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#1 11/12/2019 21h19

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Réputation :   9  

Bonsoir je viens vers vous pour un projet d’achat des murs commerciaux que j’occupe via un bail commercial.
Avant de faire une offre au propriétaire j’aimerai clarifier un point et malgré mes recherches je n’arrive pas à trouver de réponses.
Mon local est dans un bâtiment industriel dans une zone commerciale .
Il est divisé en 4 locaux.
Je,souhaite acquérir mon local ainsi que celui d’à côté car à terme je souhaite l’utiliser, j’ai besoin de plus d’espace.

Si je tombe d’accord avec le propriétaire pour l’achat des murs de ces deux locaux, l’autre locataire a t’il la préemption ?

J’ai trouvé ça: www.prigent-avocat.com/2019/02/06/bail- … rivatives/

et ça :

www.efl.fr/actualites/immobilier/locati … 76338153ee

D’après ce que je comprend, à partir du moment où la vente comprend un ensemble il n’y a pas de préemption du locataire du bail ou des baux commerciaux.

Qu’en pensez vous ?

Dernière modification par 77PourCent (11/12/2019 21h20)

Mots-clés : immobilier, local commercial, préemption mu commerciaux

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[+1]    #2 15/12/2019 15h59

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Ma compréhension :

dans l’article L145-56-1, ce qui vous concerne est :
"Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial".
A moins que ce soit "locaux commerciaux distincts", selon si l’on considère que les 4 locaux font partie d’un ensemble ou bien qu’ils sont "distincts".

Donc, effectivement, pas de droit de préemption du locataire. Sauf que :
- les notaires hésitent (voire refusent) de faire cette vente sans notification au locataire d’un droit de préemption. Ils craignent un recours. Ils n’ont pas complètement tort en pratique, car les cas sont rares et un recours peut être formé ce qui amènerait le juge à se prononcer sur le fait que l’article est effectivement inapplicable dans ce cas. Il faudrait donc trouver le notaire qui accepte de vendre sans notification de droit de préemption, donc qui accepte d’appliquer la loi… En théorie ça ne devrait pas être dur, mais en pratique… Vous reviendrez nous dire ?
- même si vous deveniez propriétaire sans que le locataire occupant puisse exercer de droit de préemption, il faudrait encore le mettre dehors, ce qui peut être compliqué (avec notamment une forte indemnité d’éviction).

Au passage, ça me permet de réviser un truc que je savais vaguement mais qui est important : c’est le règlement de copro qui fixe la destination des lots… sauf si le règlement de copropriété lui-même dit que la destination est fixée par l’EDD.

Donc, dans l’exemple qui est cité dans votre premier lien, l’acheteur a acheté ce qui était utilisé comme une habitation, décrit dans l’EDD comme habitation…. mais comme le RC le décrivait à destination de local commercial, il a en fait acheté un local commercial !

Autrement dit encore : le papier prime sur la réalité. Et le RC prime sur les autres papiers. Si le RC dit que ce que vous achetez est un garage, c’est un garage, même si c’est aménagé en logement !

Même si les impôts perçoivent TH et TF sur ce "logement", ça ne veut pas dire que c’est un logement. Ca ne dérange pas les impôts de percevoire des sous sur un truc en infraction, ou qui ne devrait pas exister, pourvu qu’on leur donne des sous. La fameuse indépendance du droit fiscal.

De telles différences entre la description du lot dans le RC, et la réalité qu’on a sous les yeux, ne sont pas rares. Et c’est parfois ce qui explique un prix bas. Je me rappelle de plusieurs cas cités par des foreumeurs où le lot envisagé était décrit comme un "grenier". Ca fait une certaine différence.

Ce qui veut dire aussi que changer la destination d’un lot de copropriété passe par une modification de RC, pas une simple décision d’AG ou modification d’EDD. Vu la lourdeur d’un avenant au RC, et le risque de refus de l’AG, certains préfèrent s’en passer, avec à la clé une grosse incertitude juridique pour le propriétaire du lot !

Dernière modification par Bernard2K (15/12/2019 16h19)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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