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#551 14/05/2018 17h05 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Tout épargnant peut connaître la rémunération des vendeurs pour tel SCPI

Voici ce qui est écrit dans la fiche d’information légale de la Centrale des SCPI :

"Le client est informé que pour tout acte d’intermédiation, le conseiller est rémunéré par la totalité des frais d’entrée déduction faite de la part acquise à la société qui l’autorise à commercialiser le produit, auxquels peut s’ajouter une fraction des frais de gestion qui est au maximum de 80% de ceux-ci. Le détail de la rémunération du conseiller par honoraire de succès, agissant en tant qu’intermédiaire, peut etre obtenu par le client en s’adressant à la société qui autorise la commercialisation de ses produits. Le conseiller s’engage à assister le client dans l’obtention de ces informations."

Voici ce qui est écrit dans la fiche d’information légale de France SCPI :

"France SCPI est rémunérée par les sociétés de gestion, assureurs et
banques qui l’autorisent à commercialiser ses produits. Le client n’a
pas de frais supplémentaires, en souscrivant ses produits par notre
intermédiaire. Les modalités et le détail de la rémunération peuvent
être obtenus directement auprès des sociétés de gestion, assureurs et
banques. France SCPI s’engage à assister le client dans l’obtention de
ces informations."


Maintenant reste à voir pour ces 2 vendeurs ce qu’ils touchent pour Corum.

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#552 16/05/2018 16h58 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Personne ne peut affirmer que corum limite ou non sa collecte.
Cela me fait sourire car j’ai un vrai cas concret (et pas des on dit) où lors de la commercialisation de Corum XL, le responsable régionale n’a pas souhaité augmenter l’enveloppe attitrée malgré que le cabinet de CGP était en mesure de souscrire 10X fois l’enveloppe.

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#553 16/05/2018 20h51 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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J’ai aussi un autre cas très concret et je vous confirme aussi qu’un vendeur de SCPI m’a confirmé ne plus avoir d’enveloppe à certaines périodes de l’année.

Corum a les outils pour limiter sa collecte mais il y a encore 300 à 400 millions à investir en 2018 et vu les contextes de marché… ça fait encore beaucoup.

Alors bien sûr il y en qui n’ont pas ce outils de maîtrise de collecte et qui collectent davantage mais je trouve ça dangereux.

En moyenne et toutes SCPI confondues, en 2017, la collecte c’est 15 % de la SCPI ce qui est déjà beaucoup.

Dernière modification par manu6757 (16/05/2018 21h18)

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#554 17/05/2018 06h44 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Si on regarde à la fois dans le bilan :

1) Les sommes restant à investir au 31/12 dans le tableau "emploi des fonds" sur ces 3 dernières annees
et

2) le montant des produits financiers par part dans le tableau "évolution par part des résultats financiers" avec en 2017 des produits financiers par part à hauteur de 0,02 euro

On peut difficilement me faire gober que la collecte mette du temps pour être investi (contrairement aux annonces de Corum) et donc que le délai de jouissance de 6 mois soit justifié et qu’il n’augmente pas artificiellement le taux de rendement surtout en période de forte collecte.

Le gros risque (comme la société de gestion à déjà augmente massivement le prix de ce délai de jouissance dans le passé) c’est qu’il le diminue massivement dans le futur (quand ça ira mal) avec des associés qui rentrent aujourd’hui et qui sont floues.
Effet amplifié si les collectes deviennent faibles…

Et avec une collecte qui est investie ultra rapidement dans des zones peripheriques (on le voit dans la cartographie des biens c’est du réel…)

IH : la récurrence de vos interventions sur cette SCPI commencent à ressembler à du dénigrement avec de moins en moins d’éléments factuels.

Dernière modification par manu6757 (17/05/2018 08h01)

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#555 17/05/2018 13h13 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Quelques remarques :
   - À ma connaissance, CORUM n’a jamais annoncé (relire leurs documents, et les CR des AG publiés dans cette discussion) que sa collecte mettait beaucoup de temps à être investie. Bien au contraire, ils précisent que ce sont les équipes en charge de l’investissement des fonds qui indiquent le montant qu’ils peuvent investir (avec leurs contraintes de "qualité") chaque année, et définissent ainsi le volume de la collecte qui peut être faite.
   - Comme pour d’autres SCPI, il y a des à-coup dans les investissements qui ne se font pas avec régularité (il n’y a pas 1/12 des investissements annuels chaque mois), et la SCPI dispose d’une petite (relativement à sa capitalisation) ligne de crédit pour pouvoir investir un peu en avance de la collecte, si le calendrier de signature des acquisitions le nécessite.
   - Vu la rémunération actuelle des liquidités, il est logique que les revenus financiers soient epsilonnesques (s’ils ne le sont pas pour une SCPI, c’est plutôt un signe inquiétant).
   - Le volume collecté (comme le discours au niveau collecte<->investissements) varie peu depuis plusieurs années pour cette SCPI, donc ils semblent maîtriser la chose, aussi bien côté collecte que côté investissement.
   - Tous les associés achètent leurs parts au même prix (alors que dans d’autres SCPI, il semble que certains gros institutionnels obtiennent des parts moins cher qu’un particulier lambda…), et la société de gestion (contrairement à certaines autres) interdit toute rétrocession des commercialisateurs aux investisseurs (ce qui peut chagriner certains CGP), donc je ne vois pas en quoi certains associés seraient "floués".
   - L’impact d’un effet relutif ou dilutif de la collecte existe pour toutes les SCPI (pour CORUM, on en a même discuté ici par exemple), et l’utilisation d’une ligne de crédit à court terme pour lisser les acquisitions y participe aussi. Mais l’ampleur de cet effet est directement proportionnelle au ratio collecte/capitalisation… qui pour CORUM diminue d’année en année depuis la création de la SCPI, et est devenu (vers 25% actuellement) plus faible pour pas mal de SCPI (certaines ont récemment dépassé 100%, et pas que des petites SCPI en phase de démarrage). À noter que pour CORUM XL (en phase de décollage) ce ratio est logiquement très élevé.   
   - Un long délai de jouissance augmente un peu le prix d’achat réel d’un part (au profit de l’ensemble des associés existants), comme des frais de souscription élevés (au profit de la société de gestion et du réseau de commercialisation), et l’ensemble incite à avoir un horizon d’investissement long (ce qui est plutôt sain, vu la nature des actifs concernés).
C’est plutôt en cas de délai de jouissance trop faible, encore plus en cas de promotion matérialisée par la diminution temporaire du délai de jouissance (comme pratiquée récemment par certains…) que les associés pourraient se sentir floués.
Une augmentation importante du prix des parts (parfois après N années sans augmentation), associée à du battage médiatique pour booster les souscriptions juste avant l’augmentation (comme pratiqué par certains il y a quelques mois…), me semble aussi plus de nature à flouer les associés existant (la SCPI a alors beaucoup de fonds à investir, collectés à l’ancien -plus  bas- prix, et aucune raison d’avoir instantanément les opportunités correspondantes), qu’une augmentation plus modeste et plus fréquente du prix de la part.

@Manu6757 : Je vous suggère de relire les messages de cette discussion, depuis le début. Ça vous éviterait peut-être de redécouvrir la roue sur certains aspects.


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#556 17/05/2018 16h50 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Je re.mercie IH pour son intervention

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#557 17/05/2018 18h23 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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manu6757 a écrit :

En collectant des stats sur excel et en regardant les corrélations entre ces 2 marchés depuis plusieurs années, je constate que ces 2 marchés sont très corrélés.

Un petit tableau ou graphique vaudrait mieux qu’un long discours …  roll


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#558 17/05/2018 21h39 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Un associé qui vend ses parts de SCPI perd la jouissance le premier jour du mois de la vente, pour presque toutes les SCPI (et jamais 2 mois plus tard).

Vous évoquez un item d’un document intitulé "Conditions générales de ventes". De quel document s’agit il ?  Seriez-vous un vendeur de SCPI ?
Je n’ai rien trouvé de ce genre dans les statuts, la note d’information,  le DICI, le rapport annuel, ou les bulletins trimestriels, ni sur le bulletin de souscription.


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#559 17/05/2018 21h59 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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plus cette discussion avance plus j’ai des doutes sur les intentions de manu.

En voyant les honoraires pouvant aller jusqu’à…70% du prix de souscription (élément factuel dans le dossier de souscription et chiffre non inventé pour dénigrer), je comprends maintenant pourquoi…

Il n’y a pas d’honoraires allant jusqu’à 70% du prix de souscription… vous mélangez avez 70% de rétro

70% du prix de souscription cela voudrait dire que cela fait pres de 700 euros par part d’honoraires…

Manu a écrit :

Je travaille dans une banque de réseau dans le service Gestion sous Mandat. Je propose à mes clients de gérer à leur place des titres en direct et des OPCVM.

Vous parlez des frais sur les SCPI (gestion/souscription) on pourrait aussi avoir un débat interessant sur les performances des gestions sous mandats dans les banques de réseau et des frais pratiqués…

Je ne comprends pas vos arguments exposés alors qu’on vous a déjà répondu avec des éléments concrets ?

Dernière modification par roudoudou (17/05/2018 22h02)

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#560 18/05/2018 00h00 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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A ma connaissance CORUM ne souhaite pas intervenir sur un forum [*]. Donc probablement pas de réponse d’un salarié.
Ça aurait d’ailleurs peu d’utilité dans ce cas précis, où (à mon avis) les informations ont déjà été diffusées, soit à tout le monde dans des documents publics, soit aux associés lors des AG (et que vous semblez même disposer d’autres documents, non publics, que je ne connais pas -et pourtant je suis associé depuis un moment-, et que de toute évidence CORUM ne souhaitera pas commenter). 

Si vous avez des doutes, comme investisseur pour votre patrimoine, abstenez vous et choisissez d’autres actifs (que ce soient des SCPI si vous trouvez plus votre bonheur ailleurs, ou d’autres actifs), sans oublier de partager vos trouvailles sur la forum (pour l’instant, 37 de vos 38 messages concernent les SCPI…).
Si c’est comme salarié d’une banque de réseau (qui sans doute a aussi des "SCPI maison"), même "dans le service Gestion sous Mandat" et sans relation avec la gestion des SCPI, évitez de poster ce que d’aucun pourraient lire comme du dénigrement d’un concurrent.
Relisez quand même l’ensemble des messages de cette discussion (et toute la documentation publique sur cette SCPI) : vous devriez y trouver la réponse à pas mal de vos interrogations. Sinon, vous pouvez acheter une part, et un billet de TGV, pour assister à la prochaine AG et y poser vos éventuelles questions résiduelles.

Notre forum n’est pas un organe de presse, qui suscite des réactions de ceux dont elle parle. Nous sommes une communauté qui "a pour vocation d’être un lieu convivial, positif, d’échange, de partage, de réflexions sur l’investissement patrimonial et de contribuer positivement à l’élévation des connaissances de chacun sur cette thématique".

[*] Les anciens du forum se souviendront de quelques sociétés dont un salarié (souvent un stagiaire ou un salarié lambda prenant une initiative, parfois un dirigeant) (parfois se présentant comme tel, parfois en se cachant derrière un pseudo) s’est exprimé sur le forum. Ça a rarement été concluant. Dans certains cas, ça a même été suivi d’une demande de la société (à la modération) de retirer l’ensemble des échanges en question…


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#561 18/05/2018 10h33 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour,

De source CGP je peux vous indiquer que les rétro de Corum - en pratique - sont parmi les moins élevées du marché.

Ne vous vexez pas, mais je crois que vous avez eu plein de reponses factuelles justement, et que vous avez donné l’impression (si ce n’est pas rééllement le cas alors méa culpa) d’insister en allant monter en épingle des éléments pris à droite à gauche dans les documents avec de nombreuses interprétations, ce qui a semé le doute.

Et pourtant personne ici ne défend Corum corps et ame.

Dernière modification par roudoudou (18/05/2018 10h33)

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#562 18/05/2018 11h44 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Pour ajouter ma pierre au débat sur les méthodes de collecte par CORUM, je remarque que CORUM, contrairement à d’autres SCPI communique, facilite et encourage l’investissement en direct sans intermédiaire via son site internet. Je ne sais pas dire si c’est de nature à faciliter la maitrise de la collecte, mais il me semble que c’est une spécificité de celle-ci (Peut-être partagée avec la française, mais qui le fait sous la forme d’un filiale).

A contrario, une autre société de gestion, à qui j’avais acheté des parts via le même intermédiaire, m’a rappelé pour m’indiquer qu’ils ne souhaitent pas le court-circuiter lorsque j’ai voulu faire une nouvelle souscription en direct.

Je me demande aussi comment ils comptent gérer les réinvestissement des dividendes et les plans épargne si un jour ils décidaient de stopper réellement la collecte. En tout cas c’est un outil qui peut les aider à anticiper une partie de leur collecte, si les volumes sont significatif (je n’ai pas de chiffres).

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#563 18/05/2018 12h48 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Lors de la dernière AG, en réponse à une question, il a été indiqué que le montant de la collecte par réinvestissement des distributions étaient pour le moment très modestes.

Lors des dernières AG il a été répété plusieurs fois que l’objectif principal des campagnes de communication (campagne de pub, sponsoring voilier, etc. aux frais de la société de gestion) sur la marque "CORUM" était d’acquérir une notoriété permettant de continuer à collecter en cas de détérioration du marché (lorsqu’il n’y aura plus autant de monde à se précipiter pour investir dans les SCPI), afin de maintenir la meilleure liquidité possible pour les associés existants, et d’être en mesure de saisir les opportunités, qui ne manqueront pas alors de se présenter nombreuses, sur le marché de l’immobilier.


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#564 18/05/2018 16h44 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Monsieur manu6757, vous avez dit faire un travail sérieux dans une banque que je suppose sérieuse elle aussi. Et vous ne comprendriez pas que certaines affirmations assises sur des "il me semble, on m’a dit…" sont susceptibles d’être qualifiées de diffamatoires ?
Notez bien que même avec des preuves, s’exprimer ainsi sur un site géré par un tiers pose problème, parce que cela revient à lui refiler le bébé d’une défense contre une assignation éventuelle.
Si vous avez des énormités à révéler et des biscuits pour les prouver, eh bien… envoyez cela publiquement sur un compte facebook ou twitter, par exemple, ou un blog à vous (ne me répondez pas que vous n’avez rien de tout ça, essayez de trouver une façon plus originale de vous en tirer).

C’est difficile de comprendre votre insistance lourde à vous méfier d’une société dont il est tellement évident que vous n’en achèterez jamais. J’ai dit "lourde" parce qu’évidemment c’est normal de poser des questions, et vous auriez bien pu dire à un moment "eh bien, vu ce que j’ai appris, non merci, il y a des dizaines d’autres occasions qui me tendent les bras". Mais non… regardez la longueur du fil, vous revenez sans arrêt à la charge, cela ressemble à une perte de temps désormais, ou alors c’est carrément obsessionnel.

Il est vrai que la culture US est différente de la nôtre quant à l’expression publique, mais ce n’est pas limité aux questions d’argent. On peut dire là-bas, ou même écrire des choses ignobles qui seraient clairement illégales chez nous.

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#565 19/05/2018 12h09 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Corum annonce l’augmentation du prix de la part de 1060€ à 1075€ à compter du 1er juin, soit +1.42%. Augmentation de même ordre que la précédente, laissant encore une décote de 3% environ.

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#566 19/05/2018 12h34 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Pour les associés actuels, le prix de la part devrait être de 946,39 €
(nominal + prime d’émission - frais perçus par la société de gestion).

Pour ceux qui voudraient acheter
(après avoir bien lu cette discussion, c’est une SCPI atypique)
on se dépêche …


Dif tor heh smusma

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#567 19/05/2018 12h45 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour
Intrigué par la popularité du placement en SCPI et par CORUM  en particulier, j’ai regardé (tres rapidement) la documentation de la societé au 1er trimestre 2018

1060 € de prix de souscription  dont 127 € de frais divers…..soit 12%
63 € de dividende brut previsionnel en 2018……………………soit 5.94%

Si je compte bien il faut donc plus de deux années de revenus en NET pour couvrir  les frais de souscription
Je passe  mon chemin sur ce genre d’investissement

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#568 19/05/2018 12h55 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Oui, 2 ans de revenus en NET pour couvrir les frais de souscription c’est une règle générale
(les autres SCPI ont moins de frais - environ 10 % - mais aussi moins de rendement - environ 5 % - ce qui fait toujours 2 ans).

Il faut aussi considérer l’évolution du prix de la part.
Les premiers acheteurs de CORUM à 1 000 € bénéficient de 7,5 % d’augmentation globale.

Sinon regarder la rubrique au dessus "Foncières cotées" …


Dif tor heh smusma

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#569 19/05/2018 15h10 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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fripouille1960 a écrit :

Si je compte bien il faut donc plus de deux années de revenus en NET pour couvrir  les frais de souscription
Je passe  mon chemin sur ce genre d’investissement

Juste une question, quelle durée de revenus nets (frais de copro, TF, vacances locatives etc..) faut-il à un investissement immobilier direct pour couvrir les 10% frais de notaires et éventuellement d’agence immobilière payés à l’acquisition?

Parce qu’en général à 7% bruts pour du direct, il faut plus de temps que pour une SCPI et sans les inconvénients de la gestion directe….

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#570 21/05/2018 09h18 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Je n’ai jamais dit que je preférais l’immo en direct ;d’ailleurs c’est très simple je n’ai jamais apprécié le placement immobilier

Dernière modification par fripouille1960 (21/05/2018 09h35)

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#571 Hier 18h01 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Et il ne faut pas oublier que les frais d’entrées sont en réalité des frais de sorties et n’impactent donc pas immédiatement la rentabilité du bien…

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#572 Hier 19h16 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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On peut en discuter des heures, les fait est que la société de gestion les encaisse, ils lui sont donc acquis. On a bien payé 13,59% à Corum AM en achetant des parts de Corum.
C’est juste que le rendement annuel est calculé sur la base du prix frais inclus.


Bientôt 10 ans hors de la "rat race"

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#573 Hier 20h14 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Flyz57 a écrit :

Et il ne faut pas oublier que les frais d’entrées sont en réalité des frais de sorties et n’impactent donc pas immédiatement la rentabilité du bien…

Faux !

C’est bien des droits d’entrées car immédiatement après l’achat votre patrimoine est en moins value du montant des droit d’entrées.

Si c’était des frais de sortie, le patrimoine serait valorisé le montant investi. Et c’est à la sortie que l’on payerai des frais (qui si il y avait eu hausse de la part aurait été plus élevé que les droits d’entrée).

Dernière modification par loulou75015 (Hier 20h15)

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#574 Aujourd'hui 11h17 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Faux,

Les frais ne sont pris que lors de la revente.
D’ailleurs si vous effectuez une vente via le marché secondaire et non via rachat par la SG, vous ne payerez pas les 11 ou 13%

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#575 Aujourd'hui 11h34 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Les frais permettent entre autre de rémunérer le CGP et la SDG pour leur action commerciale. Pouvez-vous me dire quand le CGP est rémunéré lorsqu’un de ses clients souscrits des parts ?


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