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#1 08/02/2020 07h27

Membre (2020)
Réputation :   0  

Le statut LMNP en 2020 pour les non-résidents


Bonjour,

Je crée cette discussion pour parler du statut LMNP qui vient d’évoluer avec la loi de finances 2020. En particulier les critères de distinction entre LMNP et LMP.

Evolution des critères de distinction entre LMNP et LMP


Voici ce que j’ai compris d’après les informations trouvé sur internet (n’hésitez pas à me corriger si ces informations sont erronées/incomplètes):

Avant la loi de finances 2020, il était nécessaire d’être enregistré au RCS (entre autres) pour basculer de LMNP à LMP.

A partir du 1 janvier 2020, il n’est plus nécessaire d’être enregistré au RCS. Ceci a pour conséquence d’être automatiquement requalifié en statut LMP si les conditions suivantes sont remplis:

-> Les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée excèdent 23 000 euros à l’échelle du foyer fiscal.
-> Ces recettes sont supérieures au montant total des autres revenus du foyer.

Ma situation


- Je suis résident fiscale à Singapour depuis environ 3 ans et je ne paie pas d’impôts en France.
- Je viens d’acquérir un ensemble immobilier en France qui est composé de 5 maisons de ville (je ne possède pas d’autres biens immobiliers).
- Actuellement 2 des maisons sont louées en location nue.
- Je souhaite mettre les 3 maisons qui ne sont pas encore louées en location meublée LMNP.
- Les revenus des 3 maisons en LMNP dépasseront les 23 000 euros de recette par an (avant déductions fiscales).
- Mon objectif est d’amortir les 3 maisons louées en meublées, de déduire un maximum de charges et éviter la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente. Le statut LMNP est donc idéal mais j’ai l’impression que depuis la loi de finances 2020, je ne peux plus en profiter.

Mes questions


1) Les recettes annuelles issues de l’activité de location meublée sont-elles calculées avant ou après les divers déductions fiscales (amortissements, travaux, charges, etc.) ?

2) Les revenus fonciers issues de la location nue des 2 maisons sont-ils comptabilisés dans les revenus du foyer ?

3) Mes revenus de source étrangère, en devise étrangère et pour lesquels je ne paie pas d’impôts en France, sont-ils pris en compte dans les revenus du foyer ?

4) N’ayant plus de revenus en France (mis à part les loyers des 2 maisons louées en nue) et les revenus issues de l’activité LMNP dépassants les 23 000 euros par an (avant déductions fiscales), puis-je tout de même louer ces 3 maisons en LMNP ou vais-je être automatiquement requalifié en LMP ?

5) Dans le cas ou la requalification en LMP est inévitable, est-il possible d’amortir un bien en LMP puis basculer en location nue (ou LMNP en le faisant 1 maison à la fois pour ne pas dépasser les 23 000 euros) avant de le revendre pour éviter la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ?

Merci infiniment pour votre aide,
Alexandre.

Dernière modification par AlexandreB (08/02/2020 07h28)

Mots-clés : expatriés, lmnp (loueur en meublé non professionnel), non-résidents

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#2 08/02/2020 11h37

Modérateur (2010)
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A mon avis :
  1   avant (recettes = tout cecqui est encaissé)
  2   non (pas dans ceux utilisés pour déterminer LMNP/LMP, car pas des revenus d’activité), mais vous devrez déclarer ces revenus foncier en France
  3   je ne suis pas sur, mais plutôt oui
  4   ça dépend de 3 et de vos revenus d’activité
  5   c’est possible mais la fin de l’activité LMP n’aura pas que les conséquences que nous évoquez (il y aura un boni de liq avec PV immo incluant les amortissements, voir autres discussions sur ce thème).

Sinon, comme vous le savez ni quand vous vendrez, ni comment la fiscalité et les régimes LMNP et LMP auront évolué d’ici là (depuis 15 ans ça a déjà pas mal bougé), il nest pas sur que se faire des nœuds dans le cerveau maintenant soit très pertinent.
Il n’est pas sur non plus qu’être LMP soit vraiment un inconvénient.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 08/02/2020 16h20

Membre (2020)
Réputation :   0  

Merci beaucoup GoodbyLenine pour vos réponses.

Effectivement partir sur un statut LMP semble plus simple et l’impôt sur la plus-value avantageux par rapport au LMNP si je revends a moyen terme (au moins 5 ans après).

J’essaie de réfléchir en amont à toutes les possibilités qui me permettraient d’optimiser mon investissement immobilier au maximum car je sais qu’une mauvaise stratégie de départ peux faire une énorme différence.

Ce n’est pas évident car il y a tellement de possibilités et de facteurs qui entre en compte: durée de détention, mode d’exploitation (unique, mix de plusieurs ?), le fait d’être non-résident (pour combien de temps ?), etc.

Dans mon cas je pense revendre à long terme (voir très long terme), exploiter en location nue et meublée à la fois, rester non-résident pour au moins 5 à 10 ans (voir plus si je parviens à me rapprocher un peu de la France).

Un autre régime qui me semble très interessant pour mon projet serait la SCI à l’IS mais je dois étudier d’avantage les conséquences en cas de revente. J’ai reçu mon offre de prêt, mais ne l’ayant pas encore signé, je pense encore avoir le temps de monter une SCI et refaire la demande de financement.

Merci encore pour vos réponses, je vais également reconsidérer le scenario nue + LMP.

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