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#1 13/11/2019 06h41

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Réputation :   9  

Bonjour
Je viens vous exposer mon projet bien avance et prendre vos conseils et informations que j’aurai pu oublier.


DESCRIPTION

Je compte acheter non loin de chez moi un terrain dans une nouvelle zone artisanale pour y construire un local d’activité composé de :
3 cellules pour artisan de 80m² avec une porte d’accès piéton donnant sur un bureau de 15 m² et une porte sectionnelle de 4*3.
3 box de stockage de 25 m²  pour artisan / Particuliers.
L’ensemble sera fait en SCI avec mon Frère.
Ci dessous les plans du bâtiment et du bureau

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/20726_plan_terrain_batiment.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/20726_plan_bureau.jpg

LOYERS
Cela fais 2 ans que je regarde les tarifs de location à surface comparable et voila les loyers prévus:
Cellules de 80 m² : 750 - 800 € HT la Cellule
Box de stockage : 250 - 300 € HT le Box
Ce qui nous donne un loyer prévu de 3000 € HT Minimum.

COUT DE CONSTRUCTION


Achat du Terrain                                                  80 000,00 €
Construction Bâtiment -Métallerie: 280m2           168 000,00 €
Terrassement terrain 20x30                             20 000,00 €
Goudron parking 20x10                                     12 000,00 €
Agencement intérieur BUREAU 3 x 15 m²              30 000,00 €
Frais d’agence terrain IDE                                       3 600,00 €
Frais notaire                                                        9 000,00 €
Pose compteur et Raccordement EDF (2500 /lot)       7 500,00 €
Pose comtpeur et raccordement EAU 2000 / lot       6 000,00 €
Electricité intérieur et éclairages                             12 000,00 €
Eurochape  280 m2                                             14 000,00 €
Etude de Sol                                                       1 500,00 €
Raccordement assainissemet     ? PAS ENCORE DE DEVIS
Raccordement France télécom    ? PAS ENCORE DE DEVIS
Honoraires architecte                                            2 500,00 €
Honoraires maître d’œuvre                                       5 000,00 €
Taxe aménagement + archéologie                     11 000,00 €

ACHAT TOTAL                                                    382 100 €

A ce jour le poste de construction du bâtiment est bien trop élevé, j’attends d’autre devis.

FINANCEMENT
Apport en cash : 240 000 €
120 000 € par mon Frère et 120 000 € par moi même
Le reste en crédit.
Ayant déja un Crédit sur une autre SCI je souhaite limiter l’effet négatif du crédit par le fait de payer de l’IR et des PS sur des loyers que je donne à la banque.

MES QUESTIONS:


La ou j’en viens à vous demander de l’aide pour celles et ceux qui ont déja réalisé un tel projet c’est sur les postes que j’aurai oublié de chiffrer.
Ais je oublié des choses ?
Avez vous des conseils pour faire du déficit foncier tout de même ? (car la construction n’entre pas dans ce cas).
Mais si on construit et que l’année d’après on fais du goudron, division d’entrepôt … cela rentre dans le calcul du déficit foncier il me semble.

Au passage si jamais il i y un Investisseur Heureux proche de Bordeaux qui aurai des noms de société pour faire cela…. Je suis preneur de coordonnées car dans la région, dur d’avoir un devis… A croire que le travail coule a flot !

Dernière modification par Gautier33290 (13/11/2019 06h48)

Mots-clés : entrepor, immobilier, local d'activité

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#2 13/11/2019 07h06

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Réputation :   33  

Projet intéressant que j’avais envisagé un temps.

Beaucoup d’artisans cherchent des box de stockage fonctionnels.

L’emplacement me semble important.

Si j’avais eu à approfondir l’idée, j’aurais fait pas de bureaux mais plus de box. Beaucoup d’artisans font leurs papiers et compta à la maison.

Je suivrai le sujet..

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#3 13/11/2019 09h49

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Travaillez très attentivement l’aspect normatif : l’espace bureau est très petit et les toilettes ne sont pas adaptées. Si votre artisan doit recevoir des clients ou a des salariés, il y aura un problème de conformité.

J’ai acheté à très bon compte un bâtiment de ce type construit en 2012 il y a quelques années. Il ne pouvait être loué qu’en bâtiment de stockage faute de conformité accessibilité, normes toilettes, anti feu.

Choisissez des solutions techniques avec une bonne isolation et luminosité et gardez en tête la valeur de revente potentielle.
J’oubliais : je trouve les lots petits. Ici, c’est mini 140/150 m² le lot.
Je ferai un bâtiment neuf je mixerai des surfaces différentes.

Dernière modification par Range19 (13/11/2019 09h51)

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#4 13/11/2019 09h49

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Bonjour

la ligne construction à 600€ du m2 me semble plutôt réaliste, vous pouvez chercher (si pas déjà fait) sur le web, on trouve des entreprises de construction métalliques prêtes à poser dans toute la France avec des prix d’appel. 
A ce prix, vous êtes en bardage double peau ?
Avez vous prévu de clôturer le terrain (pour prévenir l’installation de gens du voyage et leurs petits raccordements sauvages..) ?

Sur le loyer attendu, je vous trouve un peu optimiste pour les cellules (je ne connais pas votre zone par contre, donc à nuancer) : 10€ le m2 /mois pour du stockage me semble très élevé (sur ma métropole, on est plutôt à 6 ou 7€.

Récupérez-vous le foncier sur le locataire ? en terme de bail, vous partez directement en bail commercial ou sur un bail précaire pour débuter : pour ma part, échaudé par les procédures de locataires placés en LJ  où on ne maitrise plus grand chose, j’ai privilégié le précaire pour démarrer.

Concernant les bureaux, pour ma part, je livrerai brut (type aggloméré) avec une clim : vous limitez vos frais et le locataire amortira d’éventuels travaux de confort s’il souhaite en faire et lorsque vous récupérerez les locaux, c’est cadeau.

Petite idée que je partage : puisque vous êtes à votre compte, pourquoi ne pas vous louer à vous même sur 3 ans par exemple une cellule ? cela vous permettrait de palier à une vacance de démarrage, et accessoirement de passer dans vos amortissements et charges diverses pas mal de choses qui évitent de plomber la SCI au début …

Beau projet en tous les cas..

Edit // je rebondis sur le post de Range19 qui a tiré pendant ma rédaction : excellente suggestion de mixer les surfaces, vous attirerez ainsi différents profils. Sur l’aspect normatif évoqué, pouvez vous nous en dire davantage sur le risque : je pense (peut être à tort..) que cela fait partie des législations sans contrainte réelle.
Quelle incidence comme bailleur d’être classé stockage plutôt que bureau en dehors d’un foncier moindre ?
Pour avoir été confronté au souci de l’accessibilité PMR, mais mes références datent un peu,  il me semble que si au moins une partie est accessible (exemple la porte sectionnelle sur la zone de stockage), la tolérance existe ?

Dernière modification par serenitis (13/11/2019 16h15)

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#5 13/11/2019 10h58

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Bonjour,

OK sur la TA+ RAP (vous pouvez demander au service urbanisme de faire une simulation) mais pas de place de stationnement dans les taxes ?

Vous parlez de "goudron" : y a t’il une raison technique ? Car cela coûte plus cher que l’enrobé.
Sinon, en imaginant qu’il y ait du trafic lourd (artisans qui se font livrer), quelle structure de chaussée avez vous prévu ? Par ex 120 kgs de BBSG 0/10 collé à l’émulsion sur 200 kgs de Grave bitume, 5 cm de réglage en 0/31.5 et 35 cm environ de grave naturelle sont un minima, plus géotextile si le sol est douteux coté portance.
Sinon tout à fait d’accord avec Range19.

Dernière modification par Iqce (13/11/2019 10h59)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#6 14/11/2019 06h01

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Bonjour et merci pour toutes vos remarques.
Je vais donc répondre à toutes vos interrogations.

Titoux:
Effectivement l’emplacement est très important dans ce projet. L’emplacement choisi est de qualité: Route très passante, accès facile et belle visibilité de la facade du bâtiment.

Concernant le bureau, c’est très demandé d’avoir un petit point bureau ici, ne serait ce que pour poser un ordi portable et les papiers, faire la pause dej au chaud, recevoir un client pour discuter.

Range19:

Effectivement l’aspect normatif est contraignant (j’ai eu quelques soucis avec deux locaux commerciaux…)
Je suis conscient qu’il ne faut pas louer cela tel que réalisé sur mon plan comme un local Normé ERP/
En revanche, un local artisanal sans réception de public ne pose aucun soucis. Après … Le locataire fait ce qu’il souhaite… Tant que le bail est clair ?

Concernant les surfaces ici énormément de choix à partir de 200 m² … Énormément de surfaces non louées.

Je suis artisan et je recherche un local de ce type depuis 3 ans… Introuvable!
Les agent immo me répètent a chaque fois que pour les petites surfaces de 80 - 120 m² il n’y en a jamais et dès qu’il y en a un il est loué immédiatement car très demandé.
Je suis assez d’accord de varier les surfaces, pour ma part j’aurai aimé faire un local de 120 m² puis 2 plus petit mais … Cela aurai fait vraiment petit pour les 2 autres…

D’ou mon mix de 3 lots de 80 m² et 3 mini cellules de 27 m². (Un ami à fais un bâtiment de stockage pour artisan composé de 20 cellules de 25 m²… Tout est toujours loué (sur des courtes durées de 6 - 12 mois pour stockage temporaire.. mais Il loue cela a 310 € HT !

Serenitis:
Effectivement le poste de clôture + portail a été oublié alors qu’il est absolument obligatoire de le faire.
Le bâtiment sera construit dans un angle du terrain en limite de propriété pour limité le métrage de la clôture.
Des devis seront demandés.

Concernant le bardage il s’agira bien d’un double peau.
Ici les loyers sont dans cet ordre de prix, Cela fais 3 ans que je cherche un local pour moi et … je commence a connaitre les tarifs.
J’avais donc mis une annonce fictive sur le bon coin pour tester… 10 appels sérieux en une semaine.

Concernant le bail:
Pour mes baux commencent par un précaire de 12 mois, renouvelable 2 fois avant de passer sur un bail Pro.
Une annotation sur le bail précaire cependant me donnant l’impossibilité de mettre un terme au bail si la totalité de ce dernier (y compris entretien des locaux) est respecté.
Cela rassure les preneurs pour que je ne les mettent pas dehors sans raison . Et me laisse le droit de les virer au premier impayé.
Le foncier est TOUJOURS récupéré.
Concernant le bureau, en tant que locataire potentiel de ce que je recherche depuis 3 ans, il est, pour moi (j ai peut être tort) impensable en tant que locataire de mettre 10 000 euros de travaux que je ne verrai pas lors que je part. Et tout mes locataires a qui j’ai proposé mes locaux commerciaux refait totalement a neuf m’ont tous remercié de laisser un local propre sans travaux à leurs charge… (ce qui me permet de monter un peu le loyer).
Pour votre idée, je la partage, je serai locataire et effectuerai une partie des travaux.

Pour l’aspect normatif ERP, je dois prendre RDV avec l’urbanisme de la commune pour avoir des détails précis…

Iqce:
Pour les taxes de places de stationnement elles sont valable une fois lors de la déclaration d’achèvement: 160 € par place.

J’ai effectivement parlé de goudron plutôt que d’enrobé, erreur de ma part.
Quand à vos questions techniques….. Je n’ai pas le détails à vous communiquer pour l’instant mais je tarderai pas à vous faire un retour.

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#7 14/11/2019 11h09

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Pour la clôture et son portail, j’ai une triste expérience sur ce dernier qui a été détérioré 4 fois en 3 ans par des camions en manœuvre, pourtant pas très compliquée, toujours en été sans doute par des livreurs remplaçants de fournisseurs peu aguerris.

A titre préventif, devant la répétition des cas, j’ai opté pour un poteau sur console clipsable plutôt que scellé comme initialement (portail battant). Ainsi, à chaque accident, je gagne du temps de réparation.

J’ai opté pour un système de caméra sur IP avec enregistrement pour éviter toute contestation de responsabilité dans mes refacturations aux fautifs qui le plus souvent ne font pas marcher leur assurance flotte mais remboursent directement sur facture (j’ai toujours un poteau neuf en stock..). J’ai inséré dans le bail une clause informative sur la sécurisation du site par vidéo et tout le toutim..

Concernant le bail précaire, je m’étonne que vous proposiez cette formule, ma dernière info glanée à l’UNPI donnait comme seule possibilité un bail précaire non renouvelable de 35 mois maximum, mais peut-être ne suis-je pas à jour ?

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