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#826 22/05/2019 23h14 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Corum peut envoyer sur demande et par e-mail des documents d’aide à la déclaration fiscale qui correspondent au cas personnel de chacun, notamment pour le micro-foncier.
Le document ne contient pas les données personnelles mais les étapes sont très bien détaillées.

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#827 23/05/2019 09h01 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Je plussoie et invite chaque associé à poser ces questions de fiscalité directement à Corum AM, ils sont souvent réactifs et de bonne volonté pour y répondre.

Je retranscris ici quelques échanges suite à ce qui est écrit en page 5 du dernier RA :

Surin a écrit :

A noter ceci dans ce rapport annuel :

Rapport Annuel 2018 Corum Origin a écrit :

Pour la 4e année consécutive le développement sera maîtrisé en 2019, avec un apport d’épargne “nouvelle” limité entre 300 M€ et 350 M€.
Oui CORUM Origin est un produit rare !

Je trouve qu’ils exagèrent, il fallait oser !

OxxiGen a écrit :

Ils n’exagèrent pas tant que ça. C’est un fait que tous ceux qui veulent souscrire du Corum auprès d’un CGP ne peuvent pas facilement en trouver (je ne parle pas de ceux qui, comme l’essentiel des membres de ce forum, savent comment souscrire eux-mêmes en direct).

Les distributeurs se sont vus attribuer une enveloppe semestrielle à ne pas dépasser, et pour l’essentiel d’entre eux, ils ont déjà épuisé leur quota en mars / avril. Donc oui, Corum Origin est un produit rare.

Surin a écrit :

Je reviens là-dessus. Vous n’apportez pas d’éléments concrets. Ce que je constate sur ce forum c’est que beaucoup de jeunes investisseurs ont souscrit des SCPI de Corum AM souvent sans en avoir d’autres. Beaucoup ou certains CGP sont donc contents de conseiller/vendre leurs SCPI et peu importe que l’enveloppe soit écoulée, ils trouveront d’autres produits à vendre.
Tout cela - non quantifiable aussi - me fait penser que ça doit être intéressant pour un commercial de vendre des SCPI Corum et qu’elles ne sont définitivement pas si rares que cela, il n’y a qu’à voir les cas personnels sur la file de Corum Origin pour ce qui concerne des interrogations novices sur la fiscalité.

Je n’ai encore jamais entendu parler ici ou ailleurs de personnes n’étant pas en capacité de souscrire des parts de Corum Origin ou Corum XL au prétexte d’indisponibilité de parts à la vente.

cedREIM a écrit :

J’abonde totalement avec Surin.
Il existe des outils pour maîtriser la collecte
Par exemple :
- suspension des souscriptions
- utilisation de la limite statutaire du capital
- politique de surcote

Au contraire j’ai reçu un mail de Corum le 17 mai pour me proposer de souscrire avant l’augmentation du prix de la part…

En 2018, on peut lire sur un fil d’actualité du début d’année que la collecte sera limitée à 300M€, et au final on a 345M€ de collecte. On ne doit pas avoir la même définition du mot limite.

Depuis que je m’y suis intéressé, le prix de part est quasiment toujours décoté, même après augmentation du prix.

Force est de reconnaître que la SdG est excellente en communication, mais pour celui qui comme moi préfère des faits et du factuel a des déclarations d’intention, cela ne suffit pas.


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#828 26/05/2019 11h30 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Bonjour,

A partir du premier juin 2019, le prix de la part passe de 1075 à 1090 euros (frais et commissions de souscriptions inclus).

EDIT : déjà annoncé en bas de page 32, je n’avais contrôlé que la page 33, toutes mes excuses.

Dernière modification par Attercap (26/05/2019 11h32)

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#829 15/07/2019 10h08 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Bonjour,

Avez vous un bug sur la page revenu ?
Pour ceux qui ont opté pour le réinvestissement, est ce que cela fut pris en compte pour ce mois ci (dividende de juin) ?

Même problème avec Corum XL

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[+2]    #830 17/07/2019 16h41 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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A noter, dans le bulletin T2/2019 de Corum Origin, l’annonce de 3 cessions pour environ 9 M€ intervenues en T2/2019 :
    - Actipark (à Orvault, 1456m² acquis en 05/2012 pour 1.54 M€, estimé fn 2018 à 1.32 M€, vendu 1.22 M€)
               après une libération de 406m² en T1
    - Le Creusot (au Creusot, 3314m² acquis en 03/2013 pour 4.30 M€ AEM, estimé fin 2018 à 4.63 M€, vendu 3.95M€)
    - Caletillas (Canaries, 1946m² des 10 542m² acquis en 06/2014 pour 14.4M€, estimés fin 2018 à 16.6M€, vente de 3.6 M€)
Ceci ne devrait sans doute pas impliquer la distribution de plus-values associées à ces cessions, ou alors très modiques.

A noter aussi que la collecte semble toujours importante (vers 117 M€ de collecte net de frais en T2, après 99 M€ en T1), et un peu supérieure aux acquisitions (moins les cessions) réalisées.

Parmi les acquisitions (d’un total de 105 M€ en T2, après 71 M€ en T1), à noter des informations contradictoires sur les K-Citymarjket à Hämeenlinna et Kajaani : rendement à l’acquisition indiqué comme étant "6.30%" et "8.10%" à deux endroits du texte. A clarifier…

Les nouvelles acquisitions ont des baux moins longs que ceux de T1 : 8.1 ans en moyenne de durée ferme (contre 20 ans en T1), ce qui conduit (avec l’impact mathématique de -0.25 an sur le parc existant) à une  petite diminution de la durée ferme moyenne pondérée de l’ensemble des baux (8.5 ans fin T2/2019, contre 8.67 ans fin T1, sachant que c’était 8.47 ans fin 2018, donc rien d’inquiétant).

A noter aussi un résultat sur T1+T2/2019 un peu en retrait par rapport à celui des dernières années : 16.98€/part/trimestre, contre plus de 17€ les années précédentes. Ceci devrait conduire à distribuer (selon mes calculs, si les résultats se maintiennent en T3 et T4, et qu’il n’y a aucun RAN) environ 67.9€/part en 2019, soit environ 55.50€ net des impôts payés à la source à l’étranger (en retrait sur les montants 2018, et même 2017), et faire un peu rentrer la SCPI dans le rang en terme de rendement (après les plus de 7% de 2018, qui comportaient de l’exceptionnel), même si les objectifs annoncés par la société de gestion resteraient largement dépassés.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#831 17/07/2019 20h15 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Belle analyse !
Il faut aller chercher le bulletin sur le site, on ne reçoit plus par la poste.


Dif tor heh smusma

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#832 17/07/2019 20h34 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

…à noter des informations contradictoires sur les K-Citymarjket à Hämeenlinna et Kajaani : rendement à l’acquisition indiqué comme étant "6.30%" et "8.10%" à deux endroits du texte. A clarifier…

Je viens de consulter le BTI sur le site de Corum AM et je n’ai pas trouvé trace du 6,30 % dont vous parlez mais bien 8,10 % aux deux endroits. Peut-être se sont-ils aperçus de l’erreur et ont-ils corrigé leur texte entretemps ? Ou alors n’ai-je pas bien vu ?!

Sinon, je pense que cette politique de cession des actifs historiques (Orvault et Le Creusot) permettra de nettoyer le portefeuille d’actifs devenus « hors cible » pour la SCPI.

Pour Orvault, on enregistre une moins-value de 325 K€ par rapport au prix de revient (soit -21 %) mais vu que la société de gestion communique sur un rendement de 8 %, je dirais que non seulement ils ont réintégré l’ensemble des loyers perçus (ce qui est normal), mais qu’il faut également comprendre que les 8 % ne sont pas un taux annuel mais bien un taux sur toute la période 2012-2019.

On peut imaginer que le raisonnement vaut également pour les deux autres actifs cédés… à vérifier.

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#833 17/07/2019 20h57 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Je lis toujours "Rendement à l’acquisition : 6,30%" dans le fichier du site Corum…. Peut-être que c’est le fichier du cache de mon ordinateur qui s’affiche (de toute manière, je préférerais que la réalité soit 8.10% -wink)

EDIT 18/7 2h08 : Non, ce n’est pas dans le cache, car sur le smartphone aussi j’ai un "6.30%".


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#834 17/07/2019 23h07 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Les 3 ventes sont en moins value. C’est pas bon non ?

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#835 18/07/2019 01h02 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Je lis toujours "Rendement à l’acquisition : 6,30%" dans le fichier du site Corum…. Peut-être que c’es le fichier du cache de mon ordinateur qui s’affiche (de toute manière, je préférerais que la réalité soit 8.10% -wink)

Je lis ce soir "très beau rendement de 8,1 %", ce qui me semble lever définitivement l’ambiguïté.

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#836 18/07/2019 02h08 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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FCP a écrit :

Les 3 ventes sont en moins value. C’est pas bon non ?

Au moins pour la 3ème cession, on ne connait pas le prix d’achat des 1946m² vendus, et une règle de 3 sur les m² indique une grosse plus-value.

Deb67 a écrit :

Je lis ce soir "très beau rendement de 8,1 %", ce qui me semble lever définitivement l’ambiguïté.

Et 7 lignes plus haut, en caractères verts, un peu plus à gauche, vous lisez quoi ?
L’ambiguité vient du fait qu’il y a 2 endroits où un pourcentage est indiqué, et que ce n’est pas chaque fois le même…

EDIT 20/7 01h00 : Le BTI a été corrigé, et à présent le rendement est bien confirmé à 8.10% (partout).


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#837 18/07/2019 09h05 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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OxxiGen a écrit :

Pour Orvault, on enregistre une moins-value de 325 K€ par rapport au prix de revient (soit -21 %) mais vu que la société de gestion communique sur un rendement de 8 %, je dirais que non seulement ils ont réintégré l’ensemble des loyers perçus (ce qui est normal), mais qu’il faut également comprendre que les 8 % ne sont pas un taux annuel mais bien un taux sur toute la période 2012-2019.

On peut imaginer que le raisonnement vaut également pour les deux autres actifs cédés… à vérifier.

Je pense qu’il s’agit bien d’un taux annuel brut:
prenons l’exemple de Caletillas : Prix d’acquisition : 2 664 074€ (au prorata m²)
+ 5 ans de loyers à 10.42% : 1 387 982 €
Prix de cession : 3 600 000€
Total opération : 4 987 982€
ce qui fait un rendement annuel de : (4 987 982/2 664 074)^(1/5)-1 = 13%

Le Creusot :
achat : 4 301 K€, loyer brut : 7.92%. J’ai appliqué une vacance chronique de 250 m² sur les 3314 m²
vente : 3 950 k€,
ce qui me donne un rendement annuel de 5.24% sur la période (Corum donne 6%)

Pour Orvault, c’est plus difficile à déterminer, car les surfaces de vente et d’achat ne correspondent pas : 1862 m² à l’achat, 1456 m² à la vente soit un écart de 406 m². Le local libéré est resté sur les bras de Corum ? J’en doute.
Je fais donc une simulation sur la surface totale et en appliquant les vacances variables annoncées chaque année.
achat : 1 545 k€, loyer 8.15%, somme des loyers estimés sur la période  : 680,17 k€
vente 1 220 k€
ce qui donne un rendement annuel de 3.06% et là je m éloigne des 8% annoncés

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#838 18/07/2019 11h45 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

FCP a écrit :

Les 3 ventes sont en moins value. C’est pas bon non ?

Au moins pour la 3ème cession, on ne connait pas le prix d’achat des 1946m² vendus, et une règle de 3 sur les m² indique une grosse plus-value.

Deb67 a écrit :

Je lis ce soir "très beau rendement de 8,1 %", ce qui me semble lever définitivement l’ambiguïté.

Et 7 lignes plus haut, en caractères verts, un peu plus à gauche, vous lisez quoi ?
L’ambiguité vient du fait qu’il y a 2 endroits où un pourcentage est indiqué, et que ce n’est pas chaque fois le même…

Ok, le document n’est donc pas parfait MDR, mais l’allusion à un rendement exceptionnel veut dire AMA que la bonne valeur est la plus élevée, voilà ce que je voulais dire.

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#839 18/07/2019 15h35 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Je lis aussi les 2 valeurs différentes aux 2 endroits, ce n’est donc pas un problème de cache, GBL. wink 

Je partage l’avis de Deb67, Corum n’aurait pas parler de trés bon rendement pour parler d’un rendement de 6.30%. Ce doit donc être 8.1% qui est le bon chiffre.

On peut noter aussi que sur 1 an, les différents mouvements ont modifiés (légèrement) le profil de risque de la SCPI: La part bureau a un peu diminuée au profit de la part commerce et logistique. Il me semble que cela permet de maintenir un bon rendement mais peut-être au détriment de la qualité des investissements.

Un point de vigilance sur le prochain trimestre me semble être la durée moyenne des baux en cours car ceux des derniers investissements me semblent en dessous de la moyenne habituelle.

Dernière modification par WhiteTiger (18/07/2019 15h37)


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#840 21/07/2019 12h52 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Au moins pour la 3ème cession, on ne connait pas le prix d’achat des 1946m² vendus, et une règle de 3 sur les m² indique une grosse plus-value.

Bonjour
Je n’ai pas compris egalement les 3 cessions sont inférieures au prix d’achat initial donc il y a forcément de la moins value non?

Est ce que vous savez si le commerce a Amnéville a finalement trouvé une issue favorable ? (vente ou location)

merci et bon dimanche

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#841 21/07/2019 13h45 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Comme l’a dit Gbl dans son message, ce n’est qu’une partie des 10542m² qui ont été vendus :

GoodbyLenine a écrit :

- Caletillas (Canaries, 1946m² des 10 542m² acquis en 06/2014 pour 14.4M€, estimés fin 2018 à 16.6M€, vente de 3.6 M€)

Si les superficies se vendent toutes à ce prix là, cela ferait un prix de 19,5M€ contre un prix d’achat de 14,4M€ soit une plus-value d’un peu plus de 35%, maintenant on ne sait pas quelle partie de l’ensemble immobilier a été vendue.

Amnéville est toujours probablement vacant et en moins-value dixit les expertises, sinon Corum communiquerait là-dessus.


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#842 21/07/2019 15h04 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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J’ai discuté de la situation du bien à Amneville avec la personne chez Corum AM en charge de sa relocation, après la dernière AG (c’est un autre intérêt d’assister aux AG, surtout à celles de Corum qui y invite une bonne partie de son personnel, que de pouvoir discuter autour du petit verre/buffet offert après l’AG).

La situation n’a guère évoluée pour ce bien, toujours vacant. La zone où il est situé est très sinistrée, mais il y a quand même quelques pistes et  espoirs d’évolution positive (je vous passe les détails). La société de gestion ne l’a pas "oublié",  et ça n’est pas à passer définitivement en "pertes et profits".


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[+3]    #843 23/07/2019 18h16 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Amnéville n’est pas du tout sinistrée. C’est au contraire une des zones commerciales qui a affiché la meilleure progression et achalandage de l’Est de la France pendant ces dernières années, grâce au casino (Un des plus gros CA des Casino de France) et au centre de loisir / thermes qui drainent énormément de monde.

Tous les commerces … sauf ceux de la zone commerciale du Marché des thermes où se trouve la cellule commerciale dont on parle. Le problème est bien connu depuis pratiquement l’origine de la création de cette zone: pollution, magouilles, …
Le Républicain Lorrain

Sans parler des problèmes de malfaçons dans la conception des locaux, et dont les commerçants de la galerie se plaignent et des prix délirants (pour la région) auxquelles les cellules commerciales étaient vendues. Tous les problèmes associés à ce complexe commercial sont bien connus depuis toujours par ceux qui s’intéressent un peu aux commerces de la région. Non seulement agent immo, mais aussi, CCI, Assos de commerçants, … Il faut vraiment ne rien y connaitre et ne pas s’être un minimum renseigné pour, en fin d’année 2012, acheter des cellules à ce prix.

Tout cela ne devrait pas influencer les clients de ce centre, me direz-vous ? Je vous laisse apprécier les commentaires des clients de ce centre commercial sur Trip Advisor, et cela ne date pas d’hier !
Trip advisor

La "remontada" risque de prendre du temps. Et, s’il n’est peut-être pas encore temps de passer l’intégralité de l’investissement  en "pertes et profits", cet investissement est une erreur totale en regard des objectifs de la SCPI.


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#844 01/08/2019 11h04 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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www.magazine-decideurs.com a écrit :

source F. PUZIN (Corum AM) : "L’IMMOBILIER N’EST EN RIEN UNE VALEUR REFUGE"

Les prix de l’immobilier de bureaux parisiens s’envolent tandis que les SCPI collectent toujours plus. Une situation qui inquiète Frédéric Puzin, le président de Corum L’Epargne. Celui-ci estime, en effet, que lorsque les sociétés de gestion achètent à un prix aussi élevé, quelqu’un devra régler l’addition un jour ou l’autre. Et il est convaincu que c’est l’épargnant qui en paiera les pots cassés.

Décideurs. L’ADN de Corum peut-elle se résumer à la phrase suivante : « réaliser une prise de risque importante est la seule manière d’obtenir un rendement » ?

Frédéric Puzin. C’est la petite musique du marché. La prise de risque maximum est aujourd’hui réalisée par les investisseurs qui acquièrent des immeubles à un prix très élevé, notamment dans l’immobilier parisien et allemand. La raison est simple, les taux d’intérêt sont bas et poussent les investisseurs à reporter leurs liquidités sur des marchés dits alternatifs. En parallèle, les indices boursiers posent question en raison de leur volatilité. Certaines valeurs sont donc complètement déconnectées des réalités économiques. Or, l’immobilier est une équation économique très simple : quelle est la prime de risque qu’on est prêt à lui donner au regard des rendements des obligations d’État ? Pour ces investisseurs, les taux d’intérêt bas justifient les prix d’acquisition élevés. Cela a fait mécaniquement baisser le rendement des biens immobiliers. L’appréciation du marché immobilier se fait donc par la fuite en avant d’investisseurs qui ont de plus en plus de liquidités à dépenser.

Quelles pourraient-être les conséquences de cette fuite en avant que vous décrivez ?

Si les taux d’intérêt venaient à remonter, la « machine » repartirait immanquablement dans l’autre sens. Par exemple, si vous achetez un immeuble avec un rendement à 3% quand les taux d’intérêt sont à 0%, une remontée de ces taux à 2%, à prime de risque de l’investissement immobilier identique, va faire passer la valeur de capitalisation de votre immeuble à 5 %. A loyer équivalent, ce que vous avez acheté 100 vaut maintenant 60, soit une perte de valeur de 40. Dit autrement, cette perte représente huit ans de loyers… Qui accepterait un risque de vacance de huit années ? Et pourtant,  c’est bien le risque pris en niant le risque de remontée des taux. Un rapport publié par Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) soulignait déjà, il y a trois ans, la trop grande cherté du marché immobilier parisien. Les principaux acteurs de l’immobilier ont balayé ces conclusions d’un revers de main prétextant que l’immobilier était une valeur « refuge ». L’immobilier n’est en rien une valeur refuge. C’est en revanche une valeur tangible : c’est ce qui rassure avec l’immobilier. Mais la confusion entre ces deux notions est dangereuse.

"NOTRE SEUL OBJECTIF EST D’OPTIMISER LE CASH-FLOW"

Pourquoi les investisseurs continuent-ils à investir si les risques sont parfaitement identifiés ?

D’une part, ils considèrent que les taux d’intérêt ne pourront pas remonter. L’industrie financière est soumise, d’autre part, à un conflit d’intérêts. Elle a comme seul tropisme le fait d’avoir un maximum d’encours sous gestion. L’intérêt des épargnants et des gérants de leur épargne n’est donc plus aligné. Il me paraît essentiel aujourd’hui de limiter sa collecte à ce que l’on est capable d’investir et à l’objectif de performance annoncé aux gens qui vous ont donné leur confiance. Vous n’avez ainsi plus la pression de l’argent et du temps. Cela permet d’acheter dans de bonnes conditions, de mieux préparer un éventuel retournement de marché. Et, en achetant des biens au rendement plus élevé, vous vous donnez la faculté de mieux amortir mécaniquement l’impact d’une remontée des taux… J’estime donc que je prends moins de risques en achetant aujourd’hui en Angleterre, où le marché s’est déjà retourné, qu’en Allemagne par exemple ou dans le QCA (Quartier central des affaires).

Vos principaux moteurs de performance que sont l’immobilier en Espagne et aux Pays-Bas sont en train de s’essouffler. Quels seront vos prochains relais de croissance ?

C’est vrai que l’Espagne est derrière nous. Nous avions de fortes convictions aussi sur les Pays-Bas en 2014. Les prix ayant bien progressé (quand nous sommes entrés aux Pays-Bas, c’était un marché de 8 Mds€ de transactions annuelles, aujourd’hui il dépasse les 20 Mds€), nous sommes en train de vendre certains de nos biens et de réaliser de belles plus-values. La Finlande et surtout l’Angleterre sont des zones sur lesquelles nous voyons du potentiel. Nous recherchons aussi des accidents de marché pour acheter au bon prix comme ce fut le cas en 2014, lorsque Peugeot a connu quelques difficultés. Les annonces sur les grands locataires peuvent créer d’importantes décotes sur le marché immobilier et donc de belles opportunités si on sait se projeter au-delà des annonces de circonstance et de la « glaciation » d’un locataire. L’arrivée de Dongfeng au capital de PSA Groupe offrait une belle projection industrielle et financière. Nos équipes ont donc cherché à acheter des immeubles occupés par le groupe. Et c’est ainsi que nous avons acquis dans d’excellentes conditions un immeuble à Francfort avec comme locataire PSA Banque, société au demeurant très rentable, à travers sa filiale finançant les concessionnaires et les clients sur les marchés allemand, suisse et autrichien.

"LES FRANÇAIS ARRIVAIENT TARDIVEMENT SUR UN MARCHE EN RETOURNEMENT"

Quel est le profil des biens que vous visez ?

Nous sommes agnostiques. Notre seul objectif est d’optimiser le cash-flow. Un investisseur étranger m’a demandé un jour si je connaissais le plus bel immeuble du monde ? Je lui ai répondu que non. Il m’a alors affirmé que c’était Versailles. Mais il y avait un problème : nous avions eu l’idée saugrenue de couper la tête du locataire !  Celui qui crée de façon certaine de la valeur dans l’immeuble, c’est le locataire : il est le générateur de cash le plus fiable. En tout ca,s avec une plus grande fiabilité que le marché, un autre investisseur, qui vous achètera un jour, peut-être, à un prix supérieur à celui auquel vous l’avez acquis. C’est avant tout sur le locataire que vous devez compter pour créer de la richesse. Un bel immeuble est celui pour lequel vous avez un locataire engagé sur un bail de 9 ans, un locataire qui surtout a la capacité de payer son loyer dans les temps et un immeuble sur lequel il n’y a pas de travaux à faire.

Vos performances ne reposent-elles pas trop sur des paris macroéconomiques ou financiers, comme vous pouvez le faire sur les devises par exemple ?

Ce ne sont pas des paris, mais des constats. On utilise les marché immobiliers et devises pour créer de la valeur. Pourquoi les subir ? Par exemple, nous avons récemment réalisé de nombreuses acquisitions au Royaume-Uni avec une livre à 1,12 euro en moyenne. Les vendeurs de ces immeubles les avaient acquis quand la livre était à 1,48 euro avec un prix au mètre carré 30 % plus cher 4 ou 5 ans auparavant. Ce sont les vendeurs de ces immeubles qui ont fait des paris risqués en achetant dansun marché immobilier au plus haut et une devise chère. Pourquoi ? J’observe d’ailleurs qu’un certain nombre d’investisseurs français ont annoncé s’intéresser à nouveau au Royaume-Uni. C’est un signal intéressant, car j’ai constaté souvent que les Français arrivaient tardivement sur un marché en retournement, comme ce fut le cas en Espagne ou plus récemment aux Pays-Bas.

(…)

Propos recueillis par Aurélien Florin

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#845 01/08/2019 20h00 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Il a le mérite d’une certaine transparence dans sa vision des choses et de l’expliciter.
Je ne la partage en rien et préfère viser du décoté qui existe dans Paris, en commerces surtout et de moins en moins disponible en bureaux.
Sur le dernier paragraphe ça reste un sacré pari que d’aller investir en GBP et d’une manière générale d’aller investir en devises avec un euro bien plus bas que ce qu’il a pu être par le  passé. Je leur souhaite d’avoir raison.


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#846 29/08/2019 15h20 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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A la lecture du dernier bulletin, je suis surpris de ventes en moins value affichées en page 5 avec un rendement positif. Seule Corum AM connait le secret de son calcul, je l’invite à le publier. Il semble qu’il inclut les loyers versés, tel le ferait un débutant en immobilier fier de son "affaire" qui ne le serait pas tant que cela.
Reprenons les 3 biens vendus :

_Actipark 44700 Orvault de 5min10sec à 5min35sec dans la vidéo du message #762 : locaux mixtes activité récents avec un rendement de 8%, 8,15% AEM d’après le site internet, la valeur d’expertise est en baisse de 14,5% d’après le dernier RA.
Actipark acheté 30 mai 2012 1,545M€ expertisé 1,32M€ mais vendu 1,22M€ soit -21,04% par rapport au prix d’achat et -7,58% par rapport à la valeur d’expertise.
Ils prétendent que le rendement global de cet investissement aurait été de 8%.

_Le Creusot, commerces achetés le 22 mars 2013 au prix de 4,301M€ expertisés 4,63M€ mais vendus 3,95M€ soit -8,16% par rapport au prix d’achat et -14,69% par rapport à la valeur d’expertise.
Le rendement généré aurait été de 6% d’après le bulletin. Si c’est moins de 1% par an, bof sad
Petite faute dans le texte, "ces commerces font partie de votre patrimoine depuis 2013" mais en sont maintenant partis, ils devaient surtout penser à cela en l’écrivant.

_4 supermarchés dans les îles Canaries achetés le 26 juin 2014 au prix de 14,432M€ expertisés 16,6M€. La vente d’un de ces commerces a été réalisée sur la base de 3,6M€, les éléments dont je dispose ne permettent pas de chiffrer la (probable) plus-value car nous n’avons pas le détail du prix d’achat des 4 commerces.

Avis aux matheux, si vous avez des pistes concernant le mode de calcul du rendement façon "Corum", ça m’intéresse wink

Dernière modification par Surin (29/08/2019 15h22)


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#847 29/08/2019 15h43 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Pour ce qui est des revenus, CORUM Origin n’est pas très en forme en 2019 :
Revenus 201901    4,3456    €    12/02/19
Revenus 201902    4,4024    €    12/03/19
Revenus 201903    4,9485    €    11/04/19
Revenus 201904    4,4747    €    13/05/19
Revenus 201905    4,4740    €    12/06/19
Revenus 201906    4,6711    €    12/07/19
Revenus 201907    4,5560    €    13/08/19
Total :
Revenus 2019        31,87    €

Si on continue sur cette tendance, on devrait avoir 54,63 € sur l’année.
C’est nettement moins que les années précédentes,
et un rendement décevant de 5,0 % sur un prix de part de 1 090 €.

CORUM, il faudrait mettre le turbo …


Dif tor heh smusma

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#848 29/08/2019 15h45 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Surin a écrit :

Avis aux matheux, si vous avez des pistes concernant le mode de calcul du rendement façon "Corum", ça m’intéresse wink

J’ai déjà fait une tentative dans le post #837
Les loyers sont certainement pris en compte.

Dernière modification par ddazin (29/08/2019 15h46)

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#849 29/08/2019 16h04 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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C’est effectivement cela. Cela a d’ailleurs été précisé par les gestionnaires, si j’ai bonne mémoire.

Cela dit, je partage l’avis de Surin, cette façon de calculation est assez anachronique, comme ce que ferait un "débutant en immobilier fier de son "affaire" qui ne le serait pas tant que cela."


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#850 29/08/2019 16h46 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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WhiteTiger a écrit :

Cela dit, je partage l’avis de Surin, cette façon de calculation est assez anachronique, comme ce que ferait un "débutant en immobilier fier de son "affaire" qui ne le serait pas tant que cela."

C’est une affaire de vocabulaire et il s’agit de savoir précisément de quoi CORUM nous parle. Leur définition de rendement global est en fait une rentabilité brute locative.
A distinguer du rendement locatif brut qui concerne uniquement les revenus que l’investissement va rapporter.(indiqué à chaque acquisition)
La rentabilité locative brute intègre les revenus générés ET la variation de prix du logement.

Pour moi, mesurer la rentabilité réelle d’un investissement doit s’exprimer en Net et se fait en tenant compte de tous les flux financiers qui entrent en jeu. Un taux de rentabilité interne me semble l’indicateur le plus approprié. Et je pense qu’on serait loin des généreux % affichés.

Dernière modification par ddazin (29/08/2019 16h48)

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