Comment optimiser la transmission de 2 M€ à ses descendants ?

Bonjour CyberPapy,

Votre niveau de "Réputation" est la conséquence de la qualité de votre présentation et de vos interventions. J’ai toujours plaisir à les (re)lire et, me lançant moi-même dans le métier de marchand de biens, j’adorerai échanger avec vous autour d’un café.

Sur la discussion que vous ouvrez concernant la transmission, voici quelques éléments de réflexion supplémentaires issus de mes observations récentes :

- la nécessité de ne pas se démunir trop tôt
L’espérance de vie a fortement augmenté alors que l’espérance de vie en bonne santé a tendance à stagner. Par conséquent le coût de la prise en charge de la dépendance n’est pas à sous-estimer. Or une fois les actifs transmis à vos descendants, il serait délicat de devoir les solliciter en retour si vous avez mal calculé vos besoins réels. Sans parler du cas, malheureusement pas si rare, où les héritiers se comportent de façon ingrate une fois la transmission réalisée (ex. le fils Dessange vis-à-vis de son père)

- la protection du conjoint survivant
Un équilibre est à trouver entre protéger son conjoint suite à son décès, et ne pas trop léser ses héritiers en retardant et réduisant leur part de l’héritage. Par exemple le changement matrimonial en communauté universelle me semble une fausse bonne idée au sens où elle prive les héritiers d’une partie des exonérations auxquels ils auraient pu prétendre (ceux dus au décès du premier parent). On voit aussi parfois des hommes, divorcés puis remariés, qui en favorisant excessivement leur nouvelle épouse au détriment de leurs enfants du premier lit.

- réfléchir à séparer le pouvoir et l’avoir
Concept clé en gestion de patrimoine, il permet souvent d’alléger les droits de transmission tout en conservant jusqu’à son décès sa capacité à gérer ses affaires. Bien sûr le démembrement de propriété en fait partie, mais on peut aussi envisager de loger des actifs dans des sociétés dans lesquelles les héritiers sont propriétaires pour tout ou partie, mais où le donateur est gérant et pleinement décisionnaire.

- penser à la transmission intergénérationnelle
A l’heure où on hérite de ses parents de plus en plus tard, il me semble intéressant de penser aussi à donner un coup de pouce aux générations suivantes, qui sont en train de construire leur vie et en ont bien plus besoin. Auquel cas l’exonération pour don manuel de 31865€ est un outil efficace pour par exemple transmettre aux petits-enfants et alléger la fiscalité globale sur la succession.

- éviter dès le départ l’indivision
Souvent le donateur cherche à ne pas favoriser l’un ou l’autre de ses enfants pour éviter toute discorde à son décès. En réalité il ne fait que leur passer la patate chaude. Mieux vaut selon moi arbitrer dès le départ son patrimoine pour que chaque héritier se retrouve en pleine propriété de sa partie du patrimoine. Le système de donation-partage est alors utile pour "geler" la valeur des actifs au moment du don, et ne pas avoir à les réévaluer au moment du décès. De la même manière, les biens destinés à être conservés (ex. la maison de famille / de vacances) peuvent être logés dans une société, afin de faciliter la gestion courante et la sortie éventuelle de certains des héritiers.

@coyote : je ne vais pas vous mentir, j’ai aussi eu connaissance de cas similaires sur la donation-partage.

Par exemple deux enfants recevant pour l’une des appartements en grande banlieue parisienne, l’autre un appartement sur Paris IM + une somme d’argent pour équilibrer. A l’époque celui ayant reçu les appartements en banlieue les avait reçus à sa demande, pensant faire une meilleure affaire. Au final, ses biens se sont dépréciés alors que les prix ont flambés sur Paris IM… et il a eu le culot d’en vouloir à la terre entière car il trouvait ça injuste.

Je pense que le notaire a un rôle crucial pour expliquer la démarche aux héritiers tant au moment de la donation qu’à celui de la succession. Sauf erreur de ma part ils sont signataires de l’acte de donation-partage, donc autant qu’ils comprennent bien qu’il s’agit d’un acte irréversible quel que soit l’évolution de la valeur des dons.

La donation-partage n’est pas parfaite mais quelle alternative pour les héritiers ?
- Si donation en indivision, alors il apparaîtra tout ou tard des soucis quant à la gestion courante des biens, et au moment où l’un des enfants voudra vendre sa part (et qu’un autre sera peut-être forcé de revendre un de ses biens pour trouver la trésorerie nécessaire)
- Si donation simple d’une part égale à chacun, alors gros risque que l’un des enfants s’estime lésé lors de la succession et réclame compensation. Dans votre exemple, l’enfant qui a déjà consommé tout le cash (au lieu de le placer et le faire fructifier), pourrait réclamer compensation auprès de celui qui a fait un meilleur choix patrimonial en conservant les terres… en toute injustice selon moi
- Si aucune donation n’est faite, alors la succession subira l’imposition de plein fouet. Et les héritiers n’auront pas pu bénéficier d’un coup de pouce au moment où il était peut-être le plus utile

Autre piste (il existe moultes variantes possibles) pour "transmettre" plus sans donation et dans la durée : vous faites une société (avec un capital faible), vous y associez les "bénéficiaires", vous injectez (seul) pas mal d’argent en CCA, gérez la société en y apportant vos compétences voire votre huile de coude), la société investit (pas forcément en prenant beaucoup de risques) "son" argent voire emprunte grâce à "ses" fonds propres et votre (seule) garantie, etc. … les associés se partagent le résultat.

Inconvénient possible : si vous finissez par être en mauvais terme avec les "bénéficiaires", difficile de défaire le montage. Mais pas forcément pertinent si ce sont vos petits-enfants.

EDIT 16/02/2020 14h : (suite aux remarques indiquant que les héritiers devront avoir des compétences pour gérer cette société) rien n’empêche la société en question de ne détenir que des actions ou des parts de SCPI ou un immeuble (ou d’autres actifs assez faciles à vendre) que les héritiers pourront choisir de céder pour liquider la société (éventuellement en demandant au notaire de s’en charger), ou faire gérer par un tiers de confiance pour générer une "rente". Ca ne sera sans doute pas "optimal" (comme c’était géré pas le décédé), mais la "perte en ligne" devrait rester limitée.

Bonjour Cyberpapy,

donc, un parent qui doit transmettre 2 M€ à un enfant.

Déjà, les grands classiques :
- donation de 100 000 € tous les 15 ans de chaque parent à l’enfant, soit 200 k€ tous les 15 ans s’il a bien ses deux parents, plus une donation de 31865 € de chaque grand-parent à chaque petit-enfant si existant, et 5310 € à chaque arrière-petit-enfant si existant.
- don TEPA de 31865 € à l’enfant tous les 15 ans, et à chaque petits-enfant si existant, idem arrière-petit-enfant ; tant que le donateur a moins de 80 ans et donataire plus de 18 ans.
- AV souscrite avant les 70 ans, à hauteur de 152500 € de chaque parent en faveur de l’enfant, et petit-enfant, et arrière petit-enfant, si existants.
- présents d’usage : "arroser" à chaque fête, anniversaire et noël.

Rien qu’avec ça, on peut passer un paquet de thunes.

Après, on rentre dans des choses un peu plus exotiques mais bien connues des gens qui ont trop de sous :
- don de la nue-propriété d’un bien démembré, en ruine, avec convention de démembrement mettant les travaux à la charge de l’usufruitier. L’usufruitier dépense ses sous pour transformer sa ruine en petit château. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du petit château donc il récupère les sous "contenus" dans la valeur du château qui pourtant ne rentre même pas dans la succession.
- achat de forêt, de terres agricoles, ou de parts de groupements forestiers ou de parts de groupement agricole. Transmission prise en compte pour 1/4 seulement de la valeur, que cette transmission ait lieu par donation ou par succession. Il y a des conditions de durée de détention et d’engagement de gestion durable.

Avec tout cela, en s’organisant suffisamment tôt, on transmet facilement 2 M€ en ligne directe, même avec un seul enfant, en ne payant pas (ou très peu) de droits de succession.

Dernière modification par Bernard2K (15/02/2020 06h06)

jctrader, il ne peut pas y avoir de droit de succession sur cet immeuble, puisqu’un nu-propriétaire n’hérite pas lors du décès de l’usufruitier. Il peut hériter d’autre chose bien sûr, mais pas de cet immeuble.

Ce sont deux choses différentes. C’est plus clair si on envisage une donation à quelqu’un qui n’est pas l’héritier. Voici donc un sympathique exemple : Jean-Charles aime beaucoup Bruno, son ami d’enfance. Ils ont fait les 400 coups dans une petite maison que Jean-Charles a fini par hériter. Jean-Charles ayant beaucoup plus de sous que Bruno, il réussit à convaincre Bruno d’accepter une donation de la nue-propriété de la maison. A 58 ans, JC fait donation de la nue-propriété. La maison étant estimée à 100 000 €, la donation vaut 50000 €, taxé à 60 % puisque non apparenté, ça fait 30 000 € de droits que Jean-Charles paie de bon coeur. Bruno est donc désormais propriétaire de la nue-propriété, tandis que Jean-Charles reste usufruitier.

Au décès de Jean-Charles, qui n’a pas fait de testament, sa femme et ses 3 enfants sont appelés à la succession. Bruno n’est absolument pas concerné, vu qu’il n’est ni héritier ni légataire de Jean-Charles. Et pourtant, il devient plein propriétaire de la maison, car l’usufruit s’est éteint. Ce petit exemple montre qu’une acquisition de propriété par extinction de l’usufruit n’a rien à voir avec la succession.

Je crois que cela est très dépendant de la psychologie et la forme physique; Il y a des gens de 80 ans qui fourmillent de projets, d’autres de 20 qui sont larvaires.

Un point à considérer pour chacun dans ses réflexions autour de l’optimisation des droits de succession.

Je me demande toujours (je n’ai ni études ni chiffres issus d’études pour documenter ma réflexion, juste mes observations et expériences) si on ne se casse pas beaucoup la tête pour que l’Etat en récupère le moins possible alors que, très souvent, les héritiers non investis dans la gestion ou incompétents dilapideront avec force et constance le patrimoine, absorbés par des intermédiaires de tous poils quand ce ne sera pas tout simplement par des proches.

Je crois que Cyberpapy a acquis des convictions quant à ses héritiers : du coup ces démarches ont du sens pour lui.
Par contre, si les futurs héritiers sont passifs, vive la simplicité… et le cas échéant les droits de succession en partie couvert par de l’assurance (vie et décès).

Ce post va reprendre des éléments déjà cités (le temps de l’écrire, d’autres sont plus rapides) et tentera d’apporter des exemples chiffrés.

Quelles sont les pratiques permettant de transmette un patrimoine privé important (plusieurs M€) ? En effet construire et gérer un patrimoine sans étudier les conséquences du dernier jour, rendra très heureux madame fiscale.

La fiscalité cela se regarde à l’acquisition, lors de la détention et lors de la cession à titre onéreux ou gratuit.

En supposant un décès vers les 85 ans comment optimiser la transmission d’un patrimoine privé important  sans en perdre le contrôle à 2 enfants (configuration classique)?

La démarche est presque un rétroplanning de décisions par rapport au décès prévisionnel.

Sur la base des règles fiscales 2020 (on peut pas prévoir l’avenir de madame fiscale).

1) Pour une activité professionnelle.
S’il s’agit d’un patrimoine professionnel ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, le pacte Dutreil permet de réduire de 75% la valeur imposable sous certaines conditions. Cette partie ne sera pas étendue car non applicable au patrimoine privé. Et cette fois madame fiscale ne considère pas l’activité de location meublée professionnelle ou non comme une activité commerciale éligible au Dutreil.

2) Pour les biens immobiliers et parts SCPI, pouvant s’acquérir par l’effet levier de l’emprunt bancaire ou en compte courant d’associé, la société semble particulièrement bien adaptée.

Des subtilités entre société civile / SAS / SARL restant à analyser dans un post dédié, mais supposons que l’on fasse l’option de la société civile pour la souplesse/liberté des statuts et des pouvoirs.

La société civile fait l’acquisition avec emprunt des biens. Peu de temps après la création (quelques mois, années), une donation de la nue propriété des parts sociales avec réserve d’usufruit est réalisée. La valeur des parts sociales vaut quasiment zéro = valeur des biens – emprunt restant dû.

Avec des statuts bien rédigés sur les droits de vote cela permet de répondre à la problématique du pouvoir (vous pouvez donner 99% du capital et garder 99% du droit de vote et des décisions) et  l’opération doit être envisagée vers les 40 ans (pour assurance moins cher et finaliser l’emprunt avant la retraite).

Globalement cela permet de transmettre 30% de ses revenus x20ans en franchise d’imposition + possibilité de capitaliser encore 25 ans des revenus de la société civile.

Exemple 140k€ revenu annuel salarié (couple de cadres) + 55k€ revenus locatifs net de charges locatives (hors impôt revenu) => emprunt de 63k€/an (1,1% sur 20 ans avec 0,17% assurance) soit 1100k€  de patrimoine immobilier avec un endettement de 32%.

Nous avons une transmission du bien d’une valeur initiale 1100k€ (hors réévaluation potentielle qui serait un plus d’environ 600k€ avec 1%/an sur 45 ans) +25 ans x 55k€ = 2475k€
en supposant que les impôts sur les revenus sont payés par ailleurs.

La seule limite de cette solution réside dans la capacité d’emprunt et de la rentabilité du bien.

3) pour les biens financiers. Quelle est la meilleure solution ?

Au décès, il faut globalement avoir un patrimoine maximal de 1100k€ : 2 enfants x 2 parents x 152 k€ d’assurance vie (abattement une assurance vie par enfant et par parent) et 2 enfants x 2 parents x100k€ (2 fois abattement de 100k€ par enfant / 0,8 (valeur nue propriété).
Cela donne 0 droits de succession au premier décès et environ 6,4k€ au second décès.

vers 67 ans faire une donation avec réserve d’usufruit successif sur le conjoint survivant : 2 enfants x 2 parents x 100k€ / 60% (valeur nue propriété) = 666k€.
=> en 15 ans avec des intérêts composés à 3% cela donne un patrimoine de 1000k€ au décès.

vers 52 ans faire une donation avec réserve d’usufruit successif sur le conjoint survivant : 2 enfants x 2 parents x 100k€ / 50% (valeur nue propriété) = 800k€.
=> en 30 ans avec des intérêts composés à 3% cela donne un patrimoine approximatif de 2000k€ au décès.

Avec une donation avant 51 ans,  on augmente encore plus l’effet levier du démembrement (nue propriété 40% => 400k€ / 40% = 1000k€=> 2500k€ au moment du décès) mais encore faut-il avoir les biens dans son patrimoine.

A noter que cette logique de démembrement est aussi applicable à des biens immobiliers.

Des  émoluments du Notaire vont s’appliquer à l’acte de donation (rien n’est gratuit):
Si démembrement de biens immobiliers : 1,2% du bien immobilier en pleine propriété (666k€+800k€) +0,6% de publicité foncière sur la nue propriété (400k€+400k€) = 18,6k€ + 4,8k€ = 23,4k€.

Si démembrement de biens mobiliers : 0,6% du bien en pleine propriété (666k€+800k€) = 9k€ 
Soit pour 3000k€ de patrimoine entre 9k€/3000k€= 0,3% et 23,4k€/3000k€=0,8% du patrimoine transmis.

Donc potentiellement, on transmet au décès à 85 ans environ 4100k€ de biens en quasi franchise de droits de succession : 1100k€ (patrimoine essentiellement assurance vie et résidence principale au décès) +1000k€ (donation 67 ans) + 2000k€ (donation 52 ans).

Sans réflexios anticipée, un patrimoine de 4100k€ au moment du décès (en supposant un mariage sous la communauté légale et une donation au dernier survivant) génère 320k€ de droits au premier décès et 445k€ au second soit 765k€ pour le plus grand plaisir de la solidarité nationale et de madame fiscale soit environ 18,6%.

A ces donations démembrées, il peut y avoir des donations manuelles d’argent définitives pour 2 enfants x 2 parents x 30k€ = 120k€ tous les 15 ans soit 240k€ mais on perd le contrôle et au regard des montants précédents.

Maintenant quels biens transmettre sans perdre le contrôle ?
La nue propriété d’un portefeuille d’action ou d’un contrat de capitalisation avec convention de démembrement  entre usufruitier et nue propriétaire? => une partie du contrôle est perdu sur l’arbitrage possible du portefeuille (accord du nue propriétaire) ou sinon convention de quasi-usufruit.

En supposant une société civile possédant un portefeuille d’action ou un contrat de capitalisation et le démembrement des parts sociales (avec les pouvoirs étendus aux parents/ gérants) permet de rester maître des biens (possibilité d’arbitrage et de jouissance quasiment infinie) avec un droit de vote du nue propriétaire qui peut être réduit voir quasiment inexistant. Le nue propriétaire attendra sagement pour profiter des biens sauf volontaire contraire.

Concrètement quelle est la fiscalité des revenus du contrat de capitalisation si la société civile est à l’impôt sur le revenu et si elle est à l’impôt sur les sociétés ?
Si la société civile est à l’impôt sur les sociétés alors il y à un revenu « fictif » (car pas de trésorerie effectivement perçue). La société sera imposable (article 238 septies du Code général des impôts) au taux de 15% voir 28% chaque année de manière forfaitaire sur la plus-value réalisée au sein de celui-ci.
Cette plus-value sera considérée comme une « prime de remboursement ».L’assiette annuelle d’imposition est déterminée en revalorisant l’investissement au taux de 105% du TME (Taux Moyen des Emprunts d’Etat) en vigueur au moment de la souscription. Et il y a régularisation de l’IS lors de la fin du contrat.

Si la société est à l’impôt sur le revenu, en l’absence de rachat et au dénouement du contrat de capitalisation, je n’ai pas encore la réponse => avis aux amateurs. Comment on comptabilise cette croissance de valeur de la société ? Et comment elle est fiscalisée ?. Je comprends que l’on paie les cotisations sociales à 17,2% chaque année sur la croissance du contrat de comptabilisation et j’ai l’impression qu’au dénouement du contrat il y aurait 12,8% d’IR pour les associés sur la croissance globale du contrat. S’il a des connaisseurs?

Cette solution de contrat de capitalisation dans une société civile est-elle optimale ?

Quelles sont les autres solutions ?

Quelles sont les solutions des patrimoines encore plus important (>10M€) pour transmettre de manière optimisée?

4) Quand il est trop tard pour anticiper la transmission
Le choix de biens exonérés ou à fiscalité réduite type bois et foret.Les bois et les forêts et les parts de groupement forestier sont soumis aux droits de mutation sur seulement 25% de leur valeur. Le bénéfice de cet abattement de 75% est soumis à plusieurs conditions. La problématique de ce type de bien est sûrement la rentabilité relativement faible (1%?) et la liquidité.

A compléter

La solution que propose GBL  est intéressante :
Cela s’apparente à un prêt sans intérêt aux enfants, ce qui leur permet de faire des investissements plus rentables.
C’est moins cher que des prêts bancaires , auxquels ils n’auraient peut-être pas droit et c’est plus souple.

Mais elle ne répond pas à la question: Comment TRANSMETTRE 2 M€ 

Un consensus se fait pour conseiller de commencer tôt. C’est bien
Mais on n’a pas forcément 2 M€ à la naissance de son premier enfant

Le plus souvent, c’est lors de la retraite, après la vente de son entreprise que l’on dispose de ces fonds.

La solution du "Château" avec un achat démembre et travaux à la charge de l’usufruitier  présente l’avantage d’un fort levier et l’inconvénient d’une certaine complexité.

Il faut trouver un immeuble a faible prix d’achat et fort potentiel .
L’exemple donne 500€ du m² plus 1000€ du m² de travaux pour une valeur vénale de 2000€ du m² à la vente  soit un rapport de quatre .
Ensuite il va falloir faire réaliser  les importants travaux,  puis gérer la location du bien et enfin le vendre

Le bien peut être une  villa superbement placée mais en très mauvais état où l’héritier se domiciliera au décès de son donateur, évitant ainsi la plus-value à la revente.
La nue propriété pourrait être acquise par une donation  et un crédit in-fine  à taux zéro de papa.
Si celui ci ne décède pas trop vite, on aura  le temps de faire une seconde donation.
Une assurance vie pourrait rembourser une partie de la dette …

On peut aussi faire payer l’intégralité des droits de la donation de la nue-propriété  par Papa, ce qui est plus simple ….

Cela ne résout pas complètement le problème donation, mais le minimise fortement

Dernière modification par CyberPapy (17/02/2020 07h59)

J’aimerai faire une liste d’outils utilisables pour transmettre 2 M€ à son fils après 70 ans, en limitant les frais de mutation, en partant des principes les plus classiques pour finir sur des solutions plus originales :

On peut décomposer le problème en 2 :

            A. D’abord essayer d’arrêter de générer du capital supplémentaire qui sera à transmettre  --> Donc trouver un moyen pour que la capital actuel enrichisse la personne à gratifier et pas le donateur.
            B. Trouver un moyen de transmettre le capital actuel.

. Solutions classiques :
           . Assurance vie avec primes versées avant 70 ans, à partir des deux parents : de l’ordre de 305k€
transférable en franchise d’impôt complète, et 1,4M€ taxés à 20%.
           . Dons manuels de l’ordre de 30k par 15 ans, donations de 100k par 15 ans (à doubler avec les deux parents)
           . Dons d’usage (anniversaire, Noel, installation,…) < 1% du patrimoine par an
           . Investir dans des biens a forte déduction de frais de transmission : Forêts,…

. Autres Principes utilisables :

            A. Transmettre dès aujourd’hui les produits à venir de son patrimoine

              . Le plus classique : Le produit des primes d’assurance vie versées après 70 ans sont exonérées d’impôt : inconvénient --> Au delà des 30,5k€, les primes sont taxées --> on est vite limité

              . Accorder un prêt à son enfant sans intérêt, avec remboursement sur simple demande du prêteur et au plus tard au jour du décès.
Est-ce à risque ?  "la faculté pour le prêteur de se faire rembourser à une époque fixée par lui constituait, non pas une condition potestative affectant l’existence même de l’obligation, mais une simple modalité d’exécution de l’engagement contracté par l’emprunteur » : Cass. 1ère civ., 7 févr. 1955. --> pas risque si on prend les bonnes précautions : il est nécessaire de rédiger un écrit. L’opération sera également déclarée à l’administration fiscale pour éviter les contestations et l’acte précisera les conditions de remboursement.
Conséquences : le fils dispose de la somme "gratuitement" et devra la rembourser au décès du père à sa valeur nominale sans aucun intérêt.
Applications : toutes celles qui permettent à ce montant de générer des produits, bien sûr à l’unique bénéfice du fils, peut servir à financer des biens fructifères, servir d’apport à une société civile, servir d’apport pour emprunter,…

             . Mise en réserve des bénéfices d’une société, avec parents usufruitiers et enfant nu-propriétaire.
Conséquences : les bénéfices de la société viennent enrichir le nu-propriétaire, sans civilement appauvrir l’usufruitier puisque les fruits n’existent que s’ils sont distribués.
De plus, si des dividendes venaient à être versés à partir des réserves, ils seraient alors considérés comme un quasi usufruit pour l’usufruitier et ouvriraient une créance de restitution à la succession de l’usufruitier au bénéfice du nu-propriétaire.
Est-ce à risque ?
La cour de cassation s’est déjà prononcée à maintes reprises, il n’y a pas appauvrissement de l’usufruitier, puisque les dividendes n’existent simplement pas, ce n’est pas une donation indirecte.
Néanmoins, Une mise en réserve systématique des résultats, des dividendes tirés des réserves sans que celles-ci ne soient restées longtemps en réserve, une augmentation régulière des réserves sans intérêt pour la société sont potentiellement autant d’indice d’abus de droit fiscal. Donc, à utiliser, mais à ne pas abuser… 

             . Une société civile (ou SAS), avec parents, enfant associés, on place dans les statuts une clause de répartition inégalitaire des bénéfices et on distribue 85% à l’enfant, quelque soit son nombre de parts.
Est-ce à risque ? : Plusieurs fois consacrée par la cour de cassation, cette pratique n’est pas une donation indirecte. Nous ne sommes pas à l’abri d’un revirement de jurisprudence à venir.

            . Un peu plus original : rédiger un commodat, (article 1875 du code civil), "contrat de prêt à usage" au bénéfice du fils sur un bien immeuble pour une durée qui peut aller au delà de la vie du parent. Le contrat peut même survivre au défunt donateur. Pratique ancestrale qui nous vient du droit romain et toujours valide aujourd’hui.
Conséquences : le fils bénéficiera d’un droit d’usage sur un bien immobilier appartenant au parent, sans avoir à payer aucun loyer. Le contrat stipulera simplement les charges d’entretien incombant au fils.
Est-ce à risques ?: La cour de cassation du 22 juin 2016 est venu confirmer qu’il ne s’agissait pas d’une libéralité (donation), ni d’un avantage indirect, par suite n’était donc pas rapportable à la succession.

           . Méthode indirecte, utiliser le patrimoine du père (par exemple des parts d’une société civile) pour garantir un emprunt fait par le fils.
Est-ce à risques ? : Non, si c’est prévu dans les statuts de la société civile du père et que le fils y est associé.

           
            B. Trouver un moyen de transmettre le capital actuel.

           . Le plus classique : Créer une décote d’illiquidité pour transmettre : En effet, un bien en indivision, un bien immobilier loué, ou des parts de société civile (avec clauses statutaires un peu restrictives) permettent d’appliquer une décote d’illiquidité).
Est-ce à risque ?  : Dès lors qu’on reste dans des limites raisonnables (parts de SC< 15-20% par exemple, une décote de 40% a même été acceptée en justice pour une indivision, mais c’est extrême et à déconseiller)), la cour de cassation le 6 fev 2016 a confirmé que les droits sur une indivision, tout comme les parts sociales détenues par l’associé d’une société civile immobilière, ont une valeur inférieure à la valeur des parts.
Applications : il est même possible de cumuler deux décotes (par exemple, bien loué apporté à société civile, dont les parts seront données).

           . Utiliser l’estimation fiscale de l’usufruit temporaire à son profit.
L’usufruit temporaire est estimé à 23% par l’administration fiscale pour toute durée inférieure à 10 ans.
Rien n’empêche donc de donner la propriété d’un bien à son enfant avec une réserve d’usufruit temporaire d’un an par exemple, cela permet d’appliquer une décote de ..23% sur la valeur d’actif transmis.
Est-ce à risque ? : De prime abord, évidemment, mais… il est légitime de se poser la question. L’administration a prévu textuellement le cas d’un usufruit inférieur à 10 ans et a choisi de le chiffrer à 23%. En cas de donation de l’usufruit, le fisc n’y verrait aucun problème.
Par suite pour les audacieux, appliqué intelligemment, à savoir en se débrouillant pour montrer que l’usufruit d’un an était vraiment nécessaire au donateur, ce peut être défendable. Pour écarter l’abus de droit, il faut être très convaincant.
En clair, probablement plus théorique que pratique, mais dans certaines situations, sur 2 ou 3 ans, pourquoi pas ? 

           . Plutôt que de donner la nu-propriété d’un bien immobilier à fort rendement en direct à l’enfant, on apporte la NP à une société civile, qui a des statuts qui vont bien + quelques biens fructifères pour payer les charges et on donne les parts de la SCI en pleine propriété.
1. Apport de la NP à la SC
2. Donation des parts en PP à l’enfant : L’intérêt est multiple -->
      . L’apport de la NP est calculé selon des règles économiques (flux futurs de revenus * espérance de vie de l’usufruitier)  et non pas selon le barème fiscal 669 du CGI qui doit être utilisé quand on transfére le bien en direct, or ce barème surestime la valeur de la part en NP surtout quand le bien génère un bon rendement.
      . On peut même appliquer une décote d’illiquidité, si les statuts sont un peu contraignants
-->On a transféré la NP du bien immobilier à bien moindre frais que si on l’avait fait en direct.
Est-ce à risques ? : Attention à ce que la société civile ait des revenus via ses quelques biens fructifères (Contrat de capitalisation, SCPI,..)

           . Moins commun, on utilise le mécanisme de l’accession, via le droit des biens et du démembrement, en allant au-delà de ce que proposait l’un de nous plus haut dans la file, à savoir :
1. Parent achète un terrain constructible (très important qu’il soit constructible)
2. Il donne la nue-propriété à l’enfant du terrain.
3. L’usufruitier peut réaliser toutes les dépenses d’amélioration sur le terrain qu’il veut sans avoir droit à aucune compensation de la part de l’usufruitier, (il peut même le faire sans son accord dès lors qu’il préserve la substance du bien). Or, construire un bien immobilier sur un terrain constructible est …une amélioration. Par suite l’usufruitier fait construire un bien immobilier sur le terrain,à ses frais exclusifs.
4. Il profite de l’usufruit du bien sa vie durant, il est propriétaire du bien jusqu’à sa mort.
5. À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère le terrain, et par le mécanisme de l’accession de propriété se retrouve propriétaire du bien immobilier construit sur son terrain sans avoir à payer une quelconque compensation ou taxe.
6. il est même possible pour les deux parties de revendre le bien s’ils le souhaitent et il y aura répartition du prix entre nu propriétaire et usufruitier selon …l’âge de l’usufruitier mais absolument pas du coût des travaux fait par lui. Le nu-propritaire se trouve ainsi indirectement enrichi, sans que ce soit considéré comme une donation.
Est-ce à risques ? : Il est essentiel pour écarter l’intention libérale qui va caractériser la donation indirecte, que l’usufruitier y trouve un intérêt personnel --> par exemple, y vivre, par exemple en tirer des revenus complémentaires, par exemple y venir en vacance tous les étés,… Le mieux est de le faire pas trop vieux. Une quinzaine d’années (prévisionnelles de survie) au plus doivent être suffisantes pour justifier l’opération.
Remarques : Dans le cas où il y plusieurs enfants, attention. Si vous donnez la Nu-propriété du terrain en donation simple, l’accroissement lié à la construction ne sera pas taxé mais sera rapportable (pour l’équilibre entre les enfants) et comptera pour le calcul de la réserve, si vous le faites au travers d’une donation partage, la valeur sera figée au jour de la donation et l’immeuble n’apparaitra pas ni pour la réserve, ni pour le rapport entre les enfants. --> A savoir pour choisir en connaissance de cause.

             . Encore moins commun, on utilise le bail emphytéotique pour dévaloriser un bien et le donner ensuite; cf : Bail emphytéotique : définitions, droits et obligations
1. Vous créez une société civile à l’IS, avec votre conjoint, l’enfant, voire ses propres enfants également, voire plus d’associés (à condition de faire garder le pouvoir à votre fils via des parts à droit de vote plural).
2. Capital social faible, avec une seule part pour vous, une pour votre conjoint (le cas échéant), de nombreuses parts à votre enfant (qui apportera une somme modique que vous lui aurez donnée préalablement manuellement, dans les limites légales évidemment)
3. Votre part unique est à vote multiples, qui vous donne la majorité des droits de vote (prérogative qui s’éteint à votre décès). Vous pouvez faire de même pour celle de votre conjoint.
4. Vous concédez à la SCI un bail emphytéotique de 99 ans sur le bien immobilier que vous possédez en propre (obligatoirement devant notaire, avec légère taxation en frais d’enregistrement).
---> CONSEQUENCES : . Vous avez donné un droit réel à la SCI sur le bien immobilier, en contre partie de quoi, elle a la charge de financer tous les gros travaux, taxe foncière,… La SCI devra payer une redevance mensuelle (appelé canon emphytéotique) au propriétaire du bien (vous), qui est/doit être minime (c’est le principe légal), et donc bien inférieure aux loyers reçus du bien immobilier.  Le différentiel sera le bénéfice de la SCI, (aux charges de structure près), imposable à l’IS (15% en dessous d’un seuil). A vous, avec votre part à droit de vote plural, de décider ce que vous mettez en distribution en fonction de vos besoins ou de ceux de votre enfant (puisqu’une distribution inégalitaire des bénéfices est toujours possible par voie de clause statutaire, voire par délibération préalable à la clôture de l’exercice).
Si vous voulez vous garder la possibilité de vendre le bien immobilier, vous dissolvez la SCI, le bail s’éteint par confusion, puisque la société n’existe plus, le propriétaire (donc vous, reprend tous ses droits), et vous revendez le bien en profitant de l’abattement pour durée de détention.
5. Après quelques années, si vous ne voulez pas vendre, ce qui le cas dans une optique de transmission et n’avez pas besoin du revenu lié au canon emphytéotique, (qui rappelons-le est minime), vous donnez la pleine propriété de votre immeuble à votre enfant. La valeur de votre bien est calculée en fonction du bail emphytéotique de 99 ans qui en grève la propriété, et se trouve de fait très affaiblie.
---> Conséquences : Le bien transmis vaut très peu, rentre donc dans les abattements habituels de 100k€ par enfant. Vous avez transmis le bien très probablement en franchise de droits, vous restez maitre à bord de la SCI.
6. A votre décès : les enfants dissolvent la SCI.
---> Conséquences : le propriétaire du bien immobilier (votre enfant), récupère le bien immobilier, libéré du bail, sans aucune autre forme de taxation.

Est-ce à risques ? : J’aurais tendance à dire oui, maintenant, cette technique est recommandée par le professeur Henri HOVASSE, éminent juriste spécialiste de la gestion de patrimoine, qui l’a déjà pratiquée.
Je pense que moyennant un certain nombre de précautions, cette pratique doit pouvoir se décliner avec un risque très minime.

Bonne réflexion, et merci de compléter par d’éventuelles idées supplémentaires;

NB: Attention, tout ceci ne reflète que mon avis, même s’il est le plus souvent directement calqué sur celui d’éminents spécialistes que j’ai pu lire ou écouter, mais pensez à appliquer les multiples précautions d’usage pour écarter l’abus de droit.

Dernière modification par HeureuxUlysse (04/05/2020 20h28)

Geronimo a écrit :

J’aimerais réfléchir à une application concrète de cette situation, par exemple pour un couple avec deux jeunes enfants. Les deux objectifs sont la capitalisation et la transmission progressive du patrimoine, avec comme contrainte de garder les parents comme seuls maîtres à bord tant qu’ils le souhaitent.

Geronimo, il y a déjà énormément de choses dans votre message, peut-être pour être plus fin, il faudrait  préciser le contexte.

Malgré tout, pour répondre à votre interrogation, je pourrais suggérer les commentaires suivants :

Etape 1 : structuration de la société
. Société civile ou SAS patrimoniale: dépend également de la volonté ou non de faire des activités considérées comme non civiles, par exemple si on veut se garder la possibilité de faire de la location d’immobilier meublé, il faut la SAS. Même si ’administration fiscale accorde une tolérance de 10% sur une activité marginale meublée, le risque de voir se créer une seconde société commerciale de fait n’est pas nul, avec toutes les conséquences qui vont avec.
Et pour limiter l’Abus de biens sociaux, il suffit d’élargir l’objet social au max.
Si l’un des conjoints est fonctionnaire, il faut la société civile.
La clause de compte courant débiteur, qui n’est possible que dans la société civile est effectivement un élément différentiant car un formidable outil pour avantager l’un des associés (un enfant) en lui prêtant de l’argent même gratuitement et durablement, dès lors que c’est prévu …dans l’objet de la société.
. Capital faible, essentiellement si on veut faire fonctionner l’effet de levier en endettant la société, et si on veut placer les enfants majoritaires dès le début, pour qu’ils profitent de l’enrichissement.
. Le capital fort peut par exemple faire du sens,  pour avantager le conjoint en séparation de bien ou PACS, ou concubin qui aurait des revenus beaucoup plus faibles : le parent "riche" prête au parent "pauvre" une somme plus ou moins importante sous la forme d’un acte authentique avec taux 0%, et remboursement sur demande du prêteur (au plus tard au décès…), ce n’est pas une donation indirecte si l’acte est authentique avec date certaine, modalités de remboursement,… Et le parent "pauvre" apporte les fonds prêtés à la société, il est alors majoritaire ou égalitaire en capital, l’enrichissement se fera à deux, + enfants bien sûr.
. Le capital fort s’impose dans certains cas de lui même, lorsqu’on veut apporter un bien immobilier par exemple à la constitution de la société (puisque l’objectif est la transmission à terme).
. Pour la répartition, tout dépend si capital faible ou fort, et si imposition à l’IS ou à l’IR.
Si IR et capital faible, alors le mieux n’est il pas de ne garder qu’une part pour le père, une pour la mère, le reste aux enfants, on utilise les parts à vote plural pour les parents afin de déterminer les pouvoirs économiques et politiques. Vote plural qui s’éteint au décès par exemple, et/ou à la séparation des conjoints…
Si capital fort et imposition à l’IS, il est bon de se garder une part du capital pour le libérer ensuite par annulation des parts, cela permettra de sortir des liquidités de la société à l’IS à un coût moindre que le PFU des dividendes.
. Associer les enfants avant est souvent le mieux surtout si capital faible, les associer après, permet de purger la plus value si on est à l’IS.
. Qu’ils soient mineurs ne pose pas de problème, le juge des tutelles est inutile. De toute façon leur apport viendra de vous suite à donation à charge d’apport, donc pas de problème. La société civile peut même emprunter alors que l’un des associés est mineurs et ce sans autorisation du juge des tutelles…
Pour ceux qui veulent approfondir le sujet, lire l’excellente étude : "La société civile : un outil au service de la gestion du patrimoine des mineurs " :
http://www.althemis.fr/althemis_images/ … -apsp-.pdf
. Si capital fort, la donation des parts, plutôt que des liquidités pour apporter, peut faire du sens si on parle de gros montants, en effet, pour calculer les droits de donation, on peut appliquer une décote pour illiquidité aux parts de société, de l’ordre de 15%, dès lors qu’on a placé dans les statuts des clauses restrictives du type agrément, inéliabilité,.. Et en plus on peut démembrer les parts, surtout si les parents sont jeunes.

. Le régime fiscal, c’est vraiment une question de religion, si l’objectif est la capitalisation long terme autrement que par de l’immobilier, l’option à l’IS semble effectivement s’imposer. Elle permettra de surcroit de venir alimenter un compte courant qui capitalisera à taux réduit, et qu’on pourra utiliser comme une tirelire / "livret A". Dans la limite d’une succession, puisque le compte courant sera un actif de la succession, pas de la société…La question est vraiment de savoir à partir de quand, ils prévoient de sortir des liquidités de la société, et de voir leur TMI actuel et à venir.

Statuts de la société :
Les autres points d’attention à cette liste plus que déjà bien fournie, pourraient être :
. L’objet de la société, c’est un point essentiel pour deux raisons principales, 1. c’est un rempart (même si c’est moins évident depuis le mini abus de droit, mais quand même) face à l’administration fiscale lors de montages à venir pour justifier l’intérêt de la société, avant toute préoccupation fiscale 2. bien prévoir un objet large et exhaustif, l’erreur commune est par exemple de ne pas préciser explicitement que la société pourra vendre des biens immobiliers, possibilité de faire des emprunts, de faire toutes opérations sur un compte titres, y compris spéculatives à effet de levier, etc…
. Placer des clauses d’agrément et d’inéliabilité pour justifier et augmenter la décote
. Prévoir la répartition du boni de liquidation qui peut être inégalitaire, sans que ce soit une donation,
. Prévoir les conditions de la dissolution : c’est ici qu’il faut prévoir ce qu’on veut qu’il se passe en cas de divorce ou de séparation;
. On peut jouer avec les règles de majorité, par exemple des 2/3 dans certains cas, majorité simple dans d’autres, , dans le cas où l’on voudrait que l’un des parents n’ait pas de pouvoir sur certaines décisions, mais qu’il en ait sur d’autres.
. Bien définir les pouvoirs du gérant, en fonction de qui a la gérance et du pouvoir qu’on veut lui accorder.(surtout vrai pour la société civile)
. Bien prévoir les droits et rôles de l’usufruitier et du nu-propriétaire des parts; Il doit être possible de prévoir dans les statuts également ce qui advient en cas de cession des parts démembrées. Une sortie en report du démembrement sur le prix est possible, ce qui revient à créer un quasi usufruit sur le produit de la vente, et donc l’usufruitier reprendrait la totalité de la somme, à charge d’une créance à sa propre succession en faveur du nu-propriétaire. Peut être bénéfique dans le cadre d’une réduction de capital à venir si l’usufruitier a besoin de liquidités. (attention, il ne faudrait pas que l’usufruitier puisse décider seul de la vente des parts, sinon on prendrait un risque d’abus de droit à la donation de la nue-propriété des parts)
. Prévoir des comptes de réserve nu-propriétaire et usufruitier est également possible, on choisira ainsi où on place les réserves.

Les inconvénients à une telle stratégie que je vois :
. Cout de la structure (constitution, et frais annuels, banque, voire comptable le cas échéant)
. La société oblige à un certain formalisme, gestion, et on en prend pour longtemps… Certains, n’en veulent pas, surtout le conjoint survivant. Quelquefois, une simple stratégie via assurances vie, contrat de capitalisation, sont suffisants.
Par exemple, vous constituez 2 contrats de capitalisation par enfant, 1 de 15 ans, l’autre de 30 ans. vous donnez la NP progressivement en franchise de droit. Au bout de 15 ans, soit vous prorogez le contrat, il se poursuit, soit vous le rachetez et répartissez les fonds entre usufruitier et NP, soit vous remployez les fonds sur un bien démembré, soit vous ne rachetez pas, laissez votre contrat se terminer à échéance, et vous avez ainsi par l’effet de la loi, en tant qu’usufruitier le quasi usufruit sur le capital…
. Il peut être utile de constituer une SC par enfant, sinon ce n’est pas forcément un cadeau qu’on leur laisse à la succession (bien sûr, il faut que les montants le jsutifient).

Les avantages sont multiples :
. La mise en société ne génère pas un problème supplémentaire dans la gestion en couple pour moi, c’est comme la gestion des patrimoines communs et propres, sauf qu’avec une société, on peut décider en amont sans juge, et calmement les pouvoirs de chacun, les revenus de chacun (indépendamment des apports, ce que ne permet pas la séparation de biens par exemple), comment se fera le boni de liquidation (comment vous voulez partager la société et son patrimoine, les règles "récompense" en quelque sorte c’est à dire qui doit quoi à l’autre, ce que la loi ne permet pas autrement sauf à ajuster un contrat de mariage, ce qui est lourd), quand et qui décidera de la séparation, le pouvoir de chacun (même si l’un des deux a très peu de patrimoine, il peut être gérant à égalité de pouvoir, ce qui n’est pas possible hors société), etc…
. Tous les avantages que la société permet, transmission progressive en franchise de droits, avec décote et en démembrement, subvenir aux besoins d’un enfant adulte dans le besoin, via distribution de dividendes inégalitaire, avance en compte courant, faire bénéficier aux enfants d’un prêt réalisé par la SCI et garanti par les parents, rachat d’un bien immobilier ou de SCPI à soi même après 30 ans pour recréer des intérêts à mettre en face des revenus fonciers et transférer la propriété progressivement aux enfants, garantir à son conjoint un usufruit paisible après son propre décès, donner la possibilité au conjoint de revendre la résidence principale après le décès même s’il n’a que l’usufruit, etc…

Dernière modification par HeureuxUlysse (21/05/2020 23h27)

J’ai consulté mon notaire sur l’idée précédemment développée de construction sur sol d’autrui et de ses conséquences successorales.

Il m’a suggéré : acquisition par les parents d’un terrain à bâtir dont la NP viagère est donnée aux enfants et dont ils conservent donc l’usufruit. Les parents usufruitiers construisent ensuite sur ce terrain une villa.
Aux décès des parents, l’usufruit éteint, la PP est reconstituée par les enfants sans que cette construction n’entre en compte dans l’assiette successorale.

Résume ainsi, cela paraît trop beau pour être possible…pour autant, la documentation qu’il m’a fournie depuis sur le sujet semble avaliser ce scénario.

Avant de me sentir vraiment l’âme d’un bâtisseur 😁, je souhaite confronter cette idée (presque simpliste) à d’autres avis.

sama01 a écrit :

Quand pensez vous ?

Matin, midi et soir.