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[+1]    #1 11/01/2020 14h13

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Cela fait un petit moment que je me dis qu’il faut que je me prête à l’exercice, ce début d’année m’en donne l’occasion. Je me lance donc dans le partage de mon portefeuille.

Je suis investi sur plusieurs supports, les 5 grandes lignes sont les suivantes:

-du monétaire : livret A 6k, LDD 12k, PEL 65k

-des scpi achetées à crédit en 2016 sur 20 ans pour un montant total de 150k (5 lignes de 30k environ).
J’avais voulu fortement diversifié au moment de mon choix, et était donc parti sur 5 SCPI de 5 sociétés de gestion différentes, des jeunes, des moins jeunes, avec des taux d’occupation suffisants, un taux de distribution des revenus supérieur à la moyenne et plutôt des grosses capitalisations.
Je possède donc des parts de Corum, Primovie, PFO2, Multimmobilier 2 et Immorente.
La fiscalité fait mal, j’ai un TMI à 41% aujourd’hui (30% à l’époque), mais je n’ai rien à gérer et ça me convient très bien.

-environ 30k sur une assurance vie avec 50% de fonds euros et 50% d’UC / environ 30k sur un contrat Madelin quasi 100% en UC

-un PEA ouvert en 2016 avec une stratégie passive à base d’ETF + 1 ligne de CBO Territoria car j’aime les foncières. Valorisation environ 58k à ce jour, abondé de 1k par mois, composé pour l’essentiel d’un tracker world CW8, agrémenté d’un émergent + small caps europe et usa. L’objectif est de le remplir avant mes 40 ans d’ici 6 ans.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16577_pea.png

-un CTO ouvert en 2017 dans le but d’acheter des foncières côtées. J’ai tout d’abord commencé par investir sur le tracker VNQ puis il n’a plus été possible de le faire pour des raisons administratives. J’ai acheté le livre d’IH afin de me former et me suis lancé dans des achats en direct en 2018 après avoir revendu mon tracker. Je ne sais pas si ça marche mieux mais c’est un peu plus palpitant smile
Toujours dans le soucis de trouver un bon compromis entre la performance et le risque, je diversifie un maximum, en terme des devises et secteurs.
Je m’étais dis que j’aurais une répartition équipondérée avec des lignes de 2k uniquement. Voyant les cours d’URW chuter en 2018 j’ai moyenné à la baisse et en a fait ma plus grosse ligne. C’est ma plus grande moins value latente à ce jour…
La stratégie est à affiner car toutes les lignes achetées le sont dans une optique long-terme, je ne compte rien vendre, même si parfois ça me démange quand je vois certaines plus values. J’aimerai atteindre les 150k, soit une répartition 50/50 entre les scpi et les foncières côtées.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16577_cto.png

Mine de rien ça prend du temps de coucher tout ça sur le "papier". Au plaisir de vous lire.

Mots-clés : etf, portefeuille, reits, scpi, siic

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#2 18/03/2020 10h21

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Bon, hé bien il semblerait que ce soit la douille!

Les deux portefeuilles ont bien changé de couleur depuis le début de l’année…

Concernant le PEA j’ai continué mes achats progressifs (et ennuyeux!) d’ETF à coups de 1000 euros, essentiellement sur le tracker World et un peu d’émergents.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16577_pea.jpg

Le portefeuille de foncières est celui auquel j’accorde le plus d’attention, celui ou je passe le plus de temps à chercher des idées d’investissements, quoi renforcer, dans quelles proportions… et c’est celui qui évidemment ramasse le plus!

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16577_cto.jpg

Depuis le début de l’année mes achats ont été :
-Preferred Apartment Communities le 27/01
-Covivio Hotels le 27/02
-Covivio le 13/03
-Renforcements également le 13/03 de OHI, Ventas, et Simon Property

Mes achats/renforcements du 13/03 me paraissaient bon marché, je crois que je n’ai pas réussi à être assez patient pour attendre encore un peu, vues les baisses qui s’en sont suivies…

Les 2 portefeuilles sont différents l’un est diversifié sur tous les secteurs, l’autre ne cible qu’un secteur mais essaie de toucher un maximum de ses sous-catégories. On voit quand même que malgré un timing d’ouverture différent des 2 comptes, un lissage mensuel sur des etf limite la casse.

Mes sentiments du moment sont partagés entre la déprime des moins-values qui s’accumulent et l’excitation des opportunités qui ne se représenteront peut-être jamais. Je pense que la crise du moment est sérieuse, mais qu’elle sera surmontée.

Je n’ai rien vendu, je ne compte pas le faire, mais j’hésite à renforcer.

Au plaisir.

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#3 18/03/2020 10h28

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Je partage votre scepticisme sur les foncières. Jai renforcé unibail mais c’était pour mettre un bon coup à mon PRU car j’avais peu d’actions.

Essayez de rester constant/confiant sur votre stratégie. Bon courage

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#4 18/03/2020 10h35

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Sartorius a écrit :

Mes sentiments du moment sont partagés entre la déprime des moins-values qui s’accumulent et l’excitation des opportunités qui ne se représenteront peut-être jamais. Je pense que la crise du moment est sérieuse, mais qu’elle sera surmontée.

Je n’ai rien vendu, je ne compte pas le faire, mais j’hésite à renforcer.

Pourquoi ne pas temporiser ? Dans 20-40ans , vous serez peut etre encore investi, qu’est-ce que 2-3 mois vont changer.

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#5 18/03/2020 11h13

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C’est pas faux! J’ai un peu de mal à être attentiste. C’est comme lorsque j’achète un cadeau pour quelqu’un, j’ai envie de le donner tout de suite, pas d’attendre 15 jours!

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#6 18/03/2020 11h39

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L’analogie est très bien vue wink je suis dans le même cas avec un horizon de placement plus court et surtout, pas ou peu de capacité d’épargne à investir dans les années qui viennent.

Dans votre cas un critère intéressant à regarder c’est combien représente le montant que vous avez à investir aujourd’hui par rapport à votre capacité d’épargne (3 mois ? 1 an ? 10 ans ?) et votre patrimoine global en cible. Si votre objectif est de vous constituer un patrimoine de 1M€ et que vous avez 10k€ à investir aujourd’hui ça ne fera pas une grosse différence que vous les investissiez aujourd’hui ou dans 2 ou 3 mois quelle que soit l’évolution des marchés.

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#7 25/08/2020 18h43

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Bonjour,

Question d’un curieux : Pourquoi ne pas avoir du Argan (logistique) ou du Foncière Inea (tertiaire en métropole régionale) dans vos foncières ? Ces 2 titres semblent en effet être des foncières très résiliantes malgré le contexte. Je serais curieux de savoir s’il y a des raisons en particulier ou non vu que vous semblez bien connaître le secteur des foncières au regard de votre portefeuille.

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#8 25/08/2020 23h39

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Bonsoir Levovitch,

Je dirais plutôt qu’Argan et Foncière Inea ne sont pas ENCORE dans mon portefeuille de foncières smile.

Argan c’est un peu celle que vous voyez de loin, qui est toujours trop chère, que vous ne vous décidez jamais à acheter, dont le cours semble ne jamais descendre, mais que vous aimeriez bien avoir secrètement! Dans le même état d’esprit, j’y mettrais Digital Realty Trust chez les américaines.

Foncière Inea (comme Argan) est dans ma liste de favoris, avec une vingtaine d’autres, pas facile de se décider. Elle fait un peu doublon avec la SCPI PF02 que j’ai déjà sur le créneau des bureaux verts en régions. Toutefois, quand je vois l’historique du cours ces dernières années, cela fait un sympathique rendement au regard de la relative stabilité du titre en ces temps de crise.

Pour résumer, les 2 m’intéressent, comme tellement d’autres. J’en achète beaucoup, je préfère diversifier à outrance, ça m’évitera de reproduire ce que j’ai fait avec Unibail en renforçant à la baisse fin 2018. Elles seront donc probablement miennes d’ici quelques temps!

Dernière modification par Sartorius (25/08/2020 23h41)

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#9 26/08/2020 13h28

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Merci pour votre réponse !

Sur Argan, c’est étonnant car le cours est bien supérieur à l’ANR triple net droits compris cible à fin décembre 2020 de 66€. Il y a une surcote de 30% ! Pourtant, la famille Le Lan a procédé à des achats massifs de titres en mai et juin 2020 a des niveaux de cours supérieurs à l’ANR. Il y a eu tellement de déclarations AMF que je n’ai même pas regardé celles d’avril. Sur mai et juin, Ronan Le Lan a acheté des titres à des PRU compris entre 69€ et 82€ pour 2,2 m € ! Sur juin, Véronique Le Lan a acheté des titres pour 0,5 m € a des PRU autour de 80€.

Digital Realty Trust, je ne connaissais pas. Je vais regarder par curiosité. Ça a l’air de concerner la détention de data centers et non des centres logistiques ?

Dernière modification par levovitch1988 (26/08/2020 13h38)

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[+2]    #10 01/11/2020 14h42

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En ce dimanche pluvieux et confiné, c’est le moment d’une petite mise à jour du portefeuille depuis le 18 mars dernier. Je vois que côté timing, je me décide au pire moment dans les 2 cas smile.

Côté PEA, j’ai un peu dérogé à la règle des 1000 euros d’apport par mois au printemps, où j’ai pu acheté des trackers à prix intéressants. A postériori (c’est toujours facile), j’ai eu la main trop légère et j’aurais dû charger la barque. Le portefeuille est dans le vert, et je dirais que c’est déjà pas si mal par les temps qui courent.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16577_pea2.jpg

Côté CTO, 100% foncières pour rappel, c’est moins glorieux.

Plusieurs achats depuis Mars :
-Gecina (en légère MV)
-Altarea (en légère MV)
-Realty Income (en légère PV)
-Boston Properties (en belle MV, alors que le prix d’achat me paraissant déjà correct)
-Equity Residential (en MV)
-Foncière Inea (quasi neutre mais achat récent)
-AEW UK Reit (en légère PV)

Pour plus de lisibilité, j’ai classé le portefeuille par devises.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16577_portefeuille.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16577_cad_-_gbp.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16577_usd.jpg

En vrac :

-Les foncières commerciales sont aux enfers, suivies de près par l’hôtellerie et le loisir. Les bureaux souffrent mais dans une moindre mesure et je suis moins inquiet pour leur avenir.
-Les USA donnent le LA, les autres suivent. Les foncières américaines tiennent mieux le coup que les européenes.
-Il me manque des foncières à la mode, résilientes par ces temps de crise (stockage, data centers, logistique, résidentiel allemand) mais toujours trop chères. Il m’en faut!
-Je suis de près la saga Unibail mais je ne suis pas sûr d’avoir envie de remettre au pot en suivant l’AK.
-J’ai du mal à saisir la chute sans fin d’Icade, si je n’étais déjà pas tant investi je dirais que ça semble une bonne affaire à ce prix là.
-Quant tout va mal, un livret A à 0.5% garanti c’est pas si mal.
-Vivement un vaccin (efficace)!
-Je crois que je ne sais pas vendre…

Côté SCPI, c’est tranquille, les revenus tiennent bon (en tout cas pour les miennes), pas de stress de volatilité, à voir si les prochaines expertises ne plombent pas ce joli tableau.
Je pense rajouter quelques lignes l’année prochaine. Dans le viseur : Pierval Santé et Activimmo. J’aimerai également une SCPI résidentielle mais je ne sais pas trop laquelle. Peut-être Kyaneos ou Primofamily?

edit : mise à jour du fichier PEA

Dernière modification par Sartorius (01/11/2020 18h33)

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#11 10/01/2021 14h17

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C’est l’heure de la petite mise à jour du portefeuille. La dernière avait eu lieu avant les bonnes nouvelles concernant l’arrivée du vaccin, les valorisations actuelles sont donc bien plus agréables à regarder que la fois précédente.

Côté PEA, j’ai vendu ma ligne CBO Territoria en légère moins-value, bien que n’ayant rien à lui reprocher, mais par soucis de lisibilité du portefeuille, et afin de recentrer celui-ci sur son objectif initial : les ETF. Je n’exclus pas de la racheter sur le CTO.
J’ai hésité à rentrer sur un ETF Nasdaq mais j’ai l’impression d’avoir raté le train qui est parti depuis un moment sans moi. Du coup je me suis abstenu et j’ai renforcé le world qui comporte déjà tous les GAFAM.

La valorisation actuelle est d’environ 88k€ vs 73k€ il y a 1 an. L’objectif est d’atteindre le plafond de versements avant mes 40 ans, ce qui est réalisable (représente l’équivalent de 1500 € par mois environ).

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16577_pea_0121.jpg

Côté CTO de foncières, pour faire suite à la discussion précédente avec levovitch1988, je me suis lancé sur Argan et Digital Realty Trust, 2 foncières qui me tentaient depuis longtemps mais que je trouvais toujours trop chères. Payées cher mais la résilience a un coût par ces temps qui courent.
Le portefeuille a repris des couleurs en fin d’année, je suis toujours en moins value mais les achats de l’année ainsi que la remontée ce certains cours sauvent les meubles.

La valorisation actuelle est d’environ 66k€ vs 51k€ il y a 1 an. L’objectif initial était d’atteindre un montant équivalent à mon portefeuille de SCPI (150k€). Je revois cet objectif à la baisse et prévois d’aller jusqu’à 100k€ investis aux vues de la volatilité des cours qui, si on sait pourtant bien qu’elle existe, n’est pas si facile à gérer en pratique. Reste 23k€ à investir pour atteindre cet objectif, que je pense atteindre dans les 2 ans à venir.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16577_cto1_0121.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16577_cto2_0121.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16577_cto3_0121.jpg

Concernant les SCPI, comme je disais précédemment, c’est pépère et reposant pour l’esprit. On se fait juste plumer par la fiscalité mais je m’en accommode.
J’ai donc initié une ligne supplémentaire via Moniwan : 10k€ sur Pierval Santé. L’objectif est de monter à 30k€ à horizon de 2-3 ans afin d’avoir des lignes équipondérées.
Activimmo me tentait bien mais les premiers investissements réalisés ne vont pas dans le sens de la promesse, à savoir la logistique. Je m’abstiens pour l’instant mais n’exclus pas d’y investir si la réalité colle plus avec le marketing dans le futur.

Le portefeuille actuel se répartir donc ainsi :
-Corum 30k€
-PFO2 30k€
-Primovie 30k€
-Multimmobilier 2 30k€ (d’ailleurs il faut que je me penche sur la question de l’absorption par Epargne Foncière)
-Immorente 30k€
Ces 5 lignes ont été acquises à crédit en 2016 sur 20 ans, le CRD est de 122k€ environ.
-Pierval santé 10k€

Acheter cash d’autres SCPI me permettra également d’atteindre un point d’équilibre sur le crédit.

Ce sera tout pour la tartine du jour, je vous remercie de m’avoir lu.

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Favoris 1    #12 10/01/2021 14h36

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Sartorius, si ça peut vous rassurer, ces temps-ci les foncières logistiques et de data centers aux US sont plutôt pas très chères, compte tenu de leur profil de croissance ; en tout cas bien moins qu’à l’été 2020. Regardez les cours de Prologis, Americold pour la logistique, et DLR, Cyrus One, Equinix et QTS pour les data centers.

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#13 10/01/2021 15h07

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C’est ce que je me dis, les perspectives de croissance sont là et le secteur est d’avenir. J’ai profité d’une petite baisse d’après l’été pour rentrer mais on est quand même sur des tendances de plus-hauts historiques.

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#14 10/01/2021 15h16

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Bonjour

Je rajouterai VTR et PEAK pour les foncières de santé même si VTR a bien retracé…

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#15 10/01/2021 15h18

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Vous savez, les plus hauts historiques, c’est la logique d’un investissement réussi que d’y être la majeure partie de son temps smile

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#16 10/01/2021 15h28

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C’est pas faux smile

Concernant les foncières de santé, j’ai déjà du VTR, du OHI et du Icade. Je note l’idée de PEAK.

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