Comparatif Pinel vs LMNP dans le département du 93

Il n’y a pas photo entre les 2 cas, les 2 sont de mauvaises affaires vu la faible rentabilité des logements ciblés. Et vous avez effectivement oublié plein de frais dans votre simulation.

Votre simulation prouve juste qu’une mauvaise affaire en Pinel vaut une mauvaise affaire dans l’ancien. Et pas que ce Pinel soit une bonne affaire. à moins que vous ne trouviez qu’un rendement de 4% et une décote à la revente soit une bonne affaire, auquel cas je m’incline.

Bonjour,

L’investissement en Pinel que vous décrivez est une mauvaise affaire en terme d’investissement car vous devez faire un effort d’épargne chaque mois/année. Ce bien se comporte donc comme un passif (vous devez payer de votre poche chaque mois/année pour le financer), alors qu’un bon investissement doit se comporter comme un actif (mettre de l’argent dans votre poche). En outre, il vous fait faire une moins-value à la revente. Ce placement vous fait donc perdre de l’argent durant 6 ans.

Concernant le bien en LMNP, il y a une très faible différence entre la mensualité et le loyer hors charge, donc cela paraît étonnant de dégager un CF positif dans ce cas. Il faut bien prendre en compte toutes les charges (taxe foncière, charges non imputables au locataire, vacance locative, frais d’agence si vous le mettez en agence…). Il faut aussi prendre en compte que vous aurez à renouveler le mobilier d’autant plus que la probabilité d’avoir un locataire soigneux dans le 93 n’est pas la plus élevée.

Merci pour vos retours.
J’entends tous vos arguments et ils sont tous bons… sur le papier .
Je les challenge pour mûrir ma réflexion :

Le plus pertinent à mes yeux est le suivant : "Ceux sont 2 mauvaises affaires et du coup dire que le Pinel peut paraître moins mauvais en le comparant à une autre mauvaise affaire ne fait pas de lui une bonne affaire." => VRAI
Question : Avez-vous investi personnellement en Ile de France récemment ? Peut-on trouver des affaires aussi "mauvaise" dans le 92, 94 où le prix de l’immobilier est prêt de 2 fois supérieur pour des loyers à peine 40% supérieurs ?
Aujourd’hui avec l’érosion des taux de rendements, trouve-t-on encore des "bonnes affaires" telles que présentées par les Gourous du LMNP à savoir :
- Prix bas à l’achat
- Loyers élevés
- Défiscalisation
- En ile de France
- Avec des bons profils plutôt des étudiants
- En limitant les vacances locatives
- En mettant le moins possible.
J’ai l’impression parfois qu’on a du mal à s’adapter aux caractéristiques d’un marché.
J’ai pas forcément la réponse à cette question et finalement la réponse est adaptée aux objectifs de chacun.

L’argument de surpayer un bien pour nourrir un promoteur. Ok c’est aussi pertinent. On pose les chiffres : 
LMNP -> 165k -> + FN 177 k -> + travaux et meubles 187k
Pinel -> 200k pour un bien neuf avec décennale.
Le Pinel coûte 13k plus cher, et sur 6 ans les loyers perçus seront minorés de 20% environ.
En reprenant les chiffres de mon premier poste, le loyer rapporte 200€ de moins sur 6 ans :
200*12*6 = 14400 + 13 000 = 27 400€
Si on rapproche ce montant de la carotte fiscale qui fait économiser 24 600€, finalement la différence n’est pas énorme.
On peut d’ailleurs récupérer cette "différence" en louant le parking à côté.
Résultat : Sur 6 ans on est quasiment sur un match nul.

D’un point de vu comptabilité, j’ai n’ai pas affiché les charges ni la TF mais je les ai pris en compte dans les calcules du cashflow.
Sur 6 ans le bien qui coute le plus cher est le bien en LMNP si on part du principe qu’on apporte les frais de notaire contrairement au Pinel qui coûte 7 à 10k (je prends l’hypothèse de 2 biens comparables, avec TF et charges équivalentes).
Effectivement c’est un passif pour celui qui veut enchaîner des investissements puisqu’il coûtera 50-70€ par mois pendant 6,9 ou 12 ans. Mais pas un effort démesuré pour celui qui souhaite s’arrêter à 1 ou 2 biens. Donc tout dépend de l’objectif de chacun (j’aurais peut-être du partager les miens en amont ).

Effectivement, on peut trouver des biens ici à 135-150k avant négo, mais dans des immeubles anciens, pas hyper biens entretenus, avec des charges élevés, sans parking, des proprios qui freinent des 4 fers quand il faut sortir de l’argent. Et clairement pour ces biens les profils de locataires vont être difficiles.

Je me fais un peu l’avocat du diable, mais c’est aussi comme ça qu’on avance.

Dernière modification par BernardChoubidexe (10/12/2019 12h09)

@Range19 : il y en a qui achètent un appartement neuf à 200ke, loué 420 ? C’est des golden pigeons !

Et surtout est ce que ce sont les mêmes quartiers ? Parce qu’on peut avoir de grands écarts au sein de la même ville.

Vous êtes bien sûr de pouvoir passer le loyer de 670 à 850-950 au bout de 6 ans (dans le Pinel) ?

Je ne questionne pas le fait de trouver un nouveau locataire à ce prix si votre bien était libre de toute contrainte, mais plutôt le fait que la loi vous empêchera de vous séparer du locataire en place au bout des 6 ans (renseignez vous sur les motifs de résiliation de bail par le propriétaire), et vous empêchera d’ailleurs aussi d’augmenter autant le loyer même avec un nouveau locataire.

Donc le scénario Pinel que vous imaginez me semble peu réaliste.

Pour quelle raison valable donneriez vous congé au locataire ?
1) si vous vendez loué , la decote est d’autant plus importante
2) si vous aviez des déficits, il vous faudra attendre le delai adéquat pour ne pas les recuperer lors de la vente.

Excusez moi, mais je ne vous ai pas demandé de juger.
Juste de partager une réflexion à la lumière des chiffres que je vous donne.

Vous pouvez les contester si vous le souhaitez.
Mais je vous affirme, croyez le ou non, qu’en moyenne un 2 pièces en location nue se loue ici entre 850 et 950€ CC. Faites du meublé et vous serez dans la fourchette haute.
Je vous affirme également que le loyer Pinel du logement dont je parle est fixé à 680€ HC.

Je vous rappelle que le Pinel n’est accessible qu’à certaines conditions de ressources tout en s’assurant de la solvabilité du locataire, souvent validé par un assureur.
Si le marché s’était aligné sur le Pinel en France, on aurait eu des millions de faillites de petits propriétaires.

Dernière modification par BernardChoubidexe (10/12/2019 15h24)

Bonjour

Prenez également en compte la fiscalité :

En PINEL, vous obtenez un crédit d’impot qui sera versée N+1 car non modifiable dans le prélèvement à la source. En complément, vous aurez les PS à payer chaque année. Ces revenus d’ajoutent à vos autres revenus et donc augmentent votre RFR (qui sert souvent de base pour bénéficier de certaines réductions exemple taxe habitation)

En LMNP, si votre résultat après déduction des amortissements et charges est nul, pas de PS et pas d’ajout de revenus dans vos impots.