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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#1 02/01/2020 17h52

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Tous mes voeux pour cette nouvelle année, que vos projets se réalisent et que la santé soit au rendez-vous !

Je fais appel à la communauté aujourd’hui pour quelques avis d’ordre général concernant une (re)location et des travaux.

Les bases:

- Appartement T3 (la locataire vient de partir après 10 ans)
- Bon potentiel à la location (peu d’appart à louer)
- Loyer actuel tranche basse (loyer proche de T2 rénové et/ou une centaine d’€ d’écart avec les autres T3)
- Rendement faible
- Aucun prêt dessus
- Bien à forte valeur sentimentale

La locataire venant de partir nous avons plusieurs options mais avons retenue la suivante (imposition du foyer "importante" et valeur sentimentale du bien):
- Création d’une SCI IS, achat du bien par celle ci, investissement des fruits de la vente dans des placements bien plus rémunérateurs.

L’appartement est en bon état (huisseries et chaudière récents) cependant la salle de bain et la cuisine sont dans leur jus et très vieillots.
Seuls les 2 chambres sont à jour.

Du coup nous nous demandons si nous devons faire des travaux avant la location ou le laisser en état.
- une "vraie cuisine"
- Refaire la SdB
- Refaire les sols
- un peu de peinture

Merci de m’avoir lu et vos futurs avis !

Mots-clés : appartement, location, travaux

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[+1]    #2 02/01/2020 19h11

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

Bonsoir Chuck,
C’est une choix/une stratégie assez personnelle. ça a un coût non négligeable et des avantages notamment lorsque la concurrence est forte.

À chaque fois que j’achète un bien vide/qu’un locataire part et -bien sûr- si c’est nécessaire, j’en profite pour le remettre au goût du jour et le rendre attractif par des équipements qui aujourd’hui sont devenus très communs :
- pose d’une cuisine équipée/plaque de cuisson/hotte/évier neufs + espaces avec raccords et évacuations pour machine à laver & lave vaisselle, ajout éventuel de prises électriques etc, selon le type de logement four électrique intégré.
- Robinet mitigeur / éventuellement thermostatiques
- éventuellement réfection faïences salle de bain/remplacement baignoire si marquée/usée
- Meuble de salle de bains plutôt qu’un lavabo
- Peintures neuve si elles ont vieilli
- Idem pour les revêtements de sol.
Les gens attachent plus d’importance à l’aspect de la salle de bains que par le passé. Les faïences trop datées font tâche.

Ces travaux de rafraîchissements/rénovation, parfois assez lourds, facilitent grandement la relocation.
La visite est plus plaisante, ça valorise le bien et avec un peu de chance et quelques conseils savamment distillés, on peut espérer des locataires un entretien moins indigent que la moyenne.
Selon le type d’appartement et surtout les locataires, un rafraîchissement tient 5 à 20 ans…

Je refais actuellement un T3 que je viens d’acheter et qui a été en partie rafraîchi il y a quelques mois par le papy bailleur dans l’objectif de s’en séparer.
Le choix des produits fait tellement pingre et vieux que je remplace tout à l’exception des sols qui sont bien même s’ils ne feront pas 10 ans faute de qualité idoine.

Dernière modification par Range19 (02/01/2020 20h09)

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#3 02/01/2020 22h30

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonsoir Range,

Merci pour le retour.

Je suis tout à fait d’accord sur l’aspect "plaisant et vendeur". A titre perso un appart dans cet état ne me ferais pas sauter de joie effectivement, mais si c’est le seul du quartier à louer …
L’agence qui gère le bien depuis 10 ans n’a aucun doute sur la re-location rapide et du fait qu’il ne nous coûte "rien" ne nous impose pas un loyer haut pour rentrer dans nos frais, d’où notre questionnement.

Quoiqu’il en soit, il faudra faire ces travaux un jour !

La nuit porte conseil….

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#4 03/01/2020 07h46

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

On n’a peut-être pas la même stratégie avec des biens hérités qu’avec un patrimoine que l’on construit.

Dans tous les cas, ces travaux de remise au goût du jour sont déductibles et valorisent le bien, une gestion "active" de son patrimoine a toujours des retombées positives. Et c’est plus facile de le faire tant que le bien est vacant. On pourrait aussi évoquer les bienfaits pour l’image du bailleur que vous êtes et des bailleurs en général.
En le faisant vous même vous en auriez pour moins de 3 mois de loyer.

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#5 03/01/2020 10h27

Membre (2019)
Réputation :   7  

chuck,

Si votre bien est situé en zone "tendue" (voir la liste des communes concernées), vous serez soumis à des conditions de travaux avant de pouvoir augmenter le loyer, que vous décrivez comme assez bas. Plus de détails sur le site de l’ADIL.

Mais peut-être n’êtes vous pas concerné. Je souscris cependant aux conseils de Range19 sur une rénovation plutôt qu’un simple rafraîchissement : location plus rapide, revente plus facile, locataires plus respectueux…


Gz |

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#6 03/01/2020 10h57

Membre (2018)
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   314  

Bonjour,

Quelques remarques par rapport à votre projet :

- L’achat du bien par la SCI sera traité comme une vente (frais de mutation, frais d’actes et paiement de l’impôt sur les plus values le cas échéant)

- La fiche dédiée de service public précise également les conditions d’évolution du loyer dans les différents cas de figure en zone tendue (inoccupation pendant plus de 18 mois, loyer sous-évalué, travaux d’amélioration)

- Le fait de transférer votre bien dans une SCI à l’IS ne va pas rendre le bien intrinséquement plus rentable.
Avez vous réalisé une simulation ? Le montant des loyers couvrira t’il les charges et le remboursement de l’emprunt ? Serez vous dans l’obligation d’apporter la différence à la SCI via le compte courant d’associé ? Avez vous une idée du montant des travaux dans les 10 ans à venir ?

- Je comprend votre souci "valeur sentimentale", mais existera t’elle encore à la fin du remboursement de l’emprunt, en particulier si les locataires n’entretiennent pas scrupuleusement le bien et que vous ne réalisez pas régulièrement des travaux… Mon expérience dans le domaine est particulièrement cuisante : j’ai revu l’appartement de mes grands-parents après 35 ans de location..

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (03/01/2020 11h11)

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#7 03/01/2020 17h45

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonjour,

Merci de vos retours.

Le but aujourd’hui n’est pas forcément d’augmenter le loyer (il est bas mais juste vis à vis de l’état de l’appartement)
Mais il est vrai que si travaux il y a, le loyer sera forcément revu pour ne pas être "sous évalué"

Nous avons fait plusieurs simulations purement "fiscales" en cas de vente (impôt sur plus value) - location nue - location meublé et à la vue de notre projet la vente à la SCI correspond le mieux "aujourd’hui"
Le but n’est pas de le rendre plus rentable mais de réduire l’impact des loyers sur les impôts de MME tout en le gardant.

Comme soulevé à juste titre nous allons prendre RDV avec la banque pour une simulation précise du coût, prêt …
Il faut également voir ce qu’il va être fait des 150-170k€ après impôts que MME va récupérer. Les revenus d’un nouveau placement pouvant participer à couvrir une différence entre le prêt et le loyer (A étudier)

Le temps n’étant pas de notre coté (nous ne pouvons pas non plus laisser vacant le bien des mois le temps de réfléchir à tout ! ) il va falloir prendre une décision rapidement

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#8 03/01/2020 18h15

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Ce qui m’étonne est que vous ne calculiez pas la rentabilité du bien par rapport à sa valeur actuelle…


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#9 03/01/2020 18h46

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Son rendement actuel est de 2.5

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#10 03/01/2020 19h13

Membre (2015)
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Si vous n’avez pas d’exigence en terme de rentabilité mais seulement une exigence fiscale, il faut le passer en meublé… C’est un moindre mal mais ce n’est pas l’optimum financièrement parlant (cf 2,5% de rentabilité…).

Avec un bien immobilier à faible rentabilité et avec un fort aspect sentimental (j’entends par là que vous n’envisagez pas de vendre), il faut acheter d’autres biens avec une bonne rentabilité et les louer en meublé. Les amortissements du bien à 2,5% servant à ralentir l’imposition des nouveaux biens…. Bien entendu, les meublés doivent être exploité en LMNP au réel pour que le montage suggéré est un sens. A ce sujet, vous pouvez vous procurer le dernier livre de le boulc’h

L’option de sci is est une mauvaise solution : voir ce qu’a déjà dit canyonneur + problématique en cas de vente quand on est à l’IS (voir sujets sur ce forum).

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (03/01/2020 20h40)


"Money is a tool to buy Time"

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#11 04/01/2020 08h51

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Si c’est 2,5 % bruts, il faut vendre. C’est un bien qui vaut par sa valeur, pas par son loyer potentiel.

En le passant dans une SCI IS, vous aurez :
- des frais de création, de fonctionnement, et de liquidation. Ca vient bouffer votre rendement.
- des droits de mutation (environ 5 %) lorsque vous vendez à la SCI IS.
- des contraintes supplémentaires. AG annuelle, comptes annuels : faites-les, sinon c’est une société mal gérée, avec tous les risques que cela comporte.
- et surtout la grosse imposition sur la plus-value à la revente, car imposition du professionnel, donc amortissements ajoutés.

En prévoyant de le vendre à une SCI IS pour récupérer sa valeur, vous avez fait seulement la moitié du cheminement intellectuel. Il faut vendre à un tiers pour récupérer sa valeur et ne plus en entendre parler !


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#12 04/01/2020 11h19

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Pierrot,
Le choix du meublé a également été mis sur la table. Nous devons d’abord vérifier qu’un T3 meublé dans le quartier intéresse.

Pour information nous avons fait appel à un auditeur patrimonial et dans son rapport nous avons, entre autre, les différentes simulations en cas de vente, location nue/meublé de ce bien.
Nous savons donc précisément quel est le meilleur choix "fiscal"
Aujourd’hui nous avons déjà un autre meublé, différents investissement pour défiscaliser et des revenus trimestriels qui tombent.

Bernard,

Vous ne parler là que du point de vue "investissement" et ne prenez pas en compte l’aspect le plus important (aujourd’hui) qui est le "sentimental". (cf vos 5 derniers mots)

MME veut absolument garder ce bien, peu importe ca rentabilité actuelle car il ne lui coûte "rien"
D’où la 4 eme option de la SCI. Comme vous l’avez noté, nous savons que la vente de bien en SCI est vraiment à étudier avant de le faire.
Après nous devons étudier ce rachat et il est possible que la banque ne suive pas …

J’entends que 95% des sujets traités sur le forum demandent des réponses purement fiscales ou d’optimisation mais ici nous recherchons davantage des avis "humains"

En tout cas merci pour les différentes réponses qui nous seront certainement utiles pour un autre projet.

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#13 04/01/2020 11h30

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chuck a écrit :

Pour information nous avons fait appel à un auditeur patrimonial et dans son rapport nous avons, entre autre, les différentes simulations en cas de vente, location nue/meublé de ce bien.
…/…
Bernard,

Vous ne parler là que du point de vue "investissement" et ne prenez pas en compte l’aspect le plus important (aujourd’hui) qui est le "sentimental". (cf vos 5 derniers mots)
…/…
J’entends que 95% des sujets traités sur le forum demandent des réponses purement fiscales ou d’optimisation mais ici nous recherchons davantage des avis "humains"

Je ne sais comment se nomme un "auditeur sentimental" mais je vous invite à un chercher un pour avoir réponse.

Au delà de la boutade, comment vous répondre si les éléments factuels sont à considérer après des éléments sentimentaux qui vous appartiennent.

Vous êtes le seul sans doute à pouvoir y lire réponse.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#14 04/01/2020 11h52

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Top 10 Immobilier locatif
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Le rendement de 2.5 est-il brut ou net ?

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#15 04/01/2020 12h52

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C’est du net.

DDtee,

Dans mon 1er poste j’ai posé les bases.
- Nous gardons l’appartement (peut importe comment)
- L’augmentation du loyer n’est pas une priorité (puisque pas de prêt dessus)
- Quartier en manque de location

La question était: est il nécessaire de refaire les travaux aujourd’hui (sachant que ce n’était pas prévu)

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#16 04/01/2020 14h04

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chuck a écrit :

L’appartement est en bon état (huisseries et chaudière récents) cependant la salle de bain et la cuisine sont dans leur jus et très vieillots.

Puisque vos choix sont sentimentaux et aussi, je crois comprendre, de ne pas avoir d’"embêtement" avec cet appartement, il faut faire les travaux, et les faire faire par de bons artisans sans lésiner sur la dépense.

Car :
- tant qu’à "aimer" cet appartement, il faut l’entretenir.
- salles de bains et cuisine "très vieillots", cela amène du turnover (les locataires s’en vont dès qu’ils trouvent mieux), cela amène des profils de locataires de moindre qualité (ils prennent votre appartement en second choix, car leur dossier n’a pas convaincu les bailleurs de "beaux" appartements), et cela amène des comportements regrettables de la part des locataires ( avec le raisonnement : "puisque le bailleur ne fait aucun effort, moi non plus").
- ne pas lésiner à la dépense, car lorsqu’on tire trop sur les prix, on prend des risques (mauvaise exécution, matériaux de moindre qualité, chantier qui traîne, etc). Bien sûr le prix n’est pas le seul élément qui concourt à la qualité du chantier, mais c’en est un parmi d’autres. Notez en particulier qu’un chantier mal mené sur salle de bains ou cuisine, ça mène au dégât des eaux à plus ou moins long terme. Il faut des artisans sérieux pour ne pas entendre parler de cette cuisine et cette salle de bains pendant au moins 10 ans.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#17 04/01/2020 14h11

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Mer-ci Bernard pour ce retour qui confirme la tendance des avis.
Un locataire c’est souvent la loterie mais autant mettre toutes les chances de notre coté

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[+1]    #18 05/01/2020 08h55

Membre (2016)
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Bonjour,

Si j’ai bien compris la situation:
Vous avez acheté votre maison principale, vendu la maison qui était dans l’héritage et votre femme a récupéré au travers de la succession un appartement auquel elle est attachée.
La SCI que vous voulez monter est avec votre femme et non pas le frère à l’étrangers je pense.

Il y a quelques temps, je me suis posé la question d’une SCI familiale  pour transmettre à mes enfants qui vivent en Belgique et Suisse. Après avoir lu beaucoup de choses sur ce forum j’ai laissé tombé car il est préférable pour notre famille de mettre sur de l’AV de l’argent pour payer les frais de succession. De toute façon pour nos enfants, c’est de l’argent qui tombe du ciel et l’AV ne rentre pas dans le calcul de la succession.
Une SCI engendre des frais et les appartements ne seraient plus vraiment à nous donc je suis resté en LMNP.

J’achète des appartements délabrés, non entretenu depuis plusieurs décennales, je les retapent moi même ( 500 heures: je suis artisan ) et je les remets en location. Comme dis Bernard2K, un appartement neuf incite beaucoup plus les locataires à faire attention et de ce côté là, je n’ai aucun soucis d’entretien. Donc si vous voulez le garder, je vous conseille de le mettre au goût du jour.
Le colocation rentre dans les moeurs petit à petit et comme il n’y a plus de solidarité entre colocataires, c’est plus facile à louer.

Fiscalement, le fait de passer en LMNP permet d’amortir 80% de la valeur du bien sur 20 ou 30 ans, on peut amortir les travaux fait par des artisans et les gros investissements pour le meubler, passer en charge tout un tas de petites choses. En gérant vous même les locataires et le bien vous économisez les frais d’agence et leur mauvaise gestion. A la revente ( en cas de coup dur ), les amortissements ne sont pas pris en compte car c’est la fiscalité des particuliers qui interviens. Si vous attendez 5 ans, vous pouvez mettre un forfait de travaux de 12.5% sans  que le fisc ait besoin de justificatifs ( comme je fais tout, c’est intéressant pour moi ).

En faisant tout cela j’arrive à équilibrer mes charges, amortissements et loyers donc je ne vais pas payer d’impôts pendant plusieurs années. Les appartements retapés et entretenus prennent de la valeur (la plus valus compense les frais d’achat voir plus) et au moment de la revente, je récupère une partie de mes remboursements de crédits. C’est comme si je mettais de l’argent de côté (remboursement d’emprunt) que je toucherai au moment de la vente.

Cordialement

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#19 05/01/2020 14h31

Membre (2013)
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Merci Loetsa pour votre retour.

Vous avez plutôt bien résumé la situation. En ce qui concerne les droits de succession, les liquidités nécessaires son déjà en place.
C’est pour cela que nous sommes un peu "moins regardant" sur le devenir de cet appartement.

Mais vous avez raison pour ce qui est des travaux ca ne peu être que positif.
Vos retours permettent à MME de cheminer sur ce point ! Ensuite il faudra calculer le bénéfice de les faire faire par des artisans ou par moi.

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