Que faire en l'absence de demande locative ?

Bonjour,

Il y a des exceptions, certes, des perles, des gens doués, des connaisseurs pour dénicher ces perles etc…
Mais globalement les gros rendements se situeront dans les petites villes (souvent moins de 5000habitants, à 30km voir plus d’une ville moyenne), dans les campagnes, là où les biens ne se vendent pas, où personne n’en veut. Là on négocie, et on fait des travaux ! soit même ou non. Pour y trouver des locataires, on oublie le couple d’ingénieurs et on va souvent vers des logements pour des personnes a revenus plus modestes ;o) parfois même payé avec l’APL, une autre forme d’immo que le patrimonial.
Seul soucis, une éventuelle revente derrière, puisque ces biens sont dans des zones paumées…

Bonjour,

Comme sur les marchés boursiers, le maître mot, souvent oublié par les débutants, est la patience.

Il vous faudra souvent plusieurs mois, voire une année même, pour trouver des biens correspondant a vos critères et proposant une rentabilité élevée.

Ne pas se décourager a la cinquième visite, la huitième non plus, se servir de tout ça pour affiner ses critères, échanger avec les différents interlocuteurs, comparer, faire des simulations,etc…

Il est toujours possible en 2020 de trouver des perles comme cricri7700 ou d’autres ont pu le faire il y a quelques années.
Avec beaucoup de travail, d’échecs, de patience…

Au plaisir d’échanger

Dernière modification par 77PourCent (19/02/2020 11h01)

Jaylis a écrit :

Bonjour, connaissez vous des gens ayant loué dans des coins vraiment perdu, et  qui n’ont pas réussi à trouver de locataire ?

Le risque n’est sans doute pas de ne trouver aucun locataire.
Plutôt d’en avoir très peu qui se présentent, avec des profils pas très bons et de devoir choisir entre ceux là, à défaut de meilleurs.
Choisir un locataire en ayant la peur au ventre et en se disant qu’il est potentiellement à problème c’est pas génial…

Pour les questions sur la rentabilité la question à été de nombreuses fois abordée.
En dehors en effet sans doute des très grosses agglomérations, acheter un bien décoté car en mauvais état, le retaper et le looker pour qu’il soit au gout du jour au minimum permet d’obtenir une rentabilité suffisante pour l’autofinancement.
Si vous lisez vraiment les parcours du forum vous verrez que les investisseurs qui parviennent à l’autofinancement ne trouve pas "le bien" mais une succession de biens qui ont tous les mêmes caractéristiques et que contrairement à votre opinion ce n’est pas grâce à leur couverture financière qui permet d’acheter de grandes surfaces et de diviser.
C’est le travail en général d’un long apprentissage, d’une recherche ténu et d’un travail effectivement fourni en contrepartie.

Entre les 8% net net que vous annoncez et les 4,35% avant imposition des SCPI il y a de la marge ! A titre personnel je trouve cependant cette frontière assez pertinente. En dessous de ce 8%, je trouve assez peu intéressant l’immo physique en directe, la différence entre les deux étant le travail à fournir (à accès au levier crédit comparable).

Nb : Non @Olivier62, il ne faut pas aller dans les communes <5000 hab pour trouver 8% de rentabilité. Dans ce genre de commune il faut viser 20% au minimum ! 8% se trouve sans grand effort dans la plupart des villes moyennes (50 000 à 100 000 hab).

Multiplier les visites @dav13 permet d’acquérir de l’expérience mais ce n’est pas une stratégie en soit

Bonjour Jaylis,

Merci d’avoir ouvert cette discussion qui m’intéresse particulièrement.

Pour ma part je me pose les mêmes questions, vers chez moi ( Bas-Rhin )  le 8% en locatif relève de l’exploit, même dans les zones éloignés !

Cela fait 8 mois que je visite toutes les semaines et je n’ai encore rien trouvé.

Sans compter les 50h / semaine que je fait avec mon emploi actuel, j’ai énormément de mal à avoir du temps, je dois me dépêcher le soir pour certaines visites, des imprévus et autres.

Pour répondre à votre question principale, je ne pense pas que ce soit trouver un locataire qui pose problème mais la liquidité.

Une ville avec un prix au m2 plus faible aura dans tous les cas une meilleure rentabilité, si vous faites un appartement qui sort du lot avec une belle rénovation vous allez trouver un locataire, par contre pour obtenir une plus-value et / ou le vendre rapidement, ce sera plus délicat à mon sens.

Bien évidemment ce n’est pas le cas dans toutes les villes, il faut trouver le bon équilibre, analyser l’évolution de la population ainsi que certaines données sur les villes qui vous intéressent vont vous permettre d’y voir plus clair sur le court / moyen terme également.

Dernière modification par michaelstaudi (19/02/2020 11h53)

Il y a aussi le cas ou l’absence de demande est liée à l’absence d’offre. Je m’explique par un exemple.
A la campagne, l’image classique du bien locatif est souvent une maison avec un grand terrain. Mais il y a des jeunes actifs qui n’ont pas le temps d’avoir un extérieur à gérer ou des anciens qui physiquement ne peuvent plus gérer un extérieur, tous du cru et souhaitant y rester qui ne trouvent rien à louer. Brefs, ces gens sachant qu’il n’y a rien pour eux se dirigent finalement vers d’autres logements situés ailleurs.

Comment détecter ces cas ? En discutant avec les locaux, en regardant, en analysant la pyramide des âges et autres données sur le site de l’Insee.

On est bien d’accord : ce n’est pas du tout cuit facile etc

Ce que je pourrais vous conseillez c’est de vous adaptez a votre milieu et a vos capacités.

Vous habitez une région propice au tourisme ? lancez vous ! la location saisonnière est chronophage si vous gérez tout de A à Z, mais avec une bonne rentabilité a la clef.

Gerez un bien une saison ou deux, voyez si c’est pour vous ou pas et continuez ou passez a autre chose.

Au plaisir d’échanger

Je suis dans un coin touristique, secteur Auray, Crac’h, Quiberon, Carnac , et les prix sont indécemment cher, mais les gens adorent la Bretagne, et tout particulièrement le Morbihan pour les vacances d’été.

Je vais suivre les conseils de Cricri comme des préceptes.
Je vous tiens au courant.

N’hésitez pas à participer à la file, si vous vous reconnaissez en moi, ou si vous vous êtes reconnu en moi à une certaines époques, ou même si vous avez des expériences du même genre, des conseils à partager.

Je trouve qu’on voit pas assez de monde dire à quel point la recherche d’un bien peut être compliqué sans expérience, sans savoir par ou commencer etc…

Ce que j’ai pu remarquer, c’est que dans les secteurs où il y a peu de demande locatif et beaucoup de biens à louer, on a plus de problème avec les locataires…..

D’une part, on est moins exigeant sur la sélection,  car trop peur de continuer à ne pas louer son bien…..de plus le locataire sait qu’il n’aura pas de mal à retrouver un bien en cas de souci avec son propriétaire….

Je n’ai eu aucun problème avec les biens que je possède en zone tendue alors que pour mes biens dans des petites villes en déclin c’est une autre histoire….

Moralité, je préfère maintenant avoir un bien moins rentable mais qui se valorise et qui se loue facilement qu’un bien très rentable sur le papier mais sans plus value potentiel et qui se loue mal.

Personnellement je loue des logements de qualités et refait à neuf la plupart du temps et cela même dans les zones tendues.

Donc je ne rencontre pas ce genre de problème….

Je pense pas qu’il y ai des marchands de sommeil sur le forum?enfin j’espère. ….

J’arrive un peu tard sur la discussion.

Déjà, un élément qui me gène : tout bien peux être loué, c’est juste une question de prix.
Donc le rendement n’est pas forcément là.
Car sur une zone donné, il peux y avoir peu de demande locative, ET une valorisation immobilière qui plombe la rentabilité potentielle.

C’est le cas d’un de mes biens, qui valait 200k€ il y a quelques années et a mis plusieurs mois (ou 1 an ? me souviens plus) à être loué à 800€.
L’agence nous a dit que malgré le bien, son emplacement et son cachet, 800€ était le max envisageable sur le secteur.

Pour un investisseur ça peu refroidir.

Les explications des prix sont logiques :
On est en campagne, donc les revenus ne sont pas très élevés. 800€ est déjà énorme pour beaucoup.
On est en campagne, donc la norme est plutôt l’achat. Donc prix tiré vers le haut.
On reste en île de France. Donc prix tiré vers le haut.

Après, je pense qu’il faut aussi distinguer la location appartement ou maison.
Dans le cas de maison, je trouve que le rendement est plus difficile à trouver, car on se retrouve rapidement en face d’acquéreur pour habiter durablement donc qui n’ont pas les mêmes approches de rentabilités qu’un investisseur.
Tandis que l’appartement, surtout hors métropole reste plutôt considéré comme une étape, donc avec une approche prix finalement pas si éloigné de l’approche investisseur.

Pour finir, je suis entièrement d’accord avec cricri77700, il vous faut connaitre l’endroit où vous voulez investir, et pour ça, pas de solution : il faut y passer du temps.

La première agent immo qui m’avait fait visiter un bien, que j’ai d’ailleurs acheté, m’avait dit "tout se loue". Je médite dessus souvent tellement c’est vrai, tout se loue. C’est juste une question de prix (voire de risque juridique).

Quelques réflexions après avoir dit ça :
* La concurrence. Une chose à laquelle je fais attention dans les (toutes) petites villes, c’est la disponibilité des logement sociaux. S’il y a des 70-80 m2 à 300€ libres en nombre, ça va être dur de s’aligner.

* Les frais. 8% net net dans les villes moyennes/grandes, j’attends de voir des chiffres précis. 8% net, c’est déjà très compliqué.

* Le travail et le temps. C’est parfois abusif de parler de rendement, car il s’agit en fait de travail. C’est un des avantages de l’investissement immobilier, c’ets que l’on peut se charger soi-même de la sélection, de la conduite des travaux, de la réalisation des travaux, de la gestion des locataires, entrée/sortie pour la courte durée, de la comptabilité, etc etc … ce que Julien Delagrandanne appelle le rendement entrepreneurial.
Souvent, pour atteindre de forte rentabilité, il faut aussi y passer de nombreuses heures. Pour multiplier les biens, il faut arriver à déléguer le plus possible. J’essaie toujours d’évaluer un projet si je déléguais à 100%.

* La revente. Beaucoup pointent la difficulté de revente hors des centre-villes et des zones recherchées. Personnellement, ça ne m’inquiète pas beaucoup. Pour la simple et bonne raison que je n’ai pas acheté cher. Et quand on n’a pas acheté cher, on peut faire une plus-value même au milieu de la campagne.

* Les travaux. Je me rends compte que c’est très difficile de calculer un rendement car il dépend énormément des travaux qui sont par nature imprévus, et d’un montant élevé. Mon premier investissement à 5 ans, et je pourrais présenter des chiffres précis, mais il restera toujours une incertitude sur les frais à engager pour maintenir le bien à niveau.

al2020, le 28/03/2021 a écrit :

C’est exactement ce que je pense. Comme au Monopoly acheter des biens de qualité dans des secteurs demandés paie sur le long-terme

Qu’est ce qu’un secteur demandé ?
Ce matin je discute avec un pro du batiment.
Il me disait que dans les communes avoisinantes, les biens en vente depuis un moment (certains depuis des années) ont quasiment tous été vendu cette année!

Donc je vis dans un secteur demandé !
Conséquence directe du confinement !
Donc comment prévoir un coup pareil ?

Ca rejoint ce que me disait un AI il y a un mois : ils n’ont quasiment plus rien en portefeuille.
Il est en flux tendus sur les biens à vendre et les biens à louer.
Il le disait en souriant, mais ça se sentait qu’il stressait un peu pour la suite.

Dernière modification par gunday (29/03/2021 14h36)