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#1 19/01/2020 15h40

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Que pensez-vous de cet investissement locatif en LMNP avec bail commercial gros promoteur ?
En LMNP Censi-Bouvard

VOTRE PROFIL

- Statut > Couple pacsé
- Age : 30 ans
- TMI > 30%
- Revenus > 85 K€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables > Bonnes
- Fiscales > Bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) > Faibles
- Sociales > Correctes
- Temps disponible > Peu

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement T5 (4 chambres, 2 SDD, 2 WC)
- Année de construction : VEFA livraison fin 2020
- Étage > 2 sur 6, luminosité > exposition Est, surface (au sol : 81 m², ascenseur > oui
- Déjà occupé ? Inhabité ? > inhabité
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? > pro
- Chauffage collectif / individuel ? > Ne sait pas    gaz/fuel/électrique ? > Ne sait pas
- Volets isolants ou persiennes ? > Ne sait pas
- Espaces verts dans la copropriété ? > oui
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Ne sait pas
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? Ne sait pas
- Concierge > Ne sait pas
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Ville : Grenoble
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? > proche école et université
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? > Ne sait pas

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire > 270 K€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé > 880€
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) > 0
- Frais de gestion locative envisagé si délégation > 0€

- Travaux immédiats > 0€
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent > 0€
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) > 0€
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) > Ne sait pas

- Taxe foncière hors TEOM > 650 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) > 0€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés > 0€

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire > 3,97 %
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats > 3,59%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit hors assurance : 1,65% (simulation pessimiste)
- Assurance par mois : 85€
- Durée du crédit : 25 ans
- Frais de tenue de compte : 0€
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 0€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Censi-Bouvard

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue : non
- location meublée : BIC réel LMNP

CASH FLOW

- Cash flow négatif > effort de 220€ par mois

Merci

Jericosar

Mots-clés : > vos avis, immobilier, lmnp censi-bouvard

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#2 19/01/2020 16h12

Membre
Réputation :   13  

Bonjour,

Je n’ai pas lu toute la présentation mais dès la 2ème phrase un doute me vient.

Pourquoi vous proposer un LMNP en Censi-Bouvard ?

Ce conseiller vous a-t-il fait des simulations en Censi-bouvard vs LMNP classique ?
car en Censi-Bouvard vous ne pourrez pas déduire l’amortissement de votre bien et à partir d’une TMI à 30% aucun avantage de prendre l’option Censi-Bouvard.
Je doute que cette personne soit vraiment un conseiller en optimisation fiscale.

Ensuite quel est la répartition des charges pour cette résidence dans votre bail ?
La répartition des travaux selon Art 605 et 606 du code civil ?

Je m’étonne également de l’intérêt d’acquérir un T4 dans une résidence de service, pourquoi ne pas diversifier dans 2 résidences et 2 villes différentes dans un studio, T2 votre investissement si la résidence de service correspond à votre profil et souhait.
Avez vous pensé au SCPI ?

Dernière modification par investirpat (19/01/2020 16h36)

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#3 19/01/2020 16h20

Membre
Réputation :   48  

Bonjour,
880€/mois, c’est le loyer payé par le locataire au gestionnaire pour le bail d’habitation ? Ou est-ce le loyer que vous paie le gestionnaire pour le bail commercial ?

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#4 19/01/2020 16h48

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Merci déjà pour vos réponses.

> 880€ est le loyer que nous paie le gestionnaire pour le bail commercial.

Ce conseiller vous a-t-il fait des simulations en Censi-bouvard vs LMNP classique ?
car en Censi-Bouvard vous ne pourrez pas déduire l’amortissement de votre bien et à partir d’une TMI à 30% aucun avantage de prendre l’option Censi-Bouvard.
Je doute que cette personne soit vraiment un conseiller en optimisation fiscale.

> Simulation uniquement en Censi-Bouvard pour ce bien, mais l’idée serait de cumuler le LMNP Censi-Bouvard avec un LMNP amortissable pour ne pas avoir un résultat BIC positif.
Désolé nous aurions dû le préciser.

Dernière modification par Jericosar (19/01/2020 16h49)

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#5 19/01/2020 16h51

Membre
Réputation :   13  

un bien en résidence de service ne vous apportera pas de déficit.

le plus souvent vous obtiendrez un déficit provenant de l’amortissement du bien, dans ce cas vous ne pouvez que le reporter les années suivantes.

A moins d’effectuer des travaux importants sur un bien avant de le placer en LMNP.

Dernière modification par investirpat (19/01/2020 16h55)

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#6 19/01/2020 17h50

Membre
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Ensuite quel est la répartition des charges pour cette résidence dans votre bail ?
La répartition des travaux selon Art 605 et 606 du code civil ?

> Dans le bail il est écrit : le Preneur supportera les dépenses d’entretien, de remplacement, d’amélioration, d’embellissement, de réparations de toute nature, à l’exclusion des grosses réparations limitativement visées à l’article 606 du code civil.

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#7 19/01/2020 17h52

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Bail commercial, bien proposé se trouvant très loin de votre lieu de résidence, bien proposé par un "conseiller en optimisation" … on sait comment ça se termine en général : bien payé trop cher, revalorisation à la baisse des loyers lors du renouvellement du bail, vous êtes pieds et poings liés au promoteur qui est sans doute en même temps le gestionnaire …


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[+1]    #8 19/01/2020 18h13

Membre
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Jericosar a écrit :

Ensuite quel est la répartition des charges pour cette résidence dans votre bail ?
La répartition des travaux selon Art 605 et 606 du code civil ?

> Dans le bail il est écrit : le Preneur supportera les dépenses d’entretien, de remplacement, d’amélioration, d’embellissement, de réparations de toute nature, à l’exclusion des grosses réparations limitativement visées à l’article 606 du code civil.

Un rendement faible 3,97% pour un bien dont vous aurez les réparations énumérés à l’article 606 à votre charge.
Un prix HT de 3 300€ le m2 environ. Le prix au m2 à Grenoble se situe à 2 200€ en moyenne soit un différentiel de 50% trop important.

Si vous vous intéressez au résidence de service dans l’ancien, vous trouverez sur Grenoble des biens à 2100€ le m2 avec un rendement supérieur à 5%.

J’ai trouvé votre bien à 252 000 euros.
Par contre vous n’êtes pas du tout au centre ville de Grenoble mais dans l’ancienne zone industrielle Bouchayer à coté de l’A48
Un quartier d’avenir peut être mais on y est pas encore.

Dernière modification par investirpat (19/01/2020 18h30)

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#9 19/01/2020 18h39

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Ce n’est pas un hasard que les vendeur de défisc proposent des biens dans des endroits très loin géographiquement des acheteurs : ils ne connaissent ni les prix du marché local ni les quartiers où ils vont "investir".
Et au bout du bail commercial, le gestionnaire propose un loyer beaucoup plus bas, mais vous ne pouvez pas casser ce bail sans payer une indemnité conséquente.
Idem pour les travaux lourds, le gestionnaire a la main sur les votes.


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