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Forums des investisseurs heureux

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#101 23/12/2018 14h30 → EURL/SARL/SAS/SASU : investir sa trésorerie ? (eurl, investir tresorerie société, sarl, sas)

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Le mien n’avait pas l’air d’être inquiet par rapport à ce montage surtout que la société n’a pas été créé pour ça .
On a respecté les clefs de répartitions comme les autres usufruits de SCPI.

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#102 27/12/2018 11h56 → EURL/SARL/SAS/SASU : investir sa trésorerie ? (eurl, investir tresorerie société, sarl, sas)

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Bonjour,

@Noyl,
Je ne comprends pas bien l’intérêt de votre montage, pour se faire votre societé d’exploitation doit avoir des parts dans votre SCI, et son compte courant d’associé ne fait que gonfler, à la sortie il faudra songer à le rembourser, d’où viendra la tréso ?
D’autre part, si votre associé de la societé d’exploitation n’est pas dans la SCI il y a un risque sur le traitement non égalitaire des associés, car l’apport en compte courant de la SCI ne revet aucun intéret pour lui.
Enfin je ne comprends pas l’interet d’acheter les parts demembrées, autant acheter la pleine propriété.

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#103 01/01/2019 12h03 → EURL/SARL/SAS/SASU : investir sa trésorerie ? (eurl, investir tresorerie société, sarl, sas)

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Si je comprends bien le montage évoqué par @Noyl : l’usufruit des SCPI démembrées permet de rémunérer à la fois le CCA de la société d’exploitation (taux légal) et le crédit ayant permis d’acquérir la SCPI en PP.

A l’extinction du démembrement, il faut réinjecter du cash (CCA) pour rémunérer à la fois le CCA et continuer à rembourser le crédit.

Et effectivement à la fin de l’histoire, il faudra bien rembourser le CCA, lors de la revente des SCPI en PP à priori.

Dernière modification par Politok (01/01/2019 12h04)

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#104 01/01/2019 12h30 → EURL/SARL/SAS/SASU : investir sa trésorerie ? (eurl, investir tresorerie société, sarl, sas)

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Politok a écrit :

dfranck a écrit :

Concernant l’usufruit SCPI, vous aviez pris la nue prop à titre perso ?

Deux CGPI m’ont recommandé de ne pas démembrer la même SCPI entre l’entreprise d’exploitation (usufruit) et le dirigeant (NP) pour éviter tout risque de requalification d’ABS.

En revanche, si la société d’exploitation achète l’usufruit d’une SCPI A, et que le dirigeant achète la NP d’une SCPI B, aucun risque de requalification.

Je ne comprends pas pourquoi il ne serait pas possible de procéder ainsi. Acheter nue propriété SCPI nom propre, et usufruit pour la trésorerie Sarl.
Le but étant de trouver la contre partie rapidement et choisir sa Scpi et son montant.

Pas vraiment fiscal si on exagère pas la clef de repartition puisque qu’on peut le faire également avec NP scpi A usufruit scpi B.

Dernière modification par Bike69 (01/01/2019 14h29)

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#105 01/01/2019 18h37 → EURL/SARL/SAS/SASU : investir sa trésorerie ? (eurl, investir tresorerie société, sarl, sas)

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Je ne sais pas dire si c’est un excès de prudence, une légende urbaine, ou un contrôle fiscal qui a vraiment dégénéré.
Les deux ayant été très affirmatifs sur le sujet, j’ai considéré que c’était une pratique courante de la profession sans en demander davantage.

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#106 09/01/2019 09h54 → EURL/SARL/SAS/SASU : investir sa trésorerie ? (eurl, investir tresorerie société, sarl, sas)

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Suite à la remarque de Politok, d’autres avis sur le risque d’acheter la nue propriété de scpi en nom propre et l’usufruit pour la trésorerie de sa sarl? Je voyais surtout l’avantage de trouver la contre partie rapidement.

J’avis lu un post très argumenté sur le sujet de Stéphane sur le forum

stephane a écrit :

VI - Cas Limero   

Monsieur Limero (51 ans) est propriétaire d’une entreprise d’informatique (EURL Infolimero) au capital de 50.000 euros, organisée en EURL (à l’impôt sur les sociétés) qui dispose d’une importante trésorerie (en sicav monétaire qui ne rapportent presque rien) correspondant à des bénéfices accumulés sur plusieurs exercices (100.000 euros), ainsi qu’un compte courant d’associé ouvert à son nom dans les livres de la société (100.000 euros).    

Monsieur Limero, qui n’a jamais distribué aucun dividende, s’interroge sur la possibilité de récupérer tout ou partie de cette trésorerie, pour réaliser un investissement en parts de scpi, dans le but de préparer sa future retraite. Est-il possible de loger l’usufruit du portefeuille de scpi dans l’EURL et la nue-propriété dans le patrimoine privé ? Que peut-on proposer dans cet esprit ?
________________________________________________________________________

* L’acquisition d’une nue-propriété au sein du patrimoine privé et d’un usufruit logé dans la société opérationnel est-elle constitutif d’un abus de droit ou d’un acte anormal de gestion ?   

S’agissant de la question fiscale, le raisonnement doit être à deux niveaux :   

- Au niveau de la société à l’IS, l’administration pourrait être tentée de considérer que l’acquisition d’un usufruit constitue un acte anormal de gestion, si cette acquisition n’enrichit pas la société et qu’elle se fait à des conditions économiques trop désavantageuses pour elle.   

Si, par exemple, la société « Infolimero » prend un usufruit de SCPI de rendement sur 10 ans à 60%, le rendement du placement sera négatif, ce qui enrichit injustement le nu-propriétaire et constitue un "pillage organisé" des ressources de la société.    

Si, en plus, le nu-propriétaire est le propriétaire de la société, l’administration sera bien-fondée à rectifier la base de calcul de l’IS !   

En revanche :   

- si Monsieur Limero respecte les conditions habituellement pratiquées pour un tel démembrement, Exemple : 35 % 65% sur 10 ans ou 20% 80% sur 5 ans.   
- si Monsieur Limero respecte le formalisme du droit des sociétés qui s’applique aux actes passés entre un associé et la société, et que l’investissement rentre dans l’objet de la société,   
- que l’investissement génère un profit pour la société, supérieur au monétaire (TRI de plus de 5%, par exemple)   
- pour des démembrement d’une durée supérieure à 10 ans, il est également envisageable de se calquer sur le barème fiscale de l’article 669 CGI (exemple : 46% sur 13 ou 14 ans), ce qui offre un argument juridique  supplémentaire.   

- Au niveau de la personne physique, la question est un peu plus complexe. Il s’agit de vérifier que l’opération ne tombe pas dans le champ d’application de la théorie de l’abus de droit. Il s’agit donc de vérifier si l’article 64 LPF peut être appliqué.   

L’abus de droit, au sens de la législation fiscale, recouvre deux comportements qui sont bien distincts en droit civil. Il se présente I. tantôt comme une simulation, II. tantôt comme une fraude à la loi. Celle procédure conserve un caractère exceptionnel, car elle est très contraignante pour l’administration fiscale !   

I. Quand il utilise les artifices de la simulation, l’abus de droit est un mensonge juridique destiné à tromper le fisc. La simulation par acte fictif recouvre les cas où, tout en donnant l’impression d’être tenues par un accord, les parties n’ont en réalité pas entendu contracter ; le contrat n’est en fait qu’une « coquille vide » destinée à tromper les tiers.   

Par exemple, on pourrait imaginer que l’abus de droit soit ici caractérisé si la société « Limero » ne respecte aucune de ses obligations juridiques ou comptables : elle ne tient pas ses assemblées, ni aucune comptabilité, les actes passés entre la société et ses associés ne sont pas autorisés par l’assemblée dans les formes légales… En pratique, c’est une situation inimaginable lorsque l’IS s’applique !

II. En cas d’abus de droit par fraude à la loi, il n’y a ni simulation, ni mensonge, les actes passés sont réels, mais le montage juridique ne peut s’expliquer que par la volonté de contourner une règle fiscale contraignante. C’est, la jurisprudence qui est venue à la rescousse du contribuable en interprétant de manière extensive l’article L.64 du Livre des Procédure Fiscales. Le Conseil d’Etat, depuis un arrêt de principe de 1981 [2] considère que l’abus de droit peut être mis en œuvre lorsque les actes, bien que non fictifs « n’ont pu être inspirés par aucun motif autre que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, s’il n’avait pas passé ces actes, aurait normalement supportées eu égard à sa situation et à ses activités réelles ».   

La frontière délimitant le champ d’application de l’abus de droit est donc souvent malaisée à cerner et fait l’objet d’abondants commentaires de doctrine et de jurisprudences.   

Cependant les conséquences de sa mise en œuvre sont redoutables : l’administration est fondée à exiger l’impôt éludé, les intérêts de retard au taux de 0,40% par mois (4,80% par an) et une pénalité égale à 80% des droits réclamés. En outre, il est fréquent que l’administration se retourne également vers le « bénéficiaire » de l’abus de droit. Les conséquences peuvent donc être très lourdes. Au cours du dialogue avec l’administration ou devant les tribunaux, le contribuable doit démontrer un intérêt autre que fiscal à une opération.   

Il est donc essentiel de motiver explicitement et de façon adéquate leurs transactions dans les contrats qu’elles passent. Une prise en compte des motifs d’un contrat très en amont du processus permettra d’assurer sa justification et sa défense en cas de contrôle.   

Des contribuables ont soutenu avec succès leur position, mais une étude de la jurisprudence met en évidence que des situations similaires ont été jugées différemment. C’est pourquoi la finesse et la qualité des réponses et démonstrations faites à l’administration tout au long du contentieux est essentielle.

Quel est l’angle d’attaque possible de l’administration ?    

Elle va argumenter sur le fait que vous avez éludé l’impôt sur le revenu, les contributions sociales, et l’impôt sur la fortune et qu’il n’y a aucune autre explication juridique ou économique qui sous-tend l’opération.   

Cela sera vraisemblablement le cas si le montage relève de la caricature : revente de l’usufruit de parts initialement détenues dans le patrimoine personnel à une structure IS (typiquement une société civile qui opte pour cet impôt) créé pour la circonstance, et que cette structure ne possède QUE les usufruits de Monsieur Limero et rien d’autre, qu’elle les finance par un apport en compte courant d’associé, et que le prix est grossièrement avantageux pour la personne physique.

En revanche, si :   
- la structure IS préexiste depuis plusieurs années,   
- réalise, par exemple, d’autres opérations en démembrement avec des tiers, soit en rachetant des usufruits, soit en souscrivant des parts nouvelles conjointement avec des tiers,   
- a une activité opérationnelle normale (prestations informatique, scpi en pleine propriété, immeubles commerciaux en direct, parts de SIIC, etc…),   
- fonctionne dans des conditions normales (comptabilité, assemblée, autorisation en assemblée des actes passés avec les associés),   
- réalise des opérations à des conditions comparables à ce qui se fait avec les tiers, lorsqu’elle traite avec Monsieur Limero,   
- paye de l’IS,   
on doit pouvoir considérer que cette structure a un fonctionnement juridique et financier légitime et autonome, qu’elle poursuit véritablement un but économique, qu’elle n’est pas seulement destinée à délester Monsieur Limero de tout ou partie de ses impôts.   

* Comment peut-on procéder ?   
   
Le compte courant d’associé peut être racheté sans frais pour financer le portefeuille de scpi en nue-propriété. La trésorerie correspondant au bénéfice mis en réserve peut être utilisée pour acquérir l’usufruit du même portefeuille au nom de la société « Infolimero ». Une durée appropriée, déterminée en fonction de la date probable de départ en retraite de Monsieur Limero peut être retenue (maximum 30 ans - article 619 du code civil).   

Au cas présent, une clé de 46% pour un usufruit de 13 ou 14 ans paraît appropriée, si Monsieur Limero envisage un départ en retraite à 64 ans ou 65 ans.

Dans cet esprit, il est également envisageable d’acheter l’usufruit et la nue-propriété de groupes de parts différents : une société A achète l’usufruit qui correspond à la nue-propriété d’un client B, la société B achète l’usufruit qui correspond à la nue-propriété d’un client A…

Autre remarque , si on est soumis à l’IFI est ce que l’usufruit de scpi détenu dans une sarl soumis à l’ impôts sur les sociétés est exonéré ou on doit le réintégrer à l’IFI nom propre.
Il me semble que non si la rémunération perçue pour cette fonction procure plus de 50 % de ses revenus et que l’on possède au moins 25 % des droits de vote attachés aux titres émis par la société.

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#107 09/01/2019 15h01 → EURL/SARL/SAS/SASU : investir sa trésorerie ? (eurl, investir tresorerie société, sarl, sas)

Modérateur
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Pour ma part, j’éviterais autant que possible d’acquérir en nom propre la NP lorsque l’US est acquis par une société IS dont je serais gérant et/ou associé significatif. Il n’est pas si difficile ou long de trouver la contre-partie dans la majeure partie des cas.

Bike69 a écrit :

Autre remarque , si on est soumis à l’IFI est ce que l’usufruit de scpi détenu dans une sarl soumis à l’ impôts sur les sociétés est exonéré ou on doit le réintégrer à l’IFI nom propre.
Il me semble que non si la rémunération perçue pour cette fonction procure plus de 50 % de ses revenus et que l’on possède au moins 25 % des droits de vote attachés aux titres émis par la société.

Si on détient une participation significative (>5% ou 10%) dans une société (IS ou IR) détenant de l’immobilier éligible à l’IFI (comme les SCPI), la manière de l’évaluer dans l’assiette IFI est assez précisément décrite : en simplifiant (la prise en compte des emprunts peut compliquer la chose) on évalue le % (entre 0 et 100) que représente cet immobilier dans l’actif net de la société, et on le multiplie par la valeur vénale de sa participation dans la société (valeur vénale faible si la société a tout financé par un emprunt ammortissable et distribue ses bénéfices, bien plus élevée si on a financé par apport en CCA et qu’aucun bénéfice n’est distribué).

L’exonération pour cause de "bien professionnel" me semble à utiliser avec précaution (en vérifiant qu’on remplit bien les conditions, qui ont changé entre ISF et IFI).


J'écris comme "membre" du forum, sauf si je précise que c'est à titre de "modérateur".

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#108 09/01/2019 16h19 → EURL/SARL/SAS/SASU : investir sa trésorerie ? (eurl, investir tresorerie société, sarl, sas)

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Merci pour les réponses GBL.

Ok donc nue propriété nom propre usufruit sarl is dont on est gérant majoritaire à éviter même si mon CGPI ne m’a pas alerté sur ce danger.
Je vais faire donc avec un client B car au final ça reviendra au même question  rendement si contrepartie trouvé rapidement.

Pour l’IFi , je parlais du cas où on est gérant majoritaire de sa sarl commerciale à l’ IS et que la rémunération perçue pour cette fonction procure plus de 50 % de ses revenus et que l’on possède au moins 25 % des droits de vote attachés aux titres émis par la société.

Doit-on rajouter à son patrimoine privé l’usufruit de scpi détenu par sa sarl?

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#109 10/01/2019 09h59 → EURL/SARL/SAS/SASU : investir sa trésorerie ? (eurl, investir tresorerie société, sarl, sas)

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Il semble que cet usufruit soit considéré comme biens professionnels dans mon cas.
Sarl impôts société  , gérant majoritaire et rémunération perçu de cette fonction +50% des revenus.

Autre piste pour la trésorerie d’entreprises que j’étudie en plus du contrat capitalisation , usufruit scpi , compte titre sicav à faible volatilité sont les produits structurés.

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