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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 01/02/2020 15h15

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Bonjour à tous,
je sollicite vos conseils pertinents et vos expériences pour mon projet.
Je souhaite donner à mes 2 enfants une partie de notre patrimoine immobilier existant et en projet.
VOTRE PROFIL

- Statut: Retraité  _63 ans
             Fonctionnaire  59 ans 
Marié, régime légal sans contrat.
TMI: 14 %,
revenus du couple  50k€
Nous possédons : RP,  Liquidités disponibles (Livrets Epargne , AV) 500 K€, Portefeuilles Boursiers  250 K€
Aucun crédit
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: moyennes
- Fiscales: Intermédiaire
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): correctes
- Sociales: Bonnes
- Temps disponible: Pour les choses importantes/intéressantes… j’ai du temps.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN   R.P

- Type : Résidentiel Maison- 7 pièces  160 M2 + garage
- Année de construction - 1952 et plusieurs fois agrandie ( 1995, 2000)
- Etat : à rafraichir
- Étage - 1 étage
- Terrain de 320m2, constructible en totalité, avec jardin de  180 m2 .
Le terrain a 48 m de façade sur 2 rues.
Valeur : 750K€  +- 5%
Propriétaire depuis  mai 1992.

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville: Gironde, Bordeaux
- Centre-ville:  à 5mn en TRAM  ( TRAM à 3 mn à pied)
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise:  Bonne
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien: Oui( quartier tranquille et recherché).

Détails du PROJET
Je vais bénéficier d’un terrain constructible à la campagne, issue d’une donation-partage de mes parents.
Nous comptons y faire construire notre nouvelle R.P : Maison passive évaluée à 430 k€ tout compris financée en fond propre ---ce qui nous permet de garder notre R.P actuelle ---.
Sur notre R.P actuelle, je compte faire une division parcellaire (validé par le service Urba. de la Mairie) dans le but de faire construire 2 maisons jumelées à étages de 100 M2 habitable chacune et jardinet de 20 à 25 m2.
Le budget de construction des 2 maisons et la MAJ de notre R.P actuelle est évalué  à 450 K€  et sera financé par un crédit immobilier.
Notre R.P actuelle aurait toujours 160 M2 avec garage et un jardin réduit à 40 m2.
Objectif : 
-  Donner à chacun de nos 2 enfants ( 27 ans fonctionnaire célibataire et 31 ans célibataire travaille à l’étranger) une des maisons de 100 M2  ( pour location meublé ou vide) pour qu’ils aient un complément de revenu dans l’immédiat …et plus par la suite.
- Garder notre ancienne R.P pour la louer aussi en meublé ou vide pour nous faire aussi un complément de revenu et si besoin la vendre.
J’avoue ne plus savoir (après plusieurs semaines de lecture et de réflexion) quelle est la meilleure formule pour réaliser ces opérations :  Constitution de 2 ou 3  SCI avec nos enfants en IR ou IS  ou LMNP pour chacun des enfants, crédits immobiliers pour la construction en nom propre ou non, donations au sein de la SCI ou non, optimisation des impositions avec le statut de LMNP …… bref merci de m’éclairer dans ce brouillard juridique et  administratif.

Mots-clés : donation, enfants, immobilier


Pas hier, pas demain, maintenant….

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[+1]    #2 01/02/2020 16h38

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Bonjour,
Je ne vais pas et ne peux pas répondre au volet "transmission" (recours aux donations et financement) et montage juridique (aspect fiscal maintes fois discuté entre SCI IR, IS, LMNP) mais participer à votre questionnement.
Avez-vous déjà géré de l’immobilier locatif ?
Vos enfants l’ont-ils faits ?
Quelle rentabilité brute et nette envisagez vous pour chacun des biens ? Je doute qu’une maison évaluée 750 000 euros se loue 10% l’an. ça fait un patrimoine immobilier très concentré en valeur.
Avez-vous pensé à l’IFI ?
Quel montage et mode de gestion patrimonial aurait votre préférence à vous ? à eux ?
Si SCI, qui emprunte ? Qui fait des apports ? Qui est garant de la SCI ? Les revenus de la SCI ne seront-ils pas destinés à rembourser l’emprunt ? (vous évoquez des revenus immédiats)
Quelles répercutions éventuelles sur la capacité d’endettement/le patrimoine/la fiscalité actuels et futurs de vos enfants ?

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#3 01/02/2020 16h59

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Range19 a écrit :

Avez-vous déjà géré de l’immobilier locatif ?
Vos enfants l’ont-ils faits ?

Non,ni mes enfants. Mais je pense être en capacité de le faire.

Range19 a écrit :

Quelle rentabilité brute et nette envisagez vous pour chacun des biens ? Je doute qu’une maison évaluée 750 000 euros se loue 10% l’an. ça fait un patrimoine immobilier très concentré en valeur.
Avez-vous pensé à l’IFI ?

Pour ma R.P sa valeur actuelle va forcement diminué à cause la division parcellaire: 600 K€ est une valorisation réaliste ( rapport aux biens voisins).
L’objectif est de louer ma R.P actuelle 1400€/mois et les 2 maisons à construire 1200 €/mois chacune ( colocation avec 3 locataires).
Non, je ne pense pas être  soumis à l’IFI dans la mesure où nous ferions une donation d’une partie des maisons à construire à nos 2 enfants dans le montage à mettre en place ( SCI ou LMNP)

Quel montage et mode de gestion patrimonial aurait votre préférence à vous ? à eux ?
Si SCI, qui emprunte ? Qui fait des apports ? Qui est garant de la SCI ? Les revenus de la SCI ne seront-ils pas destinés à rembourser l’emprunt ? (vous évoquez des revenus immédiats)
Quelles répercutions éventuelles sur la capacité d’endettement/le patrimoine/la fiscalité actuels et futurs de vos enfants ?

Si SCI c’est moi qui emprunte et  tous les associés qui font des apports.
Les revenus seront destinés  à rembourser l’emprunt et à générer des revenus ( Différence entre remboursements et encaissement loyer +frais et charges ).

J’avoue que j’ai besoin d’aide et de conseils quant au montage à réaliser, plus que de questions  même si ces questions peuvent aider à décider.

Dernière modification par Ianet (01/02/2020 18h27)


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#4 01/02/2020 18h02

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Le rendement brut de la maison doit vous interroger, il est très insuffisant pour du locatif qui plus est en LMNP et colocation.
Qu’en pensent vos enfants ?

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#5 01/02/2020 19h10

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Pour ma R.P achetée en 1992  800 Kf avec un crédit remboursé depuis 20 ans, est-il logique de calculer la rentabilité brut sur le prix actuel plutôt que sur le prix d’achat de l’époque converti en € ?
Si on calcule avec le prix d’achat augmenté des frais de mise à niveau actuel 50 k€ on arrive à 170k€ ce qui donne une rentabilité brute de 10,5 %.
Pour les 2 maisons  mitoyennes  de 100 M2,  le coût de la construction unitaire tout compris sera de 200K€.  Avec un revenu  de 14,4 K€ MINIMUM  en colocation le rendement brut est de 7,2 % et devrait aller sans grande difficulté à 9 % ( 3 loyers de 500 €/m).


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#6 01/02/2020 19h33

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Êtes-vous certain de vos coûts de construction? Même avec le terrain "gratuit", il est (très) difficile de rentabiliser une construction destinée à la location étant donné les normes de construction actuelles.

Si vous souhaitez vous engager dans cette voie, pourquoi ne pas construire un immeuble avec des petites surfaces? Cela sera sans doute plus rentable, plus facile à valoriser en cas de vente et moins contraignant qu’une colocation… Pour autant, la rentabilité ne sera pas optimale mais vous aurez la tranquillité d’esprit que procure un bien récent.

Dernière modification par Pierrot31 (01/02/2020 19h33)

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#7 01/02/2020 19h50

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Bonsoir,
Oui, j’ai un devis pour la construction des 2 maisons mitoyennes.
Même si la rentabilité d’un bien est très importante, elle n’est pas essentielle dans ce cas pour moi, la transmission à mes enfants d’une partie de notre patrimoine étant l’objectif premier.
Reste à savoir sous quelle forme ?
Je suis d’accord avec vous pour la construction d’un immeuble, mais dans le quartier ou je me trouve il est  quasiment impossible à réaliser de par les règles du PLU.


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#8 01/02/2020 20h02

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Entendu ! Si votre choix est arrêté à la valorisation de ce terrain alors :
- construisez 2 maisons "identiques" pour en transmettre une à chacun de vos enfants : c’est équitable et il y aura moins d’histoire dans le futur qu’avec une sci où chacun aura 50% de l’ensemble.
- exploitez les en LMNP au réel pour limitez la fiscalité pendant l’exploitation du bien.
- faîte une donation de la nue propriété de chacune des maisons à chacun de vos enfants en gardant l’usufruit. Ceci permettra de ne pas payer de droits de succession à votre décès sur ces maisons.
- profitez des exonérations de 100k€ par enfant tous les 15 ans.

Le seul arbitrage à faire sera entre la donation pour profiter des exonérations et les amortissements en LMNP au réel (en effet, l’administration n’admet pas que l’on ammortisse un bien où l’on a donné la nue propriété)

Bonne réflexion,
Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (01/02/2020 21h36)

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#9 02/02/2020 00h03

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Bonsoir Pierrot,
On souscrit un emprunt de 400 K€ pour pour la construction des 2 maisons et tout les frais qui vont avec, ensuite on exploite en LMNP au réel les 2 maisons en ayant pris soin de faire une donation à chacun de nos enfants de la nue propriété.
Donc il ne sera plus possible de déduire, du montant des loyers, l’amortissement des maisons ( valeur de l’ordre de 350 K€/ Uni avec le foncier), ce qui obligatoirement imposera nos revenus locatifs à l’IR.
Si nous voulons garder la possibilité d’amortir chacune des 2 maisons  pour avoir en franchise d’impôts  sur les revenu de la location, il ne faut pas donner la nue propriété à nos enfants: A quel moments profiter  de l’exonération de 200 K€ par enfants  pour transmettre le bien en franchise d’impôt ? En faisant une donation partage en 2 fois ( sur 15 ans et 1 jour)?


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#10 02/02/2020 00h31

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C’est grosso modo ça, vous avez bien compris le dilemme… une remarque : après la donation, vos meublés restent en BIC avant d’être incorporés à vos revenus.

L’autre solution classique est de faire une sci à l’is (soit une par maison, soit une pour les 2) avec peu de capital et un gros emprunt en donnant la nue propriété des parts à vos enfants au départ. Mais, en cas de cession, ils se font rattraper par les impôts… autre dilemme…

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[+1]    #11 02/02/2020 10h43

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Bonjour,

Je rebondis sur ce point :

Ianet a écrit :

Pour ma R.P achetée en 1992  800 Kf avec un crédit remboursé depuis 20 ans, est-il logique de calculer la rentabilité brut sur le prix actuel plutôt que sur le prix d’achat de l’époque converti en € ?
Si on calcule avec le prix d’achat augmenté des frais de mise à niveau actuel 50 k€ on arrive à 170k€ ce qui donne une rentabilité brute de 10,5 %.

Cela n’a pas de sens de calculer une rentabilité sur le prix d’achat de l’époque. Au mieux cela vous indiquera si l’investissement était rentable….au moment de l’achat (encore que, il faudrait rapporter le montant de l’achat au loyer de l’époque, pas à celui d’aujourd’hui) et donc s’il était pertinent de le réaliser.

A l’inverse cela a du sens de ré-évaluer le prix du bien chaque année, des loyers estimés et de calculer une rentabilité brute (elle change chaque année, c’est bien normal). De manière générale je pense que cela a plus de sens - en vue d’arbitrer justement une revente, mise en location, etc - de calculer une rentabilité par rapport à un capital immobilisé, ce capital correspondant à la valeur du bien issue d’une revente potentielle, pas au prix d’achat du bien (sa valeur change).

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#12 02/02/2020 18h50

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Cela n’a pas de sens de calculer une rentabilité sur le prix d’achat de l’époque. Au mieux cela vous indiquera si l’investissement était rentable….au moment de l’achat (encore que, il faudrait rapporter le montant de l’achat au loyer de l’époque, pas à celui d’aujourd’hui) et donc s’il était pertinent de le réaliser.

A l’inverse cela a du sens de ré-évaluer le prix du bien chaque année, des loyers estimés et de calculer une rentabilité brute (elle change chaque année, c’est bien normal). De manière générale je pense que cela a plus de sens - en vue d’arbitrer justement une revente, mise en location, etc - de calculer une rentabilité par rapport à un capital immobilisé, ce capital correspondant à la valeur du bien issue d’une revente potentielle, pas au prix d’achat du bien (sa valeur change).

Bonsoir,
je suis d’accord avec votre raisonnement, mais dans mon cas cette maison que je vais mettre en location meublé en LMNP était mon "ancienne R.P"  donc quelle valeur prendre ?….
De plus qui peux me donner la valeur à prendre pour l’amortissement dans le LMNP  de mon "ancienne R.P "?

L’autre solution classique est de faire une sci à l’is (soit une par maison, soit une pour les 2) avec peu de capital et un gros emprunt en donnant la nue propriété des parts à vos enfants au départ. Mais, en cas de cession, ils se font rattraper par les impôts… autre dilemme…

Peut-on avoir un statut de LMNP pour gérer la location en meublé de mon ancienne R.P, et piloter la gestion des 2 maisons à construire dans une SCI ?…. J’avoue ne pas avoir su trouver la réponse sur le forum

Dernière modification par Ianet (02/02/2020 19h06)


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#13 03/02/2020 08h08

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Bonjour Ianet,
On calcule la rentabilité actuelle sur la base d’une valorisation actuelle sinon ça n’a aucun sens.
Si vous vendiez votre maison au prix d’aujourd’hui, vous pourriez percevoir plus que les loyers que vous envisagez avec des investissements financiers, en scpi ou je ne sais quoi sans vous casser la tête et en étant totalement passif.
Vous pouvez vous interroger sur le maintien de vos investissements sur ce seul site en le dévalorisant partiellement plutôt qu’aller acheter/construire ailleurs où la rentabilité serait meilleure.

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