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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#351 14/02/2017 18h57 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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CORUM a écrit :

Cher Associé,

Nous avons rencontré un dysfonctionnement technique exceptionnel qui a généré un retard de paiement de votre dividende mensuel.
Néanmoins le paiement de votre dividende a été effectué aujourd’hui, le 14 février, à 12h, et apparaîtra sur votre compte dans un délai maximum de 48h.

Nous vous prions de bien vouloir nous excuser pour la gêne occasionnée, et mettons tout en œuvre pour que cette situation ne se renouvelle pas.

OK, on a droit l’erreur, mais que ça ne se renouvelle pas !


Dif tor heh smusma

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#352 30/03/2017 15h26 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Bonjour,

Quelqu’un a-t-il étudié le compte de résultat 2016 page 43 du rapport annuel :
il est noté dans le tableau des charges : "Charges ayant leur contrepartie en produits" : 5 357 K€ HT
mais en regardant le tableau des Produits, on lit "Charges facturées" : 4 133 K€ : il y a un écart de 1 224 K€ , alors qu’il devrait y avoir un équilibre, comme dans les comptes des années précédentes (ex en 2015 p35);
Quelqu’un a une explication ou est-ce une véritable erreur?

Cordialement

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#353 30/03/2017 23h30 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Peut être y a-t-il dans ces charges une partie non "refacturée" (pour la différence). Je vous l’accorde: il devrait alors y avoir une séparation entre celles ayant leur contrepartie et celles qui ne l’ont pas….
Envoyer un courriel de demande d’explication à la société de gestion?
Bien à vous tous!

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#354 31/03/2017 15h47 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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ddazin a écrit :

Quelqu’un a-t-il étudié le compte de résultat 2016 page 43 du rapport annuel

ça m’intéresse, vous avez déjà eu accès au rapport annuel 2016 ?
Je ne vois rien sur le site Corum

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#355 31/03/2017 16h56 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Bonjour à tous

Information pratique,
Corum a envoyé un mail pour prévenir de l’arrivée de l’IFU sur notre compte.
Par contre il semblerait que le mot de passe ne soit plus valable car ils ont changé un mode de fonctionnement.
Donc pour ceux qui veulent le relevé de suite il faudra passer par mot de passe oublié, quant aux autres, le courrier papier est envoyé la semaine prochaine (suivant les explications téléphoniques qui m’ont été donné).
Si cela peut aider.

Bon week end à tous

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#356 31/03/2017 17h13 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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J’ai reçu aujourd’hui (cachet de la poste 29/03) le rapport annuel 2016 et mon IFU papier.

L’AG aura lieu le 20 avril 2017.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#357 31/03/2017 18h55 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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cedREIM a écrit :

ddazin a écrit :

Quelqu’un a-t-il étudié le compte de résultat 2016 page 43 du rapport annuel

ça m’intéresse, vous avez déjà eu accès au rapport annuel 2016 ?
Je ne vois rien sur le site Corum

Le document était disponible par la convocation pour l’AG
Olis Actionnaire SCPI
Mais aujourd’hui je n’arrive plus à me connecter
Je peux vous envoyer le fichier , si vous le souhaiter

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#358 01/04/2017 15h04 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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zendoi a écrit :

Corum a envoyé un mail pour prévenir de l’arrivée de l’IFU sur notre compte.
Par contre il semblerait que le mot de passe ne soit plus valable car ils ont changé un mode de fonctionnement.

Oui, mais normalement quand on change de site on garde les informations de connexion …

Le nouveau site est joli, orienté smartphones.

Par contre, en essayant de télécharger l’IFU, le navigateur Google Chrome met en évidence une grosse faille de sécurité :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_corum.jpg
Le téléchargement de l’IFU reste néanmoins possible avec des navigateurs moins regardants sur la sécurité.


Dif tor heh smusma

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[+1]    #359 07/04/2017 11h10 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Bonjour,
Résultats 2016 :
Avec une capitalisation passant de 494 M€ à 833 M€, Corum gagne 3 places de la 20ème à la 17ème.
La collecte brute s’élève à 332,36 M€ (6ème place). La collecte nette à 329,345 M€ progresse de 23%.

La SCPI a entièrement investi la collecte ainsi qu’une bonne partie de la trésorerie du début d’exercice : 327, 9 M€ d’investissement essentiellement à l’étranger.
Corum limitera d’ailleurs la collecte au potentiel d’investissement estimé entre 300 et 350 M€.

L’endettement reste raisonnable : Pas d’emprunt en 2016 et une part significative des fonds disponibles 12,633 M€ est consacrée au remboursement des emprunts. L’en-cours  est de 69,19 M€  dont 12,267 M€ à échéance de moins d’un an. Les charges financières par part se sont allégées de 2.94€ à 2.57€

Les résultats 2016 sont bons :
Par part, les recettes locatives brutes progressent de 4,71% par rapport à 2015 à 88,95€
Le résultat courant progresse également de 2.85% à 69,70€. Il couvre intégralement le dividende 66,39 € et permet également d’alimenter la réserve de 3,30€
Le RAN cumulé passe à 6,04€ et représente un niveau confortable de 33 jours de distribution.

Au prix moyen souscription 2016, le rendement du dividende net du prélèvement fiscal étranger à la source est de 5,48% et de 5,64% en intégrant le dividende exceptionnel de 1,64€ suite à la belle plus-value espagnole de 23%
Le potentiel de plus-values est maintenant en baisse passant de 3,54% en 2015 à 2,79%
Le prix de  souscription est passé au 1er juin dernier de 1045€ à 1060€ avec encore un niveau de décote de 3,00% par rapport à la valeur de reconstitution.

Le taux de provision pour grosses réparations est toujours de 3% du montant HT des loyers facturés. Aucune annonce concernant de gros travaux, aucun plan d’entretien. D’ailleurs La ligne « entretien du patrimoine » est à 0 depuis le lancement de la SCPI.

TOF = TOP = 99,40%. La gestion locative a reloué une partie des locaux commerciaux à Hambourg et à Nantes, mais certains locaux commerciaux de province restent désespérément vides ( Amnéville, Le Creusot, Torcy, Valenciennes…)
Le patrimoine est très diversifié tant géographiquement avec 20% seulement du patrimoine étant situé en France, que par typologie.
La durée moyenne des baux à plus de 9 ans offre une bonne visibilité, mais le risque locatif n’est pas négligeable : beaucoup de biens ne possèdent qu’un locataire : Brembo , KPN , Olympus, ….

On remarque aisément le caractère très spécifique de cette SCPI opportuniste , par la diversité des investissements, l’absence de plan d’entretien, la volonté de profiter des opportunités à la vente.

Dernière modification par ddazin (07/04/2017 11h11)

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#360 07/04/2017 11h48 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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TOF = TOP = 99,40%. La gestion locative a reloué une partie des locaux commerciaux à Hambourg et à Nantes, mais certains locaux commerciaux de province restent désespérément vides ( Amnéville, Le Creusot, Torcy, Valenciennes…)

Pour Amnéville, il y a très peu de chance que ces locaux soient reloués à court terme. Cette galerie marchande est devenu en l’espace de 2 ans complètement fantôme. Il doit rester une quinzaine d’enseignes ouvertes sur les 70. C’est assez bizarre de parcourir cette galerie marchande où tous les rideaux sont baissés un samedi après midi…

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#361 13/04/2017 10h43 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Le processus de souscription est rapide !
J’ai apporté le dossier mardi matin, au siège 8 rue de Lamennais Paris 8ème : je n’habite pas très loin, ça me faisait une petite promenade dans les beaux quartiers et économisait un courrier recommandé.
Mercredi soir un mail m’informait que le certificat nominatif de parts était disponible sur le site.


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#362 14/04/2017 13h01 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Je lis dans les résolutions de l’AG et le rapport annuel :

CORUM a écrit :

AG 3ème résolution - Valeur de reconstruction : 1 092,77 €

Rapport annuel / Le marché des parts (page 32) - afin que la valeur de la part soit au plus proche de la valeur du patrimoine de CORUM (valeur de reconstruction)

On peut donc s’attendre à une revalorisation significative …


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#363 14/04/2017 14h52 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Le bulletin trimestriel vient de sortir, il n’y aura pas de revalorisation en 2017.

DÉCOUVREZ LE "FIL D’ACTUALITÉS" DU 1 ER TRIMESTRE 2017

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#364 14/04/2017 16h18 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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ArnvaldIngofson a écrit :

On peut donc s’attendre à une revalorisation significative …

Fallout a écrit :

il n’y aura pas de revalorisation en 2017

Effectivement c’est écrit noir sur blanc sur le bulletin trimestriel.
Comme quoi il est extrêmement difficile de tirer des conclusions, et comme quoi les déclarations n’engagent que ceux qui y croient.
J’aurais trouvé l’augmentation assez logique aussi…

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#365 14/04/2017 16h37 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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CORUM a écrit :

De la prudence…
Puisque le prix de la part CORUM a évolué progressivement au fil des ans, il n’y pas de rattrapage
à réaliser par rapport à l’évolution du marché.
Nous considérons que la surchauffe des marchés immobiliers et la hausse des taux d’intérêts sont
des signaux devant amener à la prudence.
En conséquence, la valeur de part de CORUM n’augmentera donc pas en 2017.

Admettons …
Ca aurait été un bonus mais l’essentiel est le rendement.


Dif tor heh smusma

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#366 15/04/2017 10h03 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Bonjour,

A noter aussi, pas d’achat sur le dernier trimestre. Corum l’explique par une identification d’opportunités moindre du fait de la saisonnalité: plus de vendeurs au dernier trimestre de l’année qu’au 1er de l’année suivante.

Dernière modification par Jeff33 (15/04/2017 16h04)


Parrainage Binck (100€)

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#367 19/04/2017 05h49 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Si certains ont des questions qu’ils souhaiteraient voir posées lors de la prochaine AG (20 avril) n’hésitez pas à les publier dans cette discussion.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+6]    #368 21/04/2017 00h24 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Quelques retours sur cette AG.
Chez CORUM, ils ont des convictions et des idées parfois originales.

Environ 70 à 80 personnes y assistaient.
La moyenne d’âge semble assez élevée, sans doute de nombreux retraités.

Malgré cette faible présence physique (sur 14 000 associés)
le quorum est atteint (presque 28 %) avec le vote par correspondance et en ligne,
pour une AG ordinaire.

Particularité de CORUM : pas distribuée en assurance-vie, pas de présence significative d’institutionnels.
Le plus gros associé a 10 M€ (sur 833 de capitalisation), c’est un institutionnel mais investissant ses fonds propres.

Une campagne de communication a été réalisée en début d’année (bus en région parisienne, radio, etc.).
L’objectif est d’accroître la notoriété.
Le terme "SCPI" n’est pas utilisé.
Cette campagne ne répond pas à un besoin immédiat, la collecte est largement assurée actuellement ; mais la notoriété pourrait être utile en des temps plus difficiles.

La collecte est déterminée par les investissements, contrairement à d’autres SCPI qui peinent à investir ce qu’elle ont collecté.
La collecte devrait être de 300 à 350 M€ cette année comme la précédente. Les distributeurs ont des quota.

Les marchés en France et en Allemagne sont chers.
Les investissements en 2016 ont été réalisés principalement aux Pays-Bas, qui représente 35 % du patrimoine.
La stratégie est de chercher un rendement élevé et des baux longs (9 ans en moyenne, jusqu’à 25 pour des hôtels).

Les résultats financiers montrent des ratio de :
14 % de charges d’exploitation
3 % de Provision pour Gros Travaux (PGR)
considérés comme bons.
Le TOF est excellent à 99,4 %.

Le report à nouveau est limité au minimum attendu par le marché.
Selon Puzin c’est "une hérésie" pour les SCPI à capital variable :
les associés payent l’impôt sur des revenus non encaissés, puis le report est dilué par la collecte future.

Globalement, CORUM considère que les marchés immobiliers sont au sommet, et qu’un retournement est possible sur les valeurs d’actifs.
En conséquence, le prix de la part n’augmentera pas en 2017.

La dette est limitée : partiellement remboursée en 2016, reste 60 M€, taux moyen 1,8 % cappé à 2,8 %.

Toutes les résolutions (approbation des comptes, affectation du résultat, etc.) sont approuvées dans les 99 %.

Après l’AG, j’ai discuté avec Renaud des Portes …
Je lui ai fait remarquer que 35 % sur un pays, ça commence à faire beaucoup pour la diversification. Et qu’il y a d’autres pays dans la zone Euro.
Il m’a répondu qu’il revient des pays baltes, mais ne peut en dire plus …

Dernière modification par ArnvaldIngofson (21/04/2017 00h35)


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[+3]    #369 22/04/2017 18h06 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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En complément du message précédent (j’ai entendu les mêmes choses qu’ArnvaldIngofson lors de l’AG, qu’il a bien résumée) :

   - l’AG était à 18h30, vs 14h les années passées, pour avoir plus d’associés présents (2x plus que l’an passé); une autre idée (non évoquée à l’AG) pour avoir plus de présents serait de communiquer sur la date de l’AG quelques mois à l’avance, avec le BTI publié en janvier, au lieu de juste quelques semaines à l’avance;
   - la moyenne d’age des présents est plus basse que celle des autres AG de SCPI auxquelles j’ai assisté;
   - le quorum de 25% ayant été atteint par les votes par correspondance, et les votants représentant 27.82%, on peut en déduire que les présents représentaient 1% ou 2% des parts, donc quasiment sans influence sur le résultat des votes;

   - On n’a pas entendu parler du Conseil de Surveillance durant l’AG, hormis pour excuser l’absence de son président (retenu ailleurs par un accident de la vie);

   - Corum XL a été évoqué (voir : SCPI Corum XL : vos avis sur la SCPI Corum XL de Corum Asset Management);

   - la collecte pourrait (si la SdG ne freinait pas) être 2x (2016) ou 3x (2017) plus élevée;

   - les investissements 2016 ont un rendement immobilier moyen de 7.5% actes en main (un peu moins que les années précédentes, mais ça permet de maintenir le rendement/part de la SCPI);
   - l’endettement de la SCPI a un peu diminué (-17 M€) sur l’exercice 2016;
   - la société de gestion est confiante dans sa capacité à investir suffisamment en 2017 (l’absence d’investissements au T1/2017 est juste conjoncturelle, et il y a pas mal de d’achats imminents);

   - d’autres cessions auront lieu (avec plus-values, qui seront distribuées rapidement aux associés);

   - la valeur de la part ne sera pas réévaluée en 2017; la société de gestion vise une valeur de part proche de la valeur de reconstitution, moins 0 à 3% (our annuler l’impact du levier de la dette que porte la SCPI);
   - la société de gestion estime que, sur de nombreux marchés, les valeurs d’expertises ont atteint ou sont proches de plafonds : Quand les grosses sociétés de gestions françaises arrivent sur un marché (par ex Axxxxi qui veut arbitrer pour avoir jusqu’à 25% du patrimoine de ses SCPI hors de France), il est en général très cher, on voit des offres à des prix bien plus haut que ce que Corum envisageait, et seul une forte implantation locale permet encore de trouver de bons investissements;

   - Corum AM a maintenant 30 à 35 salariés, dont 5 aux Pays-Bas (Note : elle externalise bien moins de choses que d’autres sociétés de gestion de SCPI);


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#370 22/04/2017 19h36 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Parfois, on a l’opportunité de voir la différence entre la réalité et la description de la plaquette.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_meudon.jpg
Ce que je lis ne correspond pas à mon expérience de plusieurs années dans cette zone industrielle, à Meudon-derrière-la-forêt.

La réalité : en voiture la desserte est principalement la RN118.
Aux heures de pointe toujours bouchée.
Le top en hiver dès qu’il y a un peu de neige : avec sa forte pente il y a toujours un camion pour se mettre de travers et tout bloquer. Certains y ont passé la nuit.
Il y a aussi l’A86 : idem aux heures de pointe toujours bouchée.

En transports en commun : ça s’est amélioré avec le tramway T6 qui arrive à Châtillon (ligne 13), avant il n’y avait que des bus (Pont de Sèvres notamment).
Mais sauf à habiter vers Versailles, c’est toujours loin de tout et long d’y arriver.

Environnement agréable ?
Les joggeurs peuvent profiter de la forêt.
Il y a un centre commercial à proximité avec des restaurants, une FNAC, etc.
Rien d’extraordinaire quand même.

Immeuble : photo bien cadrée, en fait très laid.

En vrai, l’immeuble dans son environnement :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_meudon2.jpg
On note qu’il tourne le dos à la forêt, mais offre une vue imprenable sur un immense parking.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (22/04/2017 23h14)


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#371 26/04/2017 19h20 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Comme l’année dernière, nouvelle version de l’IFU.
Cette fois, ils découvrent l’existence de la case 4BL "revenus fonciers imposables, de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français".

Ne pas se presser de faire sa déclaration …


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#372 27/04/2017 00h24 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Bonsoir,
je m’intéresse à Corum. Cependant je cherche à évaluer l’impact sur l’imposition car cela à l’air compliqué…
J’ai lu pas mal de pages et de sujets et, voici ce que j’ai compris:
Corum a investi 20 % en france : imposition classique + prélèvement sociaux
80% à l’étranger: prélèvement direct dans le pays: 2 cas :
- crédit impôts pour compenser impôts français
- rien d’imposé mais cela augmente notre taux effectif?

et il y a 24 % sur les produits financiers.

Jusque là, est ce que j’ai bon?

Ma question est la suivante, peut on faire une simulation de l’impact d’un achat de 100000eur de part de corum? sur un TMI de 14% mais qui peut passer à 30%. Ce serait à crédit mais pour simplifier disons que l’achat est comptant (sans déduction des intérêts).

J’espère avoir été clair…
merci smile

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#373 27/04/2017 08h53 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Oui, vous pouvez faire une simulation de l’impôt sur le revenu.

Pour 2016, les revenus fonciers se ventilent entre :
. 23 % France
. 44 % étranger, ouvrant droit à crédit d’impôt
. 33 % étranger, exonérés, pris en compte pour le calcul du taux effectif.

Les revenus financiers sont négligeables.

En 2017, la part France aura sans doute diminué
(plus de 300 M€ de collecte essentiellement investie surtout à l’étranger vs 833 de capitalisation).

Le crédit d’impôt se calcule sur le taux moyen d’imposition.

Si achat à crédit, les intérêts et frais annexes (frais de dossier et assurance emprunteur) sont déductibles en totalité des revenus fonciers selon une ventilation spécifique.


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#374 27/04/2017 09h51 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Bonjour,
d’accord du coup si j’essaye de calculer:
pour 100000 eur: rendement de 6,45 donne 6450.
23% en france : 1483 imposé à 14% + 15% csg: 400 eur d’impots
44% crédit impots: 2824 imposé a 14% + 15% csg : 819 eur impots (on récupère l’impots payé a la source mais on paye en france)
33% payé à la source: environ 17%: 2118 eur donne 360 eur impots.

ce qui ferait 400+819+360= 1579 impots.
Ce qui donnerait un bénéfice de 4870 donc 4,87%

est ce que cela parait correct?
merci

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#375 27/04/2017 11h03 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Non pour les revenus de source étrangère !

En 8TK ceux ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français :
donc on ne récupère pas l’impôt à l’étranger, mais on paye l’impôt français et on calcule un crédit d’impôt à la française, sur la base du taux d’imposition moyen. On ne paye pas les prélèvements sociaux.
Donc on évite pas complètement la double imposition, puisque taux moyen < taux marginal.
Cependant, dans le cas de l’Allemagne où de mémoire le taux est de 18 %, l’économie sur les prélèvements sociaux (15,5 %) compense en grande partie.

En 8TI ceux exonérés, retenus uniquement pour le calcul du taux effectif : ils sont exonérés, donc on ne paye ni IR ni prélèvements sociaux.


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