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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 17/11/2019 21h10

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Réputation :   1  

Bonsoir à tous !
Cela faisait un moment que je n’avais pas échangé sur le forum, trop occupé par les couches et biberons !
J’ai bien besoin de vos avis, conseils sur une très belle opportunité qui se présente mais un peu trop tôt pour moi…! Je m’explique…

J’ai la possibilité d’acquérir une jolie maison de 140m2 (plein pied de 1950, 4 chambres) sur 1500m2 de terrain, un peu de rénovation (élec, cuisine, salle de bains, tapisseries…) et le tout très très bien placé (au calme à 200 mètres d’une jolie plage de charente-maritime (Nauzan pour les connaisseurs) et 500 mètres du centre-ville de Saint-palais sur mer (station balnéaire assez "courue" ces dernières années).
C’est la famille d’un ami d’enfance qui se sépare de cette maison suite au décès de la grand-mère. Ils me proposent un prix de 350 000€ (estimée à 400k dans l’état et 580k après une bonne remise à jour selon une agence immobilière locale).
Les travaux ne me posent pas de soucis, mes frères sont du métier et je bénéficie de prix artisan sur la quasi totalité du matériel.
Mais la réalité me rattrape et je n’ai pas les finances pour un tel projet. Nous gagnons à nous deux avec ma femme au mieux environ 4700€ par mois et 2600€ partent dans les charges fixes (remboursement RP, Impôts, assurance, nounou, etc..)
Je vais être obligé de louer la maison au maximum pour rentrer dans mes frais, et encore, j’ai peur que la moindre petite vacance locative me mette dans le rouge. Je peux espérer 1400€ par semaine l’été donc 11200€ par été si rempli. Cela aiderait mais ne suffit pas à rembourser un crédit de ce montant. (mensualité de 1500€ environ + TF 1600€ + taxe habitation ou taxe résidence secondaire)

Pensez-vous qu’un banquier puisse aménager un crédit de sorte que je paie très peu de loyer les 5 prochaines années puis ensuite passer à un loyer plus gros (mon crédit RP prenant fin dans 5 ans) ? J’ai entendu parler de crédit In Finé, serait-ce une piste à creuser ? J’ai un peu de patrimoine (RP à 400k, Maison en location valeur 160k, local commercial payé valeur 400k), disons que j’ai la confiance de mon banquier…
Comment structurer cet achat ? SCI ? LMNP ? Micro Bic ? Je dois absolument optimiser fiscalement au maximum si je veux avoir une chance de garder cette maison.
Je ne cherche pas à être rentable mais à pouvoir jouir d’une maison de vacances à moindre frais et grossir un peu le patrimoine.

C’est un vrai rêve de gosse, je passais mes étés là-bas depuis ma naissance et je n’y ai plus de pied à terre. Moi et ma femme serions tellement déçus de devoir laisser passer cette occasion…

Merci de m’avoir lu et au plaisir de vous lire en retour !

Mots-clés : immobilier, lmnp, microbic, saisonnier

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#2 17/11/2019 21h28

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Bonsoir,

Vendre le local commercial ?

Sinon ca me paraît compliqué


Objectif retraite 2030 —-> J-3756

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#3 17/11/2019 21h44

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Bonjour,

Il y a beaucoup d’imprécisions qui rendent les contributions difficiles (salaires net ? Montant de l’emprunt et taux du crédit etc ) ; les charges mensuelles semblent énormes (pas d’aides pour la nounou ?)…Vous voulez louer l’été mais avoir une maison pour les vacances…

Par contre il est clair que c’est un achat passionnel avec une probabilité de "total return" sympa ; j’ai envie d’y croire cf localisation, juste au delà des 100m de la loi littoral : vous n’aurez sans doute pas de mal à revendre.
Dés lors, si le sacrifice mensuel est possible (on en sait rien…) votre décision est prise et il vous faut rencontrer "le banquier". Sachant que rien n’est gratuit, ce genre de clause existe mais se monnaye (cf "report de crédit" Report d’échéances de prêt, partiel ou total [Calcul de crédit]).


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#4 17/11/2019 22h24

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Bonsoir,
Merci pour vos réponses !
En effet, je dois avouer que vous manquez cruellement d’informations !
Je ne peux pas revendre le local commercial, il s’agit en fait de 45% d’une SCI avec mon père avec qui les relations se situent entre "compliquées" et "inexistantes" ! Une revente me parait extrêmement difficile à envisager. Nous louons donc via cette SCI un local commercial (plus de crédit en cours), et cela me rapporte 1600€ par mois.
J’ai par ailleurs construit une maison pour ma mère nouvellement retraité, je bénéficie d’un Pinel mais ne gagne pas d’argent avec ce bien (je n’en perds pas non plus). Cela me rapportera 700€ par mois dans 12 ans.
Nous avons toujours un crédit en cours pour notre RP à hauteur de 900€ par mois qui prend fin dans 5 ans.
Je gagne entre 1900 et 2200 de salaire. Ma femme est à 1000€ + 300€ d’aide (mi-temps de congé maternité).
A plein temps, elle serait à 2000 mais on apprécie beaucoup de travailler moins !
Je vous entends d’ici me dire : "en gros vous voulez le beurre et l’argent du beurre ?!". Je vous répondrai : "Je m’inscris dans une dynamique de rentier et cultive la vraie richesse…le temps !" wink

Notre maison à Niort est grande et nous coûte cher en impôt (6000 de TF + Habitation ! 500€ par mois pour avoir le droit d’habiter ici, ça me rend dingue !). Nous la louons 3, 4 semaines l’été à 1000€ la semaine, ça rembourse les vacances !
Ajouter à cela CSG CRDS, impôts divers, gaz, assurance, nounou, et tutti quanti et vous obtenez aux alentours de 2500€ qui s’envolent…

L’achat charentais est clairement "déraisonnable" aujourd’hui…Mais la perspective d’avoir un bien valorisé à 600k avec grosso modo 430k d’investissement me fait sérieusement réfléchir !
Et oui dans l’idéal je ne la louerai pas ou très peu et j’y enverrai mes amis, famille, enfants, ce serait notre maison familiale à la mer ! Mais je n’ai pas le choix, au moins quelques années, le temps que mes autres charges diminuent.
Il est possible que mes beaux-parents acceptent un co-investissement à hauteur de 100k (probable donation à ma femme ou SCI à constituer), ce serait LE coup de pouce qui nous déciderait je pense…Mais ils sont en plein projet de construction ici-même donc il va falloir en discuter posément !
J’ai aussi pensé faire cet achat avec une ou deux autres familles d’amis…mais l’organisation, la compta, tout ça me fait un peu peur !

Qu’en est-il des statuts ? Vous avez un conseil à me donner ? Au réel ou via une sci ou sarl ?
Merci d’avance !

Dernière modification par Laurent79 (17/11/2019 22h26)

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#5 18/11/2019 09h08

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Bonjour,
Il m’arrive assez régulièrement d’avoir les mêmes velléités et dans le même secteur que vous. Une belle maison par là, c’est très tentant. Mais… il y a des mais.
Il convient de considérer ses motivations profondes*. Pour moi, ce serait de la louer puis d’y passer 6 mois par an dans une dizaine d’années.

Sur le projet lui même : j’ai moi même quelques amis et copains.
1/ Si je peux vendre une maison 400 000 je n’ai aucune raison de la laisser 350 000 à un ami. Si quelques travaux suffisent à la vendre 580 000, je ne la vends pas non plus 350 000.
2/ Sur le prix lui même donc : la perspective enviable de plus-value à bon compte (350/580) est un leurre : très long termiste et ensuite certainement exagérée. ça reste à vérifier mais je ne crois pas à ce prix même pour une belle villa.
Soyez vigilant sur le vrai prix.
3/ Si votre budget est tendu, gardez en tête que cette opération est impossible à rentabiliser. J’ai fait une étude très récemment avec une maison vraiment superbe de 250 m² (budget voisin) : impossible.

* Vous écrivez "Et oui dans l’idéal je ne la louerai pas ou très peu et j’y enverrai mes amis, famille, enfants, ce serait notre maison familiale à la mer !"
C’est un idéal fantasmé… qui coûte très cher.
La preuve, même ceux qui en héritent se hâtent de s’en débarrasser.

Dernière modification par Range19 (18/11/2019 11h35)

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#6 18/11/2019 09h32

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Au premier message, j’avais l’impression que vous étiez un peu rêveur.
Quand je vois le manque de précision avec lequel vous répondez sur votre situation financière, cela confirme mon impression. Non pas que vous y mettiez de la mauvaise volonté mais clairement, vous n’êtes pas comptable et ces détails doivent vous enquiquiner.
Oui mais pour vous conseiller - même si ce projet parait à première vue inconcevable financièrement - il nous faut tous les chiffres.
Y a-t-il un crédit sur le Pinel et quel est-il ? Votre maman paie-t-elle un loyer ou juste ses charges ?
Il faut faire la balance salaires/emprunts pour estimer ce que vous pourriez emprunter.
Le fait que le crédit sur votre RP se termine dans 5 ans peut vous permettre d’emprunter davantage en différant une partie des remboursements mais il faut par ailleurs que le dossier tienne la route.
Là, en investissant dans une RS pour laquelle vous n’envisagez pas de revenus locatifs, je ne vois pas bien comment les banques pourraient vous "aider" (elles ne vous aideraient pas en acceptant en réalité).

Je suis tout comme Range très sceptique sur le prix de vente et potentiel de plus-value après travaux, ça ressemble plutôt à des arguments de vendeurs qui se disent qu’il y a là une possibilité de revente à un ami ou connaissance sans les tracas d’une vente traditionnelle.

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#7 18/11/2019 15h29

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Bonjour et merci pour vos réponses,
Rêveur, oui clairement, sur ce projet mon coeur parle plus que ma raison…
Pour vous répondre, ma mère paie un loyer de 700€, il y a un crédit en cours oui pour les 12 prochaines années. Nous avons donc 2 crédit en cours (780€ pour ma mère, 850€ pour la RP jusqu’en 2025, 900€ pour les impôts). Donc 4900€ de rentrée - 2530€ = 2370€ de reste à vivre par mois (hors gaz, assurance, mutuelle, etc…).

Le fait qu’ils baissent le prix a une explication. Ils gardent une petite maison sur la même parcelle, le fait que nous nous connaissions leur évite de construire les murs de clôture, portail, etc…Et c’est aussi une manière de choisir leur voisin…
Mais je pense avoir probablement sous-estimé l’enveloppe travaux…Même si je les réalise moi-même, cela peut vite monter. Et prendre un tel risque et devoir passer tous mes étés à faire des checkin check out, faire des allers retours les samedis, faire le ménage et changer les draps, pour espérer en jouir une à deux semaines par an hors saison puis en profiter pleinement lorsque mes enfants n’auront plus envie de partir en vacances avec moi…bof bof…
Tout cela fait réfléchir…
Il serait bien plus rentable et pratique dans la gestion courante d’investir 350k dans un immeuble locatif de ma ville…Quitte à le revendre dans 15 ans et m’acheter une maison à la mer ! Et me payer des locations de vacances d’ici là !
Je m’excuse pour le peu de détails que je vous ai donné pour vous permettre de calculer mon taux d’endettement et ma capacité d’emprunt, je sais que c’est primordial. Je me suis emballé et je pense que j’avais besoin de lire ce que j’ai lu sur le forum et en message privé. Des mises en garde, et une prise de conscience de la difficulté à gérer un bien comme celui-ci, tant sur l’entretien que sur la location.
Merci encore

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#8 18/11/2019 16h28

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Tant mieux si cela vous fait réaliser que ça semble peu raisonnable (et réaliste).
Déjà vous raisonnez en reste à vivre ce qui peut parfaitement suffire mais la banque raisonnera en capacité d’emprunt. Vous avez 4900€ de rentrées d’argent, la banque ne permettra guère plus de 33% d’endettement soit 1630€/mois et encore, sur les revenus locatifs, on ne compte souvent que 70% des loyers en revenus.
Or vous êtes déjà à 1630€/mois donc fin de l’histoire …

Pour tout vous dire, j’ai déjà connu cette expérience de maison familiale située dans un endroit où j’ai passé mon enfance. J’ai longtemps rêvé acheter cette maison, puis je me suis attaché à mon premier appartement acheté avec toutes mes économies et fruits de mon travail. Depuis j’ai appris à me défaire de l’affect d’un bien immobilier. Il faut raison garder et se dire que la vie est longue, si vraiment on veut revenir à un endroit, il y aura toujours des possibilités, louer occasionnellement ou bûcher dur pendant 10 ans pour revenir avec les moyens de ses ambitions mais bien souvent, les autres expériences font oublier cette attirance initiale qui paraîtra bien superflue avec le recul.

Sans compter qu’il est toujours facile de trouver un endroit idyllique où s’attacher, la difficulté étant de s’y faire aussi des amis et ce que l’on vit à l’enfance / adolescence est souvent peu reproductible.
Raisonnez froidement en investisseur et tout ira bien.

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#9 18/11/2019 19h44

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Bien.
Revoyez toutefois vos comptes avec plus de rigueur pour affiner le cheminement vers une vie de rentier ; j’aimerais beaucoup moi même que le solde de mes revenus fonciers à l’IR soit égal à loyers moins (crédits et impôts fonciers)… mais ça ne marche pas comme ça.

Il y a des charges, des travaux, des assurances, CSG, CRDS et IR.

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