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#1 05/03/2020 01h48

Membre
Réputation :   16  

J’aurais besoin de renseignements assez globaux sur un projet à moyen terme.
je sais pas si je suis sur la bonne section du coup, dsl si ce n’est pas le cas

Infos de base

- En couple, 27 ans. Le projet est solo par contre
- Salaire : ~12K/an
- BNC : 30-50K/an
- LMNP : cashflow de 8-10K/an
- Impots : TMI 30%

Aptitudes / Disciplines

- Comptables 7/10
- Fiscales 3/10
- Sociales ?/10
- Temps disponible : ok

SITUATION ACTUELLE

Je vis dans un appart que j’ai acheté cash
En outre j’ai acquis de l’immobilier ces dernières années (par crédit principalement), et j’arrive quasi à 23K€ de loyer annuel (5 biens).
Tout est loué en meublé, donc j’ai pas envie de dépasser les 23K€, pour rester tranquilou dans les clous du LMNP.

On compte faire construire bientot.
Je compte pas revendre le bien que j’occupe actuellement, je souhaite le mettre en location.

PROJET

Les 5 apparts que j’ai en meublé, je compte pas y toucher.
C’est meublé, tout en LMNP, et ça roule tout seul avec une fiscalité douce pour le coup

Le projet de construction de baraque, c’est du perso.

Reste l’appart que j’occupe actuellement et que je souhaite mettre en location.
J’envisage de le louer via une SCI (ou SCP) pour réduire la fiscalité et capitaliser

Nature du projet

SCI ou SCP donc, à l’IS
Avec mon père probablement.
Administrativement il fera partie de la société, mais dans les faits il sera là uniquement pour que je puisse faire une société justement (répartition des parts 99%/1%, dans l’idée) (a)

Esprit du projet

Normalement j’ai pas besoin du cashflow de cet appartement pour payer le crédit de ma future baraque (entre mes salaires + bnc + cashflow immo actuel + ma compagne qui peut filer un coup de main si besoin, ça devrait aller)

Donc je souhaite le mettre en SCI ou SCP (b) afin de diminuer la fiscalité immédiate, et envisager d’autres investissements par la suite.

Ainsi avec un appart déjà payé et qui rapporte déjà de l’argent tous les mois, je pense que ma SCI aura une certaine capacité d’endettement,qui me permettra d’enchainer quelques acquisitions

Parce que après à moyen terme, le projet sera d’investir dans d’autres biens immobiliers via la SCI, en ayant recours à l’emprunt
Projet en parallèle serait également d’investir sur les marchés boursiers.

Parlons chiffres

Valeur du bien : 85K
Loyer brut annuel : 7000€
Charges copro : 1500€
Taxe Foncière : 900€
Assurance PNO : 100€
Entretien annuel / charges exceptionnelles : ? (250€ / an ?)
Charges administratives (comptable, compte bancaire société) : ? (1000€ / an) ? (c)

Soit un cashflow de 3250
Fiscalité on va dire zéro pour simplifier, avec les amortissements (mais grosse impot sur PV à prévoir à terme si jamais revente)

Donc :
- je compte apporter mon appart à la société
- je compte mettre 10K€ pour la trésorerie et eventuels acquisitions etc…, via compte courant d’associé (d)

Sur les 3250€ de cashflow annuels, j’aimerais en mettre :
- 50% sur un compte liquide pour financer les frais de notaire etc… de prochaines acquisitions, dont la banque ne financerait pas à 100%
- 50% sur un compte titre à placer sur un ETF World (e) (f) (g) (mon PEA personnel étant plein)

Le but c’est donc de réduire la fiscalité à court terme pour pouvoir investir maintenant et capitaliser

QUESTIONS GENERALES

- ça vous parait cohérent projet ? points à surveiller et piège à éviter ?
- y a-t-il des raisons qui feraient que ce serait plus intéressant de faire celà sans passer par une société ? (juste du foncier normal, CTO perso etc…)
- une SCI IS est-elle adaptée à ce projet ? ou du fait de l’investissement sur marchés boursiers, il faut faire une SCP ? Les deux structures fonctionnent de la même manière ?
-y a-t-il des points que j’ai omis ?

QUESTIONS PARTICULIERES

(a) C’est légal de faire une répartition des parts un peu bidon ?
Si j’ai besoin de quelqu’un pour cette société, c’est juste parce que juridiquement on est obligé (l’apport ce sera moi, la gestion ce sera moi etc…).
Donc une répartition à 99/1 est possible ? Pas de minimum légal par associé ?


(b) plutôt SCI ou SCP (ou autre) pour ce type de projet ?

(c) à combien vous estimez les frais administratifs annuels (cabinet comptable, frais bancaires pour une société, autres frais) pour une SCI ou SCP ?

(d) possibilité de créer la société juste avec un apport d’appart, et d’ensuite de prêter xK€ à la société via un compte courant d’associé ?

(e) possibilité d’investir des liquidités en bourse via la SCI ? Ou il faut alors absolument que ce soit une SCP ?

(f) existe-t-il des niches fiscales (PEA et AV c’est juste pour les particuliers je crois) pour optimiser la taxation des produits boursiers des sociétés ? Ou c’est juste un Compte Titres standard et imposition normale ?

(g) J’ai l’impression que c’est un peu une connerie d’investir en actions via SCI/SCP (qui est plus ou moins solo en plus). Car les gains dessus seront imposé à 15%/25%, puis 30% de flat tax lors du versement aux associés.
Alors que si je reverse directement les bénéfices aux associés, il y a la flat tax de 30%, mais les associés peuvent mettre certes argent en ETF via des assurances-vie, qui seront moins taxés.
… le but d’investir dans les actions via la société serait alors uniquement capitalisant (via typiquement un ETF World capitalisant, avec investissement régulier et lissé et jamais de revente) car les plus values latentes ne sont pas imposées. c’est ça ?


Merci

Mots-clés : immobilier, portefeuille, sci

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[+1]    #2 05/03/2020 07h54

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Juste quelques remarques liminaires :

1) Avez-vous rempli la case LMNP ? Non. Pour passer LMP, il faut dépasser 23000 € et dépasser la moitié des revenus du ménage. Il semble qu’il y a encore de la marge.

2) Que faire quand on a rempli la case LMNP et qu’on est à 30 % de TMI ? Une autre forme de défiscalisation (Cosse ancien, Pinel, Denormandie) ou bien une SCI IS. Vous optez directement pour la SCI IS, mais avez-vous approfondi les autres solutions ?

3) Sur cet appartement : conserver ou vendre ? Vous l’évaluez à 85000 € et 7000 € de loyer annuel. C’est possible. Mais les zones où un appartement en bon état se vend aussi bas que 8 % brut de renta sont plutôt rares (comprendre : aussi bas en prix, donc aussi haut en rentabilité). Etes-vous sûr de vos 85000 € ? Cela ne vaudrait-il pas la peine de faire venir 3 agences pour l’évaluer ? Parce que s’il vaut par exemple 100 000 €, la question se poserait alors davantage de le revendre pour investir cet argent autrement.

Dernière modification par Bernard2K (05/03/2020 07h55)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#3 05/03/2020 20h06

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Bonjour

Bernard2K a écrit :

1) Avez-vous rempli la case LMNP ? Non. Pour passer LMP, il faut dépasser 23000 € et dépasser la moitié des revenus du ménage. Il semble qu’il y a encore de la marge.

Oui ok pour les deux conditions cumulatives.
En étant en dessous des 23K de loyer annuel (desquels je ne suis plus très loin) je suis d’office en LMNP

Si je dépasse les 23K de loyer, alors pour rester en LMNP il faut que j’ai un revenu > 46K (ou 23K ?) si j’ai bien compris.

… pour l’instant c’est le cas, mais honnetement j’ai peu de visibilité à 2 ans+ concernant mes revenus pro actuels. pour salaire ça devrait être ok mais bnc j’en sais rien.
J’aurais peut être pas non plus envie de turbiner encore pendant des années.

Donc si pour l’instant c’est ok, mon revenu peut potentiellement baisser à l’avenir, ce qui risquerait de compromettre mon statut LMNP à l’avenir si loyers annuels encaissés > 23K (il faudrait que je refasse des bails en vide, ou que je vende des biens.

… une autre solution peut être valide serait de faire du LMNP en attendant, et de créer une SCI le jour où effectivement mes revenus baisseront, pour alors apporter ces biens à la SCI.

Mais a priori, pour éviter des complications je pense stopper mes investissements LMNP à 22.x K de loyer annuel

Bernard2K a écrit :

2) Que faire quand on a rempli la case LMNP et qu’on est à 30 % de TMI ? Une autre forme de défiscalisation (Cosse ancien, Pinel, Denormandie) ou bien une SCI IS. Vous optez directement pour la SCI IS, mais avez-vous approfondi les autres solutions ?

Je connaissais pas Cosse Ancien

J’ai regardé sur Internet, je suis actuellement en Zone C, qui est la moins intéressante et semble assez compliquée en plus

Pinel concerne du neuf uniquement il me semble.
A mon sens, ce n’est pas intéressant

Denormandie me semble le plus intéressant.
Mais du fait des travaux important à réaliser, ça me parait aussi un peu compliqué (et complexe) de trouver une opération rentable. La réduction d’impot ne couvre pas tout

SCI IS me parait le choix le plus simple déjà, mais aussi sans doute le plus réaliste

Bernard2K a écrit :

Juste quelques remarques liminaires :

3) Sur cet appartement : conserver ou vendre ? Vous l’évaluez à 85000 € et 7000 € de loyer annuel. C’est possible. Mais les zones où un appartement en bon état se vend aussi bas que 8 % brut de renta sont plutôt rares (comprendre : aussi bas en prix, donc aussi haut en rentabilité). Etes-vous sûr de vos 85000 € ? Cela ne vaudrait-il pas la peine de faire venir 3 agences pour l’évaluer ? Parce que s’il vaut par exemple 100 000 €, la question se poserait alors davantage de le revendre pour investir cet argent autrement.

Pour les 85K je suis sûr.
Je l’avais fait évalué par 2 agences il y a environ un an et ils me donnaient une tranche qui correspondait à ça.
ça correspond également au prix du marché, un peu plus cher parce qu’il a été refait à neuf et est pas mal.
Donc oui 85K me parait pertinent

Là où j’aurais plus de doutes c’est sur le 7K de loyer annuel (~580e/mois).
C’est légèrement au-dessus des loyers dans la zone, mais mon appart est aussi dans un meilleur état en moyenne et bien placé.
Je pense que les 7K sont plutôt réaliste

oui 8% de renta brute, j’arrive même à faire plus (9-10%) sur mes apparts en loc (petites surfaces).
J’habite une petite ville de province où les prix ont peu voire pas du tout grimpé ces dernières années, où les loyers sont pas spécialement bas non plus, et où la rentabilité est bonne en général (c’est pas du tout un exploit de ma part de sortir une renta comme ça je veux dire)

Après il faut quand même compte sur une fiscalité locale assez piquante.
~900€ de taxe foncière, soit ~1.5 mois de loyer
Et concernant l’appartement en question, également des charges de copro importantes (chauffage, ascenseur) qui viennent encore mettre un coup à la renta

A la louche, ça fait une rentabilité nette (pré fiscalité) de ~5-5.5%

Je trouve ça correct comme placement, même si peut être possibilité de tirer une rentabilité un poil meilleur sur des placements pas compliqués (tracker en bourse dans le cadre d’une Assurance-Vie par exemple), et la question de la revente mérite d’être posée

Cependant, ce n’est pour l’instant pas dans mes projets, pour plusieurs raisons
… qui me semblent pertinentes :
- rentabilité correcte (même si manque à gagner peut être)
- offre une certaine capacité d’emprunt à la SCI (pas d’emprunt sur cet appart)

… ou moins pertinentes :
- sentimentalement attaché à ce bien
- pas trop envie de me casser la tête à le mettre en vente
- etat d’esprit plus acheteur que vendeur

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[+1]    #4 06/03/2020 21h53

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Bonsoir,

Quelques compléments :

1 - Je vous suggère de lire la file "Transférer un bien immobilier dans une SCI : comment, quels coûts ?"

Le transfert, quelle que soit l’option retenue (apport ou vente), engendrera des coûts.

N’oubliez pas que la revente d’un bien par une SCI engendre une taxation sur la plus value sur la totalité de la valeur du bien s’il a été totalement amorti.

La gestion de la SCI engendrera des coûts, à minima quelques centaines d’euros, pour un revenu net relativement faible.

2  - Balisez bien l’aspect abus de droit de votre montage qui ne doit pas avoir une justification uniquement fiscale. Je ne suis pas un spécialiste, mais je sens une faille…

3 - Vous passez en LMP si le revenu locatif est supérieur à 23k€ et à vos autres revenus (voir fiche dédiée de service public).
Une solution pourrait être d’avoir une imposition commune avec votre partenaire si vos revenus locatifs deviennent supérieurs à vos autres revenus.

4 - Avez vous abordé les questions successorales avec votre partenaire ?
Placements à 2 et union libre ne font pas bon ménage…
Quid de votre future RP si vous décédez avant votre partenaire ?
Quid de la gestion de la SCI par vos héritiers potentiels ?
Quid de la cohabitation avec les héritiers de votre partenaire dans une SCI, même avec une participation minoritaire…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (06/03/2020 21h53)

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#5 12/03/2020 21h12

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Canyonneur75 a écrit :

1 - Je vous suggère de lire la file "Transférer un bien immobilier dans une SCI : comment, quels coûts ?"

Le transfert, quelle que soit l’option retenue (apport ou vente), engendrera des coûts.

N’oubliez pas que la revente d’un bien par une SCI engendre une taxation sur la plus value sur la totalité de la valeur du bien s’il a été totalement amorti.

La gestion de la SCI engendrera des coûts, à minima quelques centaines d’euros, pour un revenu net relativement faible.

Canyonneur

Oui la taxation sur la totalité du prix de vente si je le vends à la fin de la période d’amortissement, je l’avais anticipé

par contre les frais, j’avoue que j’avais pas pensé que ce serait aussi salé

rien que les 5% de droit d’enregistrement en cas d’apport pur et simple d’immo à la SCI sont un coût important qu’il convient de bien étudier

Canyonneur75 a écrit :

Bonsoir,

2  - Balisez bien l’aspect abus de droit de votre montage qui ne doit pas avoir une justification uniquement fiscale. Je ne suis pas un spécialiste, mais je sens une faille…

Canyonneur

A priori je vois pas en quoi ce montage poserait un problème, puisqu’il me semble que les SCI à l’IS sont justement prévues à cet effet

mettre ça au carré avec le notaire qui procéderait à la constituion de la SCI

Canyonneur75 a écrit :

Bonsoir,

3 - Vous passez en LMP si le revenu locatif est supérieur à 23k€ et à vos autres revenus (voir fiche dédiée de service public).
Une solution pourrait être d’avoir une imposition commune avec votre partenaire si vos revenus locatifs deviennent supérieurs à vos autres revenus.

Canyonneur

merci pour l’explication

pour l’instant on est en union libre (pas de mariage, pacs ou quoique ce soit).
Donc en effet faire imposition commune permettrait d’augmenter le revenu général du ménage et donc donnerait de la marge

d’autant plus qu’elle a pas d’immo et encore moins de LMNP de son coté

Canyonneur75 a écrit :

Bonsoir,

4 - Avez vous abordé les questions successorales avec votre partenaire ?
Placements à 2 et union libre ne font pas bon ménage…
Quid de votre future RP si vous décédez avant votre partenaire ?
Quid de la gestion de la SCI par vos héritiers potentiels ?
Quid de la cohabitation avec les héritiers de votre partenaire dans une SCI, même avec une participation minoritaire…

Canyonneur

on en a jamais parlé et j’avoue que ça m’a même pas traverser l’esprit

Après les placements je les fais en solo de mon côté
pareil la RP tout sera à mon nom

pas de tension entre ma compagne et mes potentiels "héritiers" (on a pas d’enfants, c’est les parents qui héritent), mais oui ça peut être source de problème

programmer un RDV chez le notaire là aussi pour faire un testament… un peu glauque mais ça me parait sensé

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