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#1 26/01/2020 09h06

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Bonjour j’ouvre cette discussion pour être bien sûr d’avoir compris le dispositif Flat-tax dans le cadre, d’un montage SCI IS contre ACHAT DIRECT, de part de SCPI

La SCI IS permet lors de l’achat de SCPI, si j’ai bien compris, de bénéficier d’une imposition à 15% jusqu’au plafond de 38.120EUR. Jusque la aucun problème, on peut même dire que cette option est l’option à choisir ! Elle permet d’avoir une imposition basse, et pour certains comme moi de ne pas me faire changer de TMI en incluant des dividendes dans mon impôt sur le revenu. Moralité, je bénéficie des aides de l’état (CAF, PAJE etc…. ) et les dividendes restent au chaud dans la société avec une taxation a 15%.

L’ACHAT DIRECT, n’est à priori pas le choix idéal étant donné que la totalité des dividendes, sont perçus comme du revenu. Moralité, ma TMI explose, je passe a 30% d’imposition sur les dividendes, et comble, je vois les aides de l’état diminuer fortement voir dans certain cas, ne plus en avoir.

---
Jusqu’ici tout va bien, aucun doute, le montage via SCI IS est ultra profitable…. Sauf que…. encore une fois si j’ai bien compris, je compte sur vous pour me reprendre si je dis une sottise, SUPER FLAT TAX is in the place ! Whouhouuuu

Dans mon montage SCI IS, avec lequel j’achète 200KEUR de SCPI à crédit, lors de la revente au bout de 20 ans disons nous, c’est le drame.
La formule de la Flat-tax pour la plus-value dans une SCI IS est 200.000- 10% de frais de commission  = 180.000 x 30% (flat tax) = 54.000EUR.
A la revente des SCPI dans le montage, et sans plus-value réelle, je donne 54.000EUR à l’état. Il me reste 126.000EUR soit 63% de mon investissement initial.

Ce que je retiens, il ne faut surtout pas faire un montage SCI IS avec la Flat-tax, car lors de la revente, c’est le drame absolu.

Bien à vous,
Tarantino

Mots-clés : fiscalité, flat tax, imposition, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 26/01/2020 09h49

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Vous ne pouvez pas tirer une conclusion sur l’unique fait qu’au moment de la revente, la fiscalité sera plus lourde en société. De plus, sauf erreur de ma part la flat taxe ne remplace pas le régime fiscal des plus value de société.

Il faudrait faire une analyse comparative plus précise en calculant le TRI entre :

* détention de part en nom propre
* détention via une sci soumis à l’IS

Dans le premier cas :

* pas d’amortissement comptable donc TMI + Prélèvement sociaux (sauf si SCPI étranger avec convention de non double imposition) + aides de l’état qui sont réduites car plafond de revenus dépassé

* dans le deuxième cas, amortissements, frais de comptabilité et IS à 15% donc une fiscalité plus douce en SCI

L’idéal étant de ne pas revendre vos parts et de réinvestir jusqu’à obtention d’un bénéfice approchant le plafond de 38120€

Dernière modification par SamyInvest (26/01/2020 09h53)

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#3 26/01/2020 09h49

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@tarantino66

Vous semblez tout mélanger et votre post est incompréhensible.

Deux exemples :

"les dividendes restent au chaud dans la société avec une taxation a 15%." Des dividendes sont distribués. Par nature, ils sont sortis de la société pour passer dans votre patrimoine…ils ne sont ’au chaud’ dans la société.

"L’ACHAT DIRECT, n’est à priori pas le choix idéal étant donné que la totalité des dividendes, sont perçus comme du revenu". Comment pourriez-vous percevoir des dividendes avec un achat en direct?

Le reste de votre post est à l’avenant, avec une confusion apparente entre IS (imposition de la personne morale) et flat tax de 30% (imposition de la personne privée).

Vous devriez lire les files consacrées aux SCI IS et aux montages de SCPI. Ça vous éclaircirait les idées.

Dernière modification par carignan99 (26/01/2020 09h50)

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[-1]    #4 26/01/2020 09h52

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Non Carignan vous avez faux, je peux laisser les dividendes dans la société et dès lors l’augmentation de patrimoine ce fait avec le réinvestissement des dividendes via la SCI. Aucune oblligation de sortir les dividendes. Du coup, on est sur une taxation unique à 15%.

Je ne comprends pas votre affirmation entre personne morale et physique pour lesquelles la flat tax s’appliquerait uniquement au personne physique. Lors de la vente de scpi, dans une sci is , la flat-tax  s’applique un point c’est tout.

Cordialement;

Dernière modification par tarantino66 (26/01/2020 09h55)

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#5 26/01/2020 09h56

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Bonjour,

Il est clair que votre maîtrise de la fiscalité des SCI à l’IS souffre de quelques lacunes (de l’art de la maîtrise de la litote !).

La Flat tax s’applique à certaines catégories de revenus dans le cadre de l’imposition des revenus des personnes physiques pas aux plus-values dans le cadre d’une société imposée à l’IS.

Quelques points :

- le bénéfice de la SCI est la différence entre les produits et les charges qui peuvent comprendre un amortissement (notons au passage que les parts de SCPI ne peuvent donner lieu à un amortissement dans le cadre d’une SCI car les SCPI n’amortissent pas elles-mêmes les biens détenus).
- les SCPI ne distribuent pas de dividendes mais procèdent à des distributions de revenus.
- le bénéfice est effectivement imposé à 15% dans la limite de 38120€.
- les associés peuvent décider de distribuer tout ou partie du bénéfice sous forme de dividendes, ces dividendes sont imposés soit via l’impôt sur le revenu soit via la flat tax. C’est donc un choix de conserver les bénéfices dans la SCI (par exemple pour acheter de nouvelles parts) soit de distribuer des revenus. La SCI à l’IS est donc plus favorable dans une optique constitution de patrimoine que dans l’optique perception régulière de revenus.
- les plus-values réalisées dans le cadre d’une SCI sont calculées sur la base du prix de vente moins la valeur figurant au bilan, c’est à dire la valeur d’achat diminuée des amortissements. Dans le cas de parts de SCPI, cela sera la différence entre le prix d’achat et le prix de vente puisque qu’il n’y a pas d’amortissement. Cette plus-value sera imposée selon le barème IS (soit 15% pour la partie restante de la tranche jusqu’à 38120, 28% pour la tranche suivante…).
- Il existe des solutions pour amortir la fiscalité en sortie. Je vous recommande de lire attentivement la file consacrée au cas Nard.

Canyonneur

Edit : passage en gras des élèments donnant lieu à des discussions dans la file

Dernière modification par Canyonneur75 (26/01/2020 10h10)

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#6 26/01/2020 09h57

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il ne faut pas confondre les dividendes versés par la scpi et les dividendes versés par la SCI à ses associés

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#7 26/01/2020 10h01

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Escusez moi mais, on s’éloigne de la question initiale.

Si dans 30 ans, mes héritiers décident de ventre les SCPI présentent dans la SCI à IS. Sommes nous d’accord pour dire que la taxe à plus-value sera calculé sur le montant de l’investissement - 10%.
Soit dans le cas d’un investissement via SCI IS a 54.000EUR d’impot Flat-Tax ?

Contrairement aux investissements direct pour lequel au bout de 22 ans et 30 ans nous bénéficions d’une exonération.

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[+1]    #8 26/01/2020 10h03

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En fait tout dépend si l’amortissement fiscal est possible ou pas

Avec vos chiffres vous sous entendez que les parts au bilan valent 0 dans 20 ans

Prix de vente = 200000
frais 10% = 20000
Valeur bilan = 0

PV = 180000

Si l’amortissement n’est pas autorisé vous n’avez pas de PV et donc pas de fiscalité puisque vous revendez au même prix que vous avez acheté

Dernière modification par SamyInvest (26/01/2020 10h05)

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#9 26/01/2020 10h08

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Escusez-moi mais soit les informations trouvées sont fausses soit personne n’est au courant que lors de la vente de SCPI en montage IS la plus value est de 90% du montant de l’investissement. Et la la flat-tax s’applique.

Je cite l’article du site "le revenu" qui explique en fin de page l’imposition.
Taxation SCPI via IS sur lerevenu.com

Voici la citation présente dans l’article cité-supra.

lerevenu.com a écrit :

Qu’en est-il à la revente de l’investissement ?
Les choses se compliquent au moment de la revente des parts de SCPI.

Alors que l’épargnant pourra bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values hors prélèvements sociaux au bout de 22 ans et totale à la 30ème année, l’heureux porteur de parts de SCPI dans une SCI à l’IS aura moins le sourire s’il souhaite récupérer sa mise.

Aucun abattement pour délai de détention n’est appliqué dans la SCI à l’IS. Mais là n’est pas le plus grave, des impôts pourraient être payés même en l’absence de plus-value !

Prenons l’exemple d’un épargnant qui aurait souscrit 200.000 euros de parts de SCPI financées intégralement à crédit.

La flat tax se calcule sur le montant de l’investissement totale soit 180.000 euros (200.000 euros - les frais de souscription de la SCPI de 10% soit 20.000 euros), moins l’apport qui dans cet exemple est nul. Ainsi il serait redevable de 180.000 euros * 30% soit 54.000 euros. Nous partons de l’hypothèse que les parts ne sont pas revalorisées.

Dernière modification par tarantino66 (26/01/2020 10h12)

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[+1]    #10 26/01/2020 10h22

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Tarantino,

L’article du revenu est particulièrement peu clair…

Il traite de la vente des parts et de la sortie de la SCI du produit de la vente sous forme de dividende.

Si on effectue la vente sans augmentation du prix de la part entre l’achat et la revente, aucun impôt sur la plus-value n’est du à ce stade et les associés peuvent décider du remploi des fonds dans la SCI ( par exemple achat d’un appartement par la SCI).

En revanche, si un retour aux actionnaires sous forme de dividendes est décidé, ce retour sera effectivement taxé à 30% ou à l’IR si plus favorable.

Je réitère mon conseil concernant la lecture du cas Nard qui permet d’atténuer la taxation en cas de décision  de sortir des fonds de la SCI.

Canyonneur

PS : un investissement de 200 k€ est limite pour amortir les frais liés à la création et au fonctionnement d’une SCI à l’IS.

Dernière modification par Canyonneur75 (26/01/2020 10h26)

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#11 26/01/2020 10h23

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La question est trop précise alors que le contexte ne l’est absolument pas.
Quel est votre objectif? La transmission de votre patrimoine? La capitalisation?
Avez vous du cash à investir ou empruntez-vous?

Vous abordez l’intérêt de l’Is pour la fiscalité sur des revenus dont vous n’avez pas besoin avec l’inconvénient pour vos héritiers dans des dizaines d’années.

Si vous n’avez pas besoin des revenus, ne vous lancez pas dans une structure à l’IS ; en tout cas pas tant que vous ne maîtrisez pas totalement le sujet; achetez de la nue-propriété longue de parts de SCPI(pas de loyers donc pas d’impôt du tout) ou l’achat de SCPI en assurance vie (pas d’impôts tant que vous ne sortez pas et fiscalité de la transmission réduite).

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#12 26/01/2020 10h26

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je ne sais pas si cela s’applique aux parts de SCPI mais dans votre article du revenu, l’auteur parle de plus value immobilière

Fiscalité des PV immobilieres dans une SCI à L’IS

@Tarantino
je pense que l’article commet une erreur, la flat Tax ne s’applique pas aux sociétés soumise à l’IS

Flat tax = 12,8 (forfait impôt sur le REVENU) + 17,2 (Prélèvements sociaux)

Dernière modification par SamyInvest (26/01/2020 10h30)

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#13 26/01/2020 10h32

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Tarantino,
Dans votre message 10, vous parlez de fiscalité lors de la vente des parts de scpi par la société alors que l‘article parle de fiscalité subie par les associés lors de la distribution du fruit de le vente par la SCI.
Si la société ne réalise pas de plus value sur la cession des parts, elle ne paie pas d’impôts!
Un associé, dès lors qu’il va percevoir des dividendes va être imposé sur ce dividendes.
En fait tout est très logique.

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#14 26/01/2020 10h38

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Effectivement l’amortissement comptable n’est pas possible dans une société soumise à l’IS SAUF EN CAS DE DÉMEMBREMENT (d’ou ma confusion) en usufruit uniquement

Amortissement des parts de scpi

Dernière modification par SamyInvest (26/01/2020 15h18)

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#15 26/01/2020 10h44

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Pour faire clair, l’article commet une erreur, et je retiens malgrè tout le PS de Canyonneur75 qui suggère de passer en direct pour 200k d’investissement.

En laissant décanter j’aurais tout loisir plus tard d’apporter les biens obtenus en direct dans une SCI moyennant frais de notaire.

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#16 26/01/2020 11h12

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Dans mon montage SCI IS, avec lequel j’achète 200KEUR de SCPI à crédit, lors de la revente au bout de 20 ans disons nous, c’est le drame.

(1) Difficile d’évaluer la fiscalité dans 20ans smile
(2) Il faut avoir une reflexion patrimoniale et non fiscale. La question ne doit pas être "quelle stratégie me permet d’éviter le plus l’impôt ?" mais "quelle stratégie me permet d’atteindre le patrimoine net le plus élevé ?".

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#17 26/01/2020 11h16

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tarantino66 a écrit :

En laissant décanter j’aurais tout loisir plus tard d’apporter les biens obtenus en direct dans une SCI moyennant frais de notaire.

L’intérêt du montage est essentiellement pendant la phase initiale de capitalisation avec l’achat à crédit. Si vous ratez cette étape pour apporter plus tard, l’intérêt est plus que réduit.

Bien à vous,
cat

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#18 26/01/2020 14h47

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Si tarantino66 avait lu (et compris) l’article de le revenu.com (ou le cas Nard) jusqu’au bout, il aurait réalisé quil pourrait échapper aux 54 000€ de "flat tax" dans 20 ans (si la fiscalité ne change pas) en donnant les parts de la SCI à ses enfants (pour 100 000€ chacun) avant de la liquider, plutôt qu’en liquidant la SCI pour récupérer lui-même 200 000€ (moins 30% de flat tax sur la différence entre 200 000€ et son apport initial).

Par ailleurs, tarantino66 semble croire que l’apport de parts de SCPI a une SCI va lui coûter des "frais de notaire". Or il n’y a nul besoin de notaire pour faire un apport de parts de sociétés à une société. Par contre il y a quelques frais (dont le montant peut varier beaucoup selon de détail de l’opération). Ceci a déjà été discuté sur le forum…

Sinon, pas mal de messages de cette discussion semblent se mélanger les pinceaux (confondant fiscalite des plus-value lors de la vente de SCPI et lors de la liquidation de la SCI, entre autres), et mieux vaudrait se référer à d’autres discussions, où le contexte est mieux précisé (il faut ici sans doute comprendre/deviner que la SCI IS achèterait 200ke de SCPI 100% à crédit, qui s’autofinanceraint pendant 20 ans - hypothèse assez improbable et très optimiste- puis revendrait ces SCPI pour 180ke), et les diverses possibilités mieux détaillées.

Je suggère à tarantino66 de se former, de lire, plutôt que de "laisser décanter".


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#19 26/01/2020 15h07

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tarantino66 a écrit :

Je cite l’article du site "le revenu" qui explique en fin de page l’imposition.
Taxation SCPI via IS sur lerevenu.com

Voici la citation présente dans l’article cité-supra.
[…]

Effectivement cet article est tout sauf clair, cela à déjà été relevé sur le forum.
Par expérience Linxea ne maîtrise pas le sujet des SCI à l’IS.
Cet article et la confusion qui s’en dégage en est la preuve, les parts de SCPI en PP ne s’amortissent pas.
Pas de sujet de plus-values à terme, mais en fait un sujet de fiscalité latente sur des bénéfices accumulés, purgés d’IS certes, mais pas purgés de fiscalité personne physique puisque restés dans la SCI (si on veut récupérer les fonds et/ou liquider la société, alors il y a taxation mais ce n’est pas de la plus value).

Dernière modification par cedREIM (26/01/2020 15h08)


Parrain ING : ASMYFZA

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#20 26/01/2020 16h14

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tarantino66 a écrit :

Non Carignan vous avez faux, je peux laisser les dividendes dans la société et dès lors l’augmentation de patrimoine ce fait avec le réinvestissement des dividendes via la SCI. Aucune oblligation de sortir les dividendes. Du coup, on est sur une taxation unique à 15%.

Je ne comprends pas votre affirmation entre personne morale et physique pour lesquelles la flat tax s’appliquerait uniquement au personne physique. Lors de la vente de scpi, dans une sci is , la flat-tax  s’applique un point c’est tout.

Cordialement;

Alors je vais vous expliquer exactement comment ça se passe dans les trois sociétés que j’ai à l’IS :

- Au sein de la SCI, on laisse des bénéfices nets en réserve (=bénéfice imposable - IS), pas des dividendes.
- Si votre SCI IS souhaite verser des dividendes, ça se passe comme ça : on en vote en AG (sur la base des réserves+RaN distribuables, qui ont déjà subis l’IS) puis on les verse aux associés (en numéraire) ; les associés sont ensuite imposés dessus (pour les personnes physiques, IR+PS ou flat tax de 30%).
  - A la revente des scpi, le régime des PV s’applique (compta. BIC ; s’il y en a, je ne connais pas les subtilités pour les scpi) au sein de la SCI. Si le solde (produit de la vente - taxe PV) est distribué aux associés personnes physiques, ceux-ci paieront l’impôt dessus (pour des personnes physiques : PFU 30% ou IR+PS).

Maintenant, vous pouvez toujours essayer d’appliquer le PFU (flat tax) de 30% dans une SCI IS…bon courage pour trouver la case dans la liasse fiscale…

Sinon et amha, vous utilisez des concepts de base un peu à tord et à travers. Un peu de lecture devrait remédier à tout ça…à commence par les retours sur cette file.

Dernière modification par carignan99 (26/01/2020 16h20)

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