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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/11/2019 14h14 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus : Cadre, 37 ans, 30 %

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : débutant
- Fiscales : débutant
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : débutant
- Sociales : correct sans plus,
- Temps disponible : correct

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : lot de 4 appartements au dernier étage d’un immeuble
- Année de construction 1930
- Étage  3eme sur 3 sans ascenceur
- les 4 sont occupés
- syndic : ? pro
- Chauffage electrique individuel? élecrique
- Volets iroulants
- pas de jardin?
- 1 linky pour le lot, chaque appart a un sous compteur
- j’attends les PV du syndic
- pas de concierge
- Décoration : correct : simple et pas cher. L’immeuble est un peu vieillot

LOCALISATION DU BIEN

- grande ville étudiante
- proche du centre
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? On va dire non

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 225k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 1400€ HC en ce moment
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 1 mois par an par appart
- Frais de gestion locative envisagé si délégation 8 %

- Travaux immédiats : non
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. : non
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : non
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) la façade est en cours et elle est payée

- Taxe foncière hors TEOM 1600€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 320€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire  l’agence annonce 8 %, je n’ai calculé que le CF mensuel
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats

FINANCEMENT DU BIEN

- je rencontre la banque mardi, je demande un financement à 110 % qui n’a pas l’air de poser probleme

RÉGIME D’EXPLOITATION

LMNP

CASH FLOW
J’ai calculé un CF proche de 50€/mois avec ces hypothèse, je pense être un peu optimiste et avoir des soucis dans mes calculs. (j’ai réalisé le calcul avec une feuille que j’ai élaborée moi même, en prenant l’option du LMNP au forfait et en calculant comme amortissement 90 % de la valeur du bien sur 30 ans, comme le propose julien comme première approche dans son livre)

Qu’en pensent les investisseurs chevronnés de ce forum ? Je vous remercie d’avance de toutes vos remarques.

Dernière modification par leportois (30/11/2019 14h15)

Mots-clés : etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 30/11/2019 15h11 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Attention à tenir compte des baux déjà en cours, c’est du meublé ou du nu ? Si c’est nu vous risquez de ne pas pouvoir louer en meubler tout de suite. Refaite votre simulation en tenant compte de ce cas de figure pour voir si ce scénario est tenable pour vos finances étant donné votre TMI de 30%.

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#3 30/11/2019 15h16 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Je demanderai confirmation mais les baux en cours sont meublés.
Honnêtement, est-ce la seule remarque qui vous vient ? Je dis ca sans aggressivité et avec beaucoup de questionnement, ce qui est très dur à faire transparaitre par écrit, comprenez moi bien. Mais je trouve cette affaire trop belle pour être vraie. Il y a forcément un loup que je n’ai pas vu, non ?

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[+1]    #4 30/11/2019 15h48 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Visiblement, vous achetez une rentabilité plutôt qu’un prix.

Indiquez le nombre de m2 : 15 ou 30m2 par appart?

Calculez le prix au m2 et comparez au secteur sur le même type de bien.

Vous saurez ainsi si il y a possiblement un loup.

Le fait qu’il n’y ait qu’un seul compteur est pour moi déjà une tare.

Cela permet de faire des économies sur le contrat, mais on ne peut maîtriser la consommation du locataire qui est à notre charge… Et la valeur des biens s’en ressent forcément puisqu’ils ne peuvent être indépendants. Et normalement aussi louables en meublé uniquement…

Quel est le montant des charges pratiqué par appart?

Et celui des charges de copropriété?

Dernière modification par Philref92 (30/11/2019 15h50)

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[+2]    #5 30/11/2019 15h57 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,

Quelques questions / remarques supplémentaires :

leportois a écrit :

- Travaux immédiats : non
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. : non
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : non
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) la façade est en cours et elle est payée

Vous budgétisez donc 0 euro de travaux d’entretien sur 10 ans pour 4 appartements ? Ça me paraît extrêmement optimiste.

leportois a écrit :

- Taxe foncière hors TEOM 1600€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 320€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés

Il manque a minima les frais de comptabilité (si vous faites appel à un expert comptable) et la CFE.
Il manque aussi les charges de copropriété.

leportois a écrit :

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire  l’agence annonce 8 %, je n’ai calculé que le CF mensuel

Pourquoi ne pas faire ce calcul ? Je l’ai fait : (1400 * 12) / 225 000 ~= 7.5% (et non 8%).
Je vous laisse faire le cacul du rendement opérationnel brut.

leportois a écrit :

en prenant l’option du LMNP au forfait.

Je ne suis pas sûr de comprendre ce point : vous voulez parler du régime micro-BIC ? Si oui pourquoi ce choix ? Le régime réel (simplifié) est généralement plus intéressant.

leportois a écrit :

J’ai calculé un CF proche de 50€/mois

Quelles hypothèses avez-vous pris pour le taux et la durée du crédit ? Ces chiffres sont nécessaires pour calculer votre cash-flow.

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#6 30/11/2019 21h04 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Merci pour ces remarques pertinentes.

Philref92 a écrit :

Visiblement, vous achetez une rentabilité plutôt qu’un prix.

N’est ce pas ce que fait un investisseur ?

Philref92 a écrit :

Indiquez le nombre de m2 : 15 ou 30m2 par appart?

Entre 20 et 22m2 par lot.

Philref92 a écrit :

Calculez le prix au m2 et comparez au secteur sur le même type de bien.

Vous saurez ainsi si il y a possiblement un loup.

Le fait qu’il n’y ait qu’un seul compteur est pour moi déjà une tare.

Cela permet de faire des économies sur le contrat, mais on ne peut maîtriser la consommation du locataire qui est à notre charge… Et la valeur des biens s’en ressent forcément puisqu’ils ne peuvent être indépendants. Et normalement aussi louables en meublé uniquement…

Quel est le montant des charges pratiqué par appart?

Et celui des charges de copropriété?

Je vais regarder tout ca de pret. Moi aussi, cet histoire de compteur me dérange. Surtout que s’il faut reposer des compteurs individuels il faut se faire la colonne montante.

Henrikaya a écrit :

Bonjour,

Vous budgétisez donc 0 euro de travaux d’entretien sur 10 ans pour 4 appartements ? Ça me paraît extrêmement optimiste.

Il manque a minima les frais de comptabilité (si vous faites appel à un expert comptable) et la CFE.
Il manque aussi les charges de copropriété.

Pourquoi ne pas faire ce calcul ? Je l’ai fait : (1400 * 12) / 225 000 ~= 7.5% (et non 8%).
Je vous laisse faire le cacul du rendement opérationnel brut.

Je ne suis pas sûr de comprendre ce point : vous voulez parler du régime micro-BIC ? Si oui pourquoi ce choix ? Le régime réel (simplifié) est généralement plus intéressant.

Quelles hypothèses avez-vous pris pour le taux et la durée du crédit ? Ces chiffres sont nécessaires pour calculer votre cash-flow.

Concernant les travaux, effectivement il doit falloir augmenter un peu la provision. Il y a dans mon calcul une provision de 300€/an pour le comptable. Il y a 30€/charge par mois pour la copro par appartement. Le rendement brut est effectivement à 7,5%, l’agence l’annonce à 8% car pour eux le bien est à 210 000€, ils ne prennent pas en compte les frais de notaire. Je parle effectivement de régime Micro-BIC au forfait, j’ai choisi ce régime pour mes projections car il est justement moins intéressant et donc si c’est rentable au forfait, ce sera rentable au réel. J’ai pris un crédit sur 20 ans à 1,60% avec 40€/mois d’assurance.

Dernière modification par leportois (30/11/2019 21h10)

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#7 30/11/2019 21h16 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Un seul compteur, un seul lot. (et donc revendable en un seul lot aussi en l’état).
Si je ne me trompes ça implique des "baux" de colocation (et les locataires ne peuvent pas choisir leur fournisseur d’électricité).

Il faut être contient ici d’acheter un appartement divisé, et pas 4 appartement. donc un prix moindre que 4 vrais appartements.

Dernière modification par JoeLeFaux (30/11/2019 21h17)

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[+2]    #8 30/11/2019 21h54 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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leportois a écrit :

Merci pour ces remarques pertinentes.

Préférez agir sur la réputation des intervenants.

leportois a écrit :

Philref92 a écrit :

Visiblement, vous achetez une rentabilité plutôt qu’un prix.

N’est ce pas ce que fait un investisseur ?

Un investisseur avisé regardera je pense les 2, pour ne pas non plus surpayer le bien.
Si c’est le cas, c’est que la rentabilité n’est finalement pas meilleure que ce qu’on peut faire sur le marché.

leportois a écrit :

Philref92 a écrit :

Indiquez le nombre de m2 : 15 ou 30m2 par appart?

Entre 20 et 22m2 par lot.

Philref92 a écrit :

Calculez le prix au m2 et comparez au secteur sur le même type de bien.

Vous saurez ainsi si il y a possiblement un loup.

Le fait qu’il n’y ait qu’un seul compteur est pour moi déjà une tare.

Cela permet de faire des économies sur le contrat, mais on ne peut maîtriser la consommation du locataire qui est à notre charge… Et la valeur des biens s’en ressent forcément puisqu’ils ne peuvent être indépendants. Et normalement aussi louables en meublé uniquement…

Quel est le montant des charges pratiqué par appart?

Et celui des charges de copropriété?

Je vais regarder tout ca de pret. Moi aussi, cet histoire de compteur me dérange. Surtout que s’il faut reposer des compteurs individuels il faut se faire la colonne montante.

Oui comparer les prix au m2 sur les petites surfaces aux alentours…

Et renseignez vous sur le montant des charges pratiqué par le propriétaire sur les locataires. Celles-ci doivent être suffisantes pour couvrir les dépenses en électricité des locataires. Le problème c’est qu’on ne vous donnera peut être pas les dépenses effectives…

Pour le reste, 7.5% brut, c’est du très classique sur des produits dit de rentabilité type immeuble de rapport, commerce en province.

Je pense que vous surpayer le bien car il semble être vendu comme tel (vous n’avez pas parlé des m2 au départ) alors que c’est un "appartement" en copropriété. Je pense donc que vous pouvez faire aussi bien et moins risqué (cf. 1 seul compteur) avec des appartements séparés.

Mais vous nous donnerez votre réponse lorsque vous aurez fait les calcul au m2 et que vous les aurez comparés au secteur sur des biens de qualité similaire.

En tout cas, louer 4 studios à 7.5% brut avec 1 seul compteur je n’irai pas, dans mon secteur… Mais c’est peut être bien pour le votre…

leportois a écrit :

(j’ai réalisé le calcul avec une feuille que j’ai élaborée moi même, en prenant l’option du LMNP au forfait et en calculant comme amortissement 90 % de la valeur du bien sur 30 ans, comme le propose julien comme première approche dans son livre)

Moi non plus je n’avais pas compris mais si cela peut vous aider :
Amortissement=Réel et pas au forfait.

Dernière modification par Philref92 (30/11/2019 22h09)

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#9 01/12/2019 16h00 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Grâce à phil, je viens de voir que je disais n’importe quoi : j’ai pris l’hypothèse LMNP au réel,en estimant l’amortissement à 90% de la valeur du bien sur 30 ans.

Pour compléter, on est à 2600€/m2, 53k€/appartement si on considère le lot. Sur LBc, c’est dans la fourchette basse des biens comparables (studios entre 20 et 25m2) vendus à l’unité. Certains sont en vente jusque 90 k€.

Dernière modification par leportois (01/12/2019 16h10)

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#10 01/12/2019 17h09 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,
Je n’ai pas d’avis clair sur le prix mais pour dire que vous achetez un lot de 4 appartement loués sur un même plateau qui sont en fait un appartement scindé en 4 lots dépendants, je trouve la rentabilité plutôt quelconque.
Avez-vous analysé le marché, repéré la concurrence ?
À quel prix est un logement de même surface à la décoration moins simple et plus chère dans un immeuble moins vieillot ?
Avez-vous vérifié la qualité des dossiers des locataires en place ? Si non, faîtes le.
Quelle pistes d’amélioration de la rentabilité pouvez-vous entrevoir ?

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#11 01/12/2019 17h15 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Dans ce secteur, un studio mieux meublé et dans un immeuble moins vieillot serait affiché à 70k€.Trouver un studio sous 60k€ est une gageure, cela arrive mais c’est rare. Les pistes pour améliorer la rentabilité sont difficile à trouver. On peu éventuellement ajouter dans le local technique un lave linge et un seche linge et augmenter les loyers, mais cela relève plus de l’amélioration cosmétique que du boost réel de la renta.

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[+1]    #12 01/12/2019 17h27 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Je pense qu’il demande le prix d’un logement qui n’est pas divisé en 4. Vous dites être à 2600€/m2. Combien d’euro du mètre carré pour un appartement de 80/90m² ? (Sachant que le coût d’une divison n’est pas négligeable effectivement).
Au final si vous achetez un gros logement et que vous le divisez de la même manière, serait-ce pas moins cher?

Vous vous demandez où est le loup, ça fait 5 messages qu’on vous répond que le loup est dans le fait qu’il ne s’agit que d’un logement divisé et non pas de 4 logement distincts (avec tout ce que ça implique  derrière).

Dernière modification par JoeLeFaux (01/12/2019 17h28)

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[+1]    #13 01/12/2019 20h06 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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N’oubliez pas le fait que les biens sur LBC ou ailleurs sont souvent un minimum négociables (cela vaut pour l’appartement séparé comme pour celui-ci).

Vous parlez d’un immeuble vieillot, intérieur simple. Alors comparez à la fourchette basse!

Vous pourrez aussi sûrement louer plus cher le bien séparé, avec moins de risque sur les dépassements de forfait électrique et moins de contraintes de location (compliqué en nu) et de revente. L’appartement aura toutes les chance d’être mieux conçu et pas "bricolé" suite à la division.

Du coup j’ai bien l’impression que la rentabilité sera équivalente et le risque moindre.

Les seuls avantages d’acheter ce 4 en 1 sont d’aller plus vite et de mutualiser les frais de notaires et la taxe foncière (1 seul appartement plus grand), qui est déjà pas donnée (1600 euros). Avec de grosses contraintes…

Comme souvent, le risque et la qualité sur ce type de bien n’est pas assez intégré au prix de vente car on nous vend une rentabilité. J’ai eu l’exemple dans mon secteur de 3 studios à 135k. Le problème c’est qu’ils faisaient de 15 à 18 m2 (50m2 dans l’ancien mauvais dans mon secteur, c’est pas du tout ce prix). Alors que pour 3 de mes opérations à 20, 17, 19m2, cela m’a coûte 110k. Tous mieux placés, et 2 beaucoup plus récents et en meilleur états (j’ai rénové entièrement le 3eme dans les 110k, cf. post sur les rénovations en photos).

Le gars a surement acheté l’appartement une bouché de pain, l’a bien exploité en le divisant et souhaite maintenant le revendre aussi cher que 4 studios. Ben non.

Dernière modification par Philref92 (01/12/2019 20h32)

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[+1]    #14 01/12/2019 20h59 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Un dossier assez intéressant, sauf pour l’aspect "bien non divisé". En LMNP, vous devez tenir une comptabilité, souvent avec un expert-comptable si vous choisissez le réel simplifié, de loin le plus intéressant. Cette comptabilité sera-t-elle acceptée par l’administration fiscale si vous avez un "bien non divisé" ? Je n’en sais rien et je vous conseille de vous renseigner à ce sujet. En tous cas, c’est un bon levier de négociation pour faire baisser le prix, si vous le prenez.
Par ailleurs, comme premier investissement, je vous conseille de commencer petit et classique, un studio pas forcément très rentable, mais utile pour vous faire la main et apprendre l’immobilier. Et bien sûr, j’étudierais avec attention  le dossier de copro et l’historique des locataires…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (02/12/2019 21h31)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#15 02/12/2019 07h02 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Je comprends bien vos remarque à tous : on me vends un grand bien au prix d’un petit, il y a des risques et il est cher, mais il permet égalemetn d’aller plus vite en achetant 4 studios d’un coup. C’est ma premiere visite, je vais continuer mes recherches et je vais essayer de négocier le prix de celui-la, sans trop y croire.

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#16 02/12/2019 14h07 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Si c’est votre première visite, je conseille de ne même pas chercher à négocier.

Vous pourriez le regretter, vous n’avez même pas les PV d’AG, le montant des charges récupérées…

Ce n’est pas un projet d’amateur… Vous risquez gros et d’être dégoutté de l’immobilier.

Comme répété dans de nombreuses premières études et précédemment, faites-vous la main plutôt sur un seul appartement. Après une 15 aine de visite, par exemple, histoire de connaitre les prix. Renseignez-vous sur les valeur locative avec le bon coin. Et privilégiez un bon emplacement, de préférence dans ou pas loin du centre.

Moi j’avance petit a petit (du moins j’espère), et mine de rien, je suis passé 6 fois chez le notaire (12 avec les compromis) en 2 ans. 13 en fait puisqu’il y a un compromis que je n’ai en fait pas signé, et je ne le regrette pas.

C’est satisfaisant aussi de voir son patrimoine évoluer.

Dernière modification par Philref92 (02/12/2019 14h09)

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#17 02/12/2019 15h55 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Vous avez raison, pour un premier bien ce n’est pas une configuration idéale et cela ressemble beaucoup à de la loterie. Cela me permet néanmoins de lancer la prospection et de commencer à connaitre mon secteur. Un investisseur que je connais m’a conseillé de me fixer cette règle : visiter 20 biens avant d’acheter quoi que ce soit. C’est une manière comme une autre de se forcer à ne pas prendre de risques inconsidérés.

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#18 02/12/2019 20h33 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Ne croyez pas que les pratiques de quelques uns doivent faire religion.
Si j’avais du visiter vingt bien avant d’en acheter un, je n’en aurai acheté aucun… et me serai grillé.
Faîtes plutôt une ou deux visites avec quelqu’un à l’oeil aguerri, que ce soit pour le bâti lui même ou le dossier papier.
Et penchez-vous peut-être sur une projet qui ne fera pas votre fortune en une fois mais vous familiarisera avec l’administratif, le fiscal, les petits travaux, les pochettes surprises et la relation locataire.

Forgez vos propres convictions : il y a mille et une façon d’apprendre, de faire, de réussir comme de se planter. Mais la meilleure reste d’apprendre avec un projet mesuré qui ne peut pas -ou de façon très improbable-tourner au fiasco.

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#19 04/12/2019 08h49 → Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement) (etudiants, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Je suis allé voir ma banque hier, pour prendre la température. Ils me proposent 110% de la somme sur 20 ans à 1,09%, sans négocier. J’avais un peu l’impression que c’était noel avant l’heure. Le seul gros poste sur le crédit est l’assurance, 55€/mois.

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