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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 01/11/2019 11h41

Membre
Réputation :   11  

Bonjour,

pour faire suite à ma présentation, je viens vous demander conseil concernant le développement de mon patrimoine.

Ma stratégie actuelle consiste en des versements réguliers pour acheter des SCPI en assurance vie, ainsi qu’une part sécurisée en fonds euros, et une part action sur PEA. J’utilise ces enveloppes afin de ne pas majorer mon imposition (TMI 41)

Je souhaiterais par ailleurs utiliser le levier du crédit afin de profiter des taux bas pour augmenter mon patrimoine immobilier, l’objectif à terme étant d’obtenir un complément de revenu à la retraite, sans majorer l’imposition actuelle.
Pour cela je réfléchis à plusieurs possibilités :

-achat de SCPI à crédit via une SCI (montage type malolechat), en panachant PP et US pour limiter l’effort financier de remboursement. Mais cela entrainerait une exposition très importante aux SCPI ?
- achat immobilier à crédit en LMNP, éventuellement via SARL familiale (pour intégrer mon épouse et enfant). Ayant peu de temps à y consacrer, je devrais déléguer la gestion et la plupart des démarches, ce qui diminuerait forcément le rendement mais permettra de déduire plus de charges.

J’ai déjà pas mal lu à ce sujet sur le forum mais j’ai du mal à voir quelle stratégie me correspondrait le mieux sur le long terme, ou si une tout autre option serait plus intéressante.

Merci pour vos avis

Mots-clés : lmnp, portefeuille, scpi

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#2 02/11/2019 00h16

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   593  

Certaines AV permettent d’acquérir des foncières, qui semblent une meilleure alternative aux SCPI.

En revanche les fonds euros ne sont plus intéressants (hors épargne de précaution).


Dif tor heh smusma

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#3 02/11/2019 06h49

Membre
Réputation :   11  

Concernant les foncières, effectivement le rendement semble plus intéressant que les scpi mais la volatilité importante ne m’attire pas actuellement.
Par ailleurs à ma connaissance on ne peut pas en acheter à crédit.

Je cherche une solution pour augmenter la part immo de mon patrimoine en utilisant le levier du crédit.

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[+1]    #4 20/11/2019 20h50

Membre
Réputation :   11  

Bonjour, mise à jour après un premier entretien avec ma conseillère BPE.

- elle me déconseille de créer une SCI actuellement car complexe et coût fixe obligatoire, mais va tout de même réaliser une simulation de financement de scpi en sci

- elle m’a proposé un appartement en lmnp résidence senior à Montpellier budget 280k, sur 20 ans j’en serais environ de 600 euros par mois de ma poche (je ferai une mise à jour demain quand elle m’aura envoyé les chiffres précis). En discutant avec mon épouse on ne souhaite pas s’orienter vers un bien à l’autre bout de la France en délégation totale donc on va oublier ce type de produit

- proposition d’achat de scpi en nom propre, nue propriété sur 20 ans pour ne pas majorer l’IR, financement possible par crédit in fine garanti par un nantissement d’une AV à ouvrir chez eux.
Proposition également de prendre un peu de pleine propriété également en crédit in fine en ajustant les revenus pour correspondre aux intérêts et assurance à rembourser pendant la durée du crédit, la déduction de ces intérêts permettant d’annuler l’IR sur les revenus de la pleine propriété (cette partie me plaît pas mal)
Malheureusement pas de nantissement des parts de scpi et pas de financement de scpi externe
Elle m’a parlé de cristalrente et atream hôtel pour la NP et Pierval santé pour la PP (choix a priori limité car peu de scpi proposeraient de la NP sur 20 ans, à creuser…)
Par ailleurs elle m’a dit que je serais probablement limité au niveau du montant de scpi finançable car j’en ai déjà pour une part importante de mon patrimoine et cela constituerait un risque pour eux… Il faudra que je demande si ce serait également problématique en passant par une SCI.

Dans l’intervalle j’ai également lu le livre de le boulc’h sur le lmnp, j’ai attaqué le livre de denos sur les sci et parcouru de nombreux sujets ici sur les sci de scpi et le lmnp.

Avant cet entretien j’étais quasi sûr de vouloir créer une SCI, la solution en démembrement proposée est intéressante (mais que faire dans 20 ans quand tous les loyers de la PP arrivent, mon TMI sera toujours élevé).

Qu en pensez vous ?

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#5 21/11/2019 19h52

Membre
Réputation :   8  

Bonjour Artemide,

pour la NP + US, vous ne serez probablement pas à la retraite et vos revenus n’auront pas baissés (normalement) dans 20ans. Que vous propose votre conseillère pour éviter d’etre fortement imposé sur les revenus issus de PP à ce moment là ?

D’après ce que vous dites, je resterai sur SCI à l’IS. Si votre conseillère ne vous suit pas, ou ne vous propose pas assez bien, pourquoi ne pas passer par un CGPI ?

Edit : orthographe

Dernière modification par Zigoto54 (21/11/2019 21h14)

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#6 21/11/2019 20h56

Membre
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Bonjour,

Effectivement peu de solution à ce problème dans 20 ans, a part relancer une opération du même type jusqu’à la date de retraite.

Petite mise à jour avec les chiffres communiqués ce jour, même si les calculs sont approximatifs (par exemple pas de prise en compte des frais de souscription des SCPI et probable erreur sur le crédit des parts en PP qui est sur 10 ans et non 20 ans) :

- Achat de parts de SCPI en démembrement de propriété sur 20 ans (Cristal Rente ou Atream Hotels)
montant 57.500 €  ( = 100.000 € dans 20 ans)
prêt in fine sur 20 ans
mensualités 126 €
loyers futurs 416 €

- Achat de parts en pleine propriété (Pierval Santé)
montant 50.000 €
prêt in fine sur 10 ans
mensualités 100 €
loyers 208 €

- Garantie de bonne fin des prêts in fine = contrat d’assurance vie BPE Emeraude
montant min. 50.000 € à l’ouverture
versements réguliers pour retrouver 107.500 € dans 20 ans = 118 € / mois

Par ailleurs avec ces chiffres les intérêt du crédit NP ne sont pas suffisants pour gommer les loyers de la PP comme elle le proposait.
De plus le taux peu attractif du in fine sur 20 ans (2.10% versus 1.5 proposé pour du LMNP en crédit amortissable) fait que cette solution m’attire moins. Si on prend en compte le coût total du crédit l’augmentation du patrimoine sur  20 ans n’est vraiment pas énorme.

Au final le plus intéressant reste probablement la SCI IS comme déjà évoqué, je vais continuer à pousser dans ce sens.
Par ailleurs, rdv pris avec un "conseiller patrimonial" du crédit mutuel, a priori cette banque est plutôt favorable au financement de scpi en SCI d’après les retours du forum.

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[+1]    #7 21/11/2019 21h05

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Si votre conseillère vous déconseille de créer une sci pour acheter des parts de scpi avec une TMI à 41, changer de conseillère rapidement.

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#8 21/11/2019 21h45

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Bonjour

c’est assez etonnant ( ca ne peut pas etre drole vu le resultat ), je suis egalement a la BPE .. car c’est la banque qui avait le mieux compris l’interet pour moi de faire une SCI …  la plupart des autres  me financant les yeux fermés .. en direct ..
Ceci dit il se peut que la fin d’année soit plus difficile pour les credits ( et ceux de SCI ) meme avec des bons profils

en tout etat de cause le montage proposé est surtout avantageux pour la banque …

cdt

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#9 21/11/2019 21h58

Membre
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Merci pour vos retours.

Effectivement je m’attendais à ce que la BPE soit plus "ouverte" sur les SCPI, notamment le refus de financer des SCPI externes rend difficile la reproduction de certains montages réalisés sur le forum (j’attends la liste complète des scpi finançables par bpe)

Par ailleurs critiquer la sci sur sa complexité pour ensuite proposer un montage de deux credit in fine associés à une AV supplémentaire est discutable.

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#10 26/11/2019 11h37

Membre
Réputation :   11  

Bonjour,

J’ai relancé ma conseillère BPE en lui demandant la listes des SCPI finançables par la banque, ainsi qu’une simulation d’emprunt en passant par une SCI, pas de retour pour le moment.

J’ai eu hier au téléphone une conseillère de chez CAFPI a priori spécialisée dans les SCPI, qui a eu l’air de comprendre l’esprit du projet et m’a demandé une liste de SCPI qui pourraient m’intéresser afin de savoir quels organismes démarcher pour rechercher le financement.
Du coup je me suis remis à analyser les SCPI, à l’aide des infos disponibles sur internet et en m’inspirant des personnes ici ayant réalisé un projet similaire.
J’ai sélectionné une liste de SCPI qui pourraient intégrer le projet (j’ai volontairement laissé de côté certaines SCPI intéressantes comme PFO2 ou Primopierre / Primovie car j’en possède déjà en AV et je souhaite diversifier).

https://image.noelshack.com/fichiers/2019/48/2/1574763585-capture-d-ecran-2019-11-26-a-11-19-26.png

Corum Origin et Novapierre Allemagne sont mises à part pour acquérir plutôt de l’US (amortissement dans la SCI et revenus étrangers non soumis à l’IS français).

Par ailleurs grâce à un tableur proposé sur le forum j’ai réalisé une première simulation de financement pour 400k en PP sur 20 ans (taux hors assurance 1,50, différé un an pour la prise en compte du délai d’achat des SCPI puis délai de jouissance).
J’ai pris 400k car je ne souhaite pas dépasser des mensualités d’environ 2000 euros, ce montant pouvant dans le pire des cas être totalement absorbé par mon épargne.

https://image.noelshack.com/fichiers/2019/48/2/1574764244-capture-d-ecran-2019-11-26-a-11-30-16.png

Il en ressort un cash flow négatif d’environ 1000 euros par mois pendant la durée d’amortissement.
En considérant que la banque ne veuille pas financer l’achat d’US, je pourrais en acheter environ 50k en cash (apport en compte courant à la SCI si j’ai bien compris) pour améliorer le cash flow : un panachage 50/50 entre Corum Origin et Novapierre Allemagne sur 50k produirait environ 750 euros mensuels sans IS supplémentaire, avec un effort d’épargne restant d’environ 250 euros par mois.
Par contre ces chiffres correspondent à de l’US sur 10 ans donc au bout de 10 ans il faut a nouveau racheter de l’US, probablement en réinjectant des liquidités pour maintenir un cash flow constant.

Bien sûr ces calculs de cash flow sont fait avec un rendement des SCPI à 4,20% sur 20 ans, j’ai un peu de mal à savoir si cela est optimiste ? (en tout cas comme dit plus haut même si rendement à 0 je pourrai toujours rembourser le crédit avec les revenus de mon travail). Reste également à confronter ces chiffres théoriques à la réalité des propositions bancaires.

Je mûris ma réflexion sur le projet et je serai sans doute plus à l’aise pour le présenter aux futurs interlocuteurs avec ces éléments chiffrés. Par ailleurs la lecture du livre de Denos sur les SCI a fini de me convaincre de l’intérêt de ce montage et m’ont un peu rassuré sur la sortie, notamment avec le démembrement pour la transmission.

Je suis preneur de vos remarques concernant le choix des SCPI, les calculs effectués, et l’intérêt d’injecter 50k dans la SCI (ou comment mieux les utiliser ?)

Merci

Dernière modification par Artemide (26/11/2019 18h09)

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#11 27/11/2019 10h00

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Vous serez-t-il possible d’indiquer le lien pour récupérer ce tableur excel ? M.erci par avance.

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[+1]    #12 27/11/2019 17h46

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Bonjour,

le tableau utilisé a été réalisé par Tibo : (5/17) Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique

On peut en trouver d’autres sur le forum :

SCI à l’IS pour acheter des SCPI en usufruit ? (4/5)
Portefeuille de SCPIs de Yvan (2/4)

En tout cas c’est très utile pour mieux se représenter les montants en jeu et le cash flow.

Par ailleurs j’ai eu le retour de BPE qui m’a communiqué la liste des SCPI finançables par eux :
ACTIPIERRE EUROPE
PIERRE PLUS
ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION
IMMORENTE
EFIMMO
LF EUROPIMMO
EPARGNE FONCIERE
MULTIMMOBILIER 2
PIERVAL SANTE
SELECTINVEST1
EUROFONCIERE 2
CRISTAL RENTE
NOVAPIERRE 1
ATREAM HOTELS

Certaines sont dans ma liste de départ, plus Epargne Foncière que j’ai déjà en AV.

Par contre elle me dit qu’ils ne financeront pas plus de 150k de SCPI dans notre cas car au delà cela représenterait une trop grande part de notre patrimoine (j’en ai environ 100k en AV pour le moment). Par contre ils sont OK pour financer 300k voire plus pour un seul appart en LMNP, pas de problème…
Je lui ai expliqué que pour 150k ce n’était pas la peine pour nous de se lancer dans des opérations complexes avec ou sans SCI, j’attends son retour.

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#13 14/12/2019 13h04

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Bonjour,

suite à mon rendez vous ce jour avec un conseiller crédit mutuel spécialisé dans les SCPI, ils m’ont annoncé dès le départ ne pas pouvoir financer plus de 150k de SCPI, car je ne suis pas client chez eux.
Ils financent exclusivement des SCPI de la société de gestion la Française (à part Epargne Foncière que j’ai déjà en AV elles ne me paraissent pas top)

Ils me proposent de financer 150k chez eux + 150k chez BPE, ce qui ferait 300 mais bon pas très envie de faire deux fois le travail si je peux éviter.
Je ne leur ai même pas parlé de financer de l’usufruit je pense qu’on en est loin, et je pourrai éventuellement apporter des liquidités pour cela.
Au pire cela pourrait donner 300k de PP + environ 50 d’usufruit ce n’est pas si mal.

Par ailleurs la BPE m’a relancé en me disant qu’ils pourraient financer l’achat de NP en nom propre et d’usufruit correspondant par la SCI, mais il me semble que ce type de montage est très mal vu par l’administration fiscale?

Projet au point mort pour le moment, il ne suffit pas d’avoir les bonnes idées encore faut il trouver le bon interlocuteur et le convaincre.
Je vais contacter une autre agence du credit mutuel dont on m’a dit qu’ils sont enclins à financer ce genre de projet, on va voir ce que ça donne.

Par ailleurs j’ai investi 1000 euros dans un premier dossier sur Homunity, là au moins c’est simple et rapide, même si ce ne sont pas les mêmes enjeux !

Dernière modification par Artemide (14/12/2019 14h10)

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#14 07/01/2020 19h49

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Bonjour,

Meilleurs vœux à tous pour la nouvelle année !

Ce jour rendez vous avec un responsable d’une autre caisse crédit mutuel, conseillé par mon comptable.

Beaucoup plus ouvert à la discussion, il  m’avait proposé par mail les scpi qu’ils commercialisent : selectinvest1, multimmobilier2, lf grand Paris patrimoine, et épargne foncière, la seule qui peut m’intéresser.
Pendant l’entretien je lui ai donné la liste de scpi que j’ai posté au dessus il me dit que ça ne pose pas de problème pour financer des scpi externes et il n’a pas posé de limite de montant a priori.
Il comprend les raisons pour réaliser un montage via SCI, ça ne lui semble pas complexe ou injustifié comme chez BPE.

Assez prometteur pour un premier entretien, à voir ce que va donner la suite des discussions.
Par ailleurs il a également évoqué la possibilité de trouver un bien immobilier en direct localement et de le faire gérer par leur partenaire, je vais voir ce qu’ils proposent par rapport à ça même si ce n’est pas le projet principal.

Aucune nouvelle du côté de BPE ou du courtier, je ne vais pas m’acharner de ce côté là.

Par rapport à la liste de SCPI que j’avais sélectionné dans un précédent message (tableau Excel), lesquelles sont à privilégier d’après vous ?

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Favoris 1   [+1]    #15 15/02/2020 20h39

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Bonjour,

bonne nouvelle le projet avance et je pense avoir trouvé un partenaire bancaire !

J’ai obtenu une proposition du crédit mutuel qui correspond à ma demande :
Montant 400k
Durée 20 ans dont 1 an de différé (amortissement sur 19 ans)
Taux 1,10%
Assurance décès invalidité 100% sur moi, 50% sur mon épouse : 0,1% dégressif selon capital restant dû
Garantie par nantissement des parts et transfert de mon PEA (environ 100k) pour faciliter la relation

Mon interlocuteur m’a été conseillé par mon comptable car cette agence du crédit mutuel a une grande capacité de décision en interne (jusqu’à 900k a priori), j’aurais l’offre de prêt définitive d’ici une semaine normalement.

J’ai mis à jour ma simulation avec ces éléments :
https://image.noelshack.com/fichiers/2020/07/6/1581794126-capture-d-ecran-2020-02-15-a-19-59-03.png

Par rapport à ma précédente simulation c’est plutôt pas mal, reste 750 euros par mois à trouver, si j’arrive à acheter 50k d’usufruit de corum / novapierre allemagne 2 avec du cash ça comblerait l’effort mensuel pendant 10 ans, à renouveler ensuite.
Le banquier m’a dit qu’il pourrait éventuellement financer de l’usufruit si je place la somme équivalente sur une assurance-vie chez eux mais ça ne me semble pas la meilleure solution.

Reste la question du choix des SCPI en pleine propriété, voici ma sélection actuelle :
- Epargne foncière 100k (surpondération car au catalogue de la banque prêteuse)
- Pierval Santé 75k
- Efimmo 75k
- Epargne Pierre 50k
- Immorente 50k
- Vendome Régions 50k

Je suis toujours preneur de conseil concernant cette sélection, notamment en terme de diversification.

Par ailleurs d’après vous quelle est la meilleure méthode pour acquérir les SCPI ?
Epargne foncière sera directement achetée par l’intermédiaire de la banque, étant à leur catalogue.
Pour l’usufruit je serai obligé de passer par un CGP je pense, faut il aussi acheter les parts en PP par son intermédiaire ? Pierval santé par exemple pourrait être achetée simplement en passant par moniwan qui semble donner satisfaction à d’autres membres.
J’ai contacté un CGP (contact donné par malolechat) qui me parait bien mais peut-être possible de mieux faire ?

Reste encore la création de la SCI IS pour laquelle je vois mon comptable la semaine prochaine pour discuter des statuts.
Ça avance et on dirait bien que le projet va se concrétiser, tant mieux !

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#16 16/02/2020 09h05

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Bonjour Artémide,

Tout d’abord félicitations pour avoir obtenu cette belle offre de financement.

Je trouve votre choix de SCPI pertinent et assez diversifié sur les thématiques d’investissement. Néanmoins, je trouve qu’on peut faire mieux sur le plan de la diversification géographique. Environ 60% de Pierval Santé est investie à l’étranger (Allemagne, Irlande et Portugal) mais toutes les autres SCPI investissent sur Paris et la région.

A ce titre, je privilégierais Eurovalys qui est investie en bureaux dans les grandes métropoles allemandes à Effimmo qui est aussi sur les bureaux. De plus, vous économiserez 15% d’IS car les loyers provenant de l’étranger ne sont pas imposables à l’IS.

Pour simplifier le processus de souscription et obtenir facilement de l’usufruit, mes clients passent (je suis banquier privé) par un courtier en SCPI qui semble leur apporter pleine satisfaction. J’ai monté plusieurs emprunts pour leur compte. N’hésitez pas si vous voulez leurs coordonnées en MP.

Bonne continuation dans ce projet !

Sbalos

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#17 16/02/2020 09h34

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Bonjour Artemide,
Je ne vois pas de frais d’acquisition de vos parts de SCPI dans votre simulation.

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#18 16/02/2020 10h10

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Sbalos merci pour votre avis.
J’avais regardé eurovalys mais si je prends déjà du novapierre Allemagne en usufruit ça me ferait peut être une grande exposition à l’Allemagne.

OK a priori quasi tout le monde passe par un cgp, pas de contact en direct avec la société de gestion.

Range19, effectivement je ne les ai pas intégré  car ils sont payés "à la sortie", si j’achète 400k en PP j’aurais 400k qui vont produire des revenus. L’erreur par contre est sur la dernière ligne où le patrimoine en cas de revente ne sera pas de 400k mais 360k effectivement.

Je n’ai pas intégré non plus les éventuels frais de dossier au départ du crédit et frais de nantissement des parts, je dois voir avec le banquier ce qu’il en est.

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#19 20/02/2020 18h03

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Bonjour,

j’ai eu confirmation par la banque de l’accord pour le crédit aux conditions citées plus haut, ce n’est donc plus qu’une question de temps pour que le projet aboutisse.

Mon expert comptable va se charger des statuts de la SCI que j’espère pouvoir signer début mars.

Concernant le choix des SCPI je reste sur la liste citée plus haut pour la pleine propriété.

Pour l’usufruit par contre a priori pas de soucis pour Novapierre Allemagne 2, par contre j’ai appelé Corum qui n’a aucune disponibilité en usufruit, il faut donc que je trouve une autre SCPI qui propose de l’usufruit 10 ans.

Avez vous des suggestions ?
Si possible loyers étrangers à privilégier mais ce n’est pas une obligation.

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Favoris 1    #20 19/05/2020 20h59

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Bonjour,

Trois mois après le dernier message, les choses bougent à nouveau.

Les statuts signés la veille du confinement, la société vient tout juste d’être immatriculée.
Je reprend contact avec le cgp et la banque (en espérant que les conditions de financement n’aient pas changé) pour la suite.

Je vais me repencher sur les différents scpi que j’ai sélectionné afin de finaliser la répartition.
Je suis un peu moins serein qu’avant la crise vis à vis de cet investissement en scpi, mais je pense toujours qu’il faut que j’investisse avec l’aide du crédit bancaire, et peut être que dans quelques temps les banques vont resserrer les financements si la crise économique se précise.

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Favoris 1   [+1]    #21 05/06/2020 21h54

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Bonjour,

Excellente nouvelle, j’ai signé ce jour le contrat de prêt.

Au final il s’agit donc d’un emprunt de 400 000 euros (dont 1000 euros de frais de dossier) sur 20 ans (dont 1 an de différé) au taux de 1.25% avec assurance décès/ptia  100% sur moi 50% sur madame (0.11% coût de l’assurance)

Le taux était à 1.10 avant le Covid, cela représente un surcout d’un peu plus de 6000 euros sur la durée de l’emprunt, cela ne remet pas en cause la validité du projet et je préfère cela à un refus de prêt.

Les SCPI souscrites en pleine propriété sont :
- Pierval Santé 75 parts à 1000 euros soit 75000 euros
- Epargne Pierre 243 parts à 205 euros soit 49815 euros
- Immorente 149 parts à 337 euros soit 50213 euros
- Efimmo 1 316 parts à 237 euros soit 74892 euros
- Vendôme Régions 76 parts à 655 euros soit 49780 euros
- Epargne Foncière 120 parts à 827 euros soit 99240

Total 399940 euros
Les bulletins de souscriptions seront envoyés demain.

Par ailleurs comme prévu je vais apporter 55 000 euros de liquidités à la SCI afin d’acquérir de l’usufruit de SCPI sur 10 ans, de préférence avec revenus étrangers.
Je suis preneur de toute suggestion à ce propos et attend les propositions du CGP.

Le projet prend forme finalement avec quelques délais liés au Covid mais sans grand changement par rapport à ce que je m’étais fixé.
Un grand merci à tous les membres du forum, en particulier à ceux qui m’ont conseillé et inspiré avec des projets similaires.

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[+1]    #22 17/06/2020 15h33

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Bonjour,

le prêt est débloqué, les SCPI en pleine propriété souscrites.

J’ai également pris 3K d’usufruit 10 ans sur novapierre Allemagne 2 et positionné pour 25K sur Corum XL (attente environ 3 mois d’après le CGP).
Reste encore environ 22k d’usufruit à trouver.

La première année de remboursement (intérêts et assurance uniquement) sera couverte par le reste des liquidités que j’ai apporté à la SCI, les loyers de la pleine propriété et d’une partie de l’usufruit devraient tomber à partir de début 2021 ce qui me laissera un peu de temps avant de commencer l’amortissement en juillet 2021.

La banque et le CGP ont été très réactifs pour finaliser les souscriptions.

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#23 17/06/2020 15h39

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Je n’en reviens pas de l’enveloppe que vous avez obtenus pour un taux aussi bas.

Bravo c’est assurément une très belle opération que vous venez de réaliser !

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[+1]    #24 31/07/2020 09h47

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Un point de suivi :

- les SCPI en pleine propriété entreront toutes en jouissance au 1er novembre, 2 mois de loyer en plus par rapport à ce que j’escomptais (janvier 2021)
Le rendement moyen de ce portefeuille de SCPI en 2019 était 5.17%, je prend l’hypothèse de 4.8% pour l’année à venir soit 19200 euros de loyers pour 400K en PP

- j’ai souscrit la totalité de l’usufruit 10 ans que je recherchais avec la répartition suivante :
- CORUM XL 32K
- Pierval Santé 15K
- Novapierre Allemagne 2 3K
Soit 50k au total, clé de répartition 32% en moyenne donc correspondant à 156k de PP.
En prenant un rendement de 4.8% on arrive à 7480 euros de loyers annuel.
J’aurais souhaité un peu plus de diversification pour l’usufruit mais peu de disponibilité concernant les scpi à revenus étrangers.

Revenus prévisionnels : 19200 + 7480 = 26680 sur les dix prochaines années donc très proche de l’autofinancement dans cette hypothèse.
Cela dépendra bien sûr du futur rendement des parts, et dans 10 ans il faudra racheter de l’usufruit ou ramener du cash pour continuer de rembourser le crédit.
Il reste actuellement 8k de trésorerie sur la SCI (5k d’apport + rétrocomission de souscription) qui vont également faciliter le financement.

Plus qu’à laisser tourner la machine et voir les loyers arriver smile

Dernière modification par Artemide (31/07/2020 09h51)

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