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#451 30/10/2017 18h32 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Vous devriez rectifier vos calculs, car l’impôts sur les revenus fonciers ne portera que sur une faible fraction des revenus (les revenus des immeubles à l’étranger (82% du patrimoine de Corum) sont prélevés à la source, ce qui conduit à un taux global significativement inférieur à 30%, et ne sont pas concernés par les 17.2%).


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#452 30/10/2017 18h57 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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@goodbyLenine : vous avez raison

je reprends donc mon hypothèse :
- Corum offre 6% de rendement net (pour faciliter les calculs mais dans la réalité, c’est un peu moins);
- Impôts sur les revenus fonciers (taux imposition d’environ 25%. Je n’ai pas calculé précisément le taux mais çà compensera le taux d’inflation un peu élevé) ;
- Inflation 2%
- Délais de carence : 6 mois
- Investissement 10 000 euros

Pour retrouver la mise de départ, il faudra entre 4 et 5 ans en euros constant. En euros courant, il faudra entre 6 et 7 ans.

Je maintiens donc qu’un investissement en SCPI (Corum inclus) nécessite une durée de placement d’au moins 10 ans pour en retirer quelque chose.

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#453 31/10/2017 03h54 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Au moins voilà du concret. Je ne connais pas les détails de votre calcul, mais il semble que j’aie sous-estimé légèrement le taux réel. J’ai aussi oublié de tenir compte de l’inflation. Il me semble tout de même qu’elle affecte tout type d’investissement long, et dans ce type de discussion j’ai souvent l’impression que l’on est implicitement en train de comparer plusieurs types d’investissements. Alors acheter un logement, acheter une SCPI, ou une Foncière cotée, ou du Total… tout ça dans un esprit long terme, eh bien dans tous les cas : inflation à l’arrivée.
Enfin un paramètre important, je crois : le taux d’imposition, dans mon cas 14 depuis que nous sommes tous deux en retraite. Je ne sais si vous avez le temps et le goût de refaire le calcul toutes choses égales par ailleurs, mas je crois que cela aurait un impact important !

Je ne comprends rien à ce fonctionnement du forum : je ne peux pas répondre successivement à deux personnes différentes ? Il me dit que je dois modifier mon premier message :-o
Bon alors voici, mais quelle confusion :

kc44 a écrit :

Corum est la SCPI qui a les frais les plus élevé du marché.
C’est non seulement le cas des frais de souscription (13,59% mais calculez-les comme bon vous semble) mais aussi des frais de gestion (13,2% prélevés sur les loyers).
Elle arrive à tenir de bonnes performances malgré ces frais exorbitants.
C’est d’autant plus louche je trouve. C’est en effet pour cela que je me débarrasserai de mes parts bien avant 10 ans de détention.

Si vous pouviez étayer votre propos par un exemple concret ça serait plus crédible que votre message précédent qui me semble basé sur une impression seulement.
Surtout que ce fameux "6%" de rendement qu’elle tiendrait est faussé du fait qu’elle ne tient pas compte de l’impôt payé à l’étranger or toutes les autres SCPI annoncent un rendement net d’imposition à l’étranger. Dans la réalité Corum a donc un rendement légèrement inférieur à 6%, on en a parlé à plusieurs reprises.
Attention donc à bien prendre en compte tous les paramètres, c’est plus complexe qu’il n’y parait.

Il s’agit de Corum, tous les paramètres sont connus ou connaissables, que vous faut-il de plus concret ?
En plus je ne comprends pas du tout ceci : vous affirmez qu’on est perdant à vendre avant 10 ans (je ne suis pas fermé à cette discussion en cours), et vous en concluez que vous allez vendre bien avant 10 ans !!

Dernière modification par Deb67 (31/10/2017 04h04)

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#454 31/10/2017 04h58 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Ma démonstration concernait uniquement les frais de Corum qui sont bien les plus élevés du marché.
Les 10 ans ce n’est pas moi qui le dit même si je pense que la plupart du temps il faut acheter des SCPI pour au moins 12 ou 15 ans.

Je ferai une exception pour Corum à hauteur de 50 à 70% de mes parts car:
_Achetée en NP avec une forte décote, plus importante qu’aujourd’hui
_Des frais en partie amortis par 2 augmentations de prix de part, avec donc effet de levier du à la NP.
_Des inquiétudes trop nombreuses de mon point de vue sur le long terme donc un choix de "prendre les pertes" (même s’il n’y en a pas) quitte à avoir un rendement amoindri du fait des frais pas totalement amortis.
C’est surtout une volonté de limiter les dégâts car le gain potentiel me parait moins important que la perte potentielle que je crains, qui peut intervenir dans 5, 10 ou 15 ans ou jamais, ce n’est que mon point de vue. Je l’assume et l’exprime publiquement ici, je me suis expliqué sur les raisons de mon inquiétude, ça ne va pas plus loin.

Dernière modification par kc44 (31/10/2017 05h00)

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#455 31/10/2017 11h58 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Deb67 a écrit :

Au moins voilà du concret. Je ne connais pas les détails de votre calcul, mais il semble que j’aie sous-estimé légèrement le taux réel. J’ai aussi oublié de tenir compte de l’inflation. Il me semble tout de même qu’elle affecte tout type d’investissement long, et dans ce type de discussion j’ai souvent l’impression que l’on est implicitement en train de comparer plusieurs types d’investissements. Alors acheter un logement, acheter une SCPI, ou une Foncière cotée, ou du Total… tout ça dans un esprit long terme, eh bien dans tous les cas : inflation à l’arrivée.
Enfin un paramètre important, je crois : le taux d’imposition, dans mon cas 14 depuis que nous sommes tous deux en retraite. Je ne sais si vous avez le temps et le goût de refaire le calcul toutes choses égales par ailleurs, mas je crois que cela aurait un impact important !

Admettons un taux d’imposition moyen de 10% (ce qui me semble très conservateur), alors pour retrouver la mise de départ, il vous faudra entre 3 et 4 ans en euros constant et entre 4 et 5 ans en euros courants.

Les fameux 10 ans ne sont pas un totem. C’est, de manière général, le délai estimé requis pour un investissement en SCPI. Plusieurs facteurs peuvent bien entendu faire varier positivement ou négativement cette durée (taux d’imposition; revalorisation de parts; variation des dividendes; etc.).

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#456 02/11/2017 10h17 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Investir, vos calculs sont encore faux: Ce n’est pas 1 ou 2% d’inflation qui va faire rallonger l’amortissement d’ 1 ou 2 ans. De plus, il faut aussi intégrer la revalorisation des parts. Pour bien juger, il faut non seulement instruire à charge mais aussi à décharge. wink

Bon, considérer les impots est trés bien mais trés variable d’un individu à l’autre et selon les années. Il faut voir au cas par cas. Par exemple, dans mon cas, pour l’année dernière, les impôts m’ont remboursé les impôts payés par Corum dans les autres pays européens. En d’autres termes, le rendement de Corum sur l’année dernière était bien de 6,30% net (impôts compris) en ce qui me concerne.

D’autre part, c’est pour cela que Corum a raison d’afficher le rendement brut car:
- Dans certains cas, il est possible de se voir rembourser les impôts payés par la SCPI à l’étranger.
- Il est donc difficile de choisir un taux moyen, qui ne correspondra que rarement à la réalité.
- Cela respecte la notion de transparence fiscale associées aux SCPI. (De toute façon, ce qui a  déjà été à l’étranger sera réintégré comme une avance de paiement aux impots)
- Ce taux brut est comparable aux taux des autres SCPIs "purement françaises" (qui est brut aussi).
- Finalement, c’est commercialement plus "vendeur".

Dernière modification par WhiteTiger (02/11/2017 10h18)


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.”   William Arthur Ward

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#457 02/11/2017 13h35 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Mes calculs ne prennent pas en compte les revalorisations de parts, c’est la raison pour laquelle j’en parle à la fin de mon message. Et je ne pense pas que mes calculs soient faux… il y a bien un décalage d’environ 1 an entre les résultats en euros constants et courants pour retrouver sa mise à cause du taux d’inflation (taux à 2 %).

Ce qui est important dans tout cela est qu’il existe des risques (comme dans tout investissement) et que si l’on souhaite investir dans les SCPI, il faut diversifier. Limiter la part de CORUM à 10/15% maximum dans un portefeuille de SCPI me semble raisonnable.

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#458 02/11/2017 18h02 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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ce qui me gêne dans corum est la faible ancienneté du patrimoine et des baux

En rythme de croisière il y a des congés de locataires, des travaux de remises aux normes…toutes choses qui font des couts que pour l’instant corum n’a pas mais aura dans quelques années

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#459 07/11/2017 22h41 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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La grosse acquisition

CORUM a écrit :

Commerces
Italie
Les 9 magasins Metro Cash & Carry sont situés en Italie du Nord, du Sud et en Sicile.

Ils font partie des implantations italiennes de la chaîne, et sont installés dans des zones géographiques stratégiques pour l’activité de Metro.
Ils ont été acquis pour un montant de 90,8M€, un taux de rendement à l’acquisition de 8,29%. Metro est engagé à payer les loyers pour une durée de 8,2 ans.  La maison-mère allemande Metro AG s’est par ailleurs portée garante du paiement des loyers.


Dif tor heh smusma

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#460 08/11/2017 09h30 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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C’est plutôt intéressant comme rendement/qualité signataire.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#461 08/11/2017 15h43 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Poisson92100 a écrit :

ce qui me gêne dans corum est la faible ancienneté du patrimoine et des baux

En rythme de croisière il y a des congés de locataires, des travaux de remises aux normes…toutes choses qui font des couts que pour l’instant corum n’a pas mais aura dans quelques années

Je suis d’accord avec l’affirmation sur le rythme de croisière. Par contre cela ne me gène pas car le rendement actuel est élevé, ce qui laisse pas mal de marge avant de baisser au niveau de celui des grosses SCPI anciennes. Je pense d’ailleurs que ça arrivera un jour, mais en attendant je considère le rendement supérieur comme du bonus.

Mon raisonnement est peu être simpliste mais suis bien plus perplexe quand je vois des SCPI aussi récentes que CORUM afficher TOF de 100% mais un rendement déjà inférieur à 5%.


Code parrain Moniwan: A034EY0001

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#462 11/11/2017 00h51 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Il existe également des scpi "récentes" dont le TOF tombe rapidement sous les 90% comme LF opportunité, par exemple.

Corum convictions a un TOF encore proche de 100% car les achats d’immeubles sont conditionnés par la présence d’un bail ferme de longue durée.

Bien entendu, cela ne durera pas. Il faut s’attendre à une baisse de l’occupation et du rendement d’ici quelques années.

C’est aussi pour cette raison que les scpi de création récente doivent impérativement se constituer un report à nouveau, d’un montant significatif, sur leurs premières années d’existence.

Gouverner c’est prévoir !

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#463 11/11/2017 09h36 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Oui, enfin, tous les immeubles (la majorité) sont trés récents et avec des baux fermes et de long terme (encore >8 ans à l’heure actuelle).

La stratégie de Corum étant de "faire tourner" les biens avant d’attendre le début de leur obsolescence, si l’on veut rester cohérent avec cette stratégie, il n’y a théoriquement pas besoin d’un gros RAN.


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#464 08/12/2017 19h48 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Une acquisition petite en montant mais comme toujours rentable et intéressante pour sa situation géographique :

CORUM a écrit :

Commerce
Pori - Finlande

L’immeuble est situé à Pori, au sud-ouest de la Finlande, capitale de la région du Satakuna. Pori est une cité portuaire et commerciale très active et constitue un pôle industriel dynamique pour le pays. [présentation inutile, tout le monde connait Pori en Satakuna…]
Le commerce de plus de 6000m2 se situe dans une zone commerciale très proche du centre-ville (moins de 5 minutes en voiture). Neuf, il est loué à deux locataires : XXL Sports & Outdoor et Gigantti
L’immeuble a été acquis pour un montant de 9,8 M€ acte en main et un rendement de 7,41%. Les locataires se sont engagés à payer leur loyer pendant une durée de 7 ans fermes.

Cette 1ère acquisition en Finlande renforce la diversification de Corum en zone euro, où elle est désormais implantée dans 11 pays.

Je craignais que les Pays-Bas deviennent trop importants dans le portefeuille,
mais les dernières acquisitions (une grosse en Italie, celle-ci en Finlande) vont dans le sens de la diversification géographique.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (08/12/2017 19h49)


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#465 08/12/2017 22h23 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour,
Comment sont considérés l’Italie et la Finlande au niveau imposition ?
Font-ils partie des "Pays en 8TK"* comme l’Allemagne, l’Espagne et la Slovénie ou des "Pays 8TI" comme les Pays-Bas, le Portugal et la Belgique ?
*Pays 8TK => imposés à TMI IR - Taux moyen

Edit: j’ai trouvé.
Finlande est un pays avec un mécanisme d’élimination de doubles impositions prévu par la convention --> Pays 8TI
Néanmoins l’Italie --> Pays 8TK =>loyers imposés à TMI IR - Taux moyen
www.impots.gouv.fr/portail/files/formul … 47_200.pdf

Dernière modification par niceday (08/12/2017 23h02)

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