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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 08/01/2020 14h48

Membre
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Je souhaite réalise un nouvel investissement immobilier, mais en SCI à l’IS cette fois-ci.
Je choisis cette formule car je pense que c’est celle qui correspond le plus à ma situation (TMI = 30%), volonté de garder le bien jusqu’à la fin de son financement, construction de patrimoine, etc…

Voici la présentation de ce projet, et les calculs qui en découlent. Je serais assez intéressé d’avoir vos avis afin de vois si je comprends bien le projet ou si je fais complètement fausse route.

PRIX TOTAL = 107.500 €
- Prix net vendeur (achat à un particulier) = 100.000€
- Frais de notaire = 7500€
Aucun travaux, l’appartement vient d’être refait à neuf.

LOYER = 733€ CC/mois soit 8796€ annuel
Un locataire est déjà présent dans les locaux
- Loyer = 650€ HC
- Charges = 83€ (payées intégralement par le locataire)

FINANCEMENT = 110.000€ à 1,6%
Ma banque m’accord un financement à 110% (incluant 2500€ de frais de garantie et de dossier)
Soit environ 435€ de mensualités à rembourser incluant l’assurance du crédit.

FRAIS ANNUELS = 7838€
- Crédit = 5212€
- Charges de copropriété = 1000€
- Assurance PNO = 120€
- Assurance loyers impayés = 156€
- Taxe foncière = 600€
- Comptable = 500€
- Domiciliation société = 200€
Habitant pas loin de cet appartement, je le gérerais en direct pour éviter les frais de gestion d’agence.
Je ne compte pas de vacance locative, la ville d’investissement est ultra tendu, je le vois avec mon premier investissement dans la même ville, on trouve un nouveau locataire dans l’heure.

Si mes calculs sont bons :
Rendement brut = 8%
Rendement net de charges = 0,87%


Cash Flow mensuel = 80€
Cash Flow annuel = 962€


Calcul de l’impôt sur les sociétés à partir de l’année 2 (la première année avec les charges récupérables, les dépenses seront supérieures aux recettes) :
8796€ de recettes - 5500€ de charges déductibles (en gros avec une baisse chaque année dû au remboursement des intérêts du crédit) = 3300€ (on arrondit)
3300€ * 15% = 495€ d’impôts à payer

Cash Flow annuel après impôt = 467€

Qu’en pensez-vous ?
Suis-je bien en phase avec la réalité ?

Un immense merci par avance pour vos commentaires.

Robin

Mots-clés : immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière)

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[+1]    #2 08/01/2020 15h16

Membre
Réputation :   24  

Bonjour,

Quelques remarques:

1) 110k à 1.6% sur 25ans, on tombe plutôt à 445€/mois et SANS assurance.
A moins que vous êtes sur du 30ans…

2) Le déficit que vous allez créer sur la première année est reportable, il faut bien le prendre en compte. Vous aurez également le choix de passer vos frais de notaire en charge sur le premier exercice.

3) Toujours sur l’impôt, il me semble que vous oubliez l’amortissement du bien, ce qui viendra réduire votre résultat comptable (et donc votre impôt).
A la louche, 80% de 100k (20% pour le terrain non amortissable) sur 30ans = 2666€/an d’amortissent

Cordialement,

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[+1]    #3 08/01/2020 15h26

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Réputation :   13  

Bonjour, beau projet bien rentable, en ile de france?
il manque quelques détails mais sinon tout y est, en effet l’amortissement du bien, et le coût d’un compte bancaire professionnel pour la SCI environ 300€/an.

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#4 08/01/2020 15h26

Membre
Réputation :   1  

Merci Cyril440 pour votre retour !

Concernant les mensualités du crédit, j’ai bêtement pris l’échéancier transmis par ma banque, et je suis bien sur 25ans, je vais regarder ça de plus près !

Et effectivement, j’avais oublié l’un des principaux avantages de la SCI, l’amortissement ! Merci pour ce rappel essentiel. Donc en le prenant en compte on tomberait à même pas 50€ d’impôts/an à partir de l’année 3 ou 4.

Et merci osta pour votre retour.

Je prends note sur les frais du compte bancaire pro !
C’est juste.

Oui, il s’agit d’un projet en île-de-france, moyenne couronne (nord-est smile )

edit : réponse à osta

Dernière modification par Robin (08/01/2020 15h29)

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#5 08/01/2020 15h54

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Bonjour,

Belle renta mais pourquoi une SCI à l’IS ?
Je m’étais intéressé à ce montage également à cause de mon TMI.
Mais au final j’étais arrivé à la conclusion que ça ne correspondait pas à mes objectifs.

-> Très peu d’impôts tant que la SCI ne paye pas de dividendes ;
-> Flat Tax à 30% sur les dividendes versés (après remboursement du crédit) ;
-> Imposition plus-value extrêmement lourde, ce qui incite à garder les biens longtemps => travaux conséquents à supporter.

Si ce n’est pour transmettre un capital, en quoi ce montage est-il plus intéressant que du LMNP ?

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#6 08/01/2020 16h16

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Détaillez vos 5500 € de charges svp.

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#7 08/01/2020 22h53

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BernardChoubidexe a écrit :

Bonjour,

Belle renta mais pourquoi une SCI à l’IS ?

Pour plusieurs raisons :
- Je ne souhaite pas impacter mon imposition (qui est a présent très bien optimisé)
- C’est une SCI familiale montée avec d’autres personnes de ma famille (dont ma femme, mais pas que)
- Avoir un bien qui se finance tout seul (ou quasi)
- Faire un nouvel investissement tous les 4-5 ans
- Avoir la possibilité de racheter mon Pinel une fois l’avantage fiscal terminé
- Me construire une rente (même petite) à moindre coût
- Avoir la possibilité de le transmettre à mes enfants plus tard

Je n’achète pas pour revendre dans 4 ou 5 ans, mais bien pour investir dans la durée sur des biens à haute valeur patrimoniale. Et peu importe si la fiscalité à la revente est lourde puisqu’il ne m’aura coûté presque rien (les travaux d’entretien). J’achète vraiment dans une optique de création de patrimoine.

Trahcoh a écrit :

Bonjour,

Détaillez vos 5500 € de charges svp.

Garantie crédit logement + Frais de dossier crédit = 2500€ (la première année)
Intérêts d’emprunt = 2500€ environ les premières années
Assurance PNO = 120€
Assurance loyers impayés = 156€
Assurance crédit = 100€
Taxe foncière = 600€

Mais effectivement, nous sommes plus sur 3500€ à partir de la deuxième année, dû à la une diminution progressive de la part des intérêts d’emprunt.

Je ferais un nouveau récapitulatif demain avec tous vos précieux conseils.

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[+1]    #8 08/01/2020 23h25

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Votre calcul d’is me semble faux.

Vous indiquez revenu imposable = revenu - charges.

Or revenu imposable = revenu - charges - amortissements.

Il me semble que vous oublier d’amortir le logement acheté par la SCI.

Avec ce type de rendement, normalement la sci is ne paie pas d’impôt pendant quelques années. En particuliers, vous avez déjà 7500 + 2500 € de frais d’achat déductibles, en plus des autres charges.

Je vous invite comme d’autres à vérifier votre taeg de crédit, donc tout compris, car tous les frais sont déductible. Et également à exclure de votre calcul de génération de trésorerie les dépenses ponctuelles (domiciliation société, frais de mutation, frais de garantie et de dossier de l’emprunt) pour avoir une idée plus précise. Pensez à inclure en routine annuelle dans vos calculs une provision pour entretien (pour la copro et pour l’intérieur du logement).

Faites un tableau de comptabilité jusqu’à la dernière année du crédit (avec les intérêts proches de zéro) pour voir si le projet s’autofinance, ou si vous devrez mettre la main à la poche.

Dernière modification par Trahcoh (08/01/2020 23h27)

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[+1]    #9 09/01/2020 09h08

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Certes, il faut prendre en compte toutes les charges… mais il ne faut pas déduire la part de l’emprunt correspondant au remboursement de capital. Le remboursement de capital est une opération purement financière qui impacte le bilan mais pas le compte de résultat.

Robin, vous devriez vous former a minima sur la comptabilité d’une société. Une SCI IS n’est pas une régime fiscal avantageux. C’est avant tout une société imposée à l’IS et on applique les mêmes règles et la même rigueur que pour n’importe quelle société ou entreprise imposée à l’IS au réel.

Dernière modification par Bernard2K (09/01/2020 09h08)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+1]    #10 09/01/2020 09h49

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D’accord avec tout ce qui a été dit. Vos calculs sont bizarroïdes et il faut :

- Intégrer de la vacance locative
- Intégrer à minima des provisions pour grosses réparations (cf. point ci-dessous)
- Pour le calcul du rendement, compter les intérêts d’emprunt + assurance emprunteur en charges, pas le remboursement du capital.
- Le remboursement du capital est à ajouter dans le calcul du cash flow
- Bien calculer le résultat en année 0 (d’où on déduit les frais d’acquisition - quoique vous pouvez aussi les amortir sur plusieurs années) - déficit reportable?
- La CRL semble ne pas avoir été intégrée. Mais peut être y a t-il une condition qui fait que vous en serez exonéré? Ou alors elle est à la charge du locataire (pro dans ce cas)?

Sinon :

Robin a écrit :

- Loyer = 650€ HC
- Charges = 83€ (payées intégralement par le locataire)

Comment les charges peuvent-elles être payées intégralement par le locataire? Même s’il s’agit d’un bail professionnel, il y a au moins les grosses réparations (art 606) qui sont à la charge du propriétaire.

Dernière modification par carignan99 (09/01/2020 09h51)

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[+1]    #11 09/01/2020 13h48

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osta a écrit :

Bonjour, beau projet bien rentable, en ile de france?
il manque quelques détails mais sinon tout y est, en effet l’amortissement du bien, et le coût d’un compte bancaire professionnel pour la SCI environ 300€/an.

Pas obligatoire d’avoir autant de frais… Personnellement je suis à zéro, au crédit agricole, bon j’ai juste la consultation de mes comptes en lignes et un chéquier, pas de possibilité de virement ou de carte bancaire mais c’est finalement suffisant pour une ’petite sci’.

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#12 09/01/2020 17h41

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Merci à tous pour vos remarques très pertinentes et qui m’ont fait bien avancer dans mon projet !

Voici ce que j’en tire avant de faire mon nouveau calcul :

- J’élimine donc les frais du compte pro, j’ai également trouvé une banque à 0€ pour ce type de service, qui pour mon petit bien sera largement suffisant pour l’instant
- Je n’intègre pas la vacance locative. Même si cette remarque est très pertinente ma zone d’habitation et d’investissement et très tendu, les appartements en location partent réellement comme des petits pains. Mon Pinel a déjà été mis en location 3 fois, à chaque fois loué dans l’heure ! Réellement, avec au moins 30 demandes de visite en quelques minutes, c’est assez fou, et des dossiers costaux pour la plupart.
- J’intègre une provision pour grosse réparation potentielle, ravalement, etc…
- J’ajoute le CRL (dont je n’avais jamais entendu parlé malgré grand nombre de lecture au sujet des SCI), merci carignan99 !
- Je rééquilibre le paiement des charges courantes propriétaire 70% / locataire 30%

Ce qui donne maintenant :

PRIX TOTAL = 107.500 €
- Prix net vendeur (achat à un particulier) = 100.000€
- Frais de notaire = 7500€
Aucun travaux, l’appartement vient d’être refait à neuf.

LOYER = 700€ CC/mois soit 8400€ annuel
Un locataire est déjà présent dans les locaux
- Loyer = 650€ HC
- Charges = 83€ (dont 50€ payés par le locataire)

FINANCEMENT = 110.000€ à 1,6%
Ma banque m’accord un financement à 110% (incluant 2500€ de frais de garantie et de dossier)
Soit 440€ de mensualités à rembourser.

FRAIS ANNUELS = 7856€
- Crédit = 5280€
- Charges de copropriété = 1000€
- Assurance PNO = 120€
- Assurance loyers impayés = 156€
- Assurance crédit = 100€
- Taxe foncière = 600€
- CRL = 210€
- Comptable = 400€
- Domiciliation société = 200€
- Pas de frais de gestion

Cash Flow annuel avant impôt société et avant provision = 546€

AMORTISSEMENT = 2666€

CHARGES DÉDUCTIBLES = 4528€
- Intérêts d’emprunt = 1742€
- Charges de copropriété = 1000€
- Assurance PNO = 120€
- Assurance loyers impayés = 156€
- Assurance crédit = 100€
- Taxe foncière = 600€
- CRL = 210€
- Comptable = 400€
- Domiciliation société = 200€

RÉSULTAT = 1206€
= 8400 (total loyers) - 4528 (charges déductibles) - 2666 (amortissement)

Impôts à payer = 1206 * 15% = 180€

CASH FLOW ANNUEL APRES IMPÔTS = 366€

366€ / an minimum de provision pour travaux.

Sachant que lors de la première année, avec l’ajout des déductions des frais de notaire + garantie logement + frais de dossier banque = 10000 euros, cela fera 8 ans sans payer d’impôt sur les sociétés, soit une provision pour travaux sur ces 8 ans de 546€ / an.

Au total, une fois le paiement de l’IS effective, le montant de l’impôt sera de : IS + CRL = 390€

Cela reste tout de même plus avantageux que de l’acheter en propre et imposition à l’IR avec mon TMI à 30%. Cela me ferait payer environ 1100€ d’impôts supplémentaires, "j’économise" près des 2/3 avec la SCI.

edit : suite aux commentaires de carignan99

Dernière modification par Robin (09/01/2020 19h04)

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[+1]    #13 09/01/2020 18h30

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En fin de premier exercice, vous pouvez aussi enlever les frais ’de notaire’.

Je ne comprend pas pourquoi les charges déductibles ne sont que de 2718€? Et le comptable, charges de copro, CRL, domiciliation?

Pour affiner :
- 400€ de comptable, c’est pas cher. C’est HT ou TTC?
- Domiciliation de société en charges récurrentes (200€), ça correspond à quoi?
- Taux de 1,6% hors assurance emprunteur, c’est un peu élevé. Mais peut être est-ce du au 110% et/ou à une durée de remboursement élevée?

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#14 09/01/2020 18h51

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Je pensais pas le comptable, CRL et domiciliation pouvait être inscrit comme tel, je me confonds encore avec les charges déductibles au réel avec l’IR.

La charge domiciliation est dû au fait que je ne peux pas domicilier ma société chez moi (étant locataire de résidence principale), j’ai donc 200€ de frais par an pour la domiciliation de l’entreprise.

Le comptable c’est bien TTC, mais je passe par une connaissance, d’où ce tarif.

Oui le taux à 1,6% sur 25 ans est un peu élevé, mais par rapport à ma situation (je suis actuellement sans contrat, et en création d’entreprise, je n’ai que des indemnités Pôle Emploi), je trouve la proposition de ma banquière plus que correcte smile
Beaucoup aurait vu leur établissement refuser purement et simplement le prêt.

Merci carignan99 pour tout ça.
Je corrige tout de suite dans mon message précédent.

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[+1]    #15 12/01/2020 17h07

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Robin a écrit :

Je pensais pas le comptable, CRL et domiciliation pouvait être inscrit comme tel, je me confonds encore avec les charges déductibles au réel avec l’IR.

La notion de "charge déductible" n’a pas de sens pour une société. Une charge ne se déduit pas plus qu’un produit ne "s’additionne". Il y a les produits d’un côté, et les charges de l’autre, et chacune de ces colonnes s’additionne.

Lorsque vous avez une dépense :
- Soit c’est une dépense utile à la société, conformément à son objet social, et alors c’est une charge de la société. Par exemple, vous envoyez une LRAR à votre locataire, vous demandez une facture au bureau de poste, vous payez avec le chéquier de la SCI, et vous l’inscrivez en charge. Vous achetez quelques fournitures de bureau, idem. Vous prenez votre voiture pour aller faire visiter à des locataires potentiels : vous pouvez faire une note de frais. En suivant cette logique, vous pourrez facilement trouver entre 100 et 1000 €/an de charges supplémentaires à mettre sur le compte de la SCI. Ce qui permet d’annuler quasiment le résultat.

- en revanche, si ce n’est pas pour l’objet social et que vous le faites payer quand même par la SCI, c’est un abus de bien social. Exemple : tant qu’à acheter des fournitures de bureau, vous achetez par la même occasion les fournitures scolaires des enfants, et vous le faites le payer par la SCI.

Comme je vous le disais : formez-vous sur les bases de la comptabilité d’entreprise, sinon vous n’avez pas fini de faire des erreurs !

Dernière modification par Bernard2K (12/01/2020 17h09)


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#16 15/01/2020 15h56

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Merci Bernard2K pour vos remarques et conseils. C’est vraiment hyper clair comme cela.

J’ai passé ces derniers jours à beaucoup lire sur ce sujet, j’ai en effet intégré beaucoup de chose.

Et je me demande maintenant si finalement, le régime LMNP ne serait pas plus avantageux pour ma situation. Achetant une petite surface, et avec la situation selon pourrait être cohérent.
Je suis en train de constituer un comparatif que je partagerais prochainement ici, et qui pourra certainement profiter à d’autres personnes dans mon cas.

Je m’interroge cependant encore sur un point avant de finaliser mon comparatif, je n’arrive pas à trouver réponse ici ou là, je lis tout et son contraire.

- En LMNP (uniquement), est-ce que l’intégralité des provisions pour charges de copropriété payées par le propriétaire sont considérés comme charges (à déduire de la recette du coup , avec la régulation l’année prochaine sur le réellement payé, etc…), ou bien seulement une partie des charges peut être pris en compte ? S’il s’agit seulement d’une partie, lesquels sont réellement déductibles ?

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[+1]    #17 15/01/2020 17h31

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Toutes les dépenses liées aux logements loués sont déductibles en LMNP.

En terme de fiscalité, pour avoir refait des calculs ce matin, je vous confirme que après revente la bilan financier de la sci is arrive à peine devant le foncier nu sans travaux, et bien derrière la LMNP dans tous les cas, avec ou sans apports.

Dernière modification par Trahcoh (15/01/2020 17h32)

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[+1]    #18 30/01/2020 09h35

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Petite remarque, il me semble que la CRL se calcul sur les revenus nettes de charges. smile

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#19 03/02/2020 18h15

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J’ai bien avancé dans ma démarche, grâce à tous vos retours et mes différentes lectures.

Je vais finalement investir en LMNP, beaucoup plus avantageux par rapport à ma situation.
Je viens de faire une offre sur un appartement à 8,5% de rentabilité brute et 1,5% nette.

Par rapport à la location en meublé en LMNP donc, la situation dans cet appartement est un petit peu spécifique étant donné qu’il y a déjà un locataire dedans et qui a donc déjà ses propres meubles.

Si ce n’est que je peux pas amortir les meubles, est-ce qu’à votre avis cela peut poser un problème au fisc de n’avoir absolument aucun justificatif concernant les meubles de l’appartement, sachant qu’ils appartiennent en partie au locataire en place, et que je vais compléter avec des meubles familiaux que j’ai récupéré gratuitement ?

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#20 03/02/2020 18h42

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M0rganL a écrit :

Petite remarque, il me semble que la CRL se calcul sur les revenus nettes de charges. smile

Votre formulation est ambigüe (de quelles charges parlez-vous?).
Assiette de la CRL = recettes nettes = loyers + avantages en nature + recettes exceptionnelles + charges qui incombent normalement au bailleur mais mises à la charge du preneur (art 29 CGI, précisions bofip). Par exemple la TF ou la PNO si celles-ci sont payées par le preneur.

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#21 03/02/2020 18h47

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Robin a écrit :

Par rapport à la location en meublé en LMNP donc, la situation dans cet appartement est un petit peu spécifique étant donné qu’il y a déjà un locataire dedans et qui a donc déjà ses propres meubles.

Si ce n’est que je peux pas amortir les meubles, est-ce qu’à votre avis cela peut poser un problème au fisc de n’avoir absolument aucun justificatif concernant les meubles de l’appartement, sachant qu’ils appartiennent en partie au locataire en place, et que je vais compléter avec des meubles familiaux que j’ai récupéré gratuitement ?

En cas de contrôle, sans facture, vous risquez d’être soupçonné de faire du LMNP de "complaisance" pour en tirer l’avantage fiscal du LMNP par rapport au nu en foncier.

Si vous pouvez justifier chaque meuble à un éventuel contrôleur pas de soucis (à conditions de pouvoir prouver l’origine), mais quelques remarques :
- avec les meubles du locataire, vous ne respectez pas les conditions de location des baux LMNP et ce n’est pas possible. C’est impérativement vous qui devez les fournir et une liste détaillée est imposée comme minimum par la loi.
- les meubles familiaux, oubliez ! Je ne doute pas des goûts de votre famille pour l’ameublement, mais il est beaucoup plus apprécié par les locataires d’avoir des meubles récents, à la mode que des "choses anciennes" qui s’avèrent être un handicap sur le marché locatif.
Les meubles, cela ne vaut pas bien cher, cela s’amortit et cela permet enfin d’être assurément dans les règles.

Je n’ai pas bien compris si vous parlez du même appartement que l’étude de cas qui précède en SCI mais qui ne serait plus en SCI ou un nouveau bien ?
Je note un écart entre le rendement brut et net qui me parait très important ! Grosse charges de copro ?


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