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#1 08/01/2020 18h38

Membre
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Bonjour à tous,

Je suis en train de voir pour acheter un bien dans un but d’investissement locatif.

Ce n’est pas mon 1er investissement mais celui ci à une particularité nouvelle pour moi: une chambre dans une résidence étudiante.

Sur le papier tout irait bien:
- ville que je connais
- emplacement proche d’un campus (2min à pied avec garage)
- grosse ville à forte dynamique
- rentabilité de 10%

Le vendeur est actuellement en fin de bail. Le gestionnaire (Residis) lui prenait plus de 50% du loyer HC.

2 options s’offre à lui:
1) Arrêter le bail commercial et gérer en direct le bien
2) Refaire un autre bail et la totalité du loyer serait reversé. Je pense que le gestionnaire veut avoir la main mise sur tous les appartements

De mon côté j’ai le choix de prendre le bien selon ces options.

J’aurai tendance à dire de passer en direct et d’arrêter le bail avec le gestionnaire. Mais n’ayant pas d’expérience en bail commercial et de tout ce que j’ai pu lire sur cela, j’ai cru comprendre qu’il y avait de nombreuses arnaque. Néanmoins le gestionnaire serait partant pour reverser le loyer total. Est ce trop jolie pour être vrai?

Quelle options pensez vous bonne? Ou bien en avez vous peut être d’autres?

Merci par avance.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

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#2 08/01/2020 18h44

Membre
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Aïe, votre généreux vendeur vous vend une affaire en or : 10% de rentabilité, bon emplacement … d’ailleurs pourquoi vend-il une telle poule aux œufs d’or ?

Pour une raison simple, le bail commercial est une très mauvaise affaire, au bout d’une première période "faste" ( le vendeur s’étant déjà gavé au départ avec un prix gonflé et des frais élevés ), vient le renouvellement du bail et là soit le gérant fait faillite soit vous impose de lourds et coûteux travaux, soit vous pouvez résilier le bail … mais vous devez payer une indemnité d’éviction.

Dernière modification par Oblible (08/01/2020 18h45)


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#3 08/01/2020 19h01

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chris89 a écrit :

Le vendeur est actuellement en fin de bail. Le gestionnaire (Residis) lui prenait plus de 50% du loyer HC.

2 options s’offre à lui:
1) Arrêter le bail commercial et gérer en direct le bien
2) Refaire un autre bail et la totalité du loyer serait reversé. Je pense que le gestionnaire veut avoir la main mise sur tous les appartements

Vous êtes bien certain que ceci est une description correcte de la situation ?

Le gestionnaire (locataire de votre vendeur) a-t-il bien confirmé par écrit qu’il renonçait au renouvellement du bail commercial, laquelle lui est acquise de droit (et sans limitation de durée), comme pour tout bail commercial (ce qui implique que si le bailleur n’accepte pas de renouveller le bail il y ait une indemnité d’éviction à payer -pouvant atteindre plusieures années de loyer-, déterminée par négociation entre les parties, ou à défaut fixée par un juge) ?


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#4 08/01/2020 19h02

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Oblible a écrit :

Aïe, votre généreux vendeur vous vend une affaire en or : 10% de rentabilité, bon emplacement … d’ailleurs pourquoi vend-il une telle poule aux œufs d’or ?

Pour une raison simple, le bail commercial est une très mauvaise affaire, au bout d’une première période "faste" ( le vendeur s’étant déjà gavé au départ avec un prix gonflé et des frais élevés ), vient le renouvellement du bail et là soit le gérant fait faillite soit vous impose de lourds et coûteux travaux, soit vous pouvez résilier le bail … mais vous devez payer une indemnité d’éviction.

Merci Oblible pour votre réponse.

Oui ça semble beau mais les raisons sont souvent les même pour ce genre d’affaire:
- besoin rapide d’argent
- distance pour gérer le bien et donc temps court pour vendre le bien
- réalisation que le fait d’investir en défiscalisation est une arnaque et ne veut plus toucher l’immobilier

En fait sa rentabilité brute était de 3% environ. C’est grâce à un prix de vente cassé que la rentabilité augmenterait lors de l’achat.

La résidence a 10ans et semble bien entrenue mais je n’avais pas pensé à la possibilité d’imposer des travaux.

Vous me conforter dans le choix de choisir une gestion en direct pour éviter les surprises  que vous avez cité.

Maintenance dans le cas d’un achat sans bail commercial en résidence étudiante, Y aurait il toujours des problèmes? Le gérant peut il toujours imposer des travaux? Que se passerait il en cas de faillite?

Sachant que le prix du bien est de 40 000€ donc ça ne serait pas une grosse prise de risque je pense.

GoodbyLenine a écrit :

chris89 a écrit :

Le vendeur est actuellement en fin de bail. Le gestionnaire (Residis) lui prenait plus de 50% du loyer HC.

2 options s’offre à lui:
1) Arrêter le bail commercial et gérer en direct le bien
2) Refaire un autre bail et la totalité du loyer serait reversé. Je pense que le gestionnaire veut avoir la main mise sur tous les appartements

Vous êtes bien certain que ceci est une description correcte de la situation ?

Le gestionnaire (locataire de votre vendeur) a-t-il bien confirmé par écrit qu’il renonçait au renouvellement du bail commercial, laquelle lui est acquise de droit (et sans limitation de durée), comme pour tout bail commercial (ce qui implique que si le bailleur n’accepte pas de renouveller le bail il y ait une indemnité d’éviction à payer -pouvant atteindre plusieures années de loyer-, déterminée par négociation entre les parties, ou à défaut fixée par un juge) ?

Merci GoodbyLenine pour vos précisions.

Le propriétaire actuel m’indique qu’il serait dans ce processus, ça serait donc à moi de faire un choix.
Je ne savais pas qu’il était possible d’investir dans ce genre de résidence sans bail commercial. Et comme vous dites, il risquerait d’y avoir une indemnité d’éviction à payer.

Je me renseigne donc actuellement pour avoir une idée claire de la situation et des possibilités lors de mes prochains contacts avec le vendeur.

Dernière modification par chris89 (08/01/2020 19h09)

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#5 08/01/2020 19h09

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Donc ça confirme que c’est un plan foireux : le vendeur veut vous refiler la patate chaude et vous laisser vous débrouiller avec le bailleur qui n’a aucun intérêt à lâcher prise.

Dernière modification par Oblible (08/01/2020 19h11)


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#6 08/01/2020 19h23

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Si vous arrivez à résilier le bail, vous serez sans doute dans une copropriété, avec quelques quantièmes, et en face de vous un exploitant qui le jour de l’AG (j’y est été une fois) aura un certain nombre de salariés dans la salle, chacun porteur de pouvoirs de pleins d’autres copropriétaires (lesquels donnent souvent mandat par défaut avec leur bail). Donc, en pratique, il décidera seul du résultat des votes de cette AG, et fera par exemple voter les travaux qu’il veut (ceci dit, ces travaux seront sans doute justifiés, pour maintenir la résidence en bon état).

Je suis l’heureux (c’est un peu ironique) co-propriétaire d’un lot d’une résidence étudiante (en 1ère couronne de Paris), acquis il y a 20 ans, exploité par un des leaders (+250 résidences gérées en France, 50x plus de CA que Residis) du domaine en France, qui a des résultats plantureux (RN/CA > 10%) chaque année depuis plus de 20 ans. Le loyer que je perçois représente un peu moins de 50% du loyer payé par l’étudiant qui y est logé. Le loyer de cet étudiant a augmenté bien plus (suivant le marché) que le loyer que je perçois (qui suit l’index IRL). Le prix de vente potentiel de mon lot, largement dépendant du loyer que je perçois et du taux exigé par le marché (vers 4-4.5% brut avant TF), a augmenté depuis que je l’ai acheté, mais, si j’avais acheté un studio ou T2 lambda (loué nu via l’agence du coin), dans l’immeuble voisin sa valeur serait bien plus du double de celle de mon lot. Je vais en 2020 revendre mon lot (acheté en "Périssol" à l’époque). Si j’en avais eu 10, j’aurais négocié pour rompre le bail commercial (ce n’est pas simple, ni gratuit : temps à y passer, stress, avocat, etc.) ou pour "réviser" le loyer avant. Avec un seul l’enjeu ne me semble pas suffisant.


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#7 09/01/2020 15h21

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Merci pour vos avis.
Donc peut importe la façon, bail commercial ou gestion en direct, l’investissement en résidence étudiante serait un mauvais investissement.
Dommage voir des bien avec 10% est rare de nos jours, je pensais avoir trouvé une affaire.

Est-ce qu’une lettre d’intention d’achat m’engagerait à quelque chose? Le vendeur m’avait demandé d’en remplir une pour appuyé le dossier et mettre une pression au gestionnaire. Le but recherché est d’avoir un bail commercial où le loyer HC serait entièrement reversé (et non moins de 50%)

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#8 21/01/2020 14h30

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GoodbyLenine a écrit :

Si vous arrivez à résilier le bail, vous serez sans doute dans une copropriété, avec quelques quantièmes, et en face de vous un exploitant qui le jour de l’AG (j’y est été une fois) aura un certain nombre de salariés dans la salle, chacun porteur de pouvoirs de pleins d’autres copropriétaires (lesquels donnent souvent mandat par défaut avec leur bail). Donc, en pratique, il décidera seul du résultat des votes de cette AG, et fera par exemple voter les travaux qu’il veut (ceci dit, ces travaux seront sans doute justifiés, pour maintenir la résidence en bon état).

Je suis l’heureux (c’est un peu ironique) co-propriétaire d’un lot d’une résidence étudiante (en 1ère couronne de Paris), acquis il y a 20 ans, exploité par un des leaders (+250 résidences gérées en France, 50x plus de CA que Residis) du domaine en France, qui a des résultats plantureux (RN/CA > 10%) chaque année depuis plus de 20 ans. Le loyer que je perçois représente un peu moins de 50% du loyer payé par l’étudiant qui y est logé. Le loyer de cet étudiant a augmenté bien plus (suivant le marché) que le loyer que je perçois (qui suit l’index IRL). Le prix de vente potentiel de mon lot, largement dépendant du loyer que je perçois et du taux exigé par le marché (vers 4-4.5% brut avant TF), a augmenté depuis que je l’ai acheté, mais, si j’avais acheté un studio ou T2 lambda (loué nu via l’agence du coin), dans l’immeuble voisin sa valeur serait bien plus du double de celle de mon lot. Je vais en 2020 revendre mon lot (acheté en "Périssol" à l’époque). Si j’en avais eu 10, j’aurais négocié pour rompre le bail commercial (ce n’est pas simple, ni gratuit : temps à y passer, stress, avocat, etc.) ou pour "réviser" le loyer avant. Avec un seul l’enjeu ne me semble pas suffisant.

Un message pour vous faire part des changements.

Il y a 3 bien en ventes actuellement. 2 étant à 80k (par des agences "pro" qui vendent avec le discours de la défisc, tranquillité bail commercial etc…) et celui que mon vendeur souhaite se séparer à 45k.
La raison de sa vente est comme je l’avais dit un besoin rapide d’argent pour une construction personnelle. N’habitant pas en France il ne pourrait pas gérer ce bien tout seul (cas de rupture de contract avec le gestionnaire). Il est dans l’obligation de faire gérer par le gestionnaire dans son cas, chose qu’il ne veut plus car on lui prend 50% du loyer HC (et ne veut plus avoir à investir dans l’immobilier vu son expérience avec ce bien…)

Lors de la dernière conversation entre le gestionnaire et le vendeur il serait possible de rompre le contrat de bail qui les lie et donc de louer se studio en direct.

Ainsi, je pourrais gérer ce bien sans passer par le gestionnaire (100% du loyer HC), en gestion direct.

Cette affaire me semble bonne car je connais le quartier et l’université (j’y étais étudiant). Le studio se trouve à moins de 3min du campus à pied. Et je peux le gérer moi même car j’habite à côté.

Ma seule zone d’ombre reste le fait d’avoir un bien en gestion direct dans une résidence universitaire.

GoodbyLenine, pourriez vous détailler votre expérience?
Comme vous dites les travaux voté vont en général dans le bon sens non?
Y aurait il d’autres désavantages? À part la taxation de 50% du loyer HC, qui n’est pas présente dans ce cas là.

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#9 21/01/2020 15h51

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C’est surtout le montant des charges qui risque d’être conséquent…


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#10 21/01/2020 16h30

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Le montant des charges serait de 50€ pour un loyer de 450€TTC.
Si je garde le meme loyer hors charge de 400€HC il y aurait une renta de 10.6%. Et
même en abaissant le loyer hors charge pour compenser le fait que le locataire n’aura pas l’internet et autre services non compris, à 350HC ça donnerait une renta de 9.3%.

Quelle est votre expérience sur les charges en résidence étudiante?

Je poses beaucoup de questions car le domaine des résidences étudiantes ne m’est pas familier mais je pense que c’est toujours bon d’avoir des connaissances supplémentaires et cela pourrait aider d’autres personne qui tomberaient sur ce thread.

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#11 21/01/2020 17h19

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GoodbyLenine a écrit :

Le gestionnaire (locataire de votre vendeur) a-t-il bien confirmé par écrit qu’il renonçait au renouvellement du bail commercial, laquelle lui est acquise de droit (et sans limitation de durée), comme pour tout bail commercial (ce qui implique que si le bailleur n’accepte pas de renouveller le bail il y ait une indemnité d’éviction à payer -pouvant atteindre plusieures années de loyer-, déterminée par négociation entre les parties, ou à défaut fixée par un juge) ?

chris82 : vous ne tenez aucun compte ce qui a été écrit précédemment. Relisez ce que j’ai mis en gras ci-dessus.

Le gestionnaire n’a AUCUNE RAISON de vouloir ne pas renouveler le bail :
- s’il renouvelle, il continue à payer un loyer très bas, alors qu’il facture aux étudiants un loyer très haut. Il ne va donc pas tuer la poule aux oeufs d’or !
- si c’est le bailleur qui refuse le renouvellement, le gestionnaire va pouvoir appliquer une indemnité d’éviction, qui va lui rapporter un bon paquet de sous. En fait, ce n’est même pas le montant de l’indemnité qui l’intéresse. Ce qui l’intéresse, c’est de garder 100 % des logements. Pour exploiter, il a des charges fixes. S’il perd un pourcentage des logements, il amortit moins bien ses charges.

A noter qu’un bail commercial, même s’il n’est pas renouvelé explicitement, se prolonge tacitement. Pour que le bail commercial soit vraiment rompu, il faut que le bailleur écrive au gestionnaire, avant l’échéance du bail : "je romps le bail à son échéance". Le gestionnaire va lui répondre "ok, vous me devez X milliers d’euros à titre d’indemnité d’éviction".

Ne croyez à cette histoire de non-renouvellement que quand vous verrez des papiers disant que le bail est rompu. Regardez bien le montant de l’indemnité d’éviction (dans le bail et/ou dans le courrier de réponse).

Il y a 99,9 % de probabilité que cette histoire de non-renouvellement, sans indemnité d’éviction, soit un conte de fées. Donc un attrape-pigeon.

Accessoirement, je suppute que, même si un bailleur arrive à se débarrasser du gestionnaire, celui-ci va se venger de bien des façons possibles. Vu qu’il est le gestionnaire, il fera en sorte que ce bailleur, qui a osé s’émanciper de sa tutelle, mais aussi son locataire étudiant, soient pénalisés, à chaque fois que possible. Juste pour bien leur faire les pieds, et pour dissuader les autres bailleurs de s’émanciper à leur tour.

Dernière modification par Bernard2K (21/01/2020 17h25)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#12 21/01/2020 18h02

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Sans oublier la problématique des charges qui ne se limitent par à la partie récupérable sur le locataire et à analyser finement.

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#13 22/01/2020 08h54

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Bernard2K a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Le gestionnaire (locataire de votre vendeur) a-t-il bien confirmé par écrit qu’il renonçait au renouvellement du bail commercial, laquelle lui est acquise de droit (et sans limitation de durée), comme pour tout bail commercial (ce qui implique que si le bailleur n’accepte pas de renouveller le bail il y ait une indemnité d’éviction à payer -pouvant atteindre plusieures années de loyer-, déterminée par négociation entre les parties, ou à défaut fixée par un juge) ?

chris82 : vous ne tenez aucun compte ce qui a été écrit précédemment. Relisez ce que j’ai mis en gras ci-dessus.

Le gestionnaire n’a AUCUNE RAISON de vouloir ne pas renouveler le bail :
- s’il renouvelle, il continue à payer un loyer très bas, alors qu’il facture aux étudiants un loyer très haut. Il ne va donc pas tuer la poule aux oeufs d’or !
- si c’est le bailleur qui refuse le renouvellement, le gestionnaire va pouvoir appliquer une indemnité d’éviction, qui va lui rapporter un bon paquet de sous. En fait, ce n’est même pas le montant de l’indemnité qui l’intéresse. Ce qui l’intéresse, c’est de garder 100 % des logements. Pour exploiter, il a des charges fixes. S’il perd un pourcentage des logements, il amortit moins bien ses charges.

A noter qu’un bail commercial, même s’il n’est pas renouvelé explicitement, se prolonge tacitement. Pour que le bail commercial soit vraiment rompu, il faut que le bailleur écrive au gestionnaire, avant l’échéance du bail : "je romps le bail à son échéance". Le gestionnaire va lui répondre "ok, vous me devez X milliers d’euros à titre d’indemnité d’éviction".

Ne croyez à cette histoire de non-renouvellement que quand vous verrez des papiers disant que le bail est rompu. Regardez bien le montant de l’indemnité d’éviction (dans le bail et/ou dans le courrier de réponse).

Il y a 99,9 % de probabilité que cette histoire de non-renouvellement, sans indemnité d’éviction, soit un conte de fées. Donc un attrape-pigeon.

Accessoirement, je suppute que, même si un bailleur arrive à se débarrasser du gestionnaire, celui-ci va se venger de bien des façons possibles. Vu qu’il est le gestionnaire, il fera en sorte que ce bailleur, qui a osé s’émanciper de sa tutelle, mais aussi son locataire étudiant, soient pénalisés, à chaque fois que possible. Juste pour bien leur faire les pieds, et pour dissuader les autres bailleurs de s’émanciper à leur tour.

Merci de pointé cette  indemnité d’éviction. De mon côté j’ai compris que le vendeur s’en chargé.
Il est sûr que si cela serait à moi de la payer, l’intérêt ne serait plus le même…
Il est en fin de bail et va demander de ne pas renouveler le bail.
Je vous suis totalement dans le fait de bien vérifier les contracts. Je souhaitais juste me renseigner dans l’attente de ces derniers.

Votre point sur la vengeance du bailleur est intéressant. Comment pourrait-il se venger? De ce que j’ai pu comprendre en parlant avec le concierge est que celui ci renverrait le locataire vers moi en cas de problème. Cela ne me dérange pas car je comprends bien qu’en ne passant plus par le gestionnaire je n’ai pas à bénéficier de ce genre de service.
Auriez vous d’autres exemples en tête?

Range19 a écrit :

Sans oublier la problématique des charges qui ne se limitent par à la partie récupérable sur le locataire et à analyser finement.

Ah ça je ne savais pas. De quelle type de charge parlez vous?

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#14 26/01/2020 17h47

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Petite update de la situation.

Il n’y aurait pas de charge d’indemnité d’éviction. Ceci étant dû par le fait que la période des 9 années s’est écoulé et le préavis étant fait dans les délais.

Quel documents devrais-je demander pour être sûr de cela et prendre une décision.

Comme d’habitude je compte demander les 3 derniers procès verbaux mais existe-t-il un document de fin de mandat avec le gestionnaire?

Aussi voyez vous d’autres documents?

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#15 26/01/2020 18h19

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chris89 a écrit :

Il n’y aurait pas de charge d’indemnité d’éviction. Ceci étant dû par le fait que la période des 9 années s’est écoulé et le préavis étant fait dans les délais.

L’envoi du préavis ne change absolument rien à l’affaire.

Vous devriez faire écrire dans le compromis, comme dans l’acte de vente, que le vendeur certifie qu’il n’y plus aucun bail commercial en cours, et que l’ancien locataire n’a plus aucun droit à bail, et fait son affaire de tout ce qui pourrait arriver si ce n’était pas le cas (y compris négocier et payer une éventuelle indemnité d’éviction), et que ceci est une condition essentielle de votre décision d’acheter le bien. Ne soyez pas surpris si l’attitude du vendeur change suite à cette demande.


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#16 26/01/2020 19h22

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GoodbyLenine a écrit :

chris89 a écrit :

Il n’y aurait pas de charge d’indemnité d’éviction. Ceci étant dû par le fait que la période des 9 années s’est écoulé et le préavis étant fait dans les délais.

L’envoi du préavis ne change absolument rien à l’affaire.

Vous devriez faire écrire dans le compromis, comme dans l’acte de vente, que le vendeur certifie qu’il n’y plus aucun bail commercial en cours, et que l’ancien locataire n’a plus aucun droit à bail, et fait son affaire de tout ce qui pourrait arriver si ce n’était pas le cas (y compris négocier et payer une éventuelle indemnité d’éviction), et que ceci est une condition essentielle de votre décision d’acheter le bien. Ne soyez pas surpris si l’attitude du vendeur change suite à cette demande.

Merci pour cette information. C’est dans ce genre d’échange (celui cité mais aussi ceux depuis le début) que l’on constate la qualité du forum via ces précieux conseils. 
Je ne savais pas que cela était possible de le mettre dans le compromis/act de vente.

Donc pour résumer. Si l’indemnité d’éviction est payée par le vendeur et que le bail commercial n’existe plus, partant du fait que la résidence est parfaitement située et une rentabilité proche des 10%, tous les voyants sont vert pour une acquisition.

Ou alors existerait il encore d’autres points à vérifier?

Dernière modification par chris89 (26/01/2020 19h31)

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#17 11/03/2020 16h00

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Bonjour chris89.

Où en est votre projet finalement? Avez-vous acheté ce bien en LMNP?

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