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Forums des investisseurs heureux

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#276 14/11/2016 17h02 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Bonjour,

Les clés de répartition usufruit/nu propriétaire sont nettement en faveur du nu propriétaire pour un démembrement inférieur à 10 ans. Chacun le sait, il devient très difficile de trouver des contreparties et il n’est donc pas étonnant qu’il y ait un blocage de la délivrance de nue propriété si l’usufruit n’est pas apporté en même temps. La solution passe probablement par un ré équilibrage des répartitions au profit de l’usufruitier.

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#277 14/11/2016 17h24 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Qu’est ce qui vous laisse penser que ce serait la SCPI qui paierait pour ces publicités ?

Justement l’article 17 des statuts que vous évoquez. Sa rédaction, notamment l’avant dernier alinéa sur ce que ne couvre pas la commission de souscription. On y retrouve "les frais de publicité, d’impression et d’envoi de l’ensemble des documents d’information aux associés"
Pour ma part je rattacherais les frais de publicité aux publicités légales uniquement (Balo et journal annonce légale). Rien a voir a mon sens avec une publicité commerciale.

La vrai question est qui prend a sa charge les frais de publicité ?
Que cela transite ou pas par le compte du véhicule n’est qu’anecdotique, la vrai question est qui en a la charge in fine.

Pour reprendre votre précaution oratoire, si j’ai bien compris, c’est donc Corum AM qui paye la facture de publicité.

Ce qui me générait ce serait que Corum AM prenne sa commission et fasse payer (en plus) par la SCPI directement les factures des régies publicitaires.

Une lecture attentive du RA début 2017 me rassurera (ou pas) sur ce point.

Lafouine a écrit :

Les clés de répartition usufruit/nu propriétaire sont nettement en faveur du nu propriétaire pour un démembrement inférieur à 10 ans.

Tout dépend de l’évolution de la valeur du patrimoine sur la période.
Ce n’est pas non plus un hasard si la clé la plus favorable au nu-propriétaire se trouve être sur une SCPI qui a une stratégie de rendement…

Dernière modification par cedREIM (14/11/2016 17h29)

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[+3]    #278 16/11/2016 13h06 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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La société de gestion, à qui j’ai posé la question, m’a confirmé que c’était elle (en utilisant la commission de gestion), et non la SCPI, qui finançait toutes les publicités. Ce n’est d’ailleurs pas une spécificité de cette SCPI, et le cadre réglementaire des SCPI impose qu’il en soit ainsi.

J’ai aussi cru comprendre que l’objectif de la décimalisation n’était nullement de maximiser la collecte (la SCPI pourrait aisément collecter beaucoup plus, par exemple en favorisant la souscription d’institutionnels comme des assureurs, mais s’y refuse), la SCPI souhaitant continuer à en contrôler le volume, sur la base de ce qui peut être correctement investi. L’objectif serait de disposer de plus de souplesse, par exemple pour répondre à terme à la demande d’associés en PP souhaitant (automatiquement) réinvestir leurs dividendes (mais ceci se ferait au prix de part normal, et pas avec une quelconque remise sur commission de souscription qui introduirait une rupture d’égalité entre associés).


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#279 01/12/2016 15h51 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Dernière modification par progfrance (01/12/2016 15h52)

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#280 01/12/2016 15h58 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Ce qui explique la raison de la décimalisation (bien vu GBL),
qui d’ailleurs n’est pas encore votée en AG.


Dif tor heh smusma

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#281 01/12/2016 23h28 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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J’ai également reçu ce mail.
Je les ai trouvé très surs d’eux, l’assemblée générale est le 8 décembre mais ils ont l’air persuadé que les résolutions vont passer.

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#282 02/12/2016 00h13 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Ils savent sans doute déjà (avec les votes par correspondante et les pouvoirs au président) si le quorum sera atteint et quel sera le résultat du vote, comme c’est le cas dans la plupart des AG de SCPI.

En général la SdG sait en entrant en AG si les votes par correspondance et les pouvoirs au président (qui a obligation de voter "pour" les résolutions) assurent le résultat des votes. Parfois il y a un doute sur le quorum, en 1ère convocation, mais là (en 2ème convocation) le quorum est plus bas.


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#283 05/12/2016 11h18 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Corum va revoir ses clés de répartition au 1 janvier prochain pour l’achat de parts en démembrement afin de fluidifier les demandes.
Elles seront bien évidemment moins intéressantes pour le nu-propriétaire.

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#284 05/12/2016 12h36 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Pouvez-vous précise votre "source" ?


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#285 05/12/2016 15h14 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Bien sur. Ma source est la société Corum AM elle meme.

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#286 05/12/2016 15h36 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Je confirme j’ai fait une demande de démembrement ils sont sous l’eau pour la contrepartie impossible de faire une opération en décembre (en tout cas pour moi pauvre mortel).

Ils vont vraisemblablement changer les clefs ils devraient me contacter avec les nouvelles quand le changement sera effectif.

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#287 05/12/2016 16h22 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Malheureusement, meme avec les nouvelles clés (dont j’ai eu un leger echo), le problème reste le meme. Corum n’a pas d’institutionnel qui assure la contre partie d’ou le souci de fluidité.

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#288 05/12/2016 17h01 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Ils cherchent des usufruitiers ou des NP ?

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#289 05/12/2016 17h17 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Ils cherch(ai)ent des usufruitiers.

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#290 05/12/2016 17h47 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Si les dividendes sont réinvestis automatiquement sans être perçus cela veut il dire qu’on ne passe pas par la case PS+IR ?

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#291 05/12/2016 17h50 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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frnk77 a écrit :

Si les dividendes sont réinvestis automatiquement sans être perçus cela veut il dire qu’on ne passe pas par la case PS+IR ?

Certes Noël approche  wink mais il vous faudra quand même déclarer ces revenus non "perçus" car cela revient au même fiscalement que pour un dividende/loyer perçu puis réinvesti.
Donc déclaration signifie imposition.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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[-1]    #292 05/12/2016 18h21 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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La question ne se pose de toute manière pas, car pour une SCPI (fiscalement transparente à l’IR), un associé ne déclare pas ses dividendes, mais sa quote-part des revenus (foncier, financiers) de la SCPI.


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#293 18/12/2016 10h02 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Donc fiscalement pour une SCPI il vaut mieux distribuer 100% de ses loyers nets et augmenter son capital par émission de parts nouvelles, plutôt que de capitaliser (ce qui fait augmenter la valeur de la part)? parce que dans le second cas, les loyers sont quand même fiscalisés à l’IR + imposition de la plus value immobilière en cas de revente des parts?

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#294 18/12/2016 11h18 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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L’associé est imposé sur les revenus réalisés par la SCPI et non sur les revenus distribués, d’où une "obligation de distribution de fait".

Ce n’est pas une obligation légale de distribuer > x % des revenus/PV comme dans d’autres structures. La SCPI a une politique de distribution, elle peut distribuer moins ou plus que ses revenus en fonction du report à nouveau, des provisions, etc.
Mais comme l’associé ne voudrait sans doute pas payer des impôts sur des revenus non perçus, en pratique la SCPI distribue les revenus/PV.


Dif tor heh smusma

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#295 05/01/2017 14h42 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Bonjour,

Pour ceux que cela intéresse. Nouvelles clefs de répartition Corum :

Année    NP/US
3           86/14
4           82/18
5           78/22
6           74/26
7           71/29
8           68/32
9           65/35
10         63/37
11         62/38
12         61/39
13         60/40
14         59/41
15         58/42
et ainsi de suite jusqu’à 20 ans (53/47)

Bonne journée

Crown

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#296 05/01/2017 14h59 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Donc : le prix des usufruits jusqu’à 8 ans diminue un peu (et reste inchangé pour les durées plus longues).


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#297 06/01/2017 23h01 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Bonjour à tous
Selon vous est ce une bonne nouvelle ou non ?
Cela démontre t’il la bonne santé de la SCPI ?
Que pensez vous de la nouvelle clé ?

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#298 07/01/2017 01h08 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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Ce n’est en rien un indicateur de la santé de la SCPI.
Les anciennes clés étaient plutôt favorables aux nue-propriétaire, il n’y avait du coup pas assez de souscripteurs en usufruit. C’est un simple rééquilibrage.

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#299 08/01/2017 16h09 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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GoodyLenine a écrit :

le prix des usufruits jusqu’à 8 ans diminue un peu (et reste inchangé pour les durées plus longues)

Non, car la clé était à 61/39 pour les démembrements de 10 ans, puis -1 toute année supplémentaire.
Donc +2% pour le nu-propriétaire à 10 ans, idem pour toutes les durées jusqu’a 20 ans.

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#300 08/01/2017 23h19 → SCPI Corum Origin : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, corum origin, corum, origin, scpi)

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En mai 2015 en tout cas, le 10 ans était à 63/37. Il a pu changer ensuite en 61/39, mais semble revenu à la parité antérieure.


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