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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 26/11/2019 16h47

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Bonjour,

j’envisage d’acheter en indivision avec deux associés un immeuble de rapport constitué de 3 logements meublés et d’1 local commercial loué via un bail professionnel.

Étant dans la tranche marginale d’imposition de 30%, sous souhaitons privilégier une imposition sur le revenu avec :
- des revenus fonciers liés au bail commercial
- des revenus BIC avec le statut fiscal de LMNP pour les logements meublés. Dans ce cadre, j’ai noté qu’un SIRET est obligatoire; je pensais au début que cela impliquait la création d’une société type SARL, SAS ou SCI, mais il semble plus simple de se limiter à la création d’un SIRET par personne avec division des charges et revenus par 3 en conformité avec l’indivision : cela est-il bien possible?

Par ailleurs, notre comptable nous a indiqué qu’il lui semblait impossible d’avoir à la fois des revenus fonciers et BIC pour un même bien avec une seule parcelle cadastrale; à la lecture de certains commentaires sur des forums, j’ai lu qu’il était possible de cumuler les deux types de revenus pour un même bien, voire d’intégrer les revenus fonciers en BIC selon une exception fiscale, qu’en est-il réellement?

Je précise que je suis néophyte dans le domaine, j’ai taché de me renseigner un maximum mais je m’y perds vite dans cet océan de notions nouvelles (notamment sur le site du Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts) et j’espère ne pas poser de questions idiotes.

Merci d’avance.

Mots-clés : immeuble, lmpn, régime fiscal

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#2 26/11/2019 17h22

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#3 26/11/2019 17h28

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Merci, j’ai déjà lu cette discussion mais je ne suis pas arrivé à trouver les textes de loi officiels pour les montrer à notre comptable.

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#4 26/11/2019 19h20

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Je ne comprends pas la réponse de votre comptable. Vous pouvez avoir des revenus fonciers pour le commerce et des recettes à déclarer en bic. Si vous détenez le bien en nom propre, vous devez déclarer votre début d’activité.

Vous pouvez aussi faire une sci (is a cause de l’activité meublée)


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#5 27/11/2019 09h36

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Eviter de perdre du temps, changer sans tarder de notaire si cela est encore possible.

Qu’il ne maîtrise pas une notion aussi basique est déjà assez inquiétant, qu’il vous conseil sur des sujets qu’il ne maîtrise pas, l’est plus encore.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#6 27/11/2019 10h15

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C’est vrai qu’il ne sert à rien de perdre son temps et son argent avec des professionnels qui ne maîtrisent pas des notions aussi basiques…

Sinon, pourquoi chaque associé n’achète pas un ou plusieurs lots (quitte à payer un géomètre).?

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#7 27/11/2019 12h13

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Vous avez raison, nous allons probablement changer de comptable. Nous nous sommes renseigné auprès d’un CGP qui nous a confirmé l’incohérence des propos de la comptable. Cette même personne nous a cependant conseillé de passer en LMP en soutenant que l’imposition de la plus-value était identique entre LMPN et LMP ce qui s’avère faux. Bref, même les soi-disant professionnels du secteur s’y perdent…

Nous avons pensé à une vente à la découpe mais cela engendre des frais supplémentaires, et nous préférons mutualisé les risques en détenant chacun une partie de chaque appartement.

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