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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#76 25/01/2021 09h33

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Vous pourrez trouver le lien dans le premier message du sujet.

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#77 25/01/2021 10h15

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Réputation :   34  

Bonjour,
Pour éviter la plus-value des professionnels, j’avais imaginé une fois le montage suivant :
-    Immeuble dans une SCI IR
-    Cette SCI est détenue par une SCI IS
J’avais dans l’idée que la SCI IR ne pratiquait pas d’amortissement, mais que les revenus remontaient dans la SCI IS, donc on a les avantages de l’IS sans subir la plus-value des professionnels à la revente.
Mais quelque part sur ce forum j’ai lu que ce n’était pas possible, la SCI IR était dans ce cas-là obligée d’amortir, donc le montage n’a pas d’utilité.

Et pourtant dans ma tête c’est ce qui se passe avec des parts de SCPI détenues par une société IS : la SCPI est à l’IR (transparente), les revenus sont imposés à l’IS, mais il n’y a pas d’amortissement.

Quelle est la différence entre ces deux montages ? Et n’y a-t-il pas moyen de recréer ce montage avec 2 SCI ?

Dernière modification par Hazdrubal (25/01/2021 10h16)

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#78 02/02/2021 19h43

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Réputation :   28  

Bonjour,

Hazdrubal, le 25/01/2021 a écrit :

Pour éviter la plus-value des professionnels, j’avais imaginé une fois le montage suivant :
-    Immeuble dans une SCI IR
-    Cette SCI est détenue par une SCI IS
J’avais dans l’idée que la SCI IR ne pratiquait pas d’amortissement, mais que les revenus remontaient dans la SCI IS, donc on a les avantages de l’IS sans subir la plus-value des professionnels à la revente.
Mais quelque part sur ce forum j’ai lu que ce n’était pas possible, la SCI IR était dans ce cas-là obligée d’amortir, donc le montage n’a pas d’utilité.

Dire que le montage n’a pas d’utilité est aller un poil vite en besogne… Par contre si le but est de ne pas amortir vous vous vautrez. En IS sur SCI IR, amortissement de l’immeuble obligatoire - et dédectible.

Hazdrubal, le 25/01/2021 a écrit :

Et pourtant dans ma tête c’est ce qui se passe avec des parts de SCPI détenues par une société IS : la SCPI est à l’IR (transparente), les revenus sont imposés à l’IS, mais il n’y a pas d’amortissement.

Désolé, le non-amortissement de l’immeuble est une spécificité des seules SCPI.

Hazdrubal, le 25/01/2021 a écrit :

n’y a-t-il pas moyen de recréer ce montage avec 2 SCI ?

Non.

Dernière modification par VincenB (02/02/2021 19h44)

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#79 03/02/2021 15h15

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VincenB a écrit :

Désolé, le non-amortissement de l’immeuble est une spécificité des seules SCPI.

Merci*, j’ai du coup retrouvé le règlement qui en parle
"le règlement n° 2016-03 de l’ANC qui constitue le nouveau plan comptable des SCPI indique la non possibilité pour une SCPI d’amortir les immeubles qu’elle détient : « Les placements immobiliers ne font pas l’objet d’un amortissement postérieurement à leur date d’entrée dans le patrimoine de la SCPI. En effet, l’objectif des SCPI est de permettre à l’épargnant d’obtenir une information la plus proche possible de celle dont il disposerait s’il investissait directement dans un immeuble locatif. »

VincenB a écrit :

Hazdrubal, le 25/01/2021 a écrit :
    n’y a-t-il pas moyen de recréer ce montage avec 2 SCI ?
Non.

Je vais sûrement dire une bêtise mais si on imagine le montage suivant :
- un immeuble en SCI IR
- mais la SCI IS qui rachète l’usufruit (de l’immeuble ou de la SCI IR elle-même)

N’y a-t-il pas là moyen d’avoir l’IS sans amortir ?

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#80 06/02/2021 22h32

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En achat d’usufruit de parts c’est non, le 238 bis K cgi s’applique.

En achat d’usufruit de l’immeuble pas d’amortissement de l’immeuble mais… la vente sera imposée chez le vendeur dans la catégorie des revenus fonciers, art 13 5° cgi ! Autant dire que c’est à bannir…

Dernière modification par VincenB (06/02/2021 22h34)

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[+3]    #81 06/05/2021 13h35

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Pour tous les investisseurs via des sociétés, nous sommes souvent en train de déterminer et de distribuer le dividende de l’exercice 2020. Ce dividende sera fiscalisé dans nos mains en 2021

Sauf que cette année, nous sommes face à l’incertitude concernant l’existence du PFU en 2022 suite à l’élection du nouveau président et de sa majorité en mai/juin

Si le PFU est supprimé l’année prochaine, il pourrait être intelligent d’en profiter encore cette année en distribuant 100% de son résultat 2020+ les réserves distribuables accumulées au fil du temps

Chacun réfléchira à son propre cas mais je souhaitais attirer l’attention des investisseurs sur cet éventuel changement l’annee prochaine

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#82 06/05/2021 14h39

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En phase avec TSSM :

j’avais tenu le même raisonnement pour la dernière présidentielle en cas de victoire de JLM….

A noter, au risque de faire lever quelques boucliers…, que si souvent la limite des capacités de distribution s’oppose au delta négatif  avec la tréso réelle et du BFR, cette fois-ci avec le PGE, on pourrait avoir une grosse facilité à monter ce schéma sans devoir laisser ensuite en CCA pour compenser.

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#83 06/05/2021 15h33

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@Tssm : j’ai pensé exactement comme vous et j’ai retiré TOUT le cash possible de ma SASU sous forme de dividendes pour profiter du PFU ( mon EC a essayé de m’en dissuader ).

Je pense qu’une fois la présidentielle de 2021 passée, on aura droit à une surtaxe Covid voire à une suppression du PFU et ça impactera les dividendes de 2021 touchés en 2022, donc autant anticiper.

Dernière modification par Oblible (06/05/2021 15h35)


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#84 06/05/2021 15h36

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Quels étaient les arguments de votre EC contre le versement de dividendes ?

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#85 06/05/2021 15h45

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Mon EC ne croit pas à mon hypothèse d’augmentation des impôts en 2022 et m’a sorti les arguments classiques : les dividendes n’ouvrent pas de droits sociaux, préférez garder des réserves pour les toucher sous forme de salaires, souscrivez un contrat Madelin …

Je vais ensuite injecter ce cash dans ma SC d’où je ne retire aucun dividende, je ferai par la suite des retraits du compte courant d’associé.


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#86 09/05/2021 11h21

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Outre que j’approuve complètement l’expert-comptable (’tin jlecroipa que je suis en train d’écrire ça) ça revient à prendre des décisions en lisant dans le marc de café.

…et à être un peu brouillé avec les mathématiques car finalement cela revient à payer 30% de flat tax pour ne pas avoir à payer une très hypothétiques surtaxe dont le montant aurait été très inférieur. Bravo, ça c’est de l’opti !

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#87 09/05/2021 11h51

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Je ne vois pas où est ce que je me brouille avec les mathématiques : la flat tax ou l’imposition des dividendes au barème ne baisseront jamais donc je préfère payer 30% aujourd’hui que 30% demain ou 45% après-demain, c’est un risque que je ne prendrai pas.

Rien que la suppression du PFU, me ferait passer au TMI de 45% ( +17,2% de PS ) soit une imposition à 62,2% !


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[+1 / -3]    #88 09/05/2021 13h45

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C’est celaaaaa, oui…

Sinon je vous propose une autre solution : pas de dividende. Du coup pas d’impôt. Et vous apprenez à utiliser la tréso accumulée dans la société IS sans distri.

IH : la condescendance n’était pas utile.

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[+1]    #89 09/05/2021 15h13

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VincenB a écrit :

Outre que j’approuve complètement l’expert-comptable (’tin jlecroipa que je suis en train d’écrire ça) ça revient à prendre des décisions en lisant dans le marc de café.

…et à être un peu brouillé avec les mathématiques car finalement cela revient à payer 30% de flat tax pour ne pas avoir à payer une très hypothétiques surtaxe dont le montant aurait été très inférieur. Bravo, ça c’est de l’opti !

Nous avons jamais eu un taux aussi favorable d’imposition des dividendes et c’est pour cela que les sociétés qui ont historiquement "stocké" des résultats distribuent systématiquement depuis l’instauration de la fat tax.
L’aubaine ne consiste pas à faire perdurer des modèles de "cash box" IS antérieurs à la flat tax mais à plutôt à limiter les risques d’un retour en arrière.

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[+2]    #90 09/05/2021 16h10

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C’est celaaaaa, oui…

Pas très gentlemen :-(

Peu en phase avec la philosophie des forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

et la charte

Courtoisie : notre communauté attend de ses membres qu’ils se comportent en gentlemen et considère la courtoisie, le respect et la pudeur comme un pré-requis à tout échange.

Dommage…

Dernière modification par maxicool (09/05/2021 16h11)


Parrain Linxea . Yomoni . Boursorama . Vattenfall . Fortuneo . Total (105579483) . Binck . Igraal . eBuyClub . BLOG

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#91 09/05/2021 17h05

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Désolé mais non. La courtoise consiste aussi à ne pas écrire de bêtises susceptibles de pousser à l’erreur. Or je ne vois que cela sur ce fil depuis un moment avec beaucoup de théories fumeuses sur de prétendus prélèvements exceptionnels à venir, que l’on retrouve surtout sur des sites complotistes. Hé bien à mon avis cela n’a pas non plus sa place ici.

Le premier moyen d’éluder l’impôt consiste à éluder son fait générateur. Or ici on suggère très exactement le contraire en suggérant des distris de dividendes massives ! Il me semblait avoir compris que le thème c’était la sortie de trésorerie d’une société à l’IS de façon optimisée ; peut être ai-je mal lu…

Le seul cas où je défendrais cette pratique c’est dans une perspective de réinvestissement dans des projets qui doivent idéalement être faits à titre personnel : si vous avez des projets de ce genre à court ou moyen terme et que vous vous inquiétez sur le taux de taxation des dividendes vous pouvez éventuellement décider de sortir les fonds maintenant. En dehors de ce cas cela n’a aucun sens ; vous ferez quoi si vous vous prélevez des dividendes sans projet derrière et si on décide effectivement d’une taxation exceptionnelle mais qu’elle porte sur l’épargne perso ?!

Dernière modification par VincenB (09/05/2021 17h13)

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[+1]    #92 09/05/2021 17h14

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Et si vous exposiez vos idées ou stratégies au lieu de systématiquement vous la jouer mystérieux sachant mais jamais rien dévoiler ?

Personnellement je n’utilise pas les dividendes et je garde tout dans la structure pour capitaliser, mais d’autres à d’autres stades peuvent avoir d’autres besoins.

Oblible par exemple sortait son cash d’une structure pour le mettre en CCA d’une autre structure. Bien sûr il y a des frottements, mais peut-être que sa seconde structure a une meilleure option d’investissement ? Et c’est aussi un étalement de la sortie de cash de la tirelire, donc une sorte de diversification fiscale ?

Bref, nous ne faisons pas tous pareil, mais nous partageons  nous échangeons. C’est ça un forum, pas juste des frimeurs qui se sentent supérieurs mais ne publient rien de leurs choix.


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#93 09/05/2021 17h23

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Bonjour,

Je suis dirigeant de SAS et partage complétement l’avis de VincentB.
A titre personnel, je ne me verse pas de dividende mais un salaire confortable afin de cotiser pour la retraite d’une part et d’autre part pour emprunter auprès des banques afin d’acquérir de l’immobilier en direct à titre personnel.

Ma trésorerie est actuellement investie en usufruit de part de scpi, financement participatif et je commence à investir en pleine propriété en parts de SCPI.

J’envisage dans quelques années (2-3 ans) d’investir dans l’immobilier locatif avec des prises de participation dans des SCI.

Dernière modification par Adrien55 (09/05/2021 17h24)

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#94 09/05/2021 17h28

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MisterVix a écrit :

Et si vous exposiez vos idées ou stratégies au lieu de systématiquement vous la jouer mystérieux sachant mais jamais rien dévoiler ?

[…]

Bref, nous ne faisons pas tous pareil, mais nous partageons  nous échangeons. C’est ça un forum, pas juste des frimeurs qui se sentent supérieurs mais ne publient rien de leurs choix.

J’ose espérer que vous plaisantez. J’interviens suffisamment par ailleurs.

Il n’y a pas de "recette" unique. Mais je pars du principe qu’au départ il y doit toujours y avoir un projet. Et la stratégie variera en fonction de la nature de ce projet - je ne crois pas avoir fait deux dossiers identiques. Mais sortir de l’argent d’une société IS n’est pas une fin en soi. Il faut avoir un projet pour cet argent : vous vouliez connaître mon idée ben c’est ça. Et en fonction du projet on aura une stratégie différente - qui peut d’ailleurs être la distri ! Mais si l’on n’en a pas, on n’aura fait que payer de l’impôt sans raison sérieuse.

MisterVix a écrit :

Oblible par exemple sortait son cash d’une structure pour le mettre en CCA d’une autre structure. Bien sûr il y a des frottements, mais peut-être que sa seconde structure a une meilleure option d’investissement ? Et c’est aussi un étalement de la sortie de cash de la tirelire, donc une sorte de diversification fiscale ?

Je ne connais pas son dossier donc je ne me pronconce pas. Mais par exemple dans un dossier de ce genre je vais mettre en place une convention de tréso entre les deux ; je précise qu’elles ne sont pas liées par une holding ; ne suis pas un grand fan des conventions de tréso mais en l’espèce ça permet de faire passer l’argent de l’une à l’autre sans taxation ; certes à charge de remboursement mais une avance en CC est aussi à charge de remboursement….

Dernière modification par VincenB (09/05/2021 17h53)

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[+2]    #95 09/05/2021 17h33

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VincenB a écrit :

Le premier moyen d’éluder l’impôt consiste à éluder son fait générateur. Or ici on suggère très exactement le contraire en suggérant des distris de dividendes massives ! Il me semblait avoir compris que le thème c’était la sortie de trésorerie d’une société à l’IS de façon optimisée ; peut être ai-je mal lu…

Un petit défaut de compréhension peut être?

Dans ’Comment optimiser la sortie de trésorerie d’une société soumise à l’IS ?’, vous avez du rater le mot sortie

Par ailleurs, le sujet de la file n’est pas de sortir la trésorerie en éludant l’impôt (i.e. de l’éviter) mais de l’optimiser (i.e. en ne payant pas plus qu’il est nécessaire).

VincenB a écrit :

Désolé mais non. La courtoise consiste aussi à ne pas écrire de bêtises susceptibles de pousser à l’erreur.

Comment pourriez-vous savoir qu’il s’agit d’une erreur puisque vous ne connaissez pas les dossiers individuels?

EDIT, votre message posté en parallèle :

VincenB a écrit :

Il n’y a pas de "recette" unique.

Je ne vous le fait pas dire. Heureux que vous en rendiez compte.

Dernière modification par carignan99 (09/05/2021 17h36)

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[+1]    #96 09/05/2021 17h52

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carignan99 a écrit :

Dans ’Comment optimiser la sortie de trésorerie d’une société soumise à l’IS ?’, vous avez du rater le mot sortie

Par ailleurs, le sujet de la file n’est pas de sortir la trésorerie en éludant l’impôt (i.e. de l’éviter) mais de l’optimiser (i.e. en ne payant pas plus qu’il est nécessaire).

J’ai parfaitement lu le mot "sortie" ; et justement : c’est le fait de le voir associé nécessairement au mot "dividende" qui m’a fait réagir.

Et je ne suis certes pas d’accord sur votre définition du mot "optimisation". Dans mon expérience les gens préfèrent sortir les fonds avec un impôt à zéro plutôt qu’avec un impôt réduit…

Cela étant, si le sujet du fil, c’est "ne pas payer plus d’impôt que nécessaire", je suis intervenu quand j’ai vu que des forumers n’avaient d’autre motivation pour une distri de dividende à court terme que "si je laisse ça dans ma société j’ai peur qu’il soit taxé plus lourdement si je veux le sortir plus tard" : hé bien ça, c’est payer de l’impôt sans nécessité, désolé. La peur est mauvaise conseillère.

Dernière modification par VincenB (09/05/2021 17h52)

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[+2]    #97 10/05/2021 08h26

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A ma connaissance, il y a trois façons de sortir les gains issus de sas société:

1) le salaire/indemnités de gérance prédominants. Avantages: cotisations élevées pour la retraite, revenus qui permet de faire du levier pour la création de patrimoine personnel.
Inconvénients: Gros frottement social et fiscal (TMI), si vous ne cotisez pas suffisamment de trimestres à salaire élevés car vous décidez de lever le pied tôt, une part de vos cotisations n’aura servi à rien.

2) les dividendes pour ceux qui ne sont pas en SAS peu de différences avec le 1). Pour ceux en SAS avantages fiscalité du PFU qui reste un ovni fiscal dans l’histoire de la fiscalité française et les craintes de sa disparition sont justifiées et aménagement possible des montants sortis
Inconvénients: pas de cotisations retraite alors que la différence entre PS et cotisations sociales du dirigeant ne sont pas si éloignées que cela en terme de coût.

3) Revendre la société avec sa trésorerie. Avantages: taxation sur les plus-values qui peut bénéficier de certains abattements selon la date de création de la société.
Inconvénients: une grosse décote est pratiquée sur la valeur de la trésorerie.

et 4) Ne rien sortir et tout laisser dans sa société pour l’emmener avec soi au cimetière. Parce que je ne vois pas d’autres options que les 3 première avant celle-là. Sortie pour les héritiers avec taxation sur les succession et droit de partage.
Avantages: si votre succession n’est pas très importante taxation à 20% et 2.5% sans PS ce qui reste probablement la plus faible en comparaison des 3 premières.
Inconvénients: cela valait-il vraiment la peine de gagner cet argent?

Si quelqu’un connaît une autre méthode, je suis intéressé qu’elle soit exposée sur cette file.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#98 10/05/2021 08h53

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Carpediem, vous pré-supposez "sortie vers le patrimoine personnel du chef d’entreprise".

Or, si le sujet est bien la "sortie", la seconde partie "vers le patrimoine personnel" n’est pas du tout la destination obligée. Comme le disait VincentB, on sort de l’argent pour un projet précis. Si ce projet précis peut être réalisé sous forme d’une autre société, la question va être "comment sortir de la trésorerie d’une société à l’IS vers une autre société". Suivant la nature de la société, son imposition, son actionnariat etc, la réponse ne sera pas la même.

Dernière modification par Bernard2K (10/05/2021 08h56)


Mes deux formations : "rentier immobilier en un clin d'œil" et "marchand de biens en claquant des doigts".

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[+2]    #99 10/05/2021 08h55

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Il existe une autre solution qui consiste à faire racheter ses titres par sa propre société suivi d’une réduction du capital.
En optant pour l’imposition au barème progressif, on peut appliquer à la plus-value des abattements pour durée de détention dont celui renforcé de 85%.
Il faut bien sûr que cet "assèchement" des moyens mis à disposition de la société pour son activité ne la mette pas en péril et en général il faut connecter cette opération à une réduction anticipé du BFR ou à la sortie d’un associé. Cela reste donc exceptionnel et on ne peut le faire de manière récurrente.
En général par cette opération on arrive à une taux effectif d’imposition d’environ 23-24%.

Dernière modification par spot (10/05/2021 09h15)

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#100 10/05/2021 09h00

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Mon post initial était juste un rappel d’un éventuel changement de fiscalité en 2022 post élection pour ceux qui ont l’habitude de se payer tout ou partie en dividende

La solution dividende n’est effectivement pas universelle et les intervenants/lecteurs habituels de cette file le savent parfaitement

Carpediem, merci pour la synthèse, je rajouterai volontiers un 5 qui est l’expatriation
Il existe beaucoup de pays où vous pourrez jouir des masses accumulées sur votre société FR avec des contraintes fiscales, sociales et de droit des affaires plus souples qu’en France

Je rebondis sur la solution de Spot que je trouve interessante même si elle doit être mis en oeuvre en France dans des situations précises comme il le souligne lui même
Dans les statuts de mon holding, j’ai prévu 10 classes d’actions (10% des K social chacune) pour me permettre facilement des rachats d’actions au fil du temps
En fonction de la météo ambiante qui peut varier, je peux "sortir" en salaire, dividende, rachat, et bien sur frais divers et variés

Dernière modification par Tssm (10/05/2021 09h06)

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