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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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[+4]    #1 03/11/2019 10h24

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Alors que l’indice MSCI WORLD a atteint son plus haut historique, je publie mon portefeuille, à la fois immobilier et financier, davantage pour son allocation (appelée à évoluer) que pour ce qu’il contient.

1. L’immobilier

Cette partie (hors résidence principale pour laquelle nous n’avons plus de crédit depuis 2010) est constituée à 80 % de SCPI et à 20 % de crowdfunding.

1.a. 8 SCPI dont :

-Atlantique Pierre 1 et Efimmo 1 acquises à crédit sur 20 ans fin 2010.
Le taux à l’époque de 4,10 % (Crédit Foncier) a pu être renégocié cet été à 1,70 %.
Il me reste pour ces deux crédits à déléguer l’assurance. Affaire à suivre en 2020 (les dates de signature sont en octobre).

- Immorente 1, Elysées Pierre et PFO2 acquises à crédit sur 20 ans début 2012.
Le taux de 4,05 % n’a pu être renégocié auprès du Crédit Foncier. Un rachat de crédit est à l’étude en ce moment auprès de Cafpi.

- Pierre Privilège et Corum Origin acquises à crédit sur 17 ans fin 2013.
Le taux de 3,10 % n’a pu être renégocié auprès du Crédit Foncier. Là aussi un rachat de crédit est à l’étude auprès de Cafpi.
J’y reviendrai si cela aboutit.

- Primovie acquise en nue-propriété sur 15 ans en début 2019 avec une clé de 60 %.

Je rapelle ici que l’investissement en SCPI présente un risque, le plus souvent noté 3/7 sur les DICI. Il arrive toutefois que ce soit moins (2/7 pour Corum Origin) ou plus (5/7 pour Atlantique Pierre 1, ce qui n’étonnera pas ceux au courant des déboires de cette SCPI). Sur le long terme, j’estime donc que le risque inhérent à ce type d’investissement est moyennement faible, et qu’il permet de profiter de l’effet de levier du crédit, ou bien encore de la décote liée à l’investissement temporaire en nue-propriété (ce que je fais desormais avec un TMI à 30 %).
Je précise aussi que les SCPI investies pour une part à l’étranger permettent davantage de diversité et un frottement fiscal moindre surtout au niveau des prélèvements sociaux.
Enfin cet actif est décorrélé des actions, ce qui pour moi est important dans mon allocation.
Par rapport à leur prix de souscription, le rendement moyen de l’ensemble des SCPI acquises à crédit a été de 4,87 % bruts (4,82 % nets) en 2018.
Toutefois, au vu des taux prohibitifs des crédit contractés, le cashflow est furieusement négatif (environ 950 € mensuels en 2018). Il devrait être de 900 € en 2019 du fait de la renégociation de deux crédits et j’ai bon espoir qu’il diminue sensiblement en 2020 avec le rachat des autres.
Pour évaluer le montant total de ce portefeuille, je prends en compte les prix de retrait diminués du capital restant dû sur chaque ligne de crédit.

1.b. Crowfunding immobilier :

35 projets auprès de 6 plateformes : Wiseed, Anaxago, Homunity, Koregraf, Fundimmo et Clubfunding pour des taux compris entre 8,5 et 13 %, le plus souvent 9 % afin d’être sur les projets les moins risqués.
Cette partie de crowdfunding me permet d’investir sur de l’immobilier d’habitation, ce que ne font pas les SCPI. Je prête aujourd’hui davantage attention au projet que lorsque je débutais (en 2016) sur ce type d’investissement. Je regarde la commercialisation, il arrive qu’elle soit à 100 % quand il s’agit d’habitations qui seront gérées par un bailleur social ainsi que l’emplacement en privilégiant les grandes villes et des projets de qualité.
Je suis néanmoins à ce jour déjà très investi en crowdfunding et j’ai donc mis une pause qui devrait se poursuivre tout au long de l’année 2020.
Pour évaluer le montant total de ce portefeuille, je prends en compte le montant souscrit pour chaque obligation.

2. Le financier

2.a. Du crowdlending
pour de faibles montants sur les plateformes Crédit.fr et Les Entreprêteurs que je laisse s’éteindre car les projets intéressants et "moins risqués" sont rares ou offrent des rendements peu satisfaisants. Autant souscrire à un ETF High Yield.

2.b. 4 fonds euro
dont 1 classique (Apicil de plus de 8 ans) et 3 dynamiques (Linxea Avenir, Linxea Spirit et Euro exclusif de Boursorama).
Comme les retraits peuvent se faire en 72 h maxi sur trois de ces contrats, ils sont utilisés comme des livrets. Donc pas de livret A, de LDD ou de PEL. Du moins pas pour l’instant, tant que les fonds € (sans investissement en UC) ont un rendement supérieur à celui d’un livret A.

2.c. Un PEA chez Bourse Direct
ne comportant qu’une seule ligne : le CW8. Ce n’était pas le cas au début sur ce PEA ouvert en septembre 2018 (voir ma présentation).
Afin de profiter de frais bas, l’investissement régulier se fait plutôt trimestriellement après le versement des dividendes des SCPI, sauf si rentrée d’argent exceptionnelle.
C’est pour du long terme car je ne prévois pas de consommer cette épargne avant au moins une douzaine d’années en prélevant par exemple 3 % par an.
Depuis son ouverture, le TRI annualisé de ce PEA est de 9,07 % bruts (7,51 % nets)
Je précise ici que je m’attends sur 15 ans à un rendement annualisé net bien moindre (de l’ordre de 3 - 4 % nets) et rappelle que le risque sur le CW8 est évalué à 5/8 sur le DICI.

Voici pour la répartition actuelle, que l’on pourrait -peut-être ?- qualifier de prudente :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16024_capture_du_2019-11-02_18-18-19.png
Une première cible pour 2020 serait de ramener la partie immobilière à 50 %. Cet objectif sera difficile à tenir car, du fait de la baisse du capital restant dû au gré des mensualités de remboursement des crédits, la part immobilière grimpe actuellement de 1600 € par mois. Toutefois, plus d’un tiers des projets de crowdfunding devraient être remboursés d’ici fin 2020. Cette partie devrait donc être réduite à 5 % de l’allocation.
Enfin, les fonds € pourraient être ramenés à 30 % de l’allocation et les actions à 20 %.
Peut-être de quoi passer d’une allocation prudente à une allocation équilibrée ?

Dernière modification par Franck059 (28/12/2019 11h23)

Mots-clés : allocation, financier, immobilier, portefeuille

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#2 12/11/2019 10h53

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Réputation :   22  

bonjour Franck059

Afin de prendre en considération le poids de chaque ligne dans le portefeuille financier peut-on envisager d’intégrer le PEL et les fonds € des assurance-vie ?

Egalement les SIIC en CTO pourraient être appréhendées en ACTIONS ou en IMMOBILIER ?
Quel est votre recul d’expérience concernant le crowfunding immobilier vs SIIC ? Quelle est la maturité moyenne de vos obligations ?

Avez-vous également pris en considération le poids du financier et de l’immobilier par rapport à votre patrimoine global ?

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#3 13/11/2019 19h08

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Bonjour,

Je tente de répondre à vos questions

1) Pour le PEL et les fonds € oui. Ils constituent la poche sécurisée.
    Il est parfois d’usage de distinguer les livrets (A, LDD, LEP) d’une part (épargne disponible), le PEL (épargne moins disponible) d’autre part et enfin les fonds € (épargne plus ou moins disponible selon les contrats).
En ce qui me concerne, dans la mesure où je ne dispose ni de livrets ni de PEL, j’ai intégré mes fond € dans la partie financière, c’est la poche sécurisée de mon patrimoine, disponible en 72 h.

2) Il est d’usage de mettre les SIIC dans la poche immobilière. Mais cela reste un actif "Actions" dans le secteur immobilier, avec le risque qui va avec.

3) Pas de recul en ce qui concerne le crowdfunding immobilier vs l’investissement en SIIC puisque je n’ai jamais investi en SIIC (ou si mais indirectement puisque l’indice World en contient 3,5 %). On considère que le crowdfunding est un investissement risqué. C’est vrai mais il faut distinguer toutefois le crowdlending (prêts aux entreprises) du crowndfunding immobilier. A ce jour en France, il n’y a eu qu’un seul défaut. Il peut y avoir par contre des retards de remboursement. Je considère cette poche comme le piment de mon portefeuille.

4) Question intéressante ! Je n’ai jamais calculé l’échéance moyenne (maturité est un anglicisme) de mes investissements en immobilier ni l’échéance moyenne restante. Pourquoi pas effectivement la calculer mais c’est au maximum 2 ans, et il existe des projets sur 18 mois ou 1 an que je préfère.

5) Je ne comprends pas par contre cette dernière question car mon patrimoine global = financier + immobilier (hors RP)

Bien à vous !

Dernière modification par Franck059 (13/11/2019 20h12)

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#4 13/11/2019 19h26

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Bonjour Franck059

Je voulais avoir votre retour sur la renégociation des crédits souscrits au Crédit Foncier.
J’ai également une expérience avec eux mais je n’ai pas pris l’initiative de renégocier compte tenu du fait que ces frais sont déductibles des revenus fonciers.

Pourquoi souhaitez-vous renégocier tous ces crédits et quel avantage en tirez-vous ?
Envisagez-vous d’investir en SCPI sur Linxea Spirit par exemple dans un but d’optimisation fiscale ?


Parrainage : Boursorama / Binck / Linxea

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#5 14/11/2019 14h11

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Réputation :   65  

Bonjour Loulou,

Pas de retour pour l’instant, c’est en cours mais cela semble mal engagé…
Une banque d’investissement (banque Palatine ?) sur Lille peut-être … mais le taux hors assurance n’est pas encore fixé (entre 1,5 et 2) et ils pourraient racheter chaque ligne de prêt séparément ce qui me permettrait de continuer à déduire les intérêts tout en gardant les mêmes durées restantes actuellement sur chaque prêt.
Problèmes toutefois :
1. Au démarrage assurance groupe obligatoire ce qui va nous contraindre à refaire des démarches pour en changer dès la première année.
2. Apporter à la banque l’équivalent de 50 à 60 % du montant global racheté en guise d’investissement. En PEA ou compte-titres, cela fait une somme importante (mais bon on peut en partie rester liquide) et les frais seraient importants (pourcentage de droits de garde annuels + une partie fixe sur chaque ligne).

Bien sûr que les intérêts sont déductibles des revenus… mais des revenus bruts ! Selon mes calculs, renégocier le taux permettrait d’améliorer mon cashflow mensuel même en tenant compte que la déduction d’impôts serait moindre. Mon taux moyen d’imposition actuellement est de 10,9 %. Avec les prélèvements sociaux (qui ne sont toutefois pas dûs sur la part des revenus étrangers), cela monte à un taux de prèlèvement global de 28 % environ. 100 € d’intérêts ne me permettent de gagner en impôts que 28 € donc.

Non je n’envisage pas l’acquisition via assurance-vie pour l’instant (on n’est pas vraiment propriétaire des parts) mais peut-être à terme quand les crédits seront remboursés si la fiscalité immobilière demeure désavantageuse. Je préfère pour l’instant la nue-propriété et encore si je devais continuer d’investir… or mon allocation comprend déjà beaucoup d’immobilier !

Bien à vous !

Dernière modification par Franck059 (14/11/2019 21h09)

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#6 14/11/2019 14h21

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Franck059 a écrit :

Bonjour,

Je tente de répondre à vos questions

1) Pour le PEL et les fonds € oui. Ils constituent la poche sécurisée.
    Il est parfois d’usage de distinguer les livrets (A, LDD, LEP) d’une part (épargne disponible), le PEL (épargne moins disponible) d’autre part et enfin les fonds € (épargne plus ou moins disponible selon les contrats).
En ce qui me concerne, dans la mesure où je ne dispose ni de livrets ni de PEL, j’ai intégré mes fond € dans la partie financière, c’est la poche sécurisée de mon patrimoine, disponible en 72 h.

2) Il est d’usage de mettre les SIIC dans la poche immobilière. Mais cela reste un actif "Actions" dans le secteur immobilier, avec le risque qui va avec.

3) Pas de recul en ce qui concerne le crowdfunding immobilier vs l’investissement en SIIC puisque je n’ai jamais investi en SIIC (ou si mais indirectement puisque l’indice World en contient 3,5 %). On considère que le crowdfunding est un investissement risqué. C’est vrai mais il faut distinguer toutefois le crowdlending (prêts aux entreprises) du crowndfunding immobilier. A ce jour en France, il n’y a eu qu’un seul défaut. Il peut y avoir par contre des retards de remboursement. Je considère cette poche comme le piment de mon portefeuille.

4) Question intéressante ! Je n’ai jamais calculé l’échéance moyenne (maturité est un anglicisme) de mes investissements en immobilier ni l’échéance moyenne restante. Pourquoi pas effectivement la calculer mais c’est au maximum 2 ans, et il existe des projets sur 18 mois ou 1 an que je préfère.

5) Je ne comprends pas par contre cette dernière question car mon patrimoine global = financier + immobilier (hors RP)

Bien à vous !

Bonjour,

La question 5 reformulée :

Quel est le poids du financier et de l’immobilier hors RP dans votre patrimoine global (financier + immobilier + RP + autres )

Pourquoi préférer le crowfunding immobilier au HY bonds ? A priori le HY est plus "liquide" mais il est vrai que l’échéance moyenne est plus élévée…
Sur quelles plateformes avez-vous investi et quel est votre retour d’expérience sur celles-ci?
J’aimerai creuser cette piste car cela attise ma curiosité smile

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#7 16/11/2019 11h43

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Ma réponse à votre question concernant le poids de mon portefeuille par rapport  mon patrimone global (donc RP incluse) ne peut être qu’approximative.
En effet, nous n’avons jamais fait évaluer notre RP dans laquelle nous vivons depuis près de 20 ans et que nous n’envisageons pas de vendre à court ou moyen terme.
Toutefois, on peut s’en faire une idée selon les prix pratiqués dans le secteur pour un bien équivalent et grâce à quelques simulations faites sur des sites internet (comme par exemple celui de Orpi).
Ainsi, je dirais que notre patrimone hors RP pèse entre 45 et 50 % de notre patrimoine global (il n’y a rien dans autres)
selon que l’on se place dans le bas ou le haut de la fourchette de prix.

Je préfère le crowdfunding immobilier au fonds ou ETF HY car c’est en particulier sur le secteur de l’immobilier et que cela me permet moi-même de choisir les projets pour lesquels j’investis pour de "petites" parts de plus ou moins 1000 €. Le HY est peut-être plus liquide mais encore faut-il que le prix de la part ait évolué dans le bon sens au moment où l’on souhaite récupérer son investissement ! Et puis, dans mon portefeuille, la poche liquidité est assurée par les fonds €.

J’ai déjà cité ci-dessus les plateformes sur lesquelles j’ai investi : Wissed, Anaxago, Koregraf, Fundimmo, Clubfunding et Homunity.
Avec une petite préférence pour Clubfunding et Homunity pour la régularité des projets proposés (un par semaine en ce moment ) et la particularité que Clufunding verse mensuellement les intérêts sur mon compte et non pas à la fin contrairement aux autres.
Je n’investis plus sur Wiseed et Anaxago car des frais sont dûs sur chez eux qui viennent réduire le rendement brut annoncé. Sur les autres plateformes, c’est le promoteur qui prend en charge ces frais.
Koregraf a des projets de qualité mais moins fréquents et le ticket d’entrée minimum est de 2000 €.
Fundimmo est correct mais la mise en ligne des projets est annoncé dans une fenêtre de deux heures ce qui n’est franchement pas pratique.
J’aurais bien voulu tenter Lymo aussi mais les projets proposés sont plutôt rares par rapport aux autres.

Dernière modification par Franck059 (16/11/2019 11h45)

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#8 08/02/2020 17h15

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Bonjour,

Premier reporting trimestriel de l’année 2020, à une période qui vient juste après les dividendes versés (le plus souvent trimestriellement) par l’ensemble des SCPI lors de la deuxième quinzaine de janvier.

A noter que le msci world est toujours à son plus haut historique (ou presque).

1. L’immobilier

Cette part du portefeuille s’alourdit du fait du maintien d’un niveau d’investissements élevé en crowdfunding et de la souscription en nue-propriété d’une nouvelle scpi.

L’ensemble des SCPI acquises à crédit entre fin 2010 et fin 2013 ont offert en 2020 un taux de rendement de 4,82 % bruts en moyenne soit 4,60 % nets d’impôt foncier et de prélèvements sociaux. Ces rendements sont calculés sur les prix de souscription de l’époque.

Deux autres crédits (sur 20 ans) sont en cours de rénégociation auprès du Crédit Foncier (BPCE) passant de 4,05 % à 1,40 % pour 12 années restantes. Mais les délais d’impressions des avenants sont très longs (8 semaines).
Les tentatives de rachat de Crédit auprès de la CAFPI par la banque Palatine n’ont pas abouti.

En ce début d’année, un rachat partiel sur une AV Apicil de plus de 8 ans a permis l’acquisition en nue propriété sur 12 ans de parts de SCPI Pierval Santé (Décote de 36 % sur le prix de souscription). La propriété de ces parts sera acquise au 1er mars avec un délai de jouissance au 1er juillet. Toutefois, cet investissement est déjà,pris en compte dans les tableau et graphique ci-dessous.
Si le prix de la part devait rester inchangé, en prenant en compte le prix de retrait et le délai de jouissance, le TRI annuel de Pierval Santé  sur 12 ans serait de 2,76 % nets.
Pour rappel, une autre SCPI a été acquise l’année dernière en nue-propriété sur 15 ans (Primovie) avec un TRI annuel attendu à 2,80 % nets si prix de retrait inchangé et en prenant en compte le délai de jouissance.

Trois remboursements en crowdfunding immobilier ont eu lieu, deux autres partiellement et un autre retardé de 6 mois.
En contrepartie, trois autres investisssements (1000 € chacun) ont été effectués sur deux plateformes différentes (Homunity et Clubfunding) si bien que le niveau global d’investissements reste plutôt inchangé pour cette partie du portefeuille.
Le taux de rendement moyen annuel des obligations en crowdfunding immobilier est de 9,17 % bruts soit 6,42 % nets.

2. Le financier

La part des fonds € diminue sensiblement du fait de leur rendement devenu faible.
Notamment notre AV Apicil dont le rendement du fond € est passé de 2,01 % à 1,10 % entre 2018 et 2019.
Un gros retrait a eu lieu sur cette AV de plus de 8 ans (dans la limite de l’abattement de 9200 € d’intérêts pour un couple). Le montant desinvesti a servi en partie à l’acquisition de parts de la SCPI Pierval Santé en NP (50 %), à des versements sur les fonds € Linxea Spirit et Avenir (40 %) ainsi qu’à la souscription de parts de CW8 sur le PEA (10 %)

La part investie en PEA au travers du CW8 passe de 12 à 14 % (4500 € début janvier avec le retrait en AV et 4500 € début février après les dividendes versés par les SCPI).
Le TRI annuel de ce PEA ouvert le 24 septembre 2018 est de 15,54 % bruts à la date du 7 février 2020.
La part investie en PEA devrait atteindre les 15 % lors du prochain reporting trimestriel que je ferai début mai 2020.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16024_portefeuille_2020_-_1.png

Dernière modification par Franck059 (09/02/2020 10h24)

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#9 10/05/2020 12h23

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Bonjour,

Deuxième reporting 2020 qui vient après l’ensemble des dividendes versés par les 7 SCPI en pleine propriété (Atlantique Pierre 1, Efimmo 1, Immorente, Elysées Pierre, PFO2, Corum Origin, Pierre Privilège).

1. L’immobilier

Un seul des deux crédits proposés à 1,4 % au lieu de 4,05 % a effectivement été renégocié. L’avenant de l’autre, pourtant signés et envoyés par nous-mêmes, se serait perdu dans la nature…
Sur les 8 crédits contractés auprès du Crédit Foncier, 3 seulement ont pu être rénégociés par la BPCE à ce jour.
Les deux plus anciens voyant leur taux passer de 4,10 % à 1,70 % et l’un passant de 4,05 % à 1,40 %.

Le crowdfunding immobilier se porte très bien malgré la crise du covid. Certains projets ont même été remboursés par anticipation. En compensation, d’autres ont été souscrits (l’offre ne faiblit pas) pour conserver l’allocation (environ 10%). Le taux moyen annuel brut de rendement est de 9,11 %. J’ai décidé de conserver une allocation de 10 % (au lieu de 5 %) sur cette partie de mon portefeuille qui me donne entière satisfaction depuis 2016 (année de mes premiers versements).

Rien de nouveau du côté des SCPI. Il sera intéressant lors du prochain versement des dividendes de comparer avec le niveau du deuxième trimestre 2019. Pour l’instant, dans l’ensemble, les versements opérés sur 2020 ont légèrement progressé de 0,48 % (inclus le dividende exceptionnellement élevé d’Atlatique Pierre 1)

2. Le financier

Le crowdlending pèse peu dans l’allocation car je n’y effectue plus aucun investiisement (trop risqué).
Sur les 7 projets financés auprès de Crédit.fr, 5 n’ont pas remboursé leur échéance d’avirl dont deux qui ont obtenu un report de leur mensualité de 3 mois.
Sur les 9 projets financés auprès des Entreprêteurs, 3 n’ont pas remboursé à ce jour leur échéance d’avirl.

Alors qu’un versement trimestriel sur PEA d’un montant approximatif de 4500 € était ce que j’avais prévu initialement (dans un marché haussier) , j’ai voulu profiter de la forte et rapide baisse des marchés pour diminuer d’une part mon PRU mais aussi accélérer le rapprochement de l’allocation cible. Pas facile néanmoins de profiter au mieux de la baisse quand il faut 3 jours ouvrés pour débloquer les fonds sur Boursorama Vie puis presque autant pour effectuer un virement sur Bourse Direct.
Bien que je prévoyais d’atteindre doucement les 15% d’actions ce trimestre dans mon allocation, j’en suis en fait à 18%
Toutefois le TRI annuel brut du PEA est passé de 9,07 % (dernier reporting) à 3,82 % à la clôture de vendredi.

Afin d’abonder le PEA lors de la chute du CW8 occasionnée par la crise du COVID, les assurances-vie Linxéa Spirit et Avenir ont fait l’objet d’un retrait total de leur fond euro général. Il n’y reste plus donc que les parties boostées (ALT2 pour l’un et Opportunités pour l’autre)

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16024_capture_du_2020-05-10_12-11-36.png

L’allocation cible est quasiment atteinte.
60 % d’immobilier (dont 10 % de crowdfunding).
20 % d’actions (le crowdlending est appelé à disparaître).
20 % de fonds € (ét éventuellement de liquidités).

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