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#226 20/10/2016 15h08 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Je sais, la page de Corum ne nous intéresse pas, il est inutile de la reproduire. En effet le site n’est pas à jour dans toutes les rubriques.
Les calculs sont aisés avec les clés de répartition en nue-propriété et usufruit, je vous déconseille de faire une simulation sur leur site.
De même le dividende affiché est une chose, celui perçu en est une autre, lisez cette file qui en parle abondamment.

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#227 20/10/2016 15h08 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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PierreP a écrit :

J’ai un doute « Valeur de marché » = « Prix acquéreur » ?

Dans le ratio "DVM 2015" (DVM = Dividende / Valeur de Marché), la "Valeur de Marché" retenue est la moyenne (pondérée selon le nombre de part achetées) du prix d’achat payé durant l’année 2015. Bien souvent, aucun acheteur n’a en fait payé exactement cette moyenne.

Comme kc44, je vous recommande de faire vos propres calculs (y compris fiscaux), sachant que
  - les 6.3% de "rendement annuel sur la base de DVM 2015" sont un ratio dont le numérateur est un dividende "annoncé", qu’aucun associé n’a vu arriver complètement sur son compte;
  - sur les derniers trimestres, la fiscalité payée à la source par la SCPI (et donc non versée sur le compte des associés) a représenté 10.5% (T1), 12.3% (T2) et 14.8% (T3) du dividende "annoncé".

En 2016, la VM avoisinera 1055€. Avec la distribution "annoncée" prévisionnelle (de 62.70€, on aurait un DVM 2016 de 5.94%, et environ 56€ effectivement crédités sur le compte d’un associé par part en jouissance toute l’année (distribution de plus-value de début août incluse). 
Je m’attend plutôt à une distribution "annoncée" proche de 66€ (pour afficher un DVM 2016 approchant 6.3%), et 58-59€ effectivement crédités sur le compte d’un associé par part en jouissance toute l’année (distribution de plus-value de début août incluse).
Rendez-vous mi-janvier 2017 pour voir de combien je me trompe…


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#228 20/10/2016 19h28 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Je vous présente mes premiers calculs… vous paraissent-ils cohérents ? Je crains de me tromper… c’est si facile !!!

Dividendes bruts, imposition à la source (à l’étranger), dividendes perçues, imposition en France.

Calcul (par part) sur 3 trimestres 2016 [projection année complète si T4=T3]
Résultat par part : 54,15 [73,42]
Dividende brut : 48,40 [64,57]
Dividende perçu : 42,32 [56,09]
Imposition à la source : 6,08 [8,48]
Autres prélèvements : 0

Le taux moyen d’imposition pour le calcul de la « restitution », est-ce bien la rubrique (24) de notre avis d’imposition ?

Si TMI=30% et taux moyen=6,5%
Imposition à 30% sur le résultat « France » + « Étranger »
Restitution à 6,5 % sur le résultat « Étranger »
Prélèvements sociaux à 15,5% sur le résultat « France »

76% du patrimoine est situé à l’étranger
approximation : 76 % du résultat est dû au patrimoine situé à l’étranger.

==> imposition = 73,42 x 0,30 = 22,03 €
==> restitution = 73,42 x 0,76 x 0,065 = 3,63 €
==> PS = 73,42 x 0,24 x 0,155 = 2,73 €

Net après impôt = 56,09 - 22,03 + 3,63 - 2,73 = 34,96 €/part

Remarque : 8,48 € d’imposition à l’étranger pour 76% du résultat (55,80 €). Cela conduit à un taux d’imposition de 15,20% (à comparer à 15,825% pour l’Allemagne).


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#229 20/10/2016 21h21 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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PierreP a écrit :

Le taux moyen d’imposition pour le calcul de la « restitution », est-ce bien la rubrique (24) de notre avis d’imposition ?

Après réflexion, je me dis qu’il ne faut pas prendre le taux d’imposition (24) … il faut sans doute prendre le rapport entre « revenu brut global » (avant déduction de la CSG) et « impôt sur les revenus soumis au barème (14) »…

Votre avis ?


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#230 21/10/2016 20h09 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Je suis en train de mettre au point mon simulateur pour comparer achat à crédit, direct et démembrement…
Et, je me demande comment prendre en compte les frais liés au prêt (assurance et autres).

GoodbyLenine a écrit :

vous ne pourrez déduire les intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers que pour la quote-part des revenus fonciers imposés en France (donc la majeure partie des intérêts ne sera pas déductible).

Source : Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ?

Les frais liés à l’emprunt subissent-ils cette quote-part ?


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#231 22/10/2016 00h38 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Absolument.

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#232 22/10/2016 10h17 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour à tous,

Le simulateur est disponible ici : Simulation_SCPI.ods

Je ne ferai aucun commentaire sur les résultats… je crains la présence de nombreuses (?) erreurs.
Merci d’avance pour l’aide que vous m’apporterez.


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#233 23/10/2016 00h35 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Je n’ai pas regardé tout en détail mais si c’est pour Corum, la distribution est mensuelle et le minimum de souscription est de 1 part.
Ca devrait améliorer le résultat pour un achat en direct.

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#234 24/10/2016 18h25 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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En effet, la distribution est mensuelle et il est possible de souscrire 1 seule part.

Achat en PP ou NP (démembrement) - simulation 1
Hypothèse de départ : 20 k€ d’épargne disponible, pas d’apport supplémentaire
TMI : 30% et taux moyen : 10% (cf. #229, personne n’a confirmé mon mode de calcul)
Taux de rémunération net des liquidités : 0,75%
Résultat fiscal de la SCPI : 6,30%
Dividende brut : 6,00%
Valorisation annuelle des parts et des loyers : 1%
Durée de détention (et de la simulation) : 20 ans
Réinvestissement en part (si achat en PP) : 15 premières années.

Résultat du simulateur :

PP    | NP (Démembrement)
Total imposition :    9 449,94 €    | 63,85 €
Capitalisation de l’épargne (liquidités) : 8 479,67 €    | 625,18 €
Nb. de parts :    30    |    36
Valeur de retrait des parts :    34 159,71 €        | 40 991,65 €
Valeur totale épargne :    42 639,38 €        | 41 616,83 €

==> léger avantage à l’achat en Pleine Propriété

Bien entendu, si la rémunération des SCPI baisse, l’achat en démembrement devient plus favorable (car cet investissement n’est pas impacté directement par cette baisse de rendement)

Achat en PP ou démembrement - simulation 2
Résultat fiscal de la SCPI : 6,00%
Dividende brut : 5,70%

Résultat du simulateur :

Total imposition :    8 881,88 €
Capitalisation de l’épargne (liquidités)    8 318,31 €
Nb. de parts :    29
Valeur de retrait des parts :    33 021,05 €
Valeur totale épargne :    41 339,36 €

Quid de la liquidité des parts ?
Y-a-t-il une différence entre PP et NP ?

francetransactions.com a écrit :

La recherche de la contrepartie est gratuite et prise en charge par Corum Asset Management.

Source : http://www.francetransactions.com/immob … arche.html
Ok, pour l’achat en NP… mais, la société de gestion aide-t-elle aussi un associé qui souhaite revendre ses parts détenues en NP ?

Si le TMI du souscripteur est supérieur à 30%, l’investissement en NP devient là aussi plus intéressant.

Dernière modification par PierreP (24/10/2016 18h31)


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#235 24/10/2016 18h42 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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La SdG n’assure rien en ce qui concerne la revente de parts démembrée (et la demande comme l’offre est anémique).
Il sera difficile, voire impossible (sauf à accepter de vendre à un prix réduit), de revendre des parts détenues en NP.
Si vous avez l’intention de revendre avant l’expiration de l’usufruit : choisissez un autre investissement.


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#236 27/10/2016 10h06 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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pierrep a écrit :

(cf. #229, personne n’a confirmé mon mode de calcul)

J’avoue ne pas avoir suivi dans le détail mais je suis surpris de voir apparaître le taux moyen.
J’appliquerai uniquement le taux marginal d’imposition de la dernière tranche atteinte.

Vous allez augmenter vos revenus et vous voulez savoir ce que ces nouveaux revenus vous apportent réellement. Vous comparez donc votre situation avec ou sans cette opération. Ces nouveaux revenus sont taxés au taux de la dernière tranche cad ici 30%.

J’imagine que cela peut avoir un impact fort sur le choix du nue propriété ou pas.

Dernière modification par PetitRichard (27/10/2016 10h08)

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#237 27/10/2016 11h09 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour,

En général, pour un investissement SCPI, on applique de TMI aux dividendes perçus pour estimer son imposition.

Lorsque nous faisons cela, systématiquement, nous faisons une 1re erreur : la base du calcul n’est pas le dividende annuel perçu mais le résultat fiscal (ma dénomination est probablement incorrecte, des lecteurs plus rigoureux me corrigeront) par part de la SCPI. Sur le long terme, je pense que cet écart est négligeable mais je n’ai pas d’élément me permettant de justifier « cette pensée ».

Pour les SCPI investies à l’étranger (Corum est investi à 76% à l’étranger), les loyers perçus à l’étranger sont taxés à la source. Ainsi après application du TMI à 100% des revenus supplémentaires procurés par la SCPI, une restitution basée sur le taux moyen d’imposition est appliquée aux revenus préalablement taxés (à la source).
Mais, je n’ai aucune certitude sur la détermination de ce taux moyen.

Je suis dans l’attente d’un retour d’expérience…
Personnellement, l’année passée, j’ai déclaré moins de 2€ de revenus de ce type et n’ai pas pu apprécier le mécanisme utilisé par les impôts.

À parcourir (lire) sur le sujet :
SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne…
Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers étrangers des SCPI : comment les déclarer ?

Pour info, j’ai repéré qqs erreurs dans le simulateur que je propose… je les corrige et le mets à disposition prochainement.


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#238 28/10/2016 11h23 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour,

Depuis la diffusion de ce message (#232), j’ai constaté (et corrigé) des erreurs :
+ à l’issue du démembrement, j’avais laissé un délai de jouissance
+ si la simulation se terminait en cours d’année
++ l’imposition de cette année (en cours) n’était pas prise en compte
++ les liquidités (déposées sur livret d’épargne, par exemple) n’était pas rémunérées sur cette dernière année.

J’ai fait apparaître un calcul de T.R.I. et ai ajouté une feuille pour la simulation d’un achat sur un contrat d’assurance vie.
À noter : un tel contrat n’est pas disponible pour Corum Convictions !

Le simulateur au format d’origine est ici : Simulation_SCPI.ods (j’utilise LibreOffice 5.)
Une version au format XLS est là : Simulation_SCPI.xls. Toutefois, le calcul du T.R.I. (tel que je l’ai écrit) ne fonctionne pas sous Excel.

Le résultat est, sauf erreur, sans appel… Si un investissement à crédit est possible, le T.R.I. est meilleur.
Par exemple, l’investisseur dispose de 10 k€ et peut épargner 400€/mois pendant 6 ans. Alors, il pourra emprunter (selon mes hypothèses) 35 k€.
Ce montage à crédit (1,82% + 0,43% assurance sur 15 ans) obtient un TRI de 4,67 % alors que
+ en direct (sans crédit) : 3,71%
+ démembrement : 3,92 %
+ sur assurance vie (si cela existait !) : 4,01%

Par rapport à mon message initial et à mes « réflexions » (#221)

PierreP a écrit :

+ Via une Assurance-Vie ? Impossible pour Corum. Mais, même si cela l’était, je doute de l’intérêt. Car, l’assurance vie permet d’éviter l’imposition sur les revenus. En contre-partie il y a des frais de différentes natures perçus par l’assureur. Et là, l’imposition en France (pour les investisseurs dont le taux moyen d’imposition est proche de leur TMI) est très faible. L’impôt est acquitté à la source, à l’étranger.

L’imposition est réduite mais « trés faible » n’est pas adapté. Quand à l’impôt acquitté à la source, son impact peut être réduit si les rendements bruts de ces placements sont meilleurs que ceux réalisés en France.

PierreP a écrit :

+ Via un prêt ? Certainement une mauvaise idée, car seuls une partie des intérêts pourront être déduit des revenus. Et, si Corum augmente la part investie à l’étranger. Nous, nous verrions la part des intérêts déductibles se réduire.

Certes, mais l’effet de levier de l’emprunt permet d’améliorer nettement le T.R.I

PierreP a écrit :

+ En direct ? Avec un TMI qui vient de passer à 30% et un taux moyen d’imposition de 6,5%, je vais me retrouver taxé à 23,5%. Donc, dans ma situation, je vais éviter !

Sachant que je n’ai pas besoin de revenus, il me reste l’acquisition en Nue-propriété…

C’est loin d’être une évidence, l’acquisition en NP offrira un meilleur TRI si, par exemple, le rendement de la SCPI baisse alors que la part continue à être valorisée.
Mais, il faut être quasiment certain de ne pas avoir besoin de revendre ses parts avant l’issue du démembrement.

Mes propos, vous semblent-ils plus cohérents ?


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#239 30/10/2016 23h49 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Corum AM vient de nommer un nouveau Directeur des Investissements… tout juste âgé de 28 ans.
D’aucuns diront qu’aux âmes bien nées, la valeur n’attend point le nombre des années, mais tout de même, 28 ans!

Que penser de cette nomination ?

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#240 04/11/2016 11h55 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Comme toujours, les fils à papa sont bien accompagnés et ont des trajectoires professionnels que les simple mortels n’auront qu’après les 7eme vie…


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#241 04/11/2016 11h59 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Connaissez-vous le parcours de cet individu, son cursus scolaire et avez-vus des informations à communiquer dans le sens de ce que vous affirmez?

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#242 04/11/2016 12h44 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Ca n’a finalement pas d’importance tant qu’il est compétent et ce n’est pas moi qui jugerai ici.

Par contre, on peut dire qu’il ne fait pas parti des plus défavorisés :
- master à  ASAS (être à paris dans une famille modeste+ aide bcp) : www.linkedin.com/in/philippe-cervesi-a28b5747
- a fait un stage dans le cabinet d’avocats familial (Société  CERVESI ET ASSOCIES SOCIETE D AVOCATS à  PARIS 5 (Chiffre d’affaires, bilans, résultat) avec Verif.com - Siren 331999318)

C’est sur : ça aide.

Quant à son age, si la discipline est bonne, la témérité et les risques du jeune âge sont gommés.
Warren Buffet était jeune quand il a commencé et il était également d’un milieu plus favorisé.

Donc en gros l’important est sa valeur intrinsèque… qu’on ne connaît pas.

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#243 04/11/2016 12h52 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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On est dans la "méritocratie à la française" sans aucun aspect péjoratif de ma part. C’est toujours le cas dans les grandes structures publiques et privées.
Le principal est que Corum continue à satisfaire ses associés.

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#244 04/11/2016 13h12 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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A mon sens, c’est un mauvais signal. J’ai moi-même 28 ans, avec un profil similaire, et j’ai du mal à concevoir qu’une personne de mon âge puisse porter des responsabilités de cette envergure aussi efficacement qu’un senior qui aurait passé 15 ans dans le domaine. Mais je peux me tromper.

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#245 04/11/2016 14h34 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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kc44 a écrit :

Connaissez-vous le parcours de cet individu, son cursus scolaire et avez-vus des informations à communiquer dans le sens de ce que vous affirmez?

Oui la critique est facile de ma part mais comme tjs, où avez vous vu dans une entreprise une direction prise par un jeune de 28 ans uniquement lié à la méritocratie sans aucune autre intervention (cooptation, fils de …).
Avec une si faible expérience dans le milieu de l’entreprise, je vous invite à trouver le même type de poste au même âge…

Mais en France, on trouve ca normal de favoriser les copains, d’ailleurs notre pays est géré par de super spécialiste qui tournent entre tous les ministères…

quant à Buffet, nous avons l’exception qui confirme la règle.


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#246 04/11/2016 14h44 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Désolé de nourrir ce HS, mais ce genre d’auto-flagellation est à combattre:

Flyz57 a écrit :

Mais en France, on trouve ca normal de favoriser les copains

En France comme dans tous les pays. Croyez vous que les confréries d’écoles américaines, les réunions d’anciens de Harvard, etc sont là pour le simple plaisir de se rassembler ? Que les castes de certains pays se jouent au mérite ?
(Et je ne parle même pas des pays où la corruption est prégnante… ils représentent à eux seuls une majorité de la population)

Ne pensez vous pas qu’ici comme partout ailleurs, les copains s’entraident pour accéder à des postes inaccessibles autrement ?


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#247 04/11/2016 15h22 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Qualmic a écrit :

A mon sens, c’est un mauvais signal. J’ai moi-même 28 ans, avec un profil similaire, et j’ai du mal à concevoir qu’une personne de mon âge puisse porter des responsabilités de cette envergure aussi efficacement qu’un senior qui aurait passé 15 ans dans le domaine. Mais je peux me tromper.

Avec l’expérience qu’ils semblent avoir ça ne me choque pas spécifiquement.
Personnellement ce n’est pas mon envie, donc je ne serai pas intéressé, mais quelqu’un qui en a envie et s’en donne les moyens, à 28 ans ne me choque pas.

Après, pour beaucoup, ça dépend du profil de la personne et de son caractère.

A contrario, je suis toujours sceptique sur le profil type du directeur : 55/65 imbu d’eux même au point de n’entendre que le son de leur voix.
Au final, assez similaire au rôle d’Alain Delon dans Astérix aux JO.
Peut être car j’ai plus du 2nd profil que du 1er.

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#248 04/11/2016 16h10 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Pour ma part, je connais pas mal de personnes de moins de 30 ans, qui sont parfaitement compétentes dans leur domaine et à leur place dans un poste à responsabilité.

En général, les personnes de grande valeur professionnelle à 30 ans le restent par la suite, et l’inverse est souvent vrai également…

Comment pouvez-vous vous prononcer sur la compétence d’une personne sur la base du seul critère de l’âge ?

Dernière modification par stephane (04/11/2016 16h10)

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#249 04/11/2016 16h35 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Vous avez raison, ce garçon de 28 ans qui a un papa ouvrier a réussi seul à obtenir le post de directeur des investissements chez Corum AM. Son parcours pro de 4 ans lui a permis de montrer toute l’étendu de ses qualités pour accompagner une société capitalisé 740M€.


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#250 04/11/2016 17h34 → SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management (corum am, corum convictions, scpi)

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Flyz57, vous avez une vision du monde étriqué et vous confondez manière d’atteindre le poste et compétence.

A cette age, j’étais directeur général d’une société qui pèse 400M€. Dans mon domaine, il faut avoir plus de 10-15 ans de plus pour avoir ce type de poste. Lorsque je rencontrais mes homologues, j’étais le petit jeunot de plus de 10 ans leur cadet. Je suis rentré dans la société parce que la personne était de la même école que moi même si je la connaissais pas, cela a créé un lien (recruté mais pas à ce poste) mais j’ai accédé à ce poste par opportunité. J’étais là, j’en voulais et j’avais fait mes preuves avant. On me l’a confié et je fais ce métier depuis presque 10 ans dans des boites différentes.
Aujourd’hui, lorsque je présente mon parcours et que j’annonce que j’ai 10 ans d’expérience, cela fait briller une petite étincelle dans les yeux des gens alors que ces mêmes personnes ne m’aurait pas recu en entretien à l’époque.

Après, même s’il a été coopté ou mis là par Papa (et j’en ai connu), cela n’empêche absolument pas qu’il soit compétent. Je rejoins Stéphane. Il n’est peut-être pas suffisamment expérimenté mais il a peut-être la capacité d’apprendre vite, sur le tas, d’être adaptable, et dans un environnement facilitateur s’il est entouré de personne sur qui s’appuyer. Je ne pense pas qu’il travaille tout seul dans son coin.

Bien sur qu’il peut être également un gros nul mais avoir 15 ans d’ancienneté n’est pas non plus un gage de qualité. Corum lui donne sa chance, à voir ce qu’il va en faire. S’il est malin, c’est le moment de tout donner pour créer une belle histoire.

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