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Forums des investisseurs heureux

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#1 28/10/2019 13h18 → Hb3615 [02] : étude de cas immobilier (immobilier, location, étude)

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Suite à ma présentation, voici mon cas ! Ayant beaucoup de théorie mais pas de pratique, j’aimerai avoir votre avis sur notre situation et sur l’investissement que nous souhaitons réalisés.

VOTRE PROFIL

Marié
Salarié (deux CDI)
28 et 25 ans
TMI 14%
30k net annuel

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

J’ai beaucoup de connaissance comptable et fiscale grâce à différent forum, mais ce n’est que du théorique puisque je n’ai pas encore franchi le pas pour convertir ma théorie en expérience !
Côté artisanal, nous avons rénové de A à Z notre résidence principale. Dans ce domaine, j’ai donc de l’expérience et de l’aisance.
J’ai un bon relationnel avec les gens et j’ai du temps de libre le week-end.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Nous souhaitons donc mettre la main sur une immeuble constitué d’un local commercial, deux appartements (type F3), d’un grenier aménageable (en modifiant les escaliers et ajout d’un compteur) et d’un batîment à rénover (travaux de gros oeuvre à prévoir).

Le local commercial ainsi qu’un appartement sont loués (l’un depuis 30 ans et l’autre depuis 6 ans). Le dernier logement va être louer d’ici mi-novembre. Huisserie double vitrage, chauffage électrique sauf pour un appartement qui est au gaz, les compteurs sont individuelles (edf, eau, gaz), porte d’entrée en alu avec digicode. Pas de co-propriété. Pour les travaux, les murs des communs sont à refaire (enduire et peindre) ainsi que le plafond de la salle de bain du logement loué (depuis 6 ans, il n’y avait pas de VMC…)

LOCALISATION DU BIEN

Plein centre-ville d’une ville de 3.000 habitants.

RENTABILITÉ DU BIEN

120.000€ net vendeur
10.200€ frais de notaire
4.800€ de travaux immédiats

Taxe foncière de 2.600€ (avec TEOM et sachant que le locataire du local commercial ne participe pas au paiement de la taxe foncière).
Assurance PNO, j’ai pas encore de devis précis mais ça devrait avoisiner les 180€. Pas d’assurance GRL / GLI.

Rentabilité brute : 16.800 / 130.200 = 0,129
Rendement opérationnel brut : 16800 x (100 - 4) - 0 - 180 - 240 /  130.200 + 4.800 = 11,94

FINANCEMENT DU BIEN

Crédit à 110% au taux TAEG fixe de 2.13% sur 20 ans
Épargne de disponible que nous souhaitons garder bien évidemment.

RÉGIME D’EXPLOITATION

Location nue

CASH FLOW

Cash flow positif après impôt de 216€ mensuel.

Sommes-nous donc dans le bon ou est-ce qu’il y a un quelque chose que nous avons manqué ?
Merci à vous !

Mots-clés : immobilier, location, étude

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#2 28/10/2019 14h53 → Hb3615 [02] : étude de cas immobilier (immobilier, location, étude)

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La taxe foncière est très élevée. Elle vous coute 1,5% de renta (en négligeant la TOM récupérable).

Trouvez un devis pour la pno car 180€ me semble faible.

Consultez d’autres banques car votre taux d’emprunt est bien trop élevé compte tenu du marché.

Calculez votre rentabilité nette et votre cash flow en régime "de croisiere" lorsque vous aurez passé vos travaux de rénovation. Verifier l’impact sur votre situation fiscale. Vous aurez 12000€ de revenus fonciers (+les revenus du bâtiment à renover).


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#3 28/10/2019 15h24 → Hb3615 [02] : étude de cas immobilier (immobilier, location, étude)

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Pour l’assurance, comptez 200 à 250 € pour 100 m2.

Il y a une erreur de calcul, vous déduisez la taxe foncière mensuelle du revenu annuel. Elle est effectivement assez élevée.

N’oubliez pas de prévoir un budget d’entretien de l’immeuble.

Attention, tous les travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Dans l’ensemble, le projet semble très rentable, mais cela manque un peu de travaux pour optimiser la fiscalité de la location nue.

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#4 28/10/2019 16h15 → Hb3615 [02] : étude de cas immobilier (immobilier, location, étude)

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Justement concernant la taxe foncière nous ne savons pas trop quelle "deadline" il faut appliquer. Malgré que le bien soit rentable, est-ce que la hauteur de cette taxe doit être rédhibitoire ? Sachant qu’on a pas déduit la TEOM, et que lors du prochain renouvellement du bail commercial nous demanderons à ce qu’il participe pour la payer.

Oui pour la PNO je devrais avoir le devis dès demain, le montant qu’on m’a indiqué par téléphone était à la louche… mais apparemment il s’agit d’une gros louche avec des trous dedans au vu de vos dires !

Pour le taux d’emprunt j’ai juste pris le simulateur de ma banque, j’attendais vos réactions sur la rentabilité du bien avoir de perdre du temps à démarcher les banques.

Pour l’impact sur notre imposition, le simulateur d’impot.gouv.fr m’indique qu’il y a une erreur quand je souhaite déduire mes charges sur mon revenu foncier. Du coupj’ai pu faire la simulation que sans aucune charge déduite, et nous sommes à environ 2.700€ d’impôt.

Pour les loyers, nous sommes à 16.800€ annuels et non 12.000€ (à moins qu’il s’agit d’une estimation en retirant les charges ?). Et pour ce qui est des travaux du grenier aménageable et du bâtiment nous ne souhaitons pas les faire… pour le moment car notre imposition et la rentabilité du bien ne nous obligent pas à payer plus faire du défit foncier. Disons que nous gardons sous le coude ces travaux lorsque nous aurons plusieurs biens et que le déficit foncier aura une réelle utilité. Sommes-nous toujours dans le bon en pensant cela ?

Je n’ai pas déduit la taxe foncière lors de mes calculs de rentabilité opérationnel brut (j’ai pris le calcul du modèle de demande d’étude de cas à savoir - Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats).

Concernant le budget d’entretien de l’immeuble, vous tablez sur quoi pour faire votre estimation ? Un pourcentage du revenu annuel ? Si oui, lequel ?

Pour les travaux qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers j’ai vu qu’il s’agissait de travaux ayant pour but d’apporter une modification importante au gros oeuvre. Pour ma part, il s’agit de faire un chaînage pour consolider le mur qui se fragilise. Donc quelqu’un a eu une expérience concernant la limite du "importante" dans la modification apporté ?

Merci pour vos réponses en tout cas, ça me permet de mieux appréhender ce projet !

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[+1]    #5 28/10/2019 18h16 → Hb3615 [02] : étude de cas immobilier (immobilier, location, étude)

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Pour les 12000€,  il s’agit bien des 16000€ auxquels j’ai soustrait les principales charges.

Pour les travaux générant un déficit foncier,  c’est à vous de déterminer le retour sur un investissement. Je vous déconseille de viser le déficit foncier. Par contre, faites des travaux qui baisseront vos revenus fonciers et vous permettront de percevoir des loyers supplémentaires.

Pour un budget d’entretien, cela dépend de l’état du bien et qui fait les travaux (vous ou un artisan). Pour un studio, je prévois 500€/an. Pour un appartement plus grand, comptez 800€ auquel il faut majorer celui où le chauffage est au gaz (remplacement chaudiere). C’est juste une estimation. Regardez aussi l’état de la toiture.

Pour la notion d’importance de travaux,  je vous conseille d’étudier la théorie de la relativité.

Dernière modification par lachignolecorse (28/10/2019 18h17)


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#6 28/10/2019 21h33 → Hb3615 [02] : étude de cas immobilier (immobilier, location, étude)

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Ça marche pour les 12.000€ je n’étais pas sûr mais on est bien sur la même longueur d’onde wink

Donc si je vous comprends bien, il ne faut pas voir le grenier et la maisonnette comme du déficit foncier pour plus tard mais plutôt le voir comme un moyen de baisser ses impôts et d’augmenter son revenu foncier au plus vite ?

Oui pour la toiture j’avais fait attention, elle date de 15 ans. Rassurez-vous, même si vous me dites que c’est juste une estimation ça m’aide beaucoup à compenser mon inexpérience.

Je me suis fait la même réflexion , le manque de précision est consternant… je dois en conclure que pour prouver qu’il ne s’agisse pas de modification importante il va falloir batailler ?

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#7 29/10/2019 05h08 → Hb3615 [02] : étude de cas immobilier (immobilier, location, étude)

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Hb3615 a écrit :

Donc si je vous comprends bien, il ne faut pas voir le grenier et la maisonnette comme du déficit foncier pour plus tard mais plutôt le voir comme un moyen de baisser ses impôts et d’augmenter son revenu foncier au plus vite ?

En déficit foncier, vous avez une réduction  de votre IR du montant de votre facture x votre TMI.

En passant en charge mais sans passer en déficit foncier, vous gagnez : votre facture x (TMI + PS).

Il est préférable de "saupoudrer" les travaux au fil des années, plutôt que de faire une grosse dépense et gérer du déficit reportable.

Dernière modification par lachignolecorse (29/10/2019 05h14)


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#8 29/10/2019 12h22 → Hb3615 [02] : étude de cas immobilier (immobilier, location, étude)

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Je vous avoue que je n’avais pas envisagé ça comme ça !

Malheureusement, j’ai vu sur le BoFiP que l’aménagement d’un grenier faisait partie des travaux d’agrandissement et donc si j’ai bien compris ce n’est pas déductible (CE, arrêt du 19 novembre 1984, n° 43724). Pour ce qui est de mon histoire de chaînage de la maisonnette j’ai eu ma réponse ! Vu qu’il s’agit d’une réparation nécessaire dû à l’état du bâtiment, ça passe en charge déductible (CE, arrêt du 29 mars 1989, n° 91879).

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[+1]    #9 29/10/2019 16h34 → Hb3615 [02] : étude de cas immobilier (immobilier, location, étude)

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Ce serait déductible en location meublée du grenier. Ce type de travaux est amortissable sur les bénéfices industriels et commerciaux.

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#10 29/10/2019 17h53 → Hb3615 [02] : étude de cas immobilier (immobilier, location, étude)

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A voir si il y a une demande mais en tout cas ça me fait une piste à explorer !

Je vous donnerai des nouvelles du projet régulièrement wink

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#11 01/11/2019 08h57 → Hb3615 [02] : étude de cas immobilier (immobilier, location, étude)

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Bon j’ai révisé mes calculs avec les nouvelles informations que j’ai obtenu et voici ce que j’obtiens :

Revenu : 1.460€  / mois
Crédit : 677€ / mois (j’attends mes rendez-vous bancaires pour avoir un meilleur taux)
Taxe foncière : 217€ / mois
PNO : 55€ / mois
Travaux d’entretien : 150€ / mois
Impôt : 116€ / mois
Prélèvement sociaux : 215€ / mois
Résultat du cashflow … -6€ / mois !

Du coup j’dois avouer que ça me "plombe" un peu ce cashflow négatif pour un rendement brut à presque 13% !

Dernière modification par Hb3615 (01/11/2019 08h59)

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#12 01/11/2019 13h31 → Hb3615 [02] : étude de cas immobilier (immobilier, location, étude)

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Certains de vos chiffres sont étranges…

- pour la taxe foncière, vous devez soustraire la taxe d’ordure ménagère car récupérée auprès des locataires
- votre pno me semble chère…
- vos calculs impôts et prélèvements sociaux me laissent perplexes…
- vos calculs prennent en compte les intérêts d’emprunt?

Une rentabilité brute ne veut rien dire. Cela dit, faire un cashflow nul en location nue en n’oubliant rien, c’est déjà pas mal.


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#13 01/11/2019 14h35 → Hb3615 [02] : étude de cas immobilier (immobilier, location, étude)

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Pour la taxe foncière je n’ai que le montant global, pas le détail donc impossible de soustraire cette TEOM pour le moment.

La PNO je n’ai fais qu’un devis, je peux effectivement gagner un peu de ce côté là aussi.

Pour les impôts et prélèvements sociaux, je l’ai fais avec le simulateur d’impôt 2019 sur les revenus de 2018 :

Résultat de la simulation a écrit :

Résultat
Nombre de personnes à charge 1
Nombre de parts 2.5
Revenu brut global ou déficit 40074
Revenu net imposable ou déficit à reporter 40074
Droits simples 2123
Décote 378
Diminution mesure ménage 349
Impôt sur les plus-values mobilières au taux spécifique 0
Impôt avant imputations 1396
Crédit d’impôt modernisation du recouvrement :
effacement de votre impôt sur le revenu 2018 à hauteur de
1396
Impôt sur le revenu net 0
Revenu fiscal de référence 40074
Base CSG 15020
Base CRDS 15020
Base prélèvement de solidarité à 7,5% 15020
Montant net CSG 1382
Montant net CRDS 75
Montant net prélèvement de solidarité à 7,5% 1127
Crédit d’impôt modernisation du recouvrement, prélèvements sociaux 2584

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#14 08/11/2019 15h40 → Hb3615 [02] : étude de cas immobilier (immobilier, location, étude)

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Suite à mes démarches bancaires on me propose quasiment que des hypotèques pour avoir un meilleur taux. L’hypotèque doit-il être un frein à mon investissement ? Car j’avoue que je nage dans la semoule !

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#15 14/11/2019 16h52 → Hb3615 [02] : étude de cas immobilier (immobilier, location, étude)

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Je reviens vers vous pour quelques nouvelles.
Ayant fait le tour des banques on me propose un taux nominal de 1.20% (je n’ai pas le TAEG en tête). Pour du 1.20% nous sommes à 655€ par mois, je vais donc revoir ma banque pour aller chercher le 1.15% voir le 1.10% ! Il s’agira comme dit plus haut d’un prêt hypothécaire, car crédit logement ne prends pas en charge mon dossier.
Nous sommes dans l’attente de signer notre compromis, je vais donc démarcher pour gagner également sur la PNO la semaine prochaine comme vous m’avez conseillé.
Quoi qu’il arrive nous allons faire de ce bien notre premier investissement !

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#16 15/11/2019 09h32 → Hb3615 [02] : étude de cas immobilier (immobilier, location, étude)

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Ne pas trop se focaliser sur le taux du prêt et l’assurance. L’important est d’être financé. Vous pouvez négocier aussi sur d’autres points: absence de domiciliation du salaire, indemnité de remboursement anticipé, délai avant mise en amortissement du crédit pour faire les travaux, durée du prêt, etc.

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#17 15/11/2019 14h02 → Hb3615 [02] : étude de cas immobilier (immobilier, location, étude)

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Chercher à négocier les centièmes de % ne sert à rien. Plutot que l’hypothèque, demandez aux banques consultées de chiffrer un PPD, privilège de prêteur de deniers.


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