Comment optimiser la transmission de 2 M€ à ses descendants ?

carignan99 · #126

Ben si, vous avez transmis un la propriété d’un immeuble … il existe bien cet immeuble, non? Son droit de propriété aussi.

Par ailleurs :

Bernard2k a écrit :
Quand des parents font cela pour leurs enfants, ils leur transmettent un outil productif de revenu mais pas un patrimoine

Ne pas considérer qu’un "outil productif de revenus" constitue un patrimoine revient à énoncer que les flux futurs de revenus n’ont pas de valeur patrimoniale. Ce qui est très (très) discutable.

Dernière modification par carignan99 (19/05/2022 10h53)

Bernard2K · #127

carignan99 a écrit :
- De façon immédiate un patrimoine brut qui vaut 100k€ (je simplifie hein)

Mais un patrimoine net de zéro. Le parent ne s’appauvrit pas donc il ne transmet aucun élément de son patrimoine.

carignan99 a écrit :
- De façon différée (i.e. à l’issue du remboursement de l’emprunt) un patrimoine net qui vaut 100k€ (à nouveau je simplifie). Patrimoine qui peut ensuite ’gonfler’ par accumulation de réserves.

Ce futur patrimoine net dépend de la bonne exploitation de l’immeuble. Or, il peut y avoir des impayés, des squatteurs, une poutre qui menace de s’effondrer donc arrêté de péril donc obligation de reloger les locataire à ses frais, etc. Le rendement rémunère le risque, et l’accumulation de réserves n’arrivera que si le risque ne se réalise pas. Au moment de la mise en place de l’immeuble et de la SCI, le parent ne donne rien. La richesse future ne sera là qu’avec du travail et une part de chance. Fondamentalement, le parent dit à son enfant "si vous vous lanciez dans l’immobilier, vous pourriez peut-être en avoir des revenus futurs positifs", comme il pourrait lui dire ""si vous vous lanciez dans le commerce de tel bien ou service, vous pourriez peut-être en avoir des revenus futurs positifs". Il encourage son enfant à se lancer dans une forme d’aventure entrepreneuriale qui n’est pas sans risque.

Fondamentalement, qu’apporte le parent au moment de la mise en place de l’immeuble et de la SCI ?
- l’idée, l’encouragement à le lancer dans l’immobilier locatif.
- son temps de travail (pour la recherche de l’immeuble, son achat, les travaux, puis la gestion locative)
- ses compétences (pour la recherche de l’immeuble, son achat, les travaux, puis la gestion locative)
- éventuellement, sa garantie à l’emprunt bancaire.

Or, on peut apporter la même chose sans la SCI. Un parent peut dire à son enfant : "je vous encourage à investir dans l’immobilier locatif (= l’idée). Je vais vous aider à trouver le bon bien immobilier, puis je vous aiderai à tout mettre en place pour en avoir un revenu pérenne y compris gérer des travaux si nécessaire (= temps de travail et compétence). Concernant le banquier, s’il faut que je me porte caution je le ferai (= la garantie). Mais, c’est votre immeuble donc tout sera fait à votre nom propre". Est-ce que le résultat n’est pas EXACTEMENT le même (un immeuble productif de revenus en faveur de l’enfant), sans la complexité apportée par la SCI ?

Dans les deux cas, à partir du moment où l’investissement se fait à crédit, que ce soit en SCI ou en nom propre de l’enfant, au moment de la mise en place de l’immeuble, apport effectif de patrimoine net du parent, mesuré en euros : zéro. Si quelqu’un voit un net avantage à faire cet investissement à crédit sous forme de SCI plutôt que directement en nom propre de l’enfant, qu’il n’hésite pas à citer ce net avantage qui m’a échappé.

A mon humble avis, une fois de plus, l’outil (la SCI) encombre la tête et empêche de réfléchir. L’outil empêche de comprendre ce que le parent apporte vraiment, dans ce montage ; ce n’est pas de l’argent qu’il apporte, mais de l’idée, de l’encouragement, du temps de travail, des compétences, et une garantie qui rassure le banquier.

En fait, c’est peut-être cela la vraie utilité de l’outil : encombrer la tête et empêcher de penser. Combien de fois a-t-on vu sur le forum des cas d’investissement immobilier très bof bof, mais le porteur de ce projet se sentait rassuré parce qu’il ajoutait une usine à gaz SCI qui l’empêche de regarder droit dans les yeux le fait que son projet est très bof et notamment que le rendement est bas ? Là, dans l’optique de transmission de patrimoine et de relation parent-enfant, peut-être que la vraie utilité de l’outil, c’est d’encombrer la tête de l’enfant aussi, à savoir de l’obliger à investir dans l’immobilier locatif. Peut-être que le même enfant :
- si son parent lui dit, comme proposé ci-dessus, "investissez dans l’immobilier locatif, en votre nom propre, je vous aiderai", l’enfant aura le courage de lui répondre en substance "bof, c’est chiant l’immobilier locatif, c’est votre marotte mais pas la mienne".
- si le parent lui dit "SCI, notaire, donation des parts sociales avec démembrement et tout le tintouin", peut-être l’enfant serait-il ébloui par tous ces outils et tous ces mots compliqués, et se laissera-il embringuer dans un projet qui, fondamentalement, ne lui plaît pas vraiment…

Simples suppositions.

Dernière modification par Bernard2K (19/05/2022 11h22)

cat · #128

@carignan99
Si le problème est de transmettre un patrimoine net de 2M€ et que vous transmettez juste un immeuble avec la dette qui va avec (donc un patrimoine net de 0), il me semble que vous n’avez pas beaucoup fait avancer le problème de départ.

Je ne dis pas que le montage n’est pas éventuellement pertinent mais il ne répond pas vraiment au problème.

Bien à vous,
cat

EDIT: réponse plus complète de B2K.

Dernière modification par cat (19/05/2022 10h52)

carignan99 · #129

Je ne serais pas aussi tranchant que vous Cat.

Si vous le transmettez à 98 ans, le problème n’a en effet pas beaucoup avancé.
Si vous le transmettez à 60 ans , le problème a bien avancé.
Et si c’est fait avant, le problème devient franchement bien avancé.

La problématique de la file (transmission d’un capital de XXX€) n’est pas statique, elle est dynamique. Il me semble que :

- La question n’est pas : "comment transmettre d’un coup 2M€ en minimisant les droits de succession"?

- Mais que la question est plutôt : "comment transmettre un patrimoine d’une valeur de 2M€ d’Euros pour que à terme les droits de succession soient minimisés".

Le montage évoqué répond bien à la question. Puisque vous transmettez un patrimoine dont la valeur est de [2M€ - 2M€ d’emprunt + flux futurs de revenus].

Sauf que le fisc ne considère que les deux premiers termes (je simplifie bien entendu de façon un peu caricaturale, pour les besoins du propos). A nouveau : des flux futurs de revenus ont une valeur aujourd’hui.

Sur le fond, c’est d’ailleurs bien pour ça que la nue-propriété a une valeur (on valorise des flux futurs de revenus). Pareil pour un viager (on valorise des flux futurs de revenus).

Bernard2k a écrit :
Ce futur patrimoine net dépend de la bonne exploitation de l’immeuble…chance…

Pour le coup, j’entends bien ce point. Mais c’est le lot de toutes les transmissions. Qu’il s’agisse d’une RP, d’un immeuble locatif, d’une somme d’argent, d’’un meuble d’antiquaire, d’un PTF d’actions etc. Sa valeur future (i.e. post transmission) dépendra de plein de facteurs.

Bernard2K a écrit :
carignan99 a écrit :
- De façon immédiate un patrimoine brut qui vaut 100k€ (je simplifie hein)
Mais un patrimoine net de zéro. Le parent ne s’appauvrit pas donc il ne transmet aucun élément de son patrimoine.

Bien sur qu’il s’appauvrit. Il transmet 1) d’un droit de propriété et 2) de flux futurs de revenus (si pas d’usufruit). Ces deux éléments ont une valeur.

Bernard2K a écrit :

Bernard2k a écrit :
En fait, peut-être que le vrai usage de l’outil est effectivement d’encombrer la tête de l’enfant aussi, à savoir de l’obliger à investir dans l’immobilier locatif. Peut-être que le même enfant : …

Oui. cela étant et si le rejeton n’est pas content d’hériter d’un immeuble d’une valeur de 0.5, 1 ou 2M€ en ne payant que le strict minimum de droits de succession parce que c’est trop compliqué pour lui ou qu’il n’a pas d’appétence particulière pour l’immobilier … comment vous dire … et bien que le petit ingrat s’en débarrasse en en faisant don à une association caritative

Dernière modification par carignan99 (19/05/2022 11h26)

Bernard2K · #130

carignan99 a écrit :
Si le rejeton n’est pas content d’hériter d’un immeuble d’une valeur de 0.5, 1 ou 2M€

Je répète :
- Il n’hérite de rien.
- au moment de la mise en place de l’immeuble acquis à crédit, ça ne vaut rien en net.
- l’enfant pourrait tout aussi bien investir en nom propre, avec la même aide du parent.
- l’aide du parent est apportée sous forme de temps de travail/compétence/caution bancaire, et non pas sous forme de transmission de patrimoine.

Dernière modification par Bernard2K (19/05/2022 11h28)

carignan99 · #131

Sur l’aide des parents : comment l’enfant pourrait-il investir avec leur aide?

- Au travers d’une donation? mais ça c’est déjà utilisé (les 100k€ p/an et tout le tintouin)
- Au travers d’un prêt familial? Pourquoi pas. Mais ça, ce n’est pas une transmission (c’est un prêt) donc (me semble t-il) hors-sujet.
- Au travers d’une caution bancaire? Peut-être mais la question est celle de la transmission donc manifestement, c’est hors-sujet
- Au travers de l’éducation, de la formation apportée à ses enfants etc. : ibid.

Sinon et sur le fond je regrette votre conclusion cassante. Nous avons simplement une divergence. Vous considérez que donner un droit de propriété sur un bien financé par emprunt + ses flux futurs de revenus n’ont aucune valeur aujourd’hui. Moi si (et je ne crois pas être le seul).

Si vous persistez malgré mes explications, ~~vous y mettez de la mauvaise foi~~, c’est que je n’ai pas été assez clair. Ou peut-être suis-je à coté de la plaque (ce qui reste de l’ordre du possible hein).

Mais bon, on finit par jouer sur les mots. Ca ne m’empêchera pas de continuer à lire avec grand intérêt la file. Dans ma tête germe l’idée de transmettre ma holding avec un quasi-usufruit. Même s’il y a des emprunts dedans, ce devrait rendre le truc encore plus efficace

Dernière modification par carignan99 (19/05/2022 11h43)

Bernard2K · #132

Dans cet exemple de SCI qui acquiert un bien immobilier à crédit, et où l’on transmet la SCI à l’enfant, le parent ne lui transmet pas un patrimoine, mais une façon de se procurer des revenus futurs. Comme je l’ai amplement expliqué, cela peut se faire en SCI tout comme cela pourrait se faire en nom propre de l’enfant. Encore faut-il que l’enfant ait envie de suivre cette façon-là de se procurer des revenus.
Range19 en a parlé bien mieux que moi, plus tôt dans cette file de discussion.

Ce parent qui monte cette SCI dit en substance à son enfant :
"investissez dans l’immobilier locatif en direct, vous profiterez de l’effet de levier de l’emprunt bancaire".
Mais d’autres parents disent à leur enfant :
"investissez dans les SCPI et/ou les foncières, c’est bien plus sûr que l’immobilier en direct."
D’autres encore :
" il faut investir très activement en bourse, regardez combien j’ai gagné sur mes dernières opérations de trading, parfois dans la même journée !".
D’autres encore :
" il faut investir en bourse, mais il ne faut surtout pas boursicoter. CW8, il n’y a que ça de vrai. Moyenne annuelle de 14 %, sans rien faire !".
D’autres encore :
" mettez-vous à votre compte ! Le salariat c’est l’esclavage."
D’autres encore :
"Vous prendrez la tête de mon entreprise. Votre avenir est tout tracé".
D’autres encore :
" Le salariat c’est bien confortable ! Ca donne une sécurité et plein de temps libre que vous pouvez utiliser pour investir et pour poursuivre vos passions. Se mettre à compte, c’est l’esclavage, tous ceux que je connais bossent 50 à 80 heures par semaine."

Associer un enfant dans une SCI achetant un bien à crédit, c’est diriger l’enfant vers l’investissement immobilier à crédit. C’est le forcer à choisir l’une des formes d’investissement procurant des revenus futurs.

Au total, chacun de ces parents hypothétiques essaie d’imposer sa marotte et ses conseils à ses enfants. Qui a raison, qui a tort ? Je ne sais pas. Ce qu’il y a de sûr, c’est qu’il s’agit seulement de transmettre une façon de se procurer des revenus futurs, et qu’on constate (une fois de plus) que différentes personnes donnent des conseils différents. Ca ne répond pas à la question de transmettre le patrimoine de 2M € dont le parent voudrait se défaire.

Ce qu’il y a de sûr aussi, c’est que c’est un moyen d’orienter les choix de l’enfant, sans même lui donner de l’argent. On lui dit en substance : "je ne vous donne pas d’argent, mais je vous apprends à pêcher. Si vous suivez la voie que je vous impose, je vous aiderai à vous construire un patrimoine".

L’extrême inverse est : "mon enfant, voici une somme conséquente que je vous donne. Vous en faites ce que vous voulez car je respecte votre indépendance et votre capacité à décider et à réfléchir par vous-même. Si vous voulez que je vous aide à la rendre productrice de revenus, c’est possible, mais ce n’est pas une obligation".

Je ne dis d’ailleurs pas qu’une solution soit mieux que l’autre. Peut-être les enfants ont-ils besoin qu’on les force à écouter la voix de la sagesse, sinon ils dilapident bêtement ? Ce qu’il y a de sûr c’est qu’associer un enfant dans une SCI achetant un bien à crédit, c’est l’obliger à suivre cette voie de l’investissement immobilier ; peut-être est-ce une bonne chose et peut-être en sera-t-il reconnaissant plus tard. Je laisse ce débat de côté.

Désolé d’être aussi terre à terre et strictement logique.

Dernière modification par Bernard2K (19/05/2022 12h04)

carignan99 · #133

Pour recentrer : la question de la file de savoir comment transmettre au mieux un patrimoine qui vaut aujourd’hui 2M€.

Pas de savoir comment transmettre de façon instantanée 100% de cette somme en minimisant les droits de succession.

Mais bien de planifier, dans le temps (je vous renvoie au premier message de la file - qui s’inscrivait alors déjà sur une vingtaine d’années - et aussi de très nombreux posts : on s’inscrit dans le temps, pas à l’instant t).

Une manœuvre (simplifiée de façon caricaturale et après épuisement des donations simples etc.) consiste à :
- Acheter un bien pour XM€ en le finançant par l’emprunt, au sein d’une SCI
- Transmettre les parts de la SCI (peut-être même avant l’acquisition) - en NP ou PP
- Les flux futurs (i.e. post donation) vont rembourser l’emprunt
- In fine (après 10, 15 ou 20 ans), le (les) enfants ont une SCI avec un immeuble et 0€ d’emprunt.
- Et ils feront bien ce qu’ils veulent de cette structure le jour où ils en auront la PP (si ce n’est déjà fait).

Voili voilou, mission accomplie (en théorie puisque la pratique réserve bien entendu - et là on se rejoindra facilement - plein de ’pièges’ et/ou d’imprévus).

Dernière modification par carignan99 (19/05/2022 12h06)

Bernard2K · #134

Je reformule :

- Investir en société et à crédit dans n’importe quelle forme d’investissement productif de revenus (en se rappelant que le rendement rémunère le risque).
- Transmettre les parts de la société (peut-être même avant l’acquisition)
- Les flux futurs (i.e. post donation) vont rembourser l’emprunt
- In fine, le (les) enfants ont une société qui a une valeur et 0€ d’emprunt.
- Et ils feront bien ce qu’ils veulent de cette structure.

L’immobilier n’est pas la seule forme d’investissement possible.

Ca pourrait être un portefeuille boursier contenant une bonne sélection d’actions. Problème : quasi impossible d’emprunter pour cela.

Ca pourrait être une société commerciale : "Mon enfant, l’avenir c’est tel domaine d’activité, investissons ensemble grâce à un emprunt bancaire". C’est possible d’emprunter à condition d’apporter une garantie. Problème : l’entrepreneuriat est risqué ; à 5 ans, 50 % des entreprises ont fait faillite.

Alors certes, l’immobilier locatif se prête bien à ce montage, car il apporte un revenu assez important et relativement peu risqué, et que les banques prêtent volontiers pour cela.

Il n’empêche que :
- le parent ne donne rien au moment de la mise en place.
- le parent force son enfant dans le choix de son investissement, à savoir l’immobilier locatif et pas autre chose.
- ce n’est pas sans risque.

Combien a-t-on vu de cas sur ce forum où l’investissement immobilier, prétendument auto-financé, ne l’était pas car le porteur de projet surestimait les revenus et sous-estimait les charges ?

Je me fais l’avocat du diable :
"Mon cher enfant, je vous propose d’être associé dans un investissement immobilier locatif qui ne s’auto-financera pas du tout, car j’ai fait des calculs tout pourris. Tant que je suis là, c’est moi qui mettrai au pot chaque année pour compenser ce cashflow négatif, mais ce qu’on ne sait pas encore c’est que je vais casser ma pipe dans 2 ans (un accident est si vite arrivé), donc c’est vous qui allez mettre au pot pour les 18 années restantes du crédit. Et aussi, les impayés de loyer, la copro trop pénible avec ses charges exorbitantes et sa rénovation de toiture qui arrivera dans 4 ans et qui vous coûtera 25 k€ d’après les tantièmes, et aussi le plancher qui s’affaisse car j’ai cru bon d’investir dans un immeuble vétuste pour économiser un peu sur le prix d’achat, tout cela, ça sera pour vous et je ne serai plus là pour vous aider ! Alors, on y va ?"

Non, l’immobilier n’est pas un revenu assuré, non cette SCI n’est pas forcément un long fleuve tranquille menant à coup sûr vers un bien désendetté dans 20 ans. Si l’on est habile et qu’on a un peu de chance, oui, mais ce n’est pas écrit d’avance. Vous faites comme si le parent était super généreux, car il donne par avance la future richesse de dans 20 ans, richesse qui serait certaine. Sauf que ce n’est pas certain et que rien n’est écrit d’avance. Donc il ne donne rien, si ce n’est d’obliger son enfant dans une voie qui va peut-être l’enrichir, mais peut-être pas.

Je joue contre mon camp, là

Dernière modification par Bernard2K (19/05/2022 12h43)

carignan99 · #135

- le parent ne donne rien au moment de la mise en place.
Pas d’accord. Il donne par exemple la NP d’une société, avec des actifs et un passif. Ce n’est pas ’rien’.
Ce serait comme dire que donner de la NP d’une RP, ce serait comme ’rien donner’ (puisque le NP ne pourrait pas l’utiliser ni la vendre ni rien faire dedans).

- le parent force son enfant dans le choix de son investissement, à savoir l’immobilier locatif et pas autre chose.
Pas d’accord.
D’abord, ce type de montage n’est certainement pas exclusif d’autres mécanismes (si vous me citez en entier, vous noterez le ’après épuisement des donations simples etc.’
On ne parle pas nécessairement d’un ’all-in’ (ce qui est rarement une bonne idée). Il peut (et devrait?) y avoir autre chose (par exemple, de bêtes donations, une AV etc.) et pas ’pas autre chose’.
Ensuite, le parent ne force pas. Il donne. A ma connaissance, un enfant peut refuser une donation (quoique en écrivant cela, je ne suis pas certain à 100%).
Enfin, qui vous a dit que le parent prenait sa décision tout seul, sans en discuter avec le gamin?

- ce n’est pas sans risque.
Là je comprend et l’entend tout à fait. Perso je ne m’amuserai pas à ce mécanisme (je suis nul en immobilier et emprunter pour transmettre ne m’attire pas vraiment …). Si votre propos est de dire que ça ne convient pas à tout le monde, je suis bien d’accord. Ça ne vous convient pas, à moi non plus. Mais ça conviendra à d’autres.

Après le risque est une question de calibration, fonction de plein de paramètres. Et notamment :
- de l’âge du donateur : si c’est fait à 45 ans / durée emprunt 15 ans, ça laisse le temps de gérer ça (et le gamin n’a rien à faire). Pas pareil à 99 ans…
- Ou encore de la calibration de l’emprunt (pas obligé d’emprunter 100%…).
- Ou encore du type de bien acheté. Acquérir un immeuble tout pourri à rénover de fond en comble ne sera pas nécessairement l’idée du siècle.

Quand à cette idée selon laquelle il n’y a pas que l’immobilier dans la vie, vous avez bien raison. Perso, ce sera pas mal de valeurs mobilières dans la SC … certains estimeront sans doute que c’est bien plus risqué que de transmettre ’de la pierre’ (parce que chacun sait que l’immobilier est une valeur ’sûre’ . Du coup j’ai fait mon petit centriste : ce sera les deux!

Dernière modification par carignan99 (19/05/2022 18h28)

Bernard2K · #136

Discussion très intéressante au final ! J’avais une position un peu extrême dans un sens, vous dans l’autre : de la discussion, se dégage une forme de vérité quelque part au milieu.

carignan99, le 19/05/2022 a écrit :
- le parent ne donne rien au moment de la mise en place.
Pas d’accord. Il donne par exemple la NP d’une société, avec des actifs et un passif. Ce n’est pas ’rien’.
Ce serait comme dire que donner de la NP d’une RP, ce serait comme ’rien donner’ (puisque le NP ne pourrait pas l’utiliser ni la vendre ni rien faire dedans).

Oui, ce n’est pas rien. Mais non, ce n’est pas comme la NP d’une RP. A partir du moment où l’investissement est réalité entièrement à crédit, le passif est à peu près égal à l’actif, et donc la valeur de la société est à peu près zéro. Donc, le parent ne donne "rien", en termes de patrimoine, je persiste et signe sur ce point. Il donne un outil productif de revenus futurs, mais la valeur en euros est quasiment nul au moment de la mise en place de l’outil.

carignan99 a écrit :
ce type de montage n’est certainement pas exclusif d’autres mécanismes (si vous me citez en entier, vous noterez le ’après épuisement des donations simples etc.’
On ne parle pas nécessairement d’un ’all-in’ (ce qui est rarement une bonne idée). Il peut (et devrait?) y avoir autre chose (par exemple, de bêtes donations, une AV etc.) et pas ’pas autre chose’.
Ensuite, le parent ne force pas. Il donne. A ma connaissance, un enfant peut refuser une donation (quoique en écrivant cela, je ne suis pas certain à 100%).
Enfin, qui vous a dit que le parent prenait sa décision tout seul, sans en discuter avec le gamin?

Complètement d’accord avec vous. Une SC patrimoniale peut être un réceptacle pour différentes formes d’investissement. Soit une holding chapeautant d’autres SC (mais attention aux coûts de gestion), soit une seule SC dans lequel on met divers investissements. Si l’enfant est associé aux décisions et à l’aise avec les choix qui sont faits, cela peut être un excellent moyen de transmission.
Je mettais seulement en garde contre UNE dérive possible, à savoir all-in sur l’immobilier, 100% à crédit, cashflow surestimé (on croit qu’il sera positif ou nul alors qu’il va s’avérer négatif), et enfant pas intéressé par le sujet donc la SCI est une sorte de poudre aux yeux pour lui faire accepter un truc qui ne l’intéresse pas. Ca, c’est vraiment la solution repoussoir qu’il faut éviter. Mais on peut en faire une version bien plus intelligente et ça devient alors un excellent outil.

carignan99 a écrit :
Ça ne vous convient pas, à moi non plus. Mais ça conviendra à d’autres.

Moi l’immobilier me conviendrait tout à fait car je sais trouver des rendements élevés ! Mais je mettais en garde sur le fait qu’avec des rendements qui baissent, de nos jours quand on arrive à faire 6-8 % bruts c’est le bout du monde, et alors le cashflow réel d’un bien acheté à crédit est très souvent négatif (le crédit sur 20 ans avec les intérêts bouffe déjà 6 % de rendement), donc cette SCI sera une tirelire dans laquelle il faudra faire de l’épargne forcée pendant 20 ans.

carignan99 a écrit :
le risque est une question de calibration, fonction de plein de paramètres. Et notamment :
- de l’âge du donateur (…) siècle.

Complètement d’accord. Ca dépend de l’âge, des compétences, des intérêts du parent et de l’enfant, etc. Idéalement, une personne aisée peut commencer la mise en place de cette SC avec donation de la NP ou de la PP des parts vers 40-50 ans, y mettre des investissements en profitant au maximum de son revenu élevé et de sa solvabilité auprès des banques, qui sont souvent au maximum dans cette tranche d’âge… Et ainsi il prépare un bel outil patrimonial pour la génération suivante. En revanche à 80 ans et même 86 ans comme le présentait TheWolfgang, c’est généralement trop tard, même si techniquement pas impossible.

carignan99 a écrit :
Quand à cette idée selon laquelle il n’y a pas que l’immobilier dans la vie, vous avez bien raison. Perso, ce sera pas mal de valeurs mobilières dans la SC … certains estimeront sans doute que c’est bien plus risqué que de transmettre ’de la pierre’ (parce que chacun sait que l’immobilier est une valeur ’sûre’ . Du coup j’ai fait mon petit centriste : ce sera les deux!

Complètement d’accord encore. Autant je ne suis pas d’accord si l’on présente cela comme la panacée, et de façon très caricaturale (all-in immobilier, 100 % à crédit, etc), autant si c’est un outil bien conçu, bien pensé, qui est réalisé en accord avec la génération suivante (ou d’ailleurs toute autre personne à qui l’on veut transmettre !), cela peut être une excellente solution. Donc, je suis 100 % d’accord avec la solution que vous proposez… une fois que vous avez exposé toutes les nuances ci-dessus.

Dernières réflexions qui vont complètement dans votre sens : s’il l’on construit assez tôt une (bonne) partie de son patrimoine au sein de cette société à vocation de transmission, on évite de se retrouver encombré de "trop" de patrimoine impossible à transmettre sans droits. Dit encore autrement : si on se retrouve à 80 ans avec quelques millions de patrimoine que l’on peine à transmettre, c’est doute le signe qu’on aurait dû faire une SC patrimoniale telle que vous la décrivez, 30 ou 40 ans plus tôt ! Ainsi, le patrimoine aurait grossi pendant 30 à 40 ans, par l’effet des intérêts composés, au sein d’une structure dont les parts ont été déjà données en PP ou en NP, plutôt que de grossir son patrimoine perso qui ne peut alors être transmis sans des droits de mutation élevés.

Dernière modification par Bernard2K (20/05/2022 12h02)

Kistigris · #137

Que de réflexions intéressantes sur ce long fil !
Je lis ça et là que des nouveautés en fiscalité sont envisagées par Macron II.
Il est question que les petits-enfants (et mêmes les neveux et nièces, voire les enfants du conjoint dans une famille recomposée…) puissent bénéficier d’un abattement de 100 000 € ! Forcément, cela changerait pas mal la donne. L’abattement tous les 15 ans pourrait même revenir à son montant précédent, soit 150 000 €.
Ce ne sont que des rumeurs bien sûr… bref, affaire à suivre.

Dernière modification par Kistigris (20/05/2022 14h50)

CyberPapy · #138

Je suis ravi que ce sujet amène autant de discussions constructives.
Je ne pensais pas en avoir six pages aussi riches.
J’avais concentré l’étude sur la partie transmission du patrimoine et pour simplifier une éventuelle dérive due à la multiplication des intervenants d’un père vers son fils.

Bon nombre d’entre vous y ont incorporé le flux financier durant la période de transmission.
C’est effectivement une part importante pour les "jeunes" en bonne santé.

La donation ou la vente en usufruit a souvent été évoquée.
Je n’ai par contre pas vu dans les solutions proposées la " mise en réserve".

Il faudrait peut-être faire une file distincte car le sujet est vaste et méconnu.
Je l’ai mise ICI

Geronimo · #139

CyberPapy a écrit :
Je n’ai par contre pas vu dans les solutions proposées la " mise en réserve".

Il faudrait peut-être faire une file distincte car le sujet est vaste et méconnu.
Je l’ai mise ICI

Cela vous a été suggéré ici par HeureuxUlysse et dans un format très proche par GBL ici (puis discuté entre GBL/Bernard2K/moi).

Dernière modification par Geronimo (26/05/2022 11h20)

CyberPapy · #140

Effectivement. Je ne suis pas assez attentif .
Toujours est il que je trouve la formule intéressante .
Pourvu que cela dure.

TheWolfgang · #141

C’est très intéressant en effet. Peut-être que je pourrais appliquer cela à mon cas : j’ai hérité de la nue-propriété de quelques appartements mis en location (environ 20k€ parce qu’ils ne sont pas tous loués…) et d’un portefeuille d’actions générant un peu plus de 25k€/an de dividendes, ma mère en ayant l’usufruit.
Est-ce qu’il serait possible de monter une SCI pour les appartements et une SCP pour les titres, dont ma mère aurait les usufruits et moi les nue-propriétés afin qu’elle puisse mettre les produits de loyers & dividendes en réserve pour moi plutôt que de les percevoir ?

sjdc · #142

Je partage l’astuce de ma voisine : faire acheter une ruine à son fils et payer elle-même tous les travaux de rénovation. Ça ne facilite pas la transmission complète d’un patrimoine important mais c’est une corde supplémentaire à son arc

Bernard2K · #143

sjdc, le 01/06/2022 a écrit :
faire acheter une ruine à son fils et payer elle-même tous les travaux de rénovation.

Faire des travaux à ses frais sur le bien d’autrui (sans espérer en être remboursé un jour), c’est une donation.
- si c’est déclaré et que ça rentre dans les 100000 € d’abattement tous les 15 ans, pourquoi pas. Mais ça n’a rien d’une astuce. C’est exactement pareil que si elle avait donné l’argent à son fils pour qu’il paie les travaux lui-même.
- Ne pas le déclarer et espérer que les impôts ne le voient pas, c’est juste une fraude fiscale basique. Ce n’est vraiment pas une astuce qui mérite d’être mentionnée. C’est du même tonneau que de donner beaucoup d’argent en liquide, ou des objets de valeur, ou tout autre forme de don manuel non déclaré. C’est rapportable civilement et fiscalement pour la valeur que cela aura au moment du décès, donc potentiellement une grosse augmentation d’ici là. Ce n’est vraiment pas quelque chose que l’on peut conseiller.

En revanche, il y avait moyen d’optimiser pour que cela devienne vraiment une "astuce" : la mère achète elle-même la "ruine", puis elle donne la nue-propriété à son fils avec une convention de démembrement qui met tous les travaux à la charge de l’usufruitier, puis elle paie elle-même les travaux. Ca c’est légal puisqu’elle paie des travaux sur un bien qui lui appartient et sur lequel elle est tenue de faire les travaux à ses frais. Il y a quelques précautions à prendre et cela a été amplement discuté dans le présent fil à partir de ce message : Comment optimiser la transmission de 2 M€ à ses descendants ?

Dernière modification par Bernard2K (02/06/2022 22h36)

serenitis · #144

J’ai consulté mon notaire sur l’idée précédemment développée de construction sur sol d’autrui et de ses conséquences successorales.

Il m’a suggéré : acquisition par les parents d’un terrain à bâtir dont la NP viagère est donnée aux enfants et dont ils conservent donc l’usufruit. Les parents usufruitiers construisent ensuite sur ce terrain une villa.
Aux décès des parents, l’usufruit éteint, la PP est reconstituée par les enfants sans que cette construction n’entre en compte dans l’assiette successorale.

Résume ainsi, cela paraît trop beau pour être possible…pour autant, la documentation qu’il m’a fournie depuis sur le sujet semble avaliser ce scénario.

Avant de me sentir vraiment l’âme d’un bâtisseur 😁, je souhaite confronter cette idée (presque simpliste) à d’autres avis.

Bernard2K · #145

Effectivement, ça fonctionne. Dans la même idée, je proposais dès la première page d’acheter une "ruine", la démembrer, et que l’usufruitier paie les travaux pour la transformer en "château", étant bien précisé que les termes "ruine" et "château" sont une exagération pédagogique. De la même façon, lorsque l’usufruitier construit une maison ou un immeuble sur le terrain démembré, ça fonctionne aussi.

La Cour de Cassation a débouté l’administration fiscale dans une décision du 19/09/12, pourvoi n° 11-15.460, qui fait jurisprudence : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 septembre 2012, 11-15.460, Publié au bulletin - Légifrance
La Cour considère que ce n’est pas une donation déguisée pour la raison suivante : "attendu que la cour d’appel ayant retenu à bon droit qu’il n’existait aucun enrichissement pour la nue-propriétaire qui n’entrera en possession des constructions qu’à l’extinction de l’usufruit, l’accession n’a pas opéré immédiatement au profit du nu-propriétaire du sol".

Pour autant, les précautions à prendre sont :
- l’usufruitier doit faire cette opération raisonnablement tôt (dans sa vie, et au cours du démembrement), et en tout cas pas lorsqu’il se sait condamné à courte échéance.
- l’usufruitier doit en tirer des fruits significatifs, c’est à dire qu’il doit profiter de la construction : soit en l’utilisant lui-même (par exemple résidence principale), soit en percevant des revenus locatifs.

A ce sujet, on lit dans l’arrêt suscité, au travers des citations qui en sont faites dans le moyen, les éléments suivants de justification qui figuraient dans le jugement attaqué :

en l’espèce que les constructions qui ont été édifiées sur les terrains ont valorisé l’usufruit et ont été mises en oeuvre pour permettre à l’usufruitier d’avoir des revenus locatifs subséquents ; que Madame Y…[la fille nu-propriétaire], établit que Monsieur X…[le père usufruitier] pouvait espérer un retour sur investissement dans un délai assez bref, et une perception de loyers durant une longue période ; qu’en effet, à l’époque des constructions, il n’était âgé que de 57 ans pour les deux premières maisons et de 59 ans pour les deux autres ; que le prix de revient des constructions ne s’est élevé qu’à 75. 311, 72 euros pour chaque villa construite sur le terrain de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE et à 54. 295, 71 euros pour chacune des maisons construites à SAINT-GEORGES-DE-RENEINS ; que le montant des loyers encaissés jusqu’au 31 décembre 2006 (90. 523 euros pour la première maison, 83. 350 euros pour la deuxième, 53. 100 euros pour la troisième et 55. 520 euros pour la quatrième) a dépassé le prix de revient des constructions de sorte que le retour sur investissement a été réalisé en moins de cinq ans ; qu’il n’existe aucune disproportion entre le coût des travaux financés par l’usufruitier et la contrepartie recherchée constituée par l’encaissement de loyers

A l’inverse, si M. X… avait lancé la construction alors qu’il venait d’apprendre qu’il était atteint d’un cancer, dont il serait mort un an plus tard juste après la réception du bien construit, le cas aurait été beaucoup plus attaquable. C’est juste du bon sens.

Encore deux remarques :
1) dans le cas de l’exonération de la PV sur les achat-revente de RP, ça fait des années que l’administration fiscale se fait débouter ; or, vu le nombre de cas jugés, ça ne l’empêche manifestement pas d’essayer à nouveau. Avec la même logique, une telle démarche (construction sur sol démembré) est donc à risque de déclencher une tentative de redressement. Ce n’est pas une raison pour renoncer à le faire. Si les citoyens renoncent à faire quelque chose qui est légal, uniquement parce qu’ils savent qu’ils seront harcelés par l’administration fiscale avec une procédure qui a pourtant toutes les chances d’échouer, ça veut dire que l’administration réalise un abus de pouvoir. Au lieu d’appliquer le droit, elle pratique l’intimidation, ce qui est un excès de pouvoir. Donc, continuons à faire ce qui est légal.
- pour que le nu-propriétaire, une fois entré en pleine possession du bien, puisse le vendre en exonération totale d’imposition sur la plus-value, il faut que 30 ans se soient écoulés entre le démembrement initial et la vente. On l’a vu dans les messages de ce fil où l’on réfléchissait sur la technique ruine-> château. C’est une autre bonne raison de s’y mettre suffisamment tôt.

Dernière modification par Bernard2K (12/09/2023 10h45)

Kabal · #146

Juste une remarque sur le fait de faire quelque chose de légal parce que l’administration est pénible, c’est pas le seul "problème". Dans le cas décrit par vous et Serenitis, il faut que les enfants soient capable (envie) de lutter contre l’administration. C’est une chose de savoir que nous on va devoir le faire mais une autre de reporter cette lutte à nos enfants.

En l’espèce, je pense que ça se tente mais faut pas avoir des enfants mou du genou.

Bernard2K · #147

Sur cet aspect "risque d’être attaqué par l’administration fiscale" :
- au contraire de l’exonération de la PV sur la RP, la jurisprudence sur l’attaque par l’administration de démembrements semble peu fournie. Ce qui peut vouloir dire, soit que l’administration s’y intéresse rarement (très peu de contrôles à ce sujet), soit que cette jurisprudence de 2012 a bien été intégrée et que l’administration ne s’y risque plus. En tout cas, ça semble un domaine relativement "calme".
- Les enfants n’ont pas besoin d’être spécialement combattifs ou compétents, car sur un tel sujet on ne se défend pas seul, de toutes façons. Les enfants ont seulement besoin d’avoir les coordonnées d’un bon cabinet d’avocats fiscalistes, et de quoi payer ses honoraires. Quand on en est à réfléchir à ce genre de montage, ça veut dire qu’on a une certaine aisance financière, ça veut dire qu’on va transmettre aux enfants le nécessaire pour se défendre (à savoir, comme déjà dit : les coordonnées d’un bon cabinet d’avocats fiscalistes, et de quoi payer ses honoraires).

Dernière modification par Bernard2K (12/09/2023 11h04)

durand18 · #148

Tant qu’à faire autant consulter l’avocat fiscaliste en amont du projet

Car je suis prêt à parier que le notaire dégagera sa responsabilité …

Si c’est aussi simple qu’une jurisprudence de principe (quelle que soit la valeur du terrain, des travaux, l’âge du capitaine …) alors un rescrit relativement large devrait faire l’affaire.

Sinon, cela se complique et il va falloir élargir l’enveloppe des frais d’étude (architecte, expert comptable ?) pour se prononcer sur du concret.

Ps : pas fiscaliste et pas spécialement creusé la question de fond, cependant une mise en garde, la jurisprudence cela peut évoluer, et les textes aussi (au hasard le mini abus de droit …)

serenitis · #149

Comme me l’a dit le notaire : « jusqu’ici ça fonctionne… » ce qui ne présage pas de la bonne marche dans quelques décennies du truc…en me rappelant qu’il n’est lui même pas loin de la retraite et que cela ne constituait pas un conseil.

En complément, il recommande lors de la reconstitution de la PP de ne pas vendre le bien dans les mois suivants pour passer sous les radars, la encore, cette logique actuelle serait peut être totalement dépassée quand l’AI remplacera les agents des impôts : la logique des temps longs.

Comme mise en garde sur la doctrine fiscale girouette, il m’a rappelé que les gens ayant donné au maxi des 150 vers 2008 qui ont eu la mauvaise idée de mourir après la réforme Hollande de 2012 après les 10 ans d’avant mais avant les 15 ans actuels, ont été (leurs héritiers) repris par la patrouille et que toutes les contestations menées sur la non rétroactivité ont été perdues…

durand18 · #150

Dans la JP de 2012 ce sont les travaux que l’administration fiscale a essayé d’assujettir aux droits d’enregistrement, donc de ce point de vue là le risque semble circonscrit à l’état du droit au moment des travaux.

Et dans la famille tentative de passer sous le radar, achever la construction d’un immeuble, même pour son propre compte, entraîne nécessairement une déclaration à l’administration fiscale pour les besoins de la taxe foncière sur les propriétés bâties …

A mon humble avis la difficulté est dans la fameuse convention qui mettrait à la charge de l’usufruitier l’intégralité des travaux, qui pourrait être écartée dans le cadre d’un mini abus au motif que l’intérêt est principalement fiscal (en concomitance avec la donation de la NP).

D’un point de vue économique il me semble que les opérations type bail à construction / bail emphytéotique se nouent sur des durées plus longues que la durée typique d’un démembrement entre ascendant et descendant.

Dernière modification par durand18 (12/09/2023 18h01)

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