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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#401 28/05/2017 12h53 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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La SdG fournira la contre-partie. Parfois ceci nécessitera d’attendre quelques semaines (les demandes semblent traitées en mode FIFO - First In First Out-).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#402 13/07/2017 11h12 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Versement du loyer plus important ce mois ci, des infos? PV cession?

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#403 13/07/2017 11h55 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Un investissement en Estonie, comme annoncé dans le message 368 …


Dif tor heh smusma

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#404 13/07/2017 16h24 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Le dernier BT est sorti.
Pas d’informations sur une distribution supérieure ce mois, 14,51€ ont été distribués au 2nd trimestre en 3 fois les 10 mai, juin et juillet.

Il observent que le marché immobilier aux Pays-Bas s’est tendu, la faute aux investisseurs français? Seuls eux ou 2-3 SG pourraient pousser le marché à la hausse? En tout cas Corum a commencé à y investir en 2015 soit il y a 2 ans (et non 3) alors que Immorente y achetait son 2ème bien fin 2014.
Je pense qu’une maison comme Sofidy a plus d’influence en agissant de la sorte qu’un nouveau venu, on verra si les autres les suivent ailleurs en Europe.
36% du patrimoine aux Pays-Bas pour Corum, en effet ça devient vraiment représentatif.
Pour compléter, on lit ceci dans le RA2016 de Immorente à propos des Pays-Bas:
"Les  volumes  d’investissement  en immobilier d’entreprise ont atteint 10,0 milliards d’euros en 2016. Ils retrouvent leurs niveaux d’avant crise (2006-2007) après avoir chuté entre 2008 et 2013 (entre 3,5 et 5,5 milliards d’euros)."

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[+1]    #405 19/07/2017 18h34 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Bonjour,

La citation qui interpelle Surin est la suivante :

Frédéric Puzin - direction Corum - BTI T1 2017 a écrit :

Quand Corum a commencé à investir aux Pays-Bas il y a 3 ans, les investisseurs étaient rares : comparativement aux autres pays européens, le marché immobilier était resté en bas de cycle suite à la crise financière de 2008. Corum y a saisi de nombreuses opportunités, avec une concurrence très faible. Les Pays-Bas représentent aujourd’hui 36% du patrimoine de Corum. Mais l’activité de Corum réalisés ont attiré la convoitise d’autres investisseurs, notamment français. Ces investisseurs aux poches pleines « contaminent » progressivement le marché immobilier néerlandais en faisant monter les prix.

Je ne sais pas dire si l’équipe de Corum a une capacité d’influence sur les investisseurs français et internationaux. Il y a peut-être un manque d’humilité dans la phrase.
Pour autant, les Pays-Bas font la une côté REIT avec le rachat d’une équipe locale et de son patrimoine pour plus de 600 M€ par Dream Global. (cf file et article de presse)

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#406 19/07/2017 19h41 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Il s’agit certainement d’une référence aux autres SCPI françaises qui commencent à investir en Europe. Je pense à Rivoli Avenir Patrimoine par exemple.

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#407 22/07/2017 19h52 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Sandra a écrit :

[…]
Je pense que je vais quand même me lancer mais pas sur une grosse somme (3% de mon patrimoine maximum)
[…]

J’ai personnellement investi par le biais d’un prêt immobilier 150kEUR (Apport initial 30kEUR) pour profiter de l’effet conjugue du levier et des taux extrêmement bas, ce qui permet de doper le rendement. Les banques conseillent de limiter assez drastiquement le % de votre patrimoine investi en SCPI, probablement de maniere exageree pretextant les scandales historiques lies a ce genre de produits.

3% semble un peu faible mais cela depend aussi de la valeur absolue que vous désirez investir et de vos autres investissement immobiliers. J’aurais tendance a conseiller entre 5 et 10%.

Dernière modification par CapitainenKirk (23/07/2017 01h55)

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#408 22/07/2017 20h01 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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CapitainenKirk a écrit :

Les banques conseillent de limiter assez drastiquement le % de votre patrimoine investi en SCPI, probablement de maniere exageree a cause des scandales historiques lies a ce genre de produits.

Bonjour,

Vous auriez des liens à propos de ces scandales?

Merci smile

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[+1]    #409 22/07/2017 21h37 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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- L’Express L’Expansion

De nouvelles régulations ont ete introduites depuis pour pallier ces déficiences.

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#410 22/07/2017 22h11 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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L’article date de 1997, pas sur que les banques en tiennent compte pour "limiter drastiquement le % du patrimoine investi en SCPI" .

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#411 23/07/2017 01h53 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Pour avoir visite toutes les grandes banques il y a 2 ans a ce sujet, je peux vous dire qu’elles n’aiment pas les SCPI en general (sauf la leur, a travers leur AV et en petite quantite) et elles mettent souvent en avant les mauvaises gestions des annees 90.

La raison veritable est probablement qu’elles voient les SCPI comme des concurrents aux produits financiers qu’elles proposent. Vous ne les voyez tout de meme pas vous vanter les merites d’un produit de la concurrence meme si son couple rendement/risque répondraient mieux a vos besoins? Mieux vaut leur bonne vieille assurance vie bourree de frais…

Dernière modification par CapitainenKirk (23/07/2017 01h58)

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#412 23/07/2017 10h40 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Il est vrai qu’il n’est pas facile de ns jours d’obtenir des prêts pour des scpi mais c’est compréhensible : le risque est sur la valeur de la part donc il faut au moins 80% de dépot de fonds sur une AV  ce qui assure le capital à terme pour la banque .
Vous évoquez le problème des frais de l’AV : perso pour des SCPI payer 10% dès l’entrée puis 10/12% de frais de gestion annuels pour un engangement de minimum 9/10 ans me paraissent bien supérieurs aux frais d’une AV où l’on peut fair edu buy and hold sur du foncier. Et si vous bloquez vos fonds sur une AV por des scpi , vous avez les frais de l’AV également ….

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#413 23/07/2017 10h57 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Le titre de la dicussion est la SCPI Corum.
Svp si vous n’évoquez pas cette SCPI en particulier merci d’aller sur d’autres discussions qui parlent plus spécifiquement du crédit sur les SCPI ou des frais, cela évitera les amalgames et la confusion du dernier message.

Dernière modification par kc44 (23/07/2017 11h05)

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#414 23/07/2017 12h13 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Pour en revenir donc à CORUM, j’ai été assez rassuré par le dernier BT.

Volume d’investissement : 142 M € au T2, après 0 au T1 ; correspond en gros à la collecte.

Rentabilité des investissements : 7,49 %.

La réserve serait la diversification : 36 % aux Pays-Bas.


Dif tor heh smusma

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#415 13/08/2017 21h32 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Il semble qu’ils proposent une version "versement regulier" qui permets de suspendre les versements (imprevu personnel, ou retournement du marché) et d’acquérir des parts au fur et à mesure?

Est ce une bonne alternative, ou mieux vaut directement faire un crédit selon la même mensualité?

Je n’ai pas vu cette proposition sur d’autres site de présentation de scpi.

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#416 14/08/2017 02h55 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Cela a été abordé dans cette discussion:
Plan Epargne Immobilier de Corum : vos avis ?
Ils sont les seuls à proposer cela pour l’instant.
Cela est incomparable avec le fait d’emprunter et rembourser avec la même mensualité, si vous faites un crédit ça sera bien évidemment plus rentable puisque la somme empruntée sera immédiatement investie, avec leur "plan d’épargne" seul le montant investi chaque mois le sera et génèrera très peu d’intérêts les premières années.

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#417 14/08/2017 10h15 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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merci,

Je m’attendais à ce que le sujet soit traité dans ce même fil! Maintenant le lien est fait!

L’intérêt semble limité.

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#418 14/08/2017 15h06 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Oui je suis d’accord. Pensez également a l’effet-levier d’un credit qui augmente automatiquement la rentabilite de votre investissement (c-a-d de votre apport initial, et non de la somme entiere investie dans la SCPI). Vous n’aurez pas cet effet avec le "plan d’epargne" proposé par Corum.

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#419 24/08/2017 05h33 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Bonjour,

J’ai de nouveau investi dans CORUM parce que ça me semble intéressant et je suis satisfait pour le moment, j’en suis presque à 100 parts et ça représente un pourcentage correct de mon patrimoine? donc je vais probablement me remettre à voir ailleurs.

Si je veux rester un investisseur satisfait, il faudrait que je reste un investisseur prudent.  :-)

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#420 25/10/2017 01h05 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Bonjour,
J’envisage d’investir en démembrement à 3 ans sur Corum

à 86%, le taux actuariel à trois ans est de 5,15% si la part n’évolue pas.
Les clefs de répartition donnent une "courbe des taux" légèrement inversée, avec un rendement légèrement decrescendo qui atteint 4,73% à 10 ans .

Que pensez-vous de ce taux de 5,15% à trois ans? De la probabilité d’une revalorisation de la part? De la pente légèrement négative des rendements pour l’investissement en démembrement?
Pour maintenir un rendement de 5,15% à 10 ans, la valeur de la part doit s’apprécier de 4% sur la durée de 10 ans.
La nature des actifs de Corum ne me semble pas être de celles qui s’apprécient vite, par opposition aux SCPI dites fiscales à faible rendement.
merci d’avance pour vos contributions.

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#421 25/10/2017 03h55 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Je ne suis pas tout a fait d’accord avec vos calculs.

Avec un demembrement sur 3 ans, le prix d’achat est de 911,60 euros (1.060 x 86%). Si la part n’est pas revalorisée, le prix de retrait sera a 933,18 euros. Soit un TRI de 0,78%.
Vous avez fait vos calculs avec un prix de retrait egal au prix de souscription.

Sur 5 ans, le TRI est de 2,45%.

Sur 10 ans, le TRI est de 3,40%.

Le rendement va crescendo du fait de l’absorption des frais.

Dernière modification par faguoren (25/10/2017 03h58)

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#422 25/10/2017 10h28 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Merci: je me suis peut-être mal exprimé, car mon intention n’est pas du tout de racheter les parts au bout de trois ans (ou 10). Je cherche juste à évaluer si le discount (86% rapporté à 100% du prix en pleine propriété) vous semble attractif par rapport à la pleine propriété (hors fiscalité). J’ai bien noté que la valeur de retrait obère significativement le petit calcul actuariel effectué.

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#423 25/10/2017 10h38 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Flavius a écrit :

Je cherche juste à évaluer si le discount (86% rapporté à 100% du prix en pleine propriété) vous semble attractif par rapport à la pleine propriété (hors fiscalité).

Pourquoi hors fiscalité? C’est bien ce qui joue un rôle central ici dans le choix entre la nu-propriété et la pleine propriété.

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#424 25/10/2017 10h51 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Oui j’ai un intérêt clair à ne pas toucher de loyers pendant deux ou trois ans. Mais je m’interroge sur le prix de 86%.
Je souhaite le comparer au rendement anticipé ou estimé que donnerait une pleine propriété, sachant que nous ne connaissons pas avec certitude  les loyers futurs, ni la probabilité d’une éventuelle revalorisation du prix de la part.
Il me semble a priori généreux , mais peut-être est-ce dû à une forte demande pour l’usufruit court? Inversement si les loyers bruts continuent au dessus de 6% je trouve le prix de 86% un peu cher. Mais ce n’est pas mon scenario central, je crois à la poursuite de la lente érosion des loyers

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[+1]    #425 25/10/2017 11h01 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Il me semble que maintenir la distribution au-dessus de 6% est un des objectifs de Corum. A 3 ans, cela semble possible. Au-delà, on ne peut affirmer grand chose.
En supposant qu’il maintienne le DVM à 6.30% comme actuellement (c’était même 6.45% en 2016) avec une imposition moyenne (optimiste) de 20%, cela donne 6.30%*0.8 = 5.04%. Même dans ces conditions la nu-propriété semble avantageuse mais de peu.

Dernière modification par cat (25/10/2017 11h45)

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