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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 08/12/2019 20h14

Membre
Réputation :   45  

Bonjour à tous,

Je viens de signer un compromis de vente pour ma RP. Il s’agit d’un grand studio, localisé à proximité immédiate de la gare de Bécon-les-Bruyères, à Courbevoie, affiché à un prix de 217k€.

Il a fallu que je sois réactif : j’ai reçu l’annonce via l’agrégateur d’annonces Folhomee (que je recommande !) le matin même, ai visité l’appartement à midi (après 4 autres personnes), ai fait une offre au prix dans l’après-midi, et ai eu une réponse positive le lendemain matin (malgré 3 autres offres au prix dixit l’agent, les vendeurs ont préféré vendre à un jeune).

Je suis actuellement logé à titre gratuit, mais mon optique est la suivante : je souhaite pouvoir réaliser un achat qui combine à la fois les qualités d’une RP (bonne localisation en petite couronne parisienne, appartement où je puisse me projeter), mais qui puisse aussi être un investissement locatif correct. En faisant une petite étude de marché, il s’avère que ce coin est très recherché pour les locations (notamment par les cadres travaillant à la Défense), et je pense pouvoir louer mon bien 1200€ par mois toutes charges comprises (eau, électricité, chauffage, internet - dans la limite d’une consommation raisonnable bien sûr !) en meublé, après une rénovation de très bonne qualité. Le locataire n’aura qu’à poser ses valises, et n’aura aucun soucis d’abonnement électricité, eau, ou internet à gérer, puisque l’idée est de proposer un forfait tout inclus pour lui faciliter la vie ! Je sais d’expérience que ce système convient tout à fait à des cadres ou étudiants étrangers aisés venant d’arriver en France, car ils ne maîtrisent pas la langue et / ou n’ont pas envie de s’embêter avec toutes ces démarches.

Je prévois d’apporter en cash les frais de notaires (16k€), et les meubles (6k€). Idéalement, je souhaiterais faire financer sur 30 ans le reste (notamment la garantie crédit logement (3k€), les travaux (prévision : 20k€, pour faire quelque chose de vraiment qualitatif. L’appartement est dans un état correct, mais un peu vieillot)). Sur 30 ans, mon courtier m’indique pouvoir obtenir un taux d’au moins 1,5%, et une assurance à 0,10% compte-tenu de mon jeune âge et de ma profession qui n’est pas à risque. Avec un loyer à 1200€ par mois, en régime LMNP réel, le cashflow serait de 267€ par mois selon le simulateur de Rendement Locatif, mais en réalité probablement un peu moins (environ 200€) compte-tenu des dépenses imprévues. J’ai également conscience qu’il faudra mettre une partie significative du cashflow de côté car sur 30 ans, il y aura forcément des travaux à réaliser. Le projet donnerait une rentabilité nette de 5,05%. Je ne manquerai pas de vous faire un avant / après avec des photos !

Mon idée initiale est de le louer pour au moins un an, afin de ne pas être "bloqué" au niveau du financement pour un futur bien, et de pouvoir réaliser un ou plusieurs autre(s) projet(s) plus rentable(s), de type colocation ou immeuble de rapport en province. On verra alors comment ma situation personnelle aura évolué.

Ci-dessous la trame détaillée de l’investissement :

VOTRE PROFIL :
- Statut, age, TMI, revenus
- CDI, 26 ans, 30%, 45k€ brut/an fixe + 5k€/an variable

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE :
- Comptables : bonnes
- Fiscales : bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : mauvaises
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : weekends

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN :
- Type : appartement
- Année de construction : 1930
- 3ème étage (immeuble de 5 étages), bonne luminosité, orientation Est, sur cour calme et arborée, 27m², pas d’ascenseur
- Inoccupé
- Syndic professionnel
- Chauffage collectif
- Espaces verts dans la copropriété : cour arborée
- Concierge : oui
- Bien en bon état, quoi qu’un peu vieillot.

LOCALISATION DU BIEN :
- 92, Courbevoie
- Centre-ville (à 80 mètres de la gare de Bécon-les-Bruyères)
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : très bon : la Défense est à 5 minutes, la Gare St Lazare à 7 minutes.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Oui, je pense. Tout du moins, le risque de perte de valeur me semble limité du fait de la proximité de la gare et de la ligne 15 qui devrait arriver d’ici une dizaine d’années.

RENTABILITÉ DU BIEN :
- Coût du bien avec frais de notaire : 217k€ FAI + 16k€ frais de notaire : 233k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1200€
- Taux de vacance envisagé : zéro vacances
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : zéro frais : gestion en direct
- Travaux immédiats : 20k€ (travaux à la louche, à affiner avec un devis) + 6k€ de meubles (estimation haute)
- Taxe foncière hors TEOM : 300€ / an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100€ / an (estimation haute)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : pas d’assurance GRL ou GLI
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 5,56 %
- Rentabilité nette : 5,05 % (calculée en utilisant le logiciel Rendement Locatif)

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 22k€ (frais de notaires + meubles)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,5% + 0,10% d’assurance
- Durée du crédit : 30 ans
- Mensualités : 859€ / mois (dont assurance 20.25€ / mois)

RÉGIME D’EXPLOITATION
- locaton meublée : BIC réel LMNP

CASH FLOW
267€ / mois (calculé en utilisant le logiciel Rendement Locatif)

N’hésitez pas à me faire part de vos avis.

Au plaisir d’échanger,

Tembusu

Dernière modification par Tembusu (08/12/2019 20h20)

Mots-clés : immobilier, investissement locatif, lmnp (loueur en meublé non professionnel), région parisienne, résidence principale

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#2 12/12/2019 11h27

Membre
Réputation :   65  

Bonjour Tembusu,

Quelques remarques, en vrac, concernant votre projet.

- comment allez vous "vendre" votre projet à la banque ? RP ou locatif ? Attention à ne pas trahir la confiance de la banque, qui est votre partenaire indispensable, en présentant un dossier RP qui serait en fait du locatif. Il sera très complexe de faire financer du locatif sur 30 ans.

- pour quelle raison souhaitez vous partir sur un crédit de 30 ans ? Le coût de votre crédit sera alors de 65 300 euros. Cela sera payé, en partie, par vos locataires, mais tout de même. Le fait d’allonger la durée de crédit peut paraitre une idée alléchante pour dégager un CF positif, mais le fait est que cela masque souvent les défauts d’une mauvaise affaire. En l’occurrence, d’un bien trop cher pour être rentable.

- avez-vous un objectif de PV ou de CF ? Car si il est très difficile de dégager un rendement en IDF, vous pouvez axer votre projet sur un objectif PV (revente de RP par exemple, après travaux d’optimisation).

-En partant sur un crédit sur 30 ans, vous n’amortirez que 6k par an sur les dix premières années. Vous n’aurez donc quasiment rien amorti si vous devez vendre au bout de 6 ou 8 ans par exemple. Il est peu probable que vous alliez garder ce bien durant 30 ans, faites donc des simulations sur une durée de détention de 10, 15 ou 20 ans.

- je ne connais pas votre zone, je ne me prononcerai donc pas sur le prix ni sur le loyer. En revanche, pour un studio de 27m2, ne serait-il pas envisageable de créer une chambre ou un coin nuit ? Et d’ainsi pouvoir offrir un T2 à la location ? Cela est recherché et vous permettra sans doute de louer plus cher. D’autant que votre situation, si proche d’une gare, semble être optimale (mais cela se paie, au détriment du rendement).

- comment avez vous estimez vos travaux ? Car vous indiquez de mauvaises compétences en matière de travaux. Vous allez donc devoir déléguer et cela peut très rapidement coûter très cher si vous faîtes refaire la SDB (indispensable dans un appart vieillissant si vous voulez faire du qualitatif) et la cuisine. Quid des fenêtres? Faîtes vous entourer pour une estimation plus précise et si possible avant la fin du délai de rétractation…

- ne pas oublier de prendre en compte la CFE, les frais de comptabilité dans vos calculs.

- vous ne parlez pas de charges de copro dans vos calculs.

- quel était le précédent loyer ? y-a-t-il une contrainte pour la fixation du montant du loyer à la relocation ?

- en y mettant bout à bout toutes les charges, les provisions, ce bien est-il plus rentable qu’une SCPI ?

-Pensez également à provisionner une somme pour les travaux de copro et/ou de rénovation du bien. Vous en aurez forcement sur une durée de 30 ans. Une SDB est démodée au bout de 10/12 ans environ par exemple.

- vous êtes plutôt jeune et, à priori, célibataire : ce bien ne risque-t-il pas de vous bloquer dans l’achat d’une RP ou de vos projets de vie lorsque vous aurez une vie de famille ?

- vous indiquez vouloir faire une autre opération, en province, par la suite. En investissant seul, votre taux d’endettement risque d’être rapidement pénalisant. Il faut donc soigner le premier investissement.

- dernier point, plus philosophique cette fois : vous indiquer un goût certain pour les voyages, le bout du monde etc. Ne craignez vous pas de vous "enfermer" avec ce bien ? Vous maîtriser le mandarin, travailler ou vivre en Asie ne risque-t-il pas de vous donner envie dans un futur plus ou moins proche ? Il faudra alors mettre le bien en gestion (baisse de rentabilité) ou vendre (problème de la durée longue du prêt qui ne permet qu’un amortissement limité du capital).

Au plaisir d’échanger.

Dernière modification par dalki (12/12/2019 11h30)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#3 12/12/2019 13h19

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Habitant assez proche, j’ai du mal à comprendre le placement en terme de prix locatif qui correspond pour le secteur au loyer d’un T2 de 50m². Bon pour ce prix c’est de la location nue bien sûr, mais j’ai du mal à imaginer quelqu’un payer ce prix là juste pour du meublé.

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#4 13/12/2019 21h42

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Je suis du coin (la garenne colombes) et ça me parait aussi élevé.

Après cela peut passer, tant que l’appartement est en état neuf. Mais cela veut dire des travaux plus réguliers et une vacance locative qui a toutes les chances d’être non nulle. Prévoir une vacance nulle ne me semble pas adapté à la clientèle visée, qui sera je pense plus souvent demandeuse de quelques mois que pour de la résidence principale. Et des déplacements plus fréquents à prévoir.

Après ce n’est que mon avis (j’investi en meublé en province sur des prestations moins haut de gamme), mais je serai vous je prévoirai aussi l’option à moyen terme d’un loyer plus raisonnable (950 euro en meublé sans forfait électrique?). Sans risque de dépassement non contrôlé et moins de vacance locative.

Quel sont vos prévisions de consommation électrique et de chauffage dans votre simulation?

Vous n’indiquez pas le montant des charges de copro? Sachant l’existence d’un gardien, chauffage collectif… Est-il individualisé? Valeur du DPE?

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#5 13/12/2019 22h37

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Pourquoi pas pour les cadres de passage à la Défense et les étudiants étrangers fortunés. Cela peut faire sens, mais sur de courtes durées (1 à 3 mois).

Pour un bail meublé classique, vous surestimez (amha) largement le loyer. À ce prix-là on trouve (encore) du meublé 25/30 m² dans de beaux quartiers parisiens.

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#6 31/12/2019 22h32

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Kromoz0hm a écrit :

Habitant assez proche, j’ai du mal à comprendre le placement en terme de prix locatif qui correspond pour le secteur au loyer d’un T2 de 50m². Bon pour ce prix c’est de la location nue bien sûr, mais j’ai du mal à imaginer quelqu’un payer ce prix là juste pour du meublé.

Bonjour,

J’ai 2 T2 avec box dans le secteur sur Nanterre, une ville qui souffre assez injustement d’une mauvaise réputation.

L’un est nu, loué 930€ hors charges. Il aurait probablement pu être loué plus cher au vu du nombre de candidats sérieux qui se sont montrés intéressés.

Le second est meublé, loué 1350€ charges comprises (chauffage, eau chaude et eau froide, donc pas internet ni l’électricité).

Les 1200€ pour le cas ici évoqué me paraissent donc relativement optimistes mais pas inatteignables non plus.

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#7 09/01/2020 11h19

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J’habite Bécon et le loyer envisagé me semble également élevé, même du meublé fraichement rénové.
Connaissez-vous le montant du précédent loyer?

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#8 19/09/2020 20h20

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Bonjour à tous,

Je vous remercie tous pour vos retours. L’appartement est loué depuis la semaine dernière, pour un montant de 1100€ par mois tout compris (internet, electricité, eau, charges de copropriété). Ces charges représentent un montant total d’environ 150€ par mois. (soit 950€ de loyer hors charges). Mes mensualités sont de 954€ par mois. Si on prend en compte la taxe foncière (300€ par an), l’assurance PNO (120€ par an), et l’assurance emprunteur (300€ par an), le cashflow est légèrement négatif.

Très bonne expérience avec mon entrepreneur, trouvé par le bouche à oreille, super boulot, bonne humeur, fiable, et prix honnêtes pour la région parisienne (comparativement aux deux autres devis demandés). Je ferais certainement appel à lui pour d’éventuelles autres opérations.

Au final, j’aurais mis 26k€ de fonds propres, et 242k€ d’emprunt sur 25 ans (taux de 1,35%, et assurance emprunteur à 0,10%), pour un coût global de 268k€. Au vu des transactions sur le secteur actuellement (un bon ami à moi cherche actuellement à acheter sa RP dans le quartier et je l’aide dans ses recherches), j’estime sa valeur à 270k€ compte tenu de sa situation, de sa rénovation à neuf, de son plan sans aucune perte d’espace, et de la rareté des petites surfaces sur le secteur.

J’ai trouvé la locataire sur le réseau Gens de Confiance, très bon feeling, profil sérieux, garant. Elle était enchantée de prendre à bail l’appartement.

J’ai effectivement légèrement surestimé le loyer (je pensais pouvoir louer le bien à 1200€ initialement).

Le régime fiscal est le LMNP au réel (j’utiliserai la plateforme "Je Déclare Mon Meublé" pour établir la liasse fiscale).

Vous pourrez retrouver les photos de l’appartement sur le sujet "rénovation et décoration : vos réalisations en photo (lien : rénovation appartement Tembusu).

Au final, cette opération fut une excellente expérience, et j’ai hâte de pouvoir recommencer une autre opération immobilière (qui sera très probablement un petit IDR en province, pour la rentabilité).

Au plaisir d’échanger,

Tembusu

Dernière modification par Tembusu (19/09/2020 20h30)

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#9 21/09/2020 09h09

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Bravo pour cette opération réussie.
A l’occasion, il serait intéressant de nous faire un retour sur la déclaration du meublé à distance.
Faites-vous un LMNP ?

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