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#1 15/01/2020 15h48

Membre (2019)
Réputation :   25  

INTJ

Bonjour à  tous,
j’ai besoin de comprendre les tenants et les aboutissants  d’un permis d’aménager.
Ceux qui ont eut l’occasion d’en faire pourriez-vous m’éclairer s’il vous plais ?

Je dois en déposer un pour pouvoir " utiliser" un terrain constructible d’environ 2100 M².
Il est situé derrière ma RP actuelle.
Sur ces 2100 M² ma problématique est la suivante :
* - je veux construire ma future RP.
* - Je ne veux surtout pas faire n’importe quoi qui mettrais en péril ce bien précieux.
* - éviter au maximum de gaspiller de l’argent pour rien.
* - éviter d’avoir à faire un logement social.

Avec mes maigres connaissances je me dis :
* - je fait venir un géomètre qui me divise en quatre lots de 525 M², histoire de ne pas poser la RP n’importe ou.
* - je dépose mon permis.
* - je viabilise ma partie mais en même temps je prévois pour les trois autres lots pour éviter d’ouvrir plus tard.
Mais j’imagine que c’est pas comme cela que ça se passe. !
Me trompe-je ?

J’envisage donc de faire 4 lots de 525 M² ( un pour moi pour ma future RP et trois autres vraiment pour plus tard, typiquement notre fille gérera ça après moi lol )

Je suis aller à l’urbanisme et on m’a dis de déposer un permis d’aménager.
Car pour eux y a pas d’accès hormis celui de ma RP.
J’ai donc télécharger le formulaire, regarder pour le remplir.
Je suppose que je fait une demande pour un lotissement ?
Je sais qu’il faut un logement social pour un nombre de logement mais me souvient plus le nombre.

Donc je remplie le formulaire je le transmet à ma mairie etc etc.
Et après ?

Autant je comprend que:
dépose d’une DP -> accepté -> on peut vendre ou construire,
dépose de permis -> accepté -> on peut construire,

Là je vois pas le cheminement de la procédure.

permis d’aménager -> accepté -> faut faire quoi après ?

Ça a l’air vraiment compliquer pour un particulier.
Je vous mets en P.J.un plan de situation.
ROUGE le terrain actuel avec ma RP.
VERT l’entrée.
BLEU un chemin d’accès pour des maisons derrière et qui arrive sur mon terrain aussi.
BLEU CIEL hachuré les 2100 M² du projet.
ORANGE un bout de terrain du voisin que j’envisage d’acheter pour avoir un accès droits.

Merci d’avance pour vos réponses.

Mots-clés : lotissement, permis, viabilisation


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#2 15/01/2020 16h20

Membre (2012)
Réputation :   0  

Bonjour,

Le permis d’aménager vous permet d’obtenir l’autorisation de votre mairie pour procéder au découpage du terrain ainsi qu’à la viabilisation des différents lots. Il ne vous dispense pas de déposer un permis de construire qui, après instruction par la collectivité, vous donnera le droit de construire votre maison.

S’agissant de l’obligation de logement social et de la définition de la surface des différents lots, il n’est pas possible de se prononcer sans connaissance du PLU de votre commune.

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#3 15/01/2020 16h35

Membre (2016)
Réputation :   7  

Bonjour,

J’ai récemment détaché un terrain de ma résidence principale pour le vendre.

J’ai tout d’abord fait venir un géomètre qui s’est occupé du bornage et de l’inscription dans le livre foncier. Un bon géomètre devrait être capable de vous conseiller sur les formalités à accomplir dans le cadre de la création d’un lotissement, voire de les traiter pour vous, moyennant rémunération.

Dans mon cas, pour pouvoir vendre le terrain, il ne suffisait pas de faire une déclaration préalable auprès de la collectivité territoriale. En effet, dans la mesure où le terrain se situait dans un rayon de moins de 500 mètre d’un bâtiment historique, il fallait déposer un permis d’aménager en bonne et due forme (qui devait être visé par un architecte DPLG).

La procédure est relativement longue : 3 mois pour l’étude du PA (inclut l’avis de l’ABF) + 2 mois de recours des tiers + 1 mois pour l’obtention finale du PA. Sachant qu’il a fallu faire le siège de la collectivité territoriale aux différentes étapes pour obtenir les documents. Tout cela a duré environ 8 mois.

Il y a des frais à prévoir : le géomètre pour la division, l’architecte pour la rédaction/signature du permis d’aménager, l’huissier pour la constatation de l’affichage (recours des tiers). Je vous recommande vivement de prendre l’avis du géomètres et de l’architecte en préalable à votre démarche. Vous aurez de toute façon besoin d’eux pour réaliser votre projet de lotissement.

Dernier point concernant la fiscalité : si vous avez acquis votre résidence principale il y a moins de 30 ans, dès lors que vous détachez un ou des terrains de celle-ci, vous n’êtes plus exempté de la plus-value générée lors de leur vente. Estimer cette plus-value est délicat dans la mesure où vous n’avez qu’un prix d’acquisition global.

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#4 15/01/2020 16h38

Membre (2019)
Réputation :   25  

INTJ

pasglop
Donc il sert "uniquement " à obtenir l’autorisation de faire un lotissement, ne fusse que de quatre lots donc !
Il ne donne aucune indication de comment faire ( j’imagine que le PLU en donne).
Je suppose qu’un géomètre est plus à même de s’occuper de l’élaboration du permis d’aménager, non ?

MartinGall
Dans un premier temps je ne souhaite pas vendre justement à cause de la plus-valus ( j’habite là depuis 1997 mais jusqu’en 2006 elle appartenait à ma tante -> mon père en hérité à ce moment là jusqu’à sa mort en 2010 j’en ai vraiment la propriété complète depuis le décès de ma maman y a un an.
Le mieux étant de voir avec un géomètre effectivement.

Dernière modification par debcos (15/01/2020 16h50)


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#5 15/01/2020 17h02

Membre (2012)
Réputation :   0  

Donc il sert "uniquement " à obtenir l’autorisation de faire un lotissement, ne fusse que de quatre lots donc !
Il ne donne aucune indication de comment faire ( j’imagine que le PLU en donne).
Je suppose qu’un géomètre est plus à même de s’occuper de l’élaboration du permis d’aménager, non ?

Le PLU définit les règles de constructibilité en vigueur sur votre commune. Le découpage que vous allez réaliser doit en tenir compte sous peine d’empêcher les constructions que vous envisagez.

Votre projet se situe sous le seuil des 2 500 m², aussi il n’y a pas de recours obligatoire à un architecte et l’intervention d’un géomètre expert peut suffire pour la réalisation de votre permis d’aménager.

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[+1]    #6 15/01/2020 17h39

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
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ENTJ

debcos a écrit :

Bonjour à  tous,


permis d’aménager -> accepté -> faut faire quoi après ?

Bonjour,

Bon…Une fois le PA valant division en vue de construire il faut déposer le PC (je fais simple, pour ne pas entrer dans les détails, les collègues ont répondu).

Mais attention :

- Vous avez 3 ans pour mettre en oeuvre le PA. En clair si passé 3 ans vous n’avez rien fait, ni dépot de PC à votre nom ni VENTE d’un des lots le PA est caduc.
- Vous écoutez les conseils du forum et vous mettez en oeuvre le PA sous 3 ans : votre PA perdure 5 ans (3+2) donc vous avez 5 années au total pour réaliser les ventes. Mieux encore : en termes juridique vous avez "cristallisé" les régles en vigueur au moment de l’acceptation du PA. et là c’est très subtil car avec le "Zéro Artificialisation Nette" (ZAN : Objectif Zéro Artificialisation Nette (ZAN) : de l’ardente nécessité d’un débat public… Par Jean-François Rouhaud, Avocat.) qui se profile, vous avez une réserve foncière qui va potentiellement valoir son pesant d’or. En clair (bis) si un nouveau document (PLU/PLUI/PLUIH) sortait par la suite et passé votre bien en "inconstructible" vous avez préservé et valorisé ce bien 5 ans.

Après si on va dans les détails et suivant le cas (cad : si le PLU est "stable" en cette période pré électorale) il y a plus subtil encore à faire suivant les réseaux et la voirie. Enfin, il me semble si je lis bien votre plan.

NB : vous trouverez les réf concernant les délais supra dans légifrance, notamment dans les articles R420 et suivants, de mémoire.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#7 15/01/2020 18h23

Membre (2019)
Réputation :   25  

INTJ

Dites-moi si je me trompe.
Le géomètre va faire donc le dossier avec mise en place des voirie, des réseaux ( eaux, gaz, tel, eaux usée etc) et des différents lots.
Si le PA est validé faut faire les travaux indiqués donc.
et ensuite vendre ou dépose un PC.

MartinGall
Vous avez fait quoi physiquement après obtention du PA ?
Vous avez été obligé de viabilisé, aménagé un accès, une route trottoir etc ?
Ou juste la vente du terrain ?

Iqce
merci pour le liens, même si pas d’actualité immédiate je dois en tenir compte.
Donc dans l’absolue je dépose le PA
il faut que dans les 3 ans je fasse soit une dépôt d’un PC soit une vente pour pérenniser le PA dans l’avenir.

Si je fait cela ça valide le PA advitam aeternam ?

Dernière modification par debcos (15/01/2020 18h24)


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#8 15/01/2020 18h51

Membre (2016)
Réputation :   7  

Iqce a écrit :

En clair (bis) si un nouveau document (PLU/PLUI/PLUIH) sortait par la suite et passé votre bien en "inconstructible" vous avez préservé et valorisé ce bien 5 ans.

Iqce a tout à fait raison de souligner ce point. Les collectivités territoriales ont des prérogatives hallucinantes en la matière. Elles peuvent par exemple instaurer dans un nouveau PLU des "zones d’espace planté à conserver ou créer" et rendre ainsi inconstructibles pour totalité ou partie des terrains, et donc réduire drastiquement leur valeur. Et c’est sans compensation pour les propriétaires impactés. Elles opposeront l’intérêt général à votre intérêt particulier.  Expérience vécue à Strasbourg !

debcos a écrit :

MartinGall
Vous avez fait quoi physiquement après obtention du PA ?
Vous avez été obligé de viabilisé, aménagé un accès, une route trottoir etc ?
Ou juste la vente du terrain ?

J’ai immédiatement vendu à un acheteur qui avait un projet de construction. Le terrain avait un accès direct sur une rue. L’acheteur a fait son affaire de la viabilisation. Comme rappelé plus haut, un terrain peut perdre un jour sa constructibilité (ce n’est donc pas un actif dénué de risque !)

Dernière modification par MartinGall (15/01/2020 19h01)

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#9 15/01/2020 21h35

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ENTJ

@debcos : vous validez le PA sur 5 ans relisez moi wink

@MartinG : c’est +/- un volet de mon boulot quand même smile


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#10 15/01/2020 21h50

Membre (2019)
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INTJ

Iqce
je vous relis mais je ne veux pas faire l’interprétation de vos propos dans le sens qui m’intéresse    tongue

Donc dans mon cas précis j’ai 3 ans, plus dérogation pouvant monté jusqu’à 5 ans pour validé le PA par une vente ou un PC
Hors dans mon idée ( pour d’évidente raison de plus-valus et aillant déjà vendue 2 terrains et certainement un troisième d’ici peu sur une parcelle attenante, je n’envisage pas de vendre avant 20 ans j’ai 50 ans et ma fille de 5 ans se débrouillera avec si j’ose dire.
C’est juste pour faire ma RP.
Donc dans 5 ans révolues les 3 lots restants sont susceptibles de ne plus pouvoir être vendables et ou constructibles pour dépose un PC ?
Sauf à refaire un PA ?
Sans parler de la  Zéro Artificialisation Nette éventuellement.


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#11 16/01/2020 08h46

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ENTJ

Votre projet me semble "complexe" ce qui est intéressant wink

Vous avez 3 ans + 2 ans comme évoqué. Pas 20 ou 30…A mon sens, tel que je lis le Code.

L’objet du PA est de diviser en vue de construire : le fait de vendre un lot minimum suite à division acte l’autorisation et bloque les droits sur 3+2 ans. Le fait de construire sur ces 5 années se rattache au document d’urbanisme en vigueur à N-5 années maxi.
Après, les PC obtenus sont valables 3 années.
Et les lots non bâtis car non vendus éventuels seront soumis au document en vigueur à la date concernée soit N+5+ ?. Et là c’est l’inconnu…

Je pense qu’il y a de la jurisprudence sur le net (mais ce matin je suis un peu à la bourre pour chercher).

Sinon, comme j’ai tenté de l’évoquer, il y a peut être plus subtil. En faisant un permis de construire valant division :

Code urbanisme a écrit :

Article R*431-24

Modifié par Décret n°2012-274 du 28 février 2012 - art. 4

Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.

C’est presque le même tarif, mais à mon sens (?) vous cristallisez les droits…Le temps que vous voulez du moment que vous faites votre RP puis quelques travaux annuels. Un notaire sera sans doute de bon conseil sur ce coup (je ne suis pas notaire).

Et pourquoi ne pas commencer à vendre dés maintenant sur division de géomètre en ne mentionnant aucun réseau (donc voirie incluse dans la réflexion) commun, grâce à vos 2 accès potentiels ?

NB : vous commencez à comprendre que selon que vous vous adressez à un urbaniste/porteur de projet, un géomètre ou un notaire, quasiment 3 réponses différentes "valables" sont possibles, mais à vous de choisir celle qui répond le mieux à vos objectifs.

Dernière modification par Iqce (16/01/2020 08h47)


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#12 16/01/2020 09h22

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INTJ

Iqce
je ne souhaite pas vendre pour diverse raison.
* - j’ai déjà vendue 2 terrains et certainement le troisième ( DP en  2018)  si le PA ou autre action me permettent de bien gérer cette parcelle de 2100 m².

* - sur les deux vendues j’ai eut 100 000 € de plus-value et certainement plus si je vend le troisième bien que je les possède depuis 2004.
Donc j’ose pas imaginer celle sur celui que je possède depuis une année en totalité ( 75 % en 2010 au décès de mon papa, donation de la part de ma  maman en 2012, usufruit, en totalité au décès de maman en janvier 2019).
D’ou l’horizon de 20 ans pour vendre.

* - jusqu’à maintenant j’avait 2000 M²  derrière chez moi et 2000 M² a ma droite.
Voisin loin paisible etc.
La à ma droite j’ai deux voir trois voisins depuis mes ventes, je ne veux pas en rajouté derrière.

* - Faut gérer aussi cette rentré d’argent.

Je vais prendre contact avec le géomètre qui connait le dossiers des terrains depuis 20 ans voir ce qui propose.

La personne de l’urbanisme m’a dis qu’un PA était obligatoire car pas d’accès hors il y en a un depuis 2002 sur la gauche en bleu.
Si je prolonge et créer un chemin d’accès en gris sur la capture.


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#13 16/01/2020 09h35

Membre (2015)
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ENTJ

Alors j’attire votre attention sur le fait que dans la mesure ou vous réalisez des opérations de ventes successives, avec recours à des procédures que n’utilisent pas généralement de simples particuliers vous rentrez clairement dans les radars du fisc et donc vous risquez la requalification (aïe).
Du coup bloquer les droits si besoin et différer les ventes et sage…Ce n’est pas qu’une seule question de plus- value, c’est bien pire !


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#14 11/02/2020 15h31

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INTJ

Bonjour,
toujours pas vu le géomètre mais en discutant au téléphone avec lui, il y a d’autres options que le PA.
On en discutera lors de sa visite.
Iqce pourriez-vous m’en dire plus sur votre message précédent concernant les risques vis à vis du fisc, s’il vous plais ?
J’avoue que vous m’avez un peu inquiété avec votre phrase !


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Favoris 1    #15 14/02/2020 17h45

Membre (2019)
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INTJ

Bonjour,
le géomètre est venue ce matin et il en ressort :
*Environ 2124 m² derrière et environ 1000 m² devant.
*Je n’ai pas de P.A. à faire au vu de mon projet.
*Il va faire un état des lieux, bornage, réseaux, les points de hauteurs etc …
*Une fois cela fait on placera ensemble la parcelle ou j’envisage de construire.
*j’envisage donc 3 x 500 m² et un 600 m² pour ma R.P.

J’ai vu mon voisin.
Je lui ai proposé d’acheter sa parcelle ( en orange sur le plan ), il me propose un échange, son petit bout de terrain contre un bout du miens sur la longueur ( va gagner 10 cm de large sur 120 m ).
En discutant de mes ventes cela le fait réfléchir pour ces quatre petit-enfants et 84 ans .
Il doit avoir 4000 m² derrière chez lui aussi, il y a moyen de partager l’accès entre nos parcelles, je gagnerais ainsi 2.50 m.
Au lieu d’avoir un accès de 5 m chez moi on fait 2.50 m chacun et on se donne le droit de passage, plus besoin d’acheter sa parcelles juste un acte à faire pour la servitude.

Çà prend forme doucement.


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