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Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Corum Origin à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

66% - 40
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

25% - 15
Je ne sais pas (avis neutre)

3% - 2
Non, probablement pas (avis assez négatif)

3% - 2
Non, certainement pas (avis négatif)

1% - 1
Nombre d’avis : 60   Avis moyen : 4,5/5 Avis positif ou avis plutôt positif

#626 07/09/2018 15h19

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Travail sérieux et intéressant!


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#627 07/09/2018 17h32

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Trés intéressant en effet. Il est à noter qu’il est difficile d’en tirer un comparatif entre pays car les dates d’acquisition sont assez différentes.

Le PB a moins progressé mais les acquisitions sont plus récentes.

En terme de commentaire général, il est aussi à noter qu’il est possible de faire cet exercice pour la plupart des SCPI. Cela montre tout de même le niveau de transparence de ces sociétés d’investissement collectif.

Et, plus spécifiquement pour Corum, les résultats de cette étude semble être en adéquation avec la stratégie définie depuis la création de cette SCPI. Et, il faut bien distinguer les frais de souscription (qui tournent tous entre 11 et 13%, hors SCPIs bancaires), des frais d’acquisition des immeubles et autres "running costs". Pour ces derniers, il y a des gros écarts selon les SCPI.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#628 08/09/2018 07h15

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Cat :

En effet les biens n’ayant pas de frais sont ceux achetés neufs. Ils reconnaissent un loupé pour le CC Amnéville se retrouvant dans une zone sinistrée.
Pour le reste d’après ce qu’ils m’ont dit il leur arrive de négocier les frais, cela fait partie de leur stratégie même s’ils n’ont jamais vraiment communiqué là-dessus.
D’après eux d’autres sociétés de gestion rémunèrent des intermédiaires pour les achats à l’étranger (Novapierre Allemagne ?), eux non.

WhiteTiger :

"PB" il faut lire Pays-Bas, j’ai mis du temps à comprendre.

WhiteTiger a écrit :

En terme de commentaire général, il est aussi à noter qu’il est possible de faire cet exercice pour la plupart des SCPI. Cela montre tout de même le niveau de transparence de ces sociétés d’investissement collectif.

Ce n’est pas du tout ce que j’ai constaté. En parcourant rapidement les RA des SCPI investissant à l’étranger, Corum est la seule qui donne comme information les frais et les valeurs d’expertise par bien. Je regarderai plus en détail les autres mais je n’ai rien trouvé chez Périal, Paref ou Primonial, encore moins chez Amundi.

WhiteTiger a écrit :

il faut bien distinguer les frais de souscription (qui tournent tous entre 11 et 13%, hors SCPIs bancaires)

Pourquoi isoler les SCPI bancaires ? Les SCPI ont en moyenne autour de 10% de frais, j’ai investi environ un tiers de mon portefeuille dans les SCPI dites "bancaires" et j’en suis très satisfait, leurs frais sont réduits et leurs communications souffrent bien moins la critique que celles des sociétés de gestion.
Leur patrimoine est souvent plus qualitatif de mon point de vue.
Ensuite il faudrait définir ce qu’est une SCPI "bancaire", pour moi Fructipierre en est une or elle a aujourd’hui la même société de gestion que les Actipierre réputées non "bancaires".

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#629 08/09/2018 08h11

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Surin a écrit :

Pourquoi isoler les SCPI bancaires ?

C’était juste parce que les frais de souscription pour des SCPI "bancaires" tournent plutôt entre 8 et 10% tandis que pour les SCPI indépendantes, c’est plutôt entre 11 et 13%.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#630 24/09/2018 13h40

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Analyse des achats de Corum Origin dans les différents pays :


_16 achats ont été effectués aux Pays-Bas pour un montant de 335,241M€ HD (hors droits) et supportant 3,90% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 350,79M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 4,64% de sa valeur.

_12 achats ont été effectués en Italie pour un montant de 182,5M€ HD et supportant 2,08% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 189,2M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 3,67% de sa valeur.

_26 achats ont été effectués en France pour un montant de 156,312M€ HD et supportant 5,46% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 163,789M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 4,78% de sa valeur.

_4 achats ont été effectués en Allemagne pour un montant de 144,705M€ HD et supportant 6,69% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 149,73M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 3,47% de sa valeur.

_11 achats ont été effectués en Espagne pour un montant de 70,426M€ HD et supportant 2,05% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 73,282M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 4,06% de sa valeur.

_3 achats ont été effectués en Irlande pour un montant de 39,275M€ HD et supportant 1,83% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 39,75M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 1,21% de sa valeur.

_2 achats ont été effectués au Portugal pour un montant de 32,85M€ HD et supportant 8,50% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 37,8M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 14,16% de sa valeur.

_2 achats ont été effectués en Belgique pour un montant de 28,212M€ HD et supportant 4,98% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 32,845M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 16,42% de sa valeur.

_6 achats ont été effectués en Finlande pour un montant de 30,381M€ HD et supportant 1,11% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 31,24M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 2,83% de sa valeur.

_1 achat a été effectué en Estonie pour un montant de 16,7M€ HD et supportant 0,27% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 16,7M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit pas de changement.

_1 achat a été effectué aux Canaries pour un montant de 14M€ HD et supportant 3,06% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 16,6M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 18,57% de sa valeur.

_1 achat a été effectué en Slovénie pour un montant de 7,05M€ HD et supportant 2,48% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 7M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une baisse de 0,71% de sa valeur.

Total :


Au total, à fin 2017, 85 achats ont été effectués par la SCPI CORUM ORIGIN dans 12 pays pour un montant de 1057,65M€ HD et supportant 4,01% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 1108,426M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 4,80% de sa valeur.

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#631 24/09/2018 17h19

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Progression à partir de quand s’il vous plait ?

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#632 25/09/2018 04h07

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La progression (ou baisse dans l’unique pays où c’est le cas) est celle de la valeur d’expertise à fin 2017 par rapport au prix d’achat hors frais au moment de l’acquisition donc (ou des acquisitions).
Vous achetez un bien 100k€ net vendeur, aujourd’hui il est évalué 110k€, sa valeur d’expertise a progressé de 10% par rapport à son prix d’achat hors frais. Ce constat repose essentiellement sur la justesse de la valeur d’expertise ce qui n’est pas garanti, ce n’est une fois le bien vendu que l’on peut vraiment constater la plus-value.

Globalement ce que l’on peut dire c’est que les investissements de Corum Origin ont été acheté à un prix en phase avec le marché et qu’ils ont suivi l’évolution des marchés immobiliers locaux, à l’exception de 2 achats pourris (baisse de 51%, plus de la moitié ) fin 2012 en France au tout début de la SCPI - à Amnéville et Nantes - mais qui comptent peu car représentant 0,21% des investissements totaux de Corum Origin à fin 2017.

Voici le tableau des acquisitions de 8 pays avec les frais en % qui vient compléter celui de 4 pays publié dans le message #624 et qui m’ont servi de base de travail (source dernier rapport annuel) :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_pays_corum_autre.png

=> A noter : Il y a une erreur dans le RA2017, les frais de tous les achats de 2017 sont sous-estimés (ainsi que d’autres sans qu’un raison m’ait été donnée), il y manque les droits d’enregistrement. Corum n’a pas l’intention de le modifier…

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#633 25/09/2018 20h35

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On peut donc estimer que l’ensemble de la PV est dans le cours de la part non ?

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#634 25/09/2018 23h13

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Je ne sais pas où voulez-vous en venir et ne comprends pas le rapport avec ce que j’ai écrit.
Que vient faire le "donc" dans votre question ?

Si l’on prend la côte (1075€) / ANR (900,08) de Corum Origin d’après ce tableau :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_anrcorum.png
Comme pour toute SCPI à capital variable, la valeur de part reflète en partie la valeur d’expertise des biens à laquelle on retranche les dettes et où l’on ajoute les frais pour reconstituer son patrimoine.

Dernière modification par kc44 (26/09/2018 06h49)

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#635 26/09/2018 23h13

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Ce que je veux savoir, c’est si la valeur de la part est proche de la valeur réelle, ou si il y a encore un potentiel de revalo future.

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#636 26/09/2018 23h22

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FCP, je ne comprends pas exactement ce que vous voulez savoir.
Corum est une SCPI à capital variable et par construction le prix de la part est compris entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution (actuellement 1108.67 euros), comme l’indiquait Surin dans sa dernière phrase.

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[+1]    #637 27/09/2018 01h43

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Si on en crois une récente interview de F.Puzin, on peut s’attendre pour 2018 à un rendement vers 6.60% (+0.4% de distribution de plus-value) pour Corum Origin.

Ceci correspondrait, par part (à prix net acheteur de 1075€), à 70.95€ (+4.30€ de plus-value) brut, et environ 59€ (+ un peu moins de 4.30€) distribué après impôt payé à l’étranger. Ceci correspondrait aussi à un résultat courant de 70.95€ par part, cf l’intention affichée de ne plus abonder le RAN (ni le ponctionner).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#638 27/09/2018 04h09

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Interview très intéressante, à explorer depuis la France sinon le lien ne fonctionne pas.
Corum Origin dépasserait donc 7% de distribution bruts d’imposition à l’étranger, jolie performance.
Les 0,4% de plus-value iront-ils au nu-propriétaire ?
Quels sont les 4 biens vendu ? J’en était resté sur un seul en Espagne, peut-être viennent-ils d’en vendre d’où cette distribution annoncée.

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#639 27/09/2018 08h24

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1 Vente annoncée sur le site corum.fr
vente immeuble de Vélizy

CORUM a écrit :

Vente immeuble de Vélizy


Corum Origin poursuit sa gestion dynamique du patrimoine et cède l’un de ses immeubles de bureaux situé à Vélizy (78) en France.

5 questions à Vincent DOMINIQUE, Directeur Général, responsable de l’Asset management de CORUM.

1-Pourquoi aviez-vous acheté cet immeuble en 2014 ?


L’immeuble de Vélizy réunissait tous les critères nécessaires pour faire partie du patrimoine de CORUM Origin.
En effet, l’achat de cet immeuble permettait de verser aux épargnants un dividende en phase avec l’objectif de 6%, pour une durée sécurisée de 9 années.
L’immeuble présentait également des fondamentaux très solides : une situation géographique excellente (dans le Grand Paris et intégré à un pôle renommé dans les secteurs de la santé et de la chimie), une grande qualité technique (réhabilitation complète en 2011 et immeuble labellisé HQE (Haute Qualité Environnementale]), mais aussi un locataire très solide, GE Healthcare, qui y a installé son siège social français.

2-Pourquoi avez-vous décidé de vendre cet immeuble de Vélizy ?


Avec cette cession, nous continuons à déployer notre stratégie opportuniste à l’acquisition et à la vente, en mettant à profit les effets de cycle. Au regard de l’évolution à la hausse du marché immobilier en France depuis l’achat de cet immeuble en 2014, cette cession permet de générer une plus-value et de dépasser la rentabilité prévue sur cet immeuble.

3-Quel est le montant de la plus-value ?


Quatre années après l’achat de cet immeuble, nous le vendons pour 18 millions d’euros.
Soit une plus-value générée est de près de 1,4 millions d’euros, représentant un dividende exceptionnel d’1,06€ brut par part.

4-Qui bénéficiera de cette plus-value ?


Tous les associés CORUM Origin présents au jour de la vente percevront la plus-value, dont le versement sera réalisé dans les 5 jours suivant la vente.

5-Les associés sont-ils fiscalisés sur cette plus-value ?


Oui, la fiscalité est celle des plus-values immobilières, comme si les associés de Corum Origin détenaient directement l’immeuble. 

Pour toute information complémentaire concernant la vente de cet immeuble, n’hésitez pas à contacter un conseiller.

Informations complémentaires

- Date de vente : 24 septembre 2018
- Montant de la plus-value :  1, 4M€ 
- Nom du locataire :GE Healthcare
- Type d’immeuble : Bureau

Ca a aussi l’avantage de diminuer la part de revenus français (les revenus étrangers sont moins imposés).

Mais ça ne fait que 0,1 % de plus-value, il doit y en avoir d’autres à venir …

Dernière modification par ArnvaldIngofson (27/09/2018 08h30)


Dif tor heh smusma

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#640 27/09/2018 08h33

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Voici la ligne concernant cet immeuble prise dans le tableau du patrimoine de Corum publié précédemment :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_velizy.jpg
Il s’est donc vendu 4,26% en dessous de la valeur d’expertise à fin 2017, cela reste correct.
Par contre si le prix d’achat est de 16,146M€, je trouve plutôt 1,854M€ de plus-value, si quelqu’un arrive à interpréter ces chiffres, sinon il faudra interroger Corum AM.

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#641 27/09/2018 09h07

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Surin, quel est exactement le prix de vente? (je ne le vois pas écrit dans les messages ci-dessus).
Sinon, la plus-value se calcule à partir du prix d’achat majoré des frais d’enregistrement réellement payés donc un prix de départ qui sera supérieur à 16,146M€.

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#642 27/09/2018 09h26

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Simple problème de lunettes :

ArnvaldIngofson a écrit :

3-Quel est le montant de la plus-value ?


Quatre années après l’achat de cet immeuble, nous le vendons pour 18 millions d’euros.

Donc cela ferait un achat à 16,6M€, pas en phase avec ce qui est publié.

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#643 27/09/2018 09h33

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C’est bon, j’ai remis les lunettes.

Par ailleurs, je ne vois pas exactement en quoi ce n’est pas en phase avec ce qui est publié.
Comment arrivez-vous à différencier les frais d’enregistrement dans le total des droits, taxes et frais d’acquisition?
Tout ce que l’on peut dire (il me semble) c’est que le prix utilisé pour le calcul de la plus-value est compris entre 16,146M€ et 17,412M€.

Dernière modification par cat (27/09/2018 09h33)

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#644 27/09/2018 09h40

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Oui, l’explication est probablement là-dedans. Donc on paie la PV sur le prix net vendeur payé initialement plus une partie des frais que l’on a acquitté au jour de la vente (et qui sont les frais d’enregistrement) ?

Autre question que je voulais poser, j’en profite pour le faire : j’achète un bien immobilier 100, je paie 107 avec les frais notariés. Je le revends 2 ou 3 ans après 107 net, je suis donc imposé sur une PV qui n’est pas 7 ? Combien à la louche ?

C’est moins favorable que les parts de SCPI car si j’achète une part 107 dont 7 de frais, je la revends 2 ou 3 ans après 107 net, je paie 0 de PV or il y a bien eu PV qui a épongé les frais.

Dernière modification par kc44 (27/09/2018 09h45)

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#645 27/09/2018 09h54

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A la louche, dans votre cas "j’achète un bien immobilier 100, je paie 107 avec les frais notariés. Je le revends […] 107 net.", votre PV sera de 0 comme pour les SCPI!

Dernière modification par cat (27/09/2018 09h55)

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#646 27/09/2018 10h33

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Il y a également eu peut être des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration pendant ces 4 ans à la charge de Corum qui viennent se retirer de la base imposable des PV.

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#647 27/09/2018 10h39

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Le prix AEM est le prix au jour de l’acquisition, les dépenses intervenues ensuite n’y apparaissent pas.

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#648 27/09/2018 19h17

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cat a écrit :

FCP, je ne comprends pas exactement ce que vous voulez savoir.
Corum est une SCPI à capital variable et par construction le prix de la part est compris entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution (actuellement 1108.67 euros), comme l’indiquait Surin dans sa dernière phrase.

Ce que je voulais savoir c’est si nous étions plus proches des 90% ou des 110% ?

5-Les associés sont-ils fiscalisés sur cette plus-value ?

Oui, la fiscalité est celle des plus-values immobilières, comme si les associés de Corum Origin détenaient directement l’immeuble.

Je possède des parts de Pierre 48, qui distribue de la PV tous les ans, et je ne suis jamais imposé dessus.
Pourquoi est ce différent pour Corum Origin ?

Dernière modification par FCP (27/09/2018 19h19)

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#649 27/09/2018 19h36

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Comme 1075 / 1108.67 = 96.96%, on est plus proche des 90% que des 110%.
Un investisseur acquérant des parts de Corum Origin à 1075€ devrait payer 1108.67€ pour acheter la part correspondante de ses immeubles (s’ils sont vendus à leur valeur d’expertise) à ses autres actifs et dettes, et tous les frais associés pour reconstituer la SCPI comme elle est (c’est à dire frais pour l’acquisition du patrimoine et commission de souscription inclus). Le détail du calcul débouchant sur ces 1108.67€ au 31/12/2017 (contre 1092.77€ au 31/12/2016) figure en page 38 du Rapport Annuel 2017 (que vous trouverez ici).

Pour les plus-values, vous n’avez pas bien compris : lors de la cession d’un immeuble en France (je me limiterai à décrire ce cas), la SCPI (que ce soit Corum Origin ou Pierre48 ou une autre) paie l’impôt sur l’éventuelle plus-value (comme si chacun de ses associés avait réalisé une plus-value correspondant à sa quote-part dans la SCPI, et c’est donc différent par exemple en cas de vente d’une immeuble selon qu’un associé est une personne physique -où il faut payer 19% + 17.2% de la plus-value après abattement pour durée de détention- ou une personne morale imposée à l’IS -où ce sera imposé à l’IS avec le résultat-). Ensuite, la distribution de ce qui reste de cette plus-value aux associés est nette d’impôt pour les associés personnes physique (mais les associés imposés à l’IS doivent ajouter leur quote-part de la plus-value à leur résultat, et payer l’IS dessus, ce qui justifie que la plupart des SCPI versent un complément à ces associés, pour lesquels la SCPI n’a pas payé d’impôt sur la plus-value). A noter que le fait que la SCPI distribue ensuite (immédiatement ou des années plus tard ou même jamais) la plus-value ne change rien à la fiscalité des associés.

Merci de vous présenter ici, même si vous êtes inscrit depuis 2011. (J’ai fait ici une exception, car normalement je m’abstiens de répondre aux questions de ceux qui ne se sont pas présentés.)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#650 27/09/2018 22h06

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C’est clair.
Bonne idée la présentation, je vais la faire.

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