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#26 15/02/2020 10h53

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Bonjour Bernard2k Vous êtes matinal .
Et bravo pour cette synthèse claire des différents dispositifs disponibles.

big_smile  Je vous suis très reconnaissant  pour cette suggestion du "Château" qui bien sûr peut être pris au figuré. big_smile
Je n’y avais nullement pensé .

Quelques précautions seront à prendre pour que l’héritier n’aie pas à payer de plus-value
D’ailleurs, comment  se calcule la plus-value sur une propriété démembrée?

Imaginons là estimée à 100 000 euros lors du démembrement.
avec  une nue propriété évaluée à 80% donc 80 000 euros
l’ usufruit vaut alors 20 000 euros

et une revente à 130 000 euros.

J’imagine que la plus-value c’est  130 000 - 100 000 = 30 000  euros minorés par les habituels   abattements dépendant de la durée de détention.

Dernière modification par CyberPapy (15/02/2020 11h18)


CyberPapy ou pour faire court CP

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#27 15/02/2020 11h26

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Bonjour Bernard

On peut donner son avis ? Ou vous écrivez les saintes « paroles » ?
Venez donc demander à ma fille ce qu’elle pense de vos forêts et terres agricoles !
Pour mon garçon , ça lui ira ….
Détendez vous mon ami ..absolument rien de dédaigneux dans ma réponse , d’ailleurs je possède une vingtaine d’hectares de bois , eaux et autres comme les grandes familles 😀  et le sujet de la transmission m’intéresse particulièrement.

Chtirentier

Dernière modification par Chtirentier (15/02/2020 12h16)

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#28 15/02/2020 12h27

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CyberPapy a écrit :

D’ailleurs, comment  se calcule la plus-value sur une propriété démembrée?

A mon avis PV taxées sur la part d’usufruit .

Dernière modification par langoisse (15/02/2020 12h30)

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[+2]    #29 15/02/2020 13h05

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Cyberpapy :

la réponse se trouve au point 350 de cette page du bofip :
RFPI- Plus-value immobilière - Détermination de la plus-value brute -  Définition du prix d’acquisition

- la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l’usufruit par extinction : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

Durée de détention pour les abattements :

lorsqu’il s’agit de la cession d’un bien immobilier après réunion de la propriété (c’est le cas le plus fréquent) : la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions qu’elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d’extinction naturelle.

Source (qui répond d’ailleurs aussi à la première question) : Vente d’un bien démembré (usufruit et nue propriété), quid de l’impôt sur la plus-value immobilière ?

On voit toute la puissance du dispositif.

Prenons le cas d’un père veuf, un seul enfant. A 58 ans, il acquiert un immeuble de rendement de 500 m², vide et dans un état déplorable, à 500 €/m², dans une ville où l’immobilier en parfait état se vend alors 2000 €/m². Il paie donc 250 000 €.
Il donne la nue-propriété à son fils, avec une convention de démembrement mettant tous les travaux à la charge de l’usufruitier. La NP vaut 125000 €. Le père prend les droits de mutation à sa charge, il paie 3194 €.
Il retape entièrement le bien pour 1000 €/m² (ce qui est une enveloppe très confortable), l’immeuble lui est donc revenu à 750 000 €.
Il le loue pendant 25 ans. Les loyers lui permettent de bien rembourser ses travaux. Il fait régulièrement des travaux d’entretien et d’mélioration, pour maintenir l’immeuble au top de sa valeur locative et de sa valeur de revente (puisqu’il veut dépenser de l’argent en vue d’avoir une valeur maximale du bien qui sera transmis par extinction de l’usufruit). A 83 ans, il casse sa pipe. Son fils récupère donc la pleine propriété de l’ immeuble (nota : il n’en hérite pas, puisque l’usufruit s’éteint). Il laisse passer 5 années, histoire de ne pas donner le bâton pour se faire battre, puis il vend l’immeuble pour un total de 1,5 M€ (montant pifométrique mais réaliste, car ça fait un prix de vente de 3000 €/m², donc l’immo n’aurait pris que +50 % en 30 ans, soit +1,36 %/an).

Le fils ne paie pas d’imposition sur la PV car il le détient depuis 30 ans. Par contre, s’il le garde moins longtemps, la plus-value est calculée par rapport à un prix d’acquisition de 250000 €. Supposons par exemple que le père décède juste après avoir retapé et loué. Le fils attend 5 ans puis vend 1 M€ après seulement 5 ans détention. PV = 750 000 €. La PV pique !

Conclusion : c’est une opération à faire sur la durée, de façon à bénéficier des exonérations pour délai de détention.

Dernière modification par Bernard2K (16/02/2020 15h14)


Les années passent…

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#30 15/02/2020 13h47

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Si le père meurt avant remboursement du prêt et avant 30 ans  , il n’y a aucun droit de succession à règler ? Si oui , comment fait le fils fait pour règler les droits ?
Je précise que je suis un béotien en la matière . Mrci de votre réponse.


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[+1]    #31 15/02/2020 14h21

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jctrader, il ne peut pas y avoir de droit de succession sur cet immeuble, puisqu’un nu-propriétaire n’hérite pas lors du décès de l’usufruitier. Il peut hériter d’autre chose bien sûr, mais pas de cet immeuble.

Ce sont deux choses différentes. C’est plus clair si on envisage une donation à quelqu’un qui n’est pas l’héritier. Voici donc un sympathique exemple : Jean-Charles aime beaucoup Bruno, son ami d’enfance. Ils ont fait les 400 coups dans une petite maison que Jean-Charles a fini par hériter. Jean-Charles ayant beaucoup plus de sous que Bruno, il réussit à convaincre Bruno d’accepter une donation de la nue-propriété de la maison. A 58 ans, JC fait donation de la nue-propriété. La maison étant estimée à 100 000 €, la donation vaut 50000 €, taxé à 60 % puisque non apparenté, ça fait 30 000 € de droits que Jean-Charles paie de bon coeur. Bruno est donc désormais propriétaire de la nue-propriété, tandis que Jean-Charles reste usufruitier.

Au décès de Jean-Charles, qui n’a pas fait de testament, sa femme et ses 3 enfants sont appelés à la succession. Bruno n’est absolument pas concerné, vu qu’il n’est ni héritier ni légataire de Jean-Charles. Et pourtant, il devient plein propriétaire de la maison, car l’usufruit s’est éteint. Ce petit exemple montre qu’une acquisition de propriété par extinction de l’usufruit n’a rien à voir avec la succession.


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#32 16/02/2020 00h37

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Chtirentier a écrit :

Bonjour Bernard

On peut donner son avis ? Ou vous écrivez les saintes « paroles » ?
Venez donc demander à ma fille ce qu’elle pense de vos forêts et terres agricoles !
Pour mon garçon , ça lui ira ….
Détendez vous mon ami ..absolument rien de dédaigneux dans ma réponse , d’ailleurs je possède une vingtaine d’hectares de bois , eaux et autres comme les grandes familles 😀  et le sujet de la transmission m’intéresse particulièrement.

Chtirentier

Il lui suffira de revendre… idem pour le "château" réel ou simple manoir


Do your homework! Parrain pédago pour Bourso, Binck et Bourse Directe : écrivez-moi en MP :-) et  mon portif

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[+3]    #33 16/02/2020 07h04

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Bonjour politianimal,

Oui il suffira ……simple à écrire mais on se retrouve face à un Monsieur qui possède 2 ME issu de sa vente d’entreprise et autres investissements  et qui ,tout à coup,  va dénicher un bien délabré au milieu d’une ville rentable, y réaliser des travaux très très conséquents, l’exploiter pendant 25 ans, n’oubliez pas , il a 58 ans le Monsieur au début des travaux, ( sur ce même forum des plus jeunes ont jeté l’éponge de l’immobilier bien avant ). Tout cela est très joli sur le papier mais bon courage sur le terrain !

Personnellement un" il suffira" ,ne me suffit pas.
Attention, mon message est une simple réponse ( mon avis ) sur l’exemple théorique cité ci dessus, rien d’autres.

Chtirentier

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[+2]    #34 16/02/2020 09h55

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Je crois que cela est très dépendant de la psychologie et la forme physique; Il y a des gens de 80 ans qui fourmillent de projets, d’autres de 20 qui sont larvaires.

Un point à considérer pour chacun dans ses réflexions autour de l’optimisation des droits de succession.

Je me demande toujours (je n’ai ni études ni chiffres issus d’études pour documenter ma réflexion, juste mes observations et expériences) si on ne se casse pas beaucoup la tête pour que l’Etat en récupère le moins possible alors que, très souvent, les héritiers non investis dans la gestion ou incompétents dilapideront avec force et constance le patrimoine, absorbés par des intermédiaires de tous poils quand ce ne sera pas tout simplement par des proches.

Je crois que Cyberpapy a acquis des convictions quant à ses héritiers : du coup ces démarches ont du sens pour lui.
Par contre, si les futurs héritiers sont passifs, vive la simplicité… et le cas échéant les droits de succession en partie couvert par de l’assurance (vie et décès).

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#35 16/02/2020 11h36

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Je me permet de rappeler les données du problème posé

Un individu veut transmettre  à son fils un patrimoine de 2 millions d’euros  en payant le moins de droits possible
Il ne s’agit donc pas d’un débutant

J’ai actuellement quinze ans de plus que celui de l’exemple de Bernard2k  et restaurer 500m² ne me semble absolument pas une tâche difficile, même à mon âge.
Il suffit d’avoir les fonds et l’expérience.
Ce n’est assurément pas moi qui vais pelleter le béton. Ici on dispose de 500 000 euros pour les travaux.

Une fois l’immeuble rénové, il serait bien de le remplir et le louer.
A 58 ans , c’est possible mais s’il ne le souhaite pas, à tout moment  il a la possibilité de  faire gérer son bien jusqu’à son décès et de profiter sereinement de son complément de revenu.

Un point important est de pouvoir justifier l’apport de fonds du fils.
Dans l’exemple il lui donne la nue-propriété et paye le peu de  droits restant.  C’est bien .

L’exemple me semble bien choisi, le scenario répond à la problématique  mais il ne s’applique pas à tout le monde

Dernière modification par CyberPapy (16/02/2020 11h43)


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#36 16/02/2020 12h59

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Quelques remarques :

Plusieurs personnes disent : ah oui mais les héritiers peuvent ne rien en avoir à faire de l’immobilier et de la forêt. Certes. GBL proposait de créer une société utilisée pour transmettre de la valeur à ses héritiers, ce qui est une solution très intéressante et je le remercie du tuyau.

Or, je suis sûr d’une chose : il est plus facile de "foirer" une société qu’un immeuble. Un immeuble, même si l’héritier n’en a rien à faire, il le vend au prix du marché, et il récupère l’oseille. Il y a peu de chances qu’il "massacre" l’immeuble par son incompétence. Alors qu’il y a beaucoup de chances qu’il massacre la société par son incompétence. Les gens capables de bien gérer un immeuble sont assez peu nombreux, les gens capables de bien gérer une société sont encore moins nombreux.

Dans tous les cas, il faut donc s’assurer que l’héritier ou les héritiers ont le goût et la capacité de gérer ce qu’on envisage de leur transmettre. Il ne faut pas que le "disposant" suivre ses marottes sans tenir aucun compte du manque d’attrait et de compétence de son/ses héritier(s) pour ses marottes.

Sur l’âge de 58 ans ou les chiffres qui seraient peu réalistes : eh, c’est un exemple ! A chacun, bien évidemment, de l’adapter à sa situation.

Il est certain que si l’âge du disposant est plus élevé, ça va avoir deux conséquences :
- valeur de la NP plus élevée, donc des droits de mutation probablement plus importants ; d’où l’importance, dans ce schéma, d’avoir un gros différentiel de valeur entre le prix d’achat (bas car quasi-ruine) et le prix de revente potentiel après travaux.
- probablement moins de temps écoulé entre la donation et le décès. Ce qui a deux conséquences à son tour : si moins de 15 ans, la donation est rapportable à la succession ; et le délai de détention de la NP par le fils est moins long au moment du décès ; donc, après succession, le bien risque de lui brûler les doigts (c’est à dire qu’il sera très tenté de vendre) alors qu’il n’aura pas encore l’exonération de PV pour durée de détention.

Un autre point très important : les conséquences sur la fiscalité du père, qui se retrouve donc bailleur avec seulement le droit d’usufruit :
- Les dispositifs de défiscalisation (Pinel etc) sont exclus car ils exigent que le bénéficiaire de l’avantage fiscal conserve la pleine propriété durant toute la durée de l’avantage.
- Si revenus fonciers : je pense que tous les travaux sont déductibles des revenus fonciers. En effet, même en tant qu’usufruitier, les dépenses qu’il engage sont bien en vue "d’acquérir du revenu". Par contre, attention à respecter les conditions habituelles de déductibilité (par exemple, ne pas transformer des combles en logement).
- Si location meublée, LMNP au réel : il ne peut évidemment pas amortir le prix d’achat, et probablement pas non plus les frais liés à l’achat (frais de notaire). Il peut en revanche amortir l’usufruit (qui est peanuts) et tous les travaux (qui sont élevés).

En tout cas, il est certain que ce genre de solution est complexe. Ce n’est pas du "tout cuit". Il faut bien en étudier tous les tenants et aboutissants pour vérifier que c’est intéressant dans son cas, que les avantages dépassent les inconvénients (car il y en a ! On ne peut pas avoir le beurre, l’argent du beurre, et le sourire de la crémière). Je n’ai jamais prétendu que c’était une solution "baguette magique".

En ligne directe, l’avantage de ces solutions est moins évident, car les taux des droits de mutation restent assez bas. Ces solutions sont encore bien plus intéressantes quand on est en ligne indirecte ! Pensons juste une seconde au cas de la tante Rosie, 78 ans, sans enfants, son seul frère est mort mais il avait des enfants, donc elle a 4 neveux et 8 petits-neveux, et elle possède 2 M€ à transmettre… Là, avec les 70 ans dépassés donc trop tard pour les AV, les petits astuces listées plus haut vont avoir beaucoup d’intérêt si elle veut éviter que l’Etat prenne la part du lion. Mais je ne détaillerais pas pour rester concentré sur le cas posé par Cyberpapy.

Dernière modification par Bernard2K (16/02/2020 13h12)


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#37 16/02/2020 13h39

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Outre les montages sociétés avec intégration des enfants SCI familiale et autre il y a aussi quand même le remplacement du don manuel monétaire par une donation d’un CTO à sa valeur hors plus value.
Sur les deux millions d’euros s’il y a des CTO et qu’on a moins de 80 ans il peut être plus intéressant d’associer don Sarkozy et abattement sur donation en donnant un vieux CTO et de faire disparaître progressivement en cash le reste (on a bien le droit de perdre au Casino).
Associé à l’assurance vie cela fait déjà assez aisément 600000 - 700000 pour deux enfants en prenant une plus value de 35% pour base.

Dernière modification par Double6 (16/02/2020 13h45)

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#38 16/02/2020 13h52

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Bernard2K a écrit :

Quelques remarques

Or, je suis sûr d’une chose : il est plus facile de "foirer" une société qu’un immeuble. Un immeuble, même si l’héritier n’en a rien à faire, il le vend au prix du marché, et il récupère l’oseille. Il y a peu de chances qu’il "massacre" l’immeuble par son incompétence. Alors qu’il y a beaucoup de chances qu’il massacre la société par son incompétence. Les gens capables de bien gérer un immeuble sont assez peu nombreux, les gens capables de bien gérer une société

En tout cas, il est certain que ce genre de solution est complexe. Ce n’est pas du "tout cuit". Il faut bien en étudier tous les tenants et aboutissants pour vérifier que c’est intéressant dans son cas, que les avantages dépassent les inconvénients (car il y en a ! On ne peut pas avoir le beurre, l’argent du beurre.

Gérer une société de scpi déjà constituée et démembrée au profit de ses enfants me semble être quelque chose de très confortable, les flux entrent, remboursent l’emprunt,je range soigneusement les IFU des scpi et je donne le tout à mon comptable qui prends le relai,  si mon schéma fonctionne j’aurais transmis à chacun de mes enfants 600 Ke de façon lazy comme certains aiment le dire.

Gérer un immeuble louant à x locataires me semblent quelque chose de beaucoup plus difficile à maintenir même en délégant on aura à mettre les mains dans le camboui, personnellement je passe par une sarl démembrée, elle aussi, mais cela reste très sportif de gérer les locataires, les travaux,la fiscalité.

J’ai connu beaucoup des gens aisés Dont les immeubles sont restés vacants,préférant la tranquillité.

Personnelllement une louche de tout me convient,( mais je n’ai plus l’âge pour la fille de la fermière ☺️).
Encore une fois, plus on s’y prend tôt, meilleur sera la transmission, mais souvent on vous répond qu’il ne faut pas se dépouiller trop tôt, que les enfants ne sont pas prêts,ou n’y arriveront pas  que les gendres vont torpiller le montage donc oui tout cela est très complexe et doit s’adapter à la situation de chacun.

Simple avis de Chtirentier.

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#39 16/02/2020 13h58

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Bernard2k a écrit :

GBL proposait de créer une société utilisée pour transmettre de la valeur à ses héritiers, ce qui est une solution très intéressante et je le remercie du tuyau.

Or, je suis sûr d’une chose : il est plus facile de "foirer" une société qu’un immeuble. Un immeuble, même si l’héritier n’en a rien à faire, il le vend au prix du marché, et il récupère l’oseille. Il y a peu de chances qu’il "massacre" l’immeuble par son incompétence. Alors qu’il y a beaucoup de chances qu’il massacre la société par son incompétence. Les gens capables de bien gérer un immeuble sont assez peu nombreux, les gens capables de bien gérer une société sont encore moins nombreux.

Rien n’empêche cette "société" de détenir juste un immeuble, ou 15 000 actions Air Liquide ou URW, ou 6 000 parts d’Immorente (pour coller aux 2 M€ de l’exemple), ou un mix de tout ça pour diversifier. L’idée n’était pas que la société ait une activité nécessitant des compétences particulières….


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#40 16/02/2020 15h02

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GBL : j’avoue ne pas être sûr de bien comprendre. Je prends un exemple schématique, pour fixer les idées.

Je créer une société avec un capital de 1000 € et j’en donne 99% à mon héritier.
Ensuite, j’apporte 999 000 € en CCA (non rémunéré).
La société achète 1 000 000 € d’actions de bon père de famille, qui ont le bon goût de produire 6 % de rendement net par an, comme un métronome, rendement qui est réinvesti en actions au fur et à mesure.
Au bout de 12 ans, la société contient 2 000 000 € d’actions (car 1,06^12 = 2).
La société en revend pour 999 000 € et me rembourse mon CCA.

L’héritier a bien 1 M€ (ou du moins, 99% d’une société qui contient 1 M€ d’actifs). Mais ce million vient des gains boursiers. Je n’ai pas transmis mon capital, donc j’ai toujours 2 M€ (et même sûrement plus car l’autre moitié du capital aura fait des petits entre temps).

Je ne vois pas en quoi ça permet de transmettre mon capital. Ca a créé de la richesse, oui, car j’ai prêté gratuitement mon capital, pour qu’il soit investi dans un investissement générateur de richesse. Mais le CCA reste une dette de la société envers moi, qu’il faut bien qu’elle me rembourse un jour, donc le capital me revient alors que je voulais m’en "débarrasser" au profit de mon héritier. Désolé, il doit y avoir quelque chose qui m’échappe.

Dernière modification par Bernard2K (16/02/2020 15h07)


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#41 16/02/2020 15h46

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Vous êtes plusieurs à proposer le démembrement.

C’est effectivement une solution intéressante par son effet de levier.

Mais il ne faut pas oublier que pour rester dans la légalité, le fils doit pouvoir justifier de son apport de fonds  correspondant à la nue propriété .

Si ce démembrement se fait tôt , le  fils est jeune et pas forcément riche mais la NP est moins chère.
Un enfant ayant 19 ans actuellement a, en moyenne,  un père âgé de 49 ans .
La NP vaut alors 40% d’où un levier de 2,5
Pour atteindre les 2M€ , il faudrait pouvoir justifier de plusieurs centaines de milliers d’euros disponibles .

S’il se fait tard, c’est la nue propriété qui aura vu son coût augmenter
Le levier  ne sera plus que 1,1 au dessus de 91 ans

Les donations exonérées de droit:

On peut légalement donner 131 865  euros tous les 15 ans. en 75 ans , cela ne fait que 659 325 euros
On est TRES loin des 2M€

Quelqu’un aurait il une piste via les œuvres d’art  ?   
Tableaux, voitures de collection etc…..


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[+1]    #42 16/02/2020 15h47

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@ Bernard2k

Si vous aviez garder ce million pour vous en le faisant fructifier, vous auriez donc 3M à transmettre vs 2M.

C’est surtout une façon de céder un équivalent d’usufruit.

C’est un moyen, à mon sens, efficace de transmission, mais en effet, ça ne résout pas totalement la problématique.

Dernière modification par AleaJactaEst (16/02/2020 15h47)

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#43 16/02/2020 16h10

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Cyberpapy : dans e cas général du démembrement, on ne considère pas que le fils achète la NP, on considère que le père en fait donation. Pour que ça soit intéressant, encore faut-il que le père ait 15 ans de plus à vivre après la donation.

Cas typique : un immeuble quelconque valant 200 k€, don de la NP à 65 ans, valeur NP = 120 k€, ça fait une donation qui génère un tout petit peu de droits de mutation (2194 €). Pourvu que le père vive 15 ans de plus (>80 ans), la donation ne sera pas rappelée à la succession. Au décès, l’usufruit s’éteint sans qu’aucune valeur ne soit ajoutée à la succession. Le fisc voit passer seulement 120 k€ sur un bien qui en vaut 200 k€. Les 80 k€ restants passent "dans les airs" en quelque sorte, puisque l’extinction de l’usufruit viager permet que le fils récupère l’usufruit sans que cela soit considéré comme une transmission taxable.
Autrement dit :
le père voit 200 k€ d’investissement
le fils voit arriver un immeuble valant 200 k€ (lorsqu’il récupère la pleine propriété)
le fisc a vu passer 120 k€.
200/120 = un effet de levier de 1,67 (effet de levier au sens : valeur du bien transmis / valeur servant d’assiette aux yeux du fisc).

L’idée de la ruine transformée en château rajoute une astuce supplémentaire : consommer du cash après la donation de la NP, pour augmenter la valeur du bien, donc pour augmenter la valeur qui passera "dans les airs" au décès du donateur.
Je reprends mon exemple précédent en le modifiant :
un immeuble en ruine valant 200 k€, don de la NP à 65 ans, valeur NP = 120 k€, ça fait une donation qui génère un tout petit peu de droits de mutation (2194 €).
Le père fait 400 k€ de travaux faisant monter la valeur vénale à 600 k€.
Pourvu que le père vive 15 ans de plus (>80 ans), la donation ne sera pas rappelée à la succession. Au décès, l’usufruit s’éteint sans qu’aucune valeur ne soit ajoutée à la succession.

Autrement dit :
le père voit 200 +400 = 600 k€ d’investissement
le fils voit arriver un immeuble valant 600 k€ (lorsqu’il récupère la pleine propriété)
le fisc a vu passer 120 k€.
600/120 = un effet de levier de 5.

Vous voyez que le fait de retaper le bien entre le démembrement et le décès augmente fortement l’effet de levier du dispositif.

Sur les oeuvres d’art etc : c’est un bien mobilier comme un autre. Il faut le déclarer au moment du don.

Il y a un potentiel d’accroissement de valeur, mais pas plus ni moins que tout autre bien susceptible de prendre de la valeur.

Il est d’autant plus important de le déclarer au moment du don que, sinon, l’administration fiscale prend sa valeur au moment de la révélation. Encore un exemple pour illustrer. Bernard a 2 filles, Huguette et Goguette. Huguette a reçu un tableau valant 10000 € au moment du don, Goguette n’a rien reçu (elle dit qu’elle ne comprend rien à l’art, alors tant pis pour elle). Bernard casse sa pipe 20 ans plus tard. Goguette dit "Monsieur le notaire, mon père a donné un tableau à Huguette il y a 20 ans, j’en ai la preuve, je veux qu’il soit rapporté à la succession". Valeur actuelle du tableau 500 k€ (Bernard a des goûts très précurseurs en peinture, il avait su repérer un artiste avec un très grand potentiel). Résultat : rappel du tableau à 500 k€, aussi bien fiscalement que civilement. Fiscalement, il doit en plus y avoir des pénalités… Cela ruine la petite Huguette !

Bref, il eut fallu déclarer le don dès qu’il avait été fait, pour sa valeur d’alors 10000 €. Il n’y aurait eu aucun rappel fiscal (puisque la donation date de plus de 15 ans), mais le rappel civil à la succession, lui… il se fait toujours pour 500 k€. Donc l’héritage de Huguette est diminué d’autant, dommage pour elle. La seule façon de fixer la valeur à l’avenir pour le rappel civil, c’est la donation-partage ! Bernard donne un tableau valant 10000 € à Huguette, et 10000 € en cash à Goguette, et c’est constaté par une donation-partage. Là on est sûr qu’il n’y aura aucun rappel ni fiscal ni civil quand Bernard cassera sa pipe 20 ans plus tard.

Dernière modification par Bernard2K (16/02/2020 17h04)


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#44 16/02/2020 16h46

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En ce qui concerne l’assurance vie il faut aussi garder à l’esprit que si on donne sur de multiples contrat et qu’à côté on fait déjà fait une optimisation de transfert de patrimoine pour tomber à une imposition minime de la succession le fisc peut s’estimer lésé et requalifier les les contrat d’AV.
Une sur optimisation est aussi un risque sur ces contrats, de contrôle des sociétés etc.

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#45 16/02/2020 16h58

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Bernard 2K  j’ai  parfaitement compris votre raisonnement et je trouve l’idée excellente

Dans l’exemple précédent le père était plus jeune 58 ans  et l’immeuble plus cher  : 250 k€
La NP était de 50%   soit 125 k€ 

les droits sont 
de 0 à 100 000 taux 0 %
de 100 000 à 108 072 taux 5 % soit 403€
de 108 072 à 112 109 taux 10 % soit 403€
de 112 109 à 115 932 taux 15 % soit 573€
de 115 932 à 652 324 taux 20 %  soit 1813€

de ce fait il y avait des droits à payer de 3194 € réglés par le papa.

On voit d’ailleurs avec quelle vitesse vertigineuse les droits montent, puisque l’on est déjà dans le tranche à 20%  alors que l’on est dans une succession en ligne directe

Papa ayant eu la patience d’attendre 25 ans pour "casser sa pipe, " la donation n’est donc pas reprise dans sa succession.

D’accord sur les tableaux

Voiture de collection

Le fils achète une voiture de collection pour faire comme Papa qui roule en Bugatti.

Peu riche il l’acquiert en l’état d’épave  Il la fait restaurer  par le garagiste habituel de papa qui règle les facture .
Il sera (en principe ) taxé au taux de 36,2 % (19 % d’impôt sur les plus-values et 17,2 % de prélèvements sociaux) sur la plus-value (prix de vente – prix d’achat + éventuelles factures de restauration)  ou de 6,5% du prix de vente  au moment de la revente .

si c’est une taxe forfaitaire  le fisc a-t-il le pouvoir de questionner sur les factures de réparation  et les taxer comme une donation déguisée ?
Ensuite comment le Fisc est il certain du prix de la vente si celle ci s’est faite de gré à gré? .

Dernière modification par CyberPapy (16/02/2020 17h21)


CyberPapy ou pour faire court CP

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#46 16/02/2020 17h00

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Cyberpapy : oui vous avez raison. Lorsque l’âge du donateur augmente, la valeur de l’usufruit baisse et la valeur de la NP augmente. Je corrige mon message précédent pour éviter les erreurs d’interprétation.


Les années passent…

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#47 16/02/2020 17h22

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Suite au message 41 de CP :

Je ne connais pas les dispositions fiscales relatives à l’art ou collections, toutefois cet appel me fait penser au bric à brac d’une connaissance antiquaire de père en fils :

Acquisition avec reçu au nom du petit fils pour des sommes relativement modiques à l’époque au regard des valeurs actuelles dans les années 80 : DS SM Floride …. stockage au sec et remise en vente au compte gouttes dans le temps 20 ans après : c’est seulement depuis 2015 que l’on impose une CG intermédiaire pour une cession à trois même très espacée dans le temps, ce qui facilitait la discrétion.
Inconvénient majeur le stockage dans de bonnes conditions, j’ai été assez surpris des valeurs actuelles de certains modèles par rapport à leur prix d’époque (911 T entre autres …) mais pour autre exemple en 80 une DS se reprenait 200 francs en concession pour une voiture neuve, sans doute pour cela que beaucoup ont fini dans des granges et s’échangent désormais sans comparaison.

Dernière modification par serenitis (16/02/2020 17h22)

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#48 16/02/2020 17h29

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Un article sur le blog du patrimoine sur le sujet
Une source d’information supplémentaire

Transmettre 2 millions


Rentier profitant tranquillement de la quiétude de la vie entre soleil et montagne

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#49 16/02/2020 17h57

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Bernard2k, je pense que vous n’avez pas suffisamment creusé les subtilités du message de GBL.
L’intérêt du passage par une société, c’est que vous pouvez :
- rester totalement maître à bord jusqu’au dernier jour (ce que vous n’avez pas en cas de démembrement en direct), ce qui est souvent bien plus important qu’il n’y parait (vous ne savez pas de quoi l’avenir est fait, même si tout va bien aujourd’hui).
- rajouter du levier bancaire grâce à l’apport en CCA, qui bénéficiera intégralement (si vous en décidez ainsi) à votre fils
- ne vous prive absolument pas des solutions de démembrement, assurances-vie, etc.

Par ailleurs dans votre exemple :

Le père fait 400 k€ de travaux faisant monter la valeur vénale à 600 k€.

- si l’immeuble est initialement une ruine, alors tout le gros-oeuvre de remise en état est normalement à la charge du NP (autrement il s’agit d’une donation déguisée qui pourra être requalifiée ainsi par le fisc). Les travaux faits par l’usufruitier ne sont pas sensés enrichir le nu-propriétaire. Et dans votre exemple, on parle de 400k euros de travaux sur un bien de 200k, ça va être dur à justifier qu’il s’agit de simples travaux d’entretien réalisés par l’usufruitier !

Pourvu que le père vive 15 ans de plus (>80 ans),

- votre solution suppose une entente entre père et fils pendant les 15+ années, le risque est non-nul que ça ne se passe pas exactement ainsi. La solution en société permet également de ne pas avoir ce "délai" charnière pour une partie de la succession puisque la transmission se fait chaque année de performance positive (transmission chaque année… sans pour autant que le fils ne soit forcément libre d’en disposer immédiatement, c’est à votre bon vouloir si les statuts sont bien rédigés).

Dernière modification par Geronimo (16/02/2020 18h10)

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#50 16/02/2020 18h27

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Geronimo : je ne demande qu’à mieux comprendre l’intérêt de la société, d’où mes questions.

- si l’immeuble est initialement une ruine, alors tout le gros-oeuvre de remise en état est normalement à la charge du NP (autrement il s’agit d’une donation déguisée qui pourra être requalifiée ainsi par le fisc).

De même que "chateau", le mot "ruine" relevait de l’hyperbole. Je pensais plutôt à un bien dont le gros oeuvre est sain mais dont le second oeuvre demande énormément de travaux.
Or, si l’usufruitier n’a pas l’obligation de réparer entièrement un immeuble délabré, il en a le droit, cf articles 606 qui donne des grosses réparations une liste très limitative, et l’article 599 qui prévoit justement le cas où l’usufruitier a augmenté la valeur du bien par ses réparations. C’est une analyse que j’avais en tête et dont je trouve confirmation ici : Usufruit / Nue propriété, qui doit payer les travaux immobiliers ?

Par ailleurs, il me semble bien, et je lis confirmation sur l’internet, que "Les règles évoquées ci-dessus ne sont pas d’ordre public. Si tout le monde en est d’accord, une répartition différente des charges peut être prévue. Libre à eux de la formaliser à travers une convention de démembrement."
Source : Démembrement de propriété, répartition des frais - LEGIRA
Risque de redressement fiscal ?
Si le père fait les travaux vite fait 2 ans avant de caner, possible. Si, comme dans mon exemple, il s’y prend à 58 ans et exploite 25 ans l’immeuble en location, qui pourra argumenter qu’il n’a pas fait les travaux en vue d’acquérir le revenu ? Il voulait un immeuble locatif, or il ne pouvait pas louer un immeuble dont l’intérieur est délabré, donc il a investi certes massivement mais dans le but légitime de se créer un revenu locatif pour tout le restant de sa vie !

Bien franchement, je ne prétends pas avoir une compréhension juridique parfaite de toutes les possibilités et de tous les risques. Je citais une possibilité, et il me semble qu’elle a été déjà bien assez approfondie comme cela pour une discussion générale sur un forum public. Après, pour les éventuelles personnes intéressées par cette possibilité, c’est alors à elles d’approfondir les conséquences, avantages et risques.

Dernière modification par Bernard2K (16/02/2020 18h41)


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