Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 25/02/2020 14h01

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je vous soumets cette étude de cas pour avoir vos avis. Merci pour vos contributions!
Voir ma présentation pour plus de détails.

Jeunes et avant d’être sensibilisés par Internet et ce forum, nous avons acheté à 2 (avant d’être marié, nous le sommes depuis) un ROBIEN RECENTRE en 2008 à CUSSET, commune qui jouxte VICHY dans l’Allier. Je précise que nous habitons à LYON, à 2H de Cusset.

Nous nous interrogeons sur l’opportunité de le vendre à perte, la période d’engagement de location étant terminée, ou de le conserver pour encaisser les loyers n’ayant plus de crédit en cours sur ce bien.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Appartement T3 de 58m2, balcon de 9m2, 2 chambres, séjour avec cuisine ouverte semi-équipée (placards et plaque de cuisson). 2 places de parking extérieur.
- Année de construction : 2008
- Étage 2/2, très lumineux, pas d’ascenseur.
- Logement toujours loué (6 mois de vacances en 11 ans), locataire actuel part le 30 avril 2020.
- Syndic professionnel ELYADE, pas de procédure en cours.
- Chauffage individuel électrique "grille pain".
- Volets isolants.
- Espaces vert dans la copropriété, bien entretenue.
- Pas de concierge
- Résidence bien entretenue de manière générale et au calme, barrière à l’entrée du parking.

LOCALISATION DU BIEN
- CUSSET (A côté de VICHY), 03 Allier.
- à 5 minutes du centre ville de Vichy.
- Zone pavillonaire, en face d’un lycée.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non je ne pense pas.

RENTABILITÉ DU BIEN
- Bien packagé payé 143000€ tout frais inclus en 2008.
- Valeur actuelle estimée (base meilleursagents et annonces LBC): 70000€.
- Loyer en baisse au fil des années: 480€HC en 2008, 455€HC en 2020.
- Taux de vacance envisagé:  1 mois tous les 2 ans, 4%.
- Charge de copro : 1150€/an dont 600€ déductibles.
- Travaux immédiats : Le sol a bougé, certains carreaux sont coupants, j’ai des devis pour recouvrir toutes les pièces non humides avec du PVC de type QUICKSTEP pour 3600€TTC.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Aucun (je suis dans le conseil syndical).
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Je ne pense pas

- Taxe foncière hors TEOM: 665€/an
- Assurance PNO: 100€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non
- Frais de gestion (agence locale): 8,4%TTC des loyers encaissés.

- Rentabilité brute: 7,8% sur la base d’une valorisation à 70000€.
- Rendement net 2020: 5,2%
--> Note: 2020 sera la dernière année où j’aurai du déficit à imputer, je ne paye donc pas d’impôt pour l’instant mais ensuite la rentabilité nette passera à 3,6% (TMI 30%).

FINANCEMENT DU BIEN
- Aucun crédit sur ce bien.

SCENARIOS ENVISAGES
La question de la vente se pose puisque le locataire en place part le 30 avril.
Dans les 2 cas, il faudra que je fasse les travaux de remise en état du carrelage fissuré et dangereux.
Scénario 1, VENTE:
- Je récupère en théorie 70000€.
- Je m’affranchis d’une gestion à distance d’un bien qui à mon avis ne prendra jamais de valeur.
- Perte de 3600€ des travaux, je verrai avec l’agent immobilier si je peux espérer vendre un peu plus cher avec ce sol neuf pour récupérer ma mise.
- J’avais imputé un déficit foncier sur mon revenu global de 2017 de 829€. Il faudra que je le réintègre si je vends en 2020 (perte 829*0,3=248€).
- Je n’ai pas besoin de cet argent, j’envisage de les réinvestir dans du crowdfunding immo ou des AVies de type Yomoni/WeSave avec un risque moyen pour essayer de récupérer ma mise de départ sur le long terme. Il va falloir que je batte les 3,6% net actuels.
Scénario 2, CONSERVATION:
- Je continue d’encaisser les loyers tant qu’il y a un locataire et qu’il paye avec une rentabilité de 3,6% environ.
- Je peux déduire les travaux de remise en état du carrelage: L’agence me dit que je peux augmenter le loyer de 20€/mois ce qui augmente légèrement la rentabilité pour la passer à 3,7%.
- Je continue de laisser la gestion à une agence locale étant à distance.

Au final la question est donc: Vaut-il mieux que je vende pour chercher une meilleure rentabilité de ces 70.000€ ?

Merci pour vos avis!

Stan

Mots-clés : immobilier, loi robien, vente

Hors ligne Hors ligne

 

#2 25/02/2020 14h16

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   210  

Bonjour,

Deux remarques sur votre cas :

- Votre rendement net sera de 2,75%, en effet vous n’avez pas tenu compte des prélèvements sociaux à hauteur de 17.2 % de votre revenu net qui s’ajoutent aux 30 % d’IRPP.

- le déficit foncier déductible de votre revenu imposable sera transformé en déficit foncier déductible de vos revenus fonciers dans les 10 ans… Votre impôt 2017 sera recalculé, en vous payerez un supplément d’impôt par rapport à votre tranche marginale 2017. Si vous sortez de l’opération avec un stock de déficit foncier, et comme vous n’avez pas d’autre bien locatif d’après votre présentation, vous pouvez penser à acheter des SCPI pour un montant qui vous permette de neutraliser l’imposition sur les 10 années à venir…

Plus généralement, un rendement de 2.75 net sans perspective de plus value ne me semble pas être optimal… Je ne vois pas d’intérêt à rester investi, surtout que des réparations vont surement arriver entre 15 et 25 ans après la construction…

Canyonneur

PS : avez vous dégagé un déficit en 2018 et 2019 ? Ces deux déficits seront aussi remis en cause….

Dernière modification par Canyonneur75 (25/02/2020 14h24)

Hors ligne Hors ligne

 

#3 25/02/2020 14h22

Membre
Réputation :   0  

Canyonneur75 a écrit :

- Votre rendement net sera de 2,75%, en effet vous n’avez pas tenu compte des prélèvements sociaux à hauteur de 17.2 % de votre revenu net qui s’ajoutent aux 30 % d’IRPP.

Bien vu! Donc ca va dans le sens d’investir ailleurs pour chercher un meilleur rendement.

Canyonneur75 a écrit :

- le déficit foncier déductible de votre revenu imposable sera transformé en déficit foncier déductible de vos revenus fonciers dans les 10 ans… Votre impôt 2017 sera recalculé, en vous payerez un supplément d’impôt par rapport à votre tranche marginale 2017. Si vous sortez de l’opération avec un stock de déficit foncier, vous pouvez penser à acheter des SCPI pour un montant qui vous permette de neutraliser l’imposition sur les 10 années à venir…

Il ne reste que 1000€ de déficit à reporter, autant dire rien.

Canyonneur75 a écrit :

PS : avez vous dégagé un déficit en 2018 et 2019 ? Ces deux déficits seront aussi remis en cause….

Non, uniquement en 2017, je suis à 0 en 2018 et 2019 grâce aux déficits reportés.

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur