les baux initiaux supérieure à 9 ans ne sont pas dans éligible à la résiliation anticipé.
Et je ne parle que de la France, quid de l’étranger?


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#794 03/05/2019 11h11

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Le locataire est engagé pour 9 ans ?
Ca semble vraiment abusif comme truc.

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#795 03/05/2019 11h19

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On parle de bail "3-6-9" : bail de 9 ans ferme avec une possibilité de résiliation tous les 3 ans pour le locataire.

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[+1]    #796 03/05/2019 12h18

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En France, le bail commercial "classique" est un 3-6-9, à savoir un bail de 9 ans, avec le droit pour le locataire de quitter les lieu après 3 ou 6 ou 9 ans, après 9 ans un renouvellement tacite d’année en année, et toujours un droit (indéfini) au renouvellement du bail (sinon : indemnisation par le bailleur). La loi (Pinel, de 2014) limite les charges qui peuvent être supportées par le locataire, et réglemente ces baux… de manière qui est en général considérée comme protégeant beaucoup (trop pour certains…) les locataires.

Mais …. même en France il est possible que le locataire s’engage sur une durée ferme (en renonçant au possibilité de sortir après 3 ans, ou/et 6 ans), et il est aussi possible (mais très peu pratiqué) de faire des baux de durée bien plus longue (mais le formalisme est plus compliqué car il faut un bail notarié enregistré, et ça génère des coûts supplémentaires) où bailleur et locataire s’engage à long terme.
Typiquement, pour un EHPAD, le locataire n’a aucun mal à renoncer à son droit de résiliation après 3 ou 6 ans.
Typiquement, pour un établissement de thermes, le locataire peut accepter un bail de 25 ou 30 ans.

Ensuite, il ne faut pas oublier qu’une SCPI achète souvent un immeuble avec un bail déjà en cours. Donc, même si le bail avait initialmeent une durée de 9 ans (3-6-9 par ex), il peut y avoir déjà quelques années de passées, et il ne restera après 4 ans que 2-5 ans.

A l’étranger … ça dépend de la législation de chaque pays. Mais il existe de nombreux pays où la loi réglemente bien moins les baux commerciaux qu’en France, laissant beaucoup plus de lattitudes aux parties pour négocier les conditions avec beaucoup de liberté, et ne donnant pas toujours un droit à renouvellement au locataire. De ce fait, on y trouve souvent des baux avec des durées fermes bien plus longues, et il est fréquent que le locataire et le bailleur s’accordent pour prolonger contractuellement de quelques années un bail qui a encore plusieurs d’années de durées à courir (chacune des parties trouve avantage à gagner en visibilité…).

Sinon, les acquisitions récentes de Corum Origin sont juste une faible partie de son patrimoine, et le bon sens indique que ce ne sont pas 2 acquisitions avec un rendement AEM un peu inférieur à 6% qui vont largement faire chuter significativement le rendement moyen du patrimoine de la SCPI.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#797 13/05/2019 14h58

Membre
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Bonjour,
Je change de sujet mais c’est toujours à propos de Corum. C’est une idée que je me fais ou les loyers perçus sont de plus en plus bas depuis le début de l’année?
Quelqu’un aurait une explication?
cdt,
Chris

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#798 13/05/2019 15h37

Membre
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Les acomptes distribués sont les suivants :
5,87€ le 10/01, 4,35€ le 11/02, 4,40€ le 11/03, 4,95€ le 10/04, je n’ai pas celui de mai.
Il n’y a pas à s’inquiéter, la distribution de début janvier correspond à la dernière de l’année 2018, elle était un peu plus élevée et correspond à un ajustement.
Les distributions mensuelles de Corum Origin ne sont jamais régulières, il y a surement une raison à cela, interrogez-les, ils vous répondront (paiement des loyers pas toujours réguliers et probablement à des fréquences différentes selon les pays).
Ce qui compte est le bilan de fin d’année, la SG s’engage d’ores et déjà à verser au moins 6% bruts d’imposition à l’étranger, soit au moins 5% versés sur le compte des associés si l’on inclut 20% d’imposition à l’étranger en moyenne.

Edit : j’ajoute qu’en général la dernière distribution du trimestre est la plus élevée, soit les distributions sur le compte des associés de début janvier, avril, juillet et octobre.

Dernière modification par kc44 (13/05/2019 17h27)

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#799 13/05/2019 18h23

Modérateur
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Réputation :   2332  

C’est 4.4747€/part versés ce jour (pour 5.45€ brut annoncé par SMS).

La raison des variations mensuelles sont :
   - les flux financiers de la SCPI varient;
   - les contrôles du CAC sont plus poussés tous les 3 mois, et encore plus en fin d’exercice, et le CAC veille à ce que la SCPI ne distribue jamais plus que le résultat effectivement acquis (et prend donc une marge de sécurité d’autant plus grosses que ses contrôles ont été moins poussés).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #800 17/05/2019 16h03

Membre
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Réputation :   660  

CORUM AM a écrit :

A partir du 1er juin 2019, le prix de la part CORUM Origin sera revalorisé à 1 090€ (frais et commissions de souscription inclus).
Pour vous assurer que votre souscription soit réalisée sur le mois de mai, votre dossier doit être complet et les fonds doivent être présents sur le compte de CORUM Origin avant le 31 mai 2019.

CORUM Origin
Yes !
Augmentation de 1,40 %.

On se dépêche pour ceux qui veulent souscrire …

Dernière modification par ArnvaldIngofson (17/05/2019 16h05)


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