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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 18/12/2019 14h46

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je voudrais vous présenter mon tout premier investissement locatif (En cours d’étude). C’est un T3 à Rennes avec 2 chambres & un salon transformé en chambre pour location à la chambre. Un appartement très propre et refait à neuf il y a peu (environ 2 ans). à 200 mètres de l’université & de la bouche de métro. 

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus
- Célibataire
- 25 ans
- TMI: 6%
- Package 40k brut (6K variables + Voiture)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Bonnes
- Fiscales : Correct
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Mauvaise (Mon père est très bon bricoleur et peut m’aider sur le projet)
- Sociales : Bonnes
- Temps disponible : Faible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement T3, avec salon transformé en chambre, 1 SDB (Refaite il y 1ans) et 1 wc séparé, cuisine neuve , 2 grandes chambres 12M2. (Les deux chambres sont déjà meublés)
- Année de construction : 1970
- Étage 3ème étage sur 6, luminosité (Je ne sais pas), surface 63m2, ascenseur
- Logement n’est pas loué actuellement
- Si appartement : syndic professionnel, pas de procédure en cours
- Chauffage collectif refait à neuf
- Volets isolants
- Pas d’espace vert dans la copropriété
- Pas de concierge
- Décoration : plutôt moderne mais de qualité classique type IKEA

LOCALISATION DU BIEN

- Ille et Vilaine, Rennes
- à 25 minutes du centre ville
- Zone très étudiantes 200m de l’université, métro et bus
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non je ne penses pas.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire, Prix Brut 150 000€, Frais d’agence 7125€, Notaire 15 000€ : 172 125€
- Loyer envisagé, 3 chambres à 375 euros
- Taux de vacance envisagé:  1 mois tous les ans, 8%
- Charge de copro : 1950 annuels
- Travaux immédiats : Appartement en très bonne états (J’ai un budget de 3000 euros pour des petites réparation si besoins la première année)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Je ne sais pas
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Je ne sais pas

- Taxe foncière hors TEOM : 700 Euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : Je ne sais pas
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non

- Rentabilité brute : 7,68%
- Rendement net : 5,22%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : Emprunt à 110% (7000 euros de capital disponible au cas ou)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit hors assurance : 0,83% 808 euros par mois
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 7000 Euros

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée: BIC réel LMNP

CASH FLOW

- Cash flow positif : +223€

Étant donné que ça serait un première investissement pour moi, je souhaiterais échanger avec vous, pour avoir vos avis sur la viabilité du projet. Je me suis beaucoup intéressé cette année au marché immobilier rennais & à l’immobilier en général (Notamment grâce au forum). Un marché en forte croissance 8% l’année dernière, un marché qui se tend beaucoup, j’ai mis en ligne des annonces fictives pour des chambres du même type que celle que j’aimerais louer et j’ai eu une dizaine de retour en une semaine. (Février de cette année)

Dernière modification par asol (18/12/2019 14h46)

Mots-clés : collocation, immobilier, lmnp

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#2 18/12/2019 16h58

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   636  

Bonjour,

Je doute qu’un rendement net de 5.22% donne cash flow positif de 223€/mois sur 20 ans avec de plus un financement à 110%. Je n’ai pas refais les calculs pour vous pour autant, mais il y a surement un truc qui cloche. En regardant rapidement déjà vous oubliez comptable + CFE.

A mon opinion ce rendement est déjà bien insuffisant pour une location LMNP "’normale", alors pour un coloc qui représente plus de travail et de risques (qui doivent logiquement être rémunérés) c’est très insuffisant.

Votre erreur - toujours d’après mon opinion- c’est d’aller vers un bien qui vient d’être refait. Il est valorisant et vendu cher, c’est un classique, de plus pas ou peu négociable.
Pour faire une bonne affaire, il faut faire tout l’inverse. Dénicher un bien peu engagent, qui fait fuir l’essentiel des acheteurs parce qu’il est peu valorisé par des installations anciennes/en mauvais état/ringardes, le négocier fortement et le remettre à neuf.
=> achat moins cher + coût des travaux comme charge = bien attractif sur le marché locatif + meilleure intégration fiscalité/rentabilité


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#3 19/12/2019 16h24

Membre
Réputation :   0  

Bonjour et merci pour votre retour @DDtee,

J’ai bien calculer les rendements & cash flow avec le site préconiser sur le forum  Simulateur Investissement Locatif. Calcul du rendement net

Cependant je comprend que le cashflow soit un peu juste au regarde du temps nécessaire à la gestion d’une colocation. Je pense que je vais essayer de négocier le prix de l’appartement ou passé mon chemin au regarde de vos conseils.

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