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Forums des investisseurs heureux

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#1 14/01/2020 16h19

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Je souhaite témoigner et partager notre expérience sur la modulation de crédit, puisque nous avons demandé une étude de nos créanciers :

Notre demande auprès des banques se situent la baisse au maxi possible sur 4 de nos emprunts, de manière à optimiser le Cash Flow Mensuel.

Nous avions en tête la modulation +/-30% vendu lors de la signature du crédit, modulation d’ailleurs qui est présenté comme un argument commercial spécifique et qui permet de faire face à des coups durs, mais en réalité qui reste réglementaire à la loi pour toutes les banques.

Voici donc notre Retour d’Expérience:
- la baisse moyenne sur 4 crédits n’est que de 15%, donc bien loin des 30% imaginés, cela s’explique car l’allongement est bloqué sur 24 mois maxi (ce qui n’est pas forcement expliqué lors de la signature)
- Lorsque le crédit > 15 ans, cette modulation n’a que très peu d’interets.
- Même pour des crédits sur 10 ans restants, la modulation moyenne est de -15%
- il faut prendre en compte des frais d’interets supplémentaires liés a l’allongement du crédit avec le même taux, ce qui demeure tout à fait logique, mais il faut le signaler.

Cette solution n’est donc pas miracle & il faut en connaitre les limites.

Je pense finalement qu’en ces périodes de baisse des taux d’interets, une rénégociation interne ou externe ne serait pas préférable à une simple modulation reglementaire.

Mots-clés : credit, mensualité, modulation

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#2 14/01/2020 17h08

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L’argument de vente n’est pas que théorique et tous les détails des conditions de modulation sont décrits dans votre offre de prêt, que vous êtes censé avoir signé en connaissance de cause.

Sur ces clauses de modulation, il y a comme vous le dites deux plafonds :
- un impact maximal de 30% sur la mensualité (à la baisse comme à la hausse) ;
- un modification de la durée du prêt de x mois maximum.

Souvent, pour un prêt immo d’une durée de 15 ans et +, c’est le second plafond qui limite la modulation. Mais plus la durée du prêt est courte, moins c’est le cas.

Si vous empruntez 100 k€ sur 5 ans et qu’au bout de 12 mois vous souhaitez moduler le prêt, vous pouvez tout à fait baisser votre mensualité de 30%, et si le plafond à 30% n’existait pas, vous auriez même pu baisser la mensualité de 42%.

Je comprends que vous ayez été alpagué par l’argument commercial des 30%, mais il aurait fallu que vous fassiez une simulation (ou que vous la demandiez) concrète en vous appuyant sur les conditions énoncées dans l’offre de prêt.

Maintenant que c’est fait, il faut garder le bon côté des choses, ça reste une expérience enrichissante et vous ne vous ferez plus avoir à l’avenir !

Dernière modification par Dicci (14/01/2020 17h11)

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[+1]    #3 14/01/2020 17h27

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Bonjour,

- la baisse moyenne sur 4 crédits n’est que de 15%, donc bien loin des 30% imaginés, cela s’explique car l’allongement est bloqué sur 24 mois maxi (ce qui n’est pas forcement expliqué lors de la signature)

C’est comme l’autonomie des voitures ; 4L/100 km en été, par ciel dégagé, sur un route droite, inclinaison de 0°, pas de passager et vitesse de croisière à 90 km/h… c’est pas forcément expliqué au moment de l’achat… et heureusement !

Lorsque le crédit > 15 ans, cette modulation n’a que très peu d’interets

Je pinaille mais il n’y a pas de seuil à partir duquel ce dispositif n’a plus "d’intérêt" ; le % de baisse de mensualité est effectivement une fonction décroissante de la durée de remboursement restante. Charge à chaque emprunteur de définir le % de baisse minimum pour y trouver un intérêt.

Même pour des crédits sur 10 ans restants, la modulation moyenne est de -15%

Petite astuce : lorsque vous allongez le crédit de 2 ans par rapport à 10 ans, cela représente un allongement de 20%. En première approximation, on aimerait dire que cela fera diminuer la mensualité du même facteur mais les taux d’intérêt (emprunt et assurance) étant constants, le % de baisse est forcément inférieur à ce nombre. S’il vous restait 20 ans de remboursement, le % de baisse serait même plafonné à 10% !

il faut prendre en compte des frais d’interets supplémentaires liés a l’allongement du crédit avec le même taux, ce qui demeure tout à fait logique, mais il faut le signaler.

Voilà qui est fait ! smile

Je pense finalement qu’en ces périodes de baisse des taux d’interets, une rénégociation interne ou externe ne serait pas préférable à une simple modulation reglementaire.

Peut-être vouliez-vous dire : une rénégociation interne ou externe ne serait pas préférable à une simple modulation reglementaire.

Je me suis amusé à tracer (je peux vous envoyer le code Python sur demande) la variation de la mensualité pour un allongement de deux ans, en supposant qu’il n’y a pas de frais annexes :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13823_figure0.png

Il s’agit d’un résultat purement mathématique, ne tenant pas compte des conditions spécifiques comme mentionnées par Dicci. On peut néanmoins affirmer que les courbes "réelles" se situent systématiquement en dessous de leur courbe respective.

Bonne journée,

Dernière modification par Caceray (14/01/2020 17h36)

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[+1]    #4 14/01/2020 17h32

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Je joue systématiquement (et au maximum) de la modulation (à la baisse) des mensualités, c’est un vrai avantage sur le cash flow, avec un impact modéré sur le coût total du prêt au vu des taux actuels.

Je n’ai pas eu de mauvaise surprise sur la baisse réelle, conforme à la baisse que j’attendais. En revanche, juste une fois des frais de modulation que je n’avais pas prévu (le conseiller n’en avait bien sûr pas parlé les multiples fois où j’avais abordé ce sujet, et je ne l’avais pas remarqué dans l’offre de prêt). Il s’agissait de 50€ (sur un prêt de 160k) donc cela reste très modeste.

De mon expérience / celle de proches :
- Crédit Mutuel : modulation à la hausse sans limite, à la baisse avec la limite d’une augmentation de 36 mois de la durée initiale du prêt. 50€ par modulation.
- Crédit Agricole : +/-30%, +36 mois max. Gratuit.
- LCL : +24 mois max.

Je fais même une pause mensualité chaque année quand c’est possible (gratuitement). Toujours pour maximiser le cash flow court terme.

EDIT : correction "36 ans" => "36 mois". Merci amoilyon !

Dernière modification par Artosis (15/01/2020 09h42)

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#5 14/01/2020 22h15

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Artosis a écrit :

De mon expérience / celle de proches :
- Crédit Mutuel : modulation à la hausse sans limite, à la baisse avec la limite d’une augmentation de 36 ans de la durée initiale du prêt. 50€ par modulation.

En voilà une jolie durée de prêt wink

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#6 14/01/2020 23h23

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Bonsoir,

Pour information, je suis à la Caisse d’Epargne et il me reste 6,5 ans de prêt immobilier.

J’ai questionné ma conseillère au même sujet que vous en fin d’année dernière. Voici son retour :

Madame l’écureuil a écrit :

Vous pouvez sans frais modifier à la baisse des mensualités de votre prêt en le reculant de deux ans maximum cependant le report engendrera une baisse actuelle de 300€ mais de 2021 à 2023 vous auriez une charge de + 300€ car l’autre ligne de prêt se verra augmenter. Ce qui dans votre cas n’a aucun intérêt pour épargner.

Je possède deux lignes de prêt lissées. J’avais aussi posé cette question pour augmenter ma capacité de cash flow car nos taux sont faibles.

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#7 28/01/2020 11h18

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Et si vous demandez la modulation sur les deux lignes de prêts?

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#8 28/01/2020 18h55

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Bonsoir niceday.

Pour information, voici le retour que j’ai eu.

Madame l’écureil a écrit :

Une renégociation de prêt n’est pas possible à l’égard du taux que vous possédez actuellement, sachant que des frais obligatoires s’appliquent vous ne seriez pas avantagé. De plus, la relation commerciale n’est pas étendue sans moyen de paiement.

Pour votre bonne compréhension, j’ai une ligne de prêt à 0,53% qui prend fin en 2021. J’ai une autre ligne de prêt à 1,18% qui se terminera en 2026. Et pour la "relation commerciale non étendue", je suis passé sur une banque en ligne il y a 2-3 ans. En parallèle, j’ai gardé des comptes à la Caisse d’Epargne (livrets A, PEL) mais j’ai bien rendu tous mes moyens de paiement (chéquiers et CB). Le compte-courant me sert juste de dépôt.

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#9 10/03/2020 01h16

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Artosis a écrit :

De mon expérience / celle de proches :
- Crédit Mutuel : modulation à la hausse sans limite, à la baisse avec la limite d’une augmentation de 36 mois de la durée initiale du prêt. 50€ par modulation.

Je fais même une pause mensualité chaque année quand c’est possible (gratuitement).

Bonjour,

Je vais peut-être avoir à choisir entre 2 banques dont le crédit mutuel et j’aimerais en savoir plus sur la modularité de leur prêt immobilier. N’étant pas encore client chez eux, je souhaiterais éviter de faire travailler le banquier pour rien, si je suis sûr de ne pas les choisir à fin.

La modularité à hausse, c’est clair.
Par contre à la baisse, je lis ici et sur leur site que c’est dans le limite d’une rallonge de 36 mois de la durée initiale. J’ai l’impression qu’il manque une limite sur le montant de la mensualité.
En effet, sans limite sur la mensualité, si je prends un prêt sur 20 ans, au bout de 10 je pourrai par exemple baisser mes mensualités tout en rallongeant la durée restante, avec un maximum de 23 ans (+3 ans vs la durée initiale).
ai-je bien compris ? y-a-il des conditions ?

Dernière modification par sotigui (10/03/2020 09h18)

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#10 10/03/2020 07h24

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En français ça serait plus compréhensible svp. Rectifié merci.
Vous auriez aussi pu poster un lien, là on se prononce à l’aveugle.
Si vous prolongez de 3 ans au bout de 10 ans de remboursement, ça va de toute façon augmenter le coût du prêt à taux égal, en êtes-vous conscient ?

Dernière modification par Surin (10/03/2020 10h08)

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#11 10/03/2020 09h41

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Surin a écrit :

En français ça serait plus compréhensible svp.

Bonjour

Désolé pour ces mots en trop, c’est corrigé.

Surin a écrit :

Vous auriez aussi pu poster un lien, là on se prononce à l’aveugle

Je n’ai pas voulu polluer le fil avec un lien externe pour une seule phrase et déjà reprise plus haut :
Modulation à la hausse sans limite, à la baisse avec la limite d’une augmentation de 36 mois de la durée initiale du prêt. 50€ par modulation.
Je pense que ceux qui ont un prêt chez CM peuvent me renseigner car ils ont les conditions de vente plus détaillées.

Surin a écrit :

Si vous prolongez de 3 ans au bout de 10 ans de remboursement, ça va de toute façon augmenter le coût du prêt à taux égal, en êtes-vous conscient ?

Je suis conscient que la rallonge augment le coût et sais évaluer ce surcoût. Et dans mon exemple (un peu caricatural) la rallonge n’est pas de 3 ans mais 13 ! C’est juste pour l’exemple pour voir si j’ai bien compris. Je ne souhaite pas un débat sur le bien fondé de ce type de rallonge.
La modulation peut dépanner un jour, c’est donc un critère que je regarde.

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#12 10/03/2020 10h08

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Ok, je pense que l’on ne comprend pas la même chose car pour moi, dès votre message précédent, il était évident que la durée totale de l’emprunt ne pouvait dépasser 23 ans.
Je maintiens à la lecture de votre dernier message que vous ne pourrez prolonger que de 3 ans maximum, même au bout de 10 ans d’emprunt, la durée totale de cet emprunt ne pouvant dépasser 23 ans à compter de son premier déclenchement (qui est a date du premier paiement effectué par la banque), et non pas sa durée restante (c’est écrit où ?).
Vous vous trompez donc en interprétant ainsi cette option.

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#13 10/03/2020 10h24

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Artosis a écrit :

- Crédit Mutuel : modulation à la hausse sans limite, à la baisse avec la limite d’une augmentation de 36 mois de la durée initiale du prêt. 50€ par modulation.

je suis heureux de constater que ma banque me propose cette modulation gratuitement

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#14 10/03/2020 14h19

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Surin a écrit :

Ok, je pense que l’on ne comprend pas la même chose car pour moi, dès votre message précédent, il était évident que la durée totale de l’emprunt ne pouvait dépasser 23 ans.
Je maintiens à la lecture de votre dernier message que vous ne pourrez prolonger que de 3 ans maximum, même au bout de 10 ans d’emprunt, la durée totale de cet emprunt ne pouvant dépasser 23 ans à compter de son premier déclenchement (qui est a date du premier paiement effectué par la banque), et non pas sa durée restante (c’est écrit où ?).
Vous vous trompez donc en interprétant ainsi cette option.

C’est possible que je me trompe d’interprétation. Effectivement, le mot initiale peut être interprété de 2 façons:
1/ Durée initiale du crédit, c’est à dire la durée initialement prévue dans le contrat
2/ Durée restante, durée avant demande de baisse de mensualité

J’interprétais plutôt comme le cas 1, d’où mes doutes. Mais je pense que votre interprétation est plus plausible.

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#15 10/03/2020 14h37

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sotigui a écrit :

J’interprétais plutôt comme le cas 1, d’où mes doutes.

Vous voulez dire "2".

sotigui a écrit :

Mais je pense que votre interprétation est plus plausible.

C’est une certitude.

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#16 14/03/2020 12h06

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Bonjour,

N’ayant pas encore reçu l’offre de ma banque, je n’ai pas pris de risque, je suis allé chercher l’offre de prêt du crédit mutuel.
La modulation du prêt n’est pas du tout un acquis, contrairement aux informations sur leur site.
Je vous mets les CGV à toute fin utile.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/20601_cm_cgv_modulo.png

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