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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 02/03/2020 12h39

Membre (2018)
Réputation :   23  

Bonjour à tous,

Je profite de cette étude de cas pour pouvoir poser mes réflexions et avoir des remarques avant la visite avec un artisan.

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus :
- 1er associé Erka : salarié, 32 ans, 14%, environ 1750€
- 2er associé Ftnforms : salarié, 28 ans, 14%, environ 2300€
- 3ème associé : salarié, 33 ans, 14%, environ 2100€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyenne, épaulé par un expert comptable.
- Fiscales : niveau théorique j’ai lu différents livres sur les SCI et l’investissement immo.
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : basique, nous avons tous pris part à des travaux mais allons déléguer toutes les taches trop technique.
- Sociales : bonne, nous gérons tous des contact avec de l’humain, gestion d’équipe de clients etc …
- Temps disponible : moyen, des possibilité pour certains associé en journée pendant la semaine, et les week-end pour tous.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel (maison, appartement), murs de magasin, autres : maison familiale divisé en deux lot, (un lot au RDC avec entrée indépendante à l’arrière, un lot au 1er avec entrée indépendante par l’avant avec un escalier qui dessert les combles) possibilité de créer un troisième lot dans les combles.
- Année de construction : indéterminée mais antérieur à 1900.
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 2 étage + combles, lumineux, 70m2 et 75m2, sans ascenseur
- Déjà occupé ? Inhabité ? : 1er lot occupé par le propriétaire, second lot vacant depuis le décès des parents du propriétaire
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? : pas de co-propriété
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? : Chauffage individuel au gaz de ville
- Volets isolants ou persiennes ? : Volet isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? Cour extérieur pavée et privative avec le lot 1 mais pas d’espace vert
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? : Individuels par lot mais pas de compteur commun si création d’un troisième lot), relevée manuel.
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : NA
- Concierge  ? : NA
- Décoration : antique / vieillotte / moderne : Vieillotte pour l’ensemble malgré un rafraichissement dans le lot 1

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : 67 petite ville 3000 habitants (démographie en légère baisse)
- Centre-ville, périphérie : centre ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Hôpital, carrière, supermarché etc …
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 150000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : estimation à 1100€ HC + 400/500€ HC potentiel si création lot 3
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : pas de délégation

- Travaux immédiats : Estimation (fourchette) faite par nos soins à 20K pour lot 1 et 2. (Rafraichissement lot 1 : peinture, Lot 2 : Electricité + SDB + Cuisine équipé + abattage d’une cloison et montage d’une autre cloison) et 50K pour création du lot 3 dans les combles (escalier à refaire + isolation électricité + création des pièces)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : NA
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : NA
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : NA

- Taxe foncière hors TEOM : 890€ pour les 2 lots, estimé à 1350€ pour 3 lots.
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 270€ environ pour 3 lots
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés NA

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé

1100 loyer * 12 mois / 150000€ FAI et notaire inclus + 20000 travaux = 13200/170000*100 : 7,76% pour 2 lots
1500 loyer * 12 mois / 150000€ FAI et notaire inclus + 70000 travaux = 18000/22000*100 : 8,18% pour 3 lots

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats

1100 loyer * 12 mois * 96% - 180 assurance - 2000€ de travaux de maintenance = 10492/170000*100 : 6,76% pour 2 lots
1500 loyer * 12 mois * 96% - 270 assurance - 2000€ de travaux de maintenance = 15010/170000*100 :  6,8% pour 3 lots

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : à définir mais dans l’idéal minimum 0€ maximum frais de notaire
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,3% + assurance
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : 500€
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 3X5k + AV à débloquer si besoin.
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? NA

RÉGIME D’EXPLOITATION

SCI IS
=>C’est le régime qui semble le plus logique pour nous, 3 associés, pas de volonté de vendre le bien.

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ?
Le cash flow est encore à calculer une fois les chiffres affinés mais semble négatif, sans apport, sans négociation.

Ils nous reste à regarder :
-Le montants des travaux pour coller plus à la réalité (RDV fin de semaine)
-La faisabilité du troisième appartement (PLU etc …)
-Affiner les chiffres (je part sur des hypothèse moyenne pour les loyers, il y as une marge de négociations sur le prix de vente)

J’essaye d’identifier les risques suivants :
-Demandes locatives dans une petite ville avec une démographie en baisse (mais la demande à l’air d’être là pour des appartements en état moyen)
-Date de constructions inconnu mais antérieur à 1900 (charpente, isolation?)
-Amiante dans le bardage d’une des façades (Ardoise en fibres ciment assez typique de la région)

Je suis preneur de conseils, de remarques pour affiner le projet et gagner en expériences.

Edit : rajout lien de présentation

Dernière modification par Erka (02/03/2020 13h11)

Mots-clés : immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière)

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#2 02/03/2020 13h15

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A mon opinion le niveau de rentabilité est vraiment indigent pour un bien dans une commune de 3000 hab en décroissance démographique et nécessitant de plus des travaux.

Vous pouvez sans doute négocier très fortement ou trouver bien mieux !


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#3 02/03/2020 13h26

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Oui clairement le bien est à négocier si on le retiens.
L’idée est surtout d’aller au bout des mes réflexions (avec une visite d’artisan pour évaluer les travaux) pour m’aguerrir lors de mes recherches.

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#4 09/06/2020 21h34

Membre (2018)
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Contre visite effectué post confinement avec un artisan, travaux estimé autour de 50/55k !

Le bien était affiché à 140k FAI, après discussions et quelques aller retour avec l’agence les propriétaires nous on fait une contre offre "final" à 120K. (l’offre était déjà final à 125K semaine dernière)

On as pu étudier la demande locative et les annonces pour tabler sur 1600€ HC de loyer pour les trois lots.

Les calculs à jour :

Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé

1600 loyer * 12 mois / 129600€ FAI et notaire inclus (8%) + 55000 travaux = 19200/184600*100 : 10,4%

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats

1600 loyer * 12 mois * 96% - 270 assurance - 2000€ de travaux de maintenance = 16162/184600*100 :  8,75% pour 3 lots

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