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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 24/10/2019 16h07

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Bonjour à toutes et tous,

Ca y est je me lance (enfin presque).

Je vais vous éviter un long poste et aller directement à l’essentiel.
Mon projet est l’achat d’un appartement T4 à 48K€ FAI, j’ai estimé 15K€ de travaux.
Je ne vais pas vous parler de rentabilité car je suis, à mon sens, plutôt pas mal. Rentabilité brut de 9.5% mais ce n’est finalement qu’un chiffre, le plus important c’est que cet appartement me générè un petit cashflow positif pendant 2 ans (durée d’amortissement des travaux) et me coute 1€ par mois au bout de la 3eme année net net mais d’ici là, j’en aurais surement, en tout cas j’espère, acheté d’autres qui me permettrons de créer du déficit foncier. Pour le moment j’achète en nom propre car petit investissement en on verra plus tard pour la, ou les, SCI.

Donc ma question porte plutôt sur le financement.

Aujourd’hui j’ai une proposition de ma banque sur 20 ans avec un taux de 1%, j’aurais préféré sur 25ans mais ils ne font que 20 ans apparemment (banque populaire) mais pret modulo avec +36 mois max, j’ai 400€ de frais de dossier (650€ à la base mais négocier au mini) et 252€ de garantie bancaire (grâce à CASDEN) donc jusqu’ici tout vas bien. Le souci est que je voudrais avoir un différé d’emprunt, total si possible mais partiel irait aussi, et là c’est négatif ma, ma banque refuse. 

Du coup, que faire ? je ne veux pas gratter mais je m’étais mis comme let motive de ne pas sortir de sous, je dois tout de même sortir les frais de dossier et la garantie bancaire (652€), et je vais en avoir pour au moins un mois de travaux et je ne veux pas me jeter sur le premier locataire venu donc 3 ou 6 mois de différé aurait été sympa.

Maintenant je me dis que les 252€ de garantie bancaire c’est plutôt pas mal donc si je vais dans une autre banque et que l’on me sort 500 ou 1000€ de garantie bancaire à sortir de suite finalement ça revient au même.   

Qu’en pensez vous ? cette offre est elle plutôt pas mal et je cours après une chimère ou j’ai une chance de trouver mieux ailleurs ?
Je sais que le conseil le plus simple est "bah allez voir ailleurs vous verrez bien" et j’en suis conscient et c’est ce que je vais faire mais j’aimerais avoir votre avis sur cette offre.

Merci pour vos avis ;)

Mots-clés : cas, etude, sebdu91

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#2 24/10/2019 16h37

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Mon avis est que vous avez fait bcp plus d’efforts pour rédiger ce message que pour vous présenter. Vous devriez tout de même consulter plusieurs banques afin de comparer les offres.
L’unique proposition que vous nous soumettez provient de votre banque. Jusqu’à preuve du contraire, c’est donc votre meilleure option. Et ne comptez pas sur nous pour aller démarcher la concurrence !


Who’s the more foolish, the fool or the fool who follows him?

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#3 24/10/2019 16h46

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Bonjour Michel,

Je ne savais pas qu’il y avait un nombre de caractère minimum pour la présentation et au vu des postes que j’ai parcouru, je pensais être dans la moyenne, désolé….

Je cherche surtout a avoir des avis donc je ne vois pas le lien avec la longueur de ma présentation. Mais bon, je me trompe peut être.

Je ne demande pas non plus à ce que vous démarchiez pour moi, et je ne comprend même pas ce qui, dans mon message à pus vous faire penser cela, mais plutôt avoir un avis sur cette proposition, certes
unique, mais réelle tout de même. Je suis sur un forum avec des investisseurs si je ne me suis pas trompé et j’imagine, peut être à tort, que certains pourrait me donner leur avis pour savoir si cette proposition tient la route ou si je dois vite aller voir ailleurs, mais merci tout de même de m’avoir répondu.

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#4 24/10/2019 17h32

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Vous demandez des avis tout en étant conscient que la proposition de la banque est très bonne. C’est en tout cas mon avis.
Ce qui vous pose problème est l’absence de différé. Sachez qu’un différé n’a rien d’un cadeau, ça a un coût et ça rapporte de l’argent à la banque. La CASDEN est certainement une banque vertueuse en s’interdisant ce genre de propositions, à vous de voir comment gérer cela et ne surtout pas vous retrouver à cours de liquidités.

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#5 24/10/2019 18h22

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Votre garantie est vraiment donnée, vous en avez pour 1100 euros avec crédit logement pour 63KE.

Le taux peut mieux faire par contre, regardez les moyennes sur meilleutaux.com et co. J’ai eu fin août 1,08% sur 25 ans..

Prenez leur assurance emprunteur en échange d’un effort sur le taux, puis si fructueux, faites une délégation dès le prêt signé.


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#6 24/10/2019 18h34

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La semaine dernière, le courtier m’a proposé 0,8% sur 20 ans pour du 110%. J’ai un modulo 24 mois.
Par contre, IRA, pas de transfert de prêt, pas de délégation d’assurance (mais bon, les lois sont pour nous : rien ne sert de se battre la dessus)… J’ai pas demandé de différé.

Avec la vague de financement en cours, il m’a dit que les banques rechignent actuellement à faire du "sur mesure".

Voilà, pour mon retour "terrain".

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#7 24/10/2019 18h36

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Bonjour sebdu91,
Disons qu’il y a une règle avec modèle de présentation et que ce que vous dîtes de vous ne permet pas d’avoir un avis un minimum objectivé.
En fait, sans connaître votre profil (âge, état civil, statut, revenus, patrimoine) on ne peut que rester dans le général.

Votre description de l’offre de votre banque manque donc de précision : combien sur 20 ans, 100% 110 %. assurance inclue ou déléguée, à combien ?

Plus généralement, vos remboursements mensuels sont relativement modestes et seront un bon test pour vous sur votre capacité à absorber mauvaise surprise, impayé, travaux imprévus etc.
En général, je ne crois pas nécessairement judicieux de décorréler ses engagements financiers de ses capacités réelles. Je tempère là l’enthousiasme moderne sur l’immobilier locatif à crédit en rappelant qu’il  peut-être tantôt une machine à cash ou… à claques (grosses claques).

Dernière modification par Range19 (24/10/2019 18h38)

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#8 04/11/2019 13h12

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Bonjour à tous, merci pour vos retours et désolé de ne vous revenir que maintenant.

Pour tenter de répondre à tout le monde, je vous confirme qu’effectivement, je suis conscient que la proposition de ma banque est très correcte.

Pour vous donner plus de détail, j’ai 41 ans, je travail comme cadre dans le secteur publique et je vit en couple mais non marié et non pacsé. Ma banque me finance le bien (48K€), les frais de notaire (estimé à 3850€) et les travaux (17K€). Je n’apporte que les frais de dossier et la garantie bancaire.
La valeur locative du bien est de 550€/mois charge comprises (les charges s’élevant à 46€/mois).
Donc au vu des mensualités du prêt, je penses également que cela peut être un bon test pour ce premier investissement qui, je l’espère, ne sera pas le dernier.

Ce que je souhaitais, en postant ce message, c’est d’avoir la confirmation de la qualité de l’offre de ma banque, ce qui, à vous lire, semble être le cas.

J’ai été voir 2 autres banques depuis dont une me demande un apport plus conséquent et l’autre me finance également la totalité et me propose un différé de 3 mois mais avec une garantie bancaire de 1000€ (contre 252€ pour ma banque actuelle) donc finalement cela me reviens moins cher avec ma banque actuelle même si je n’ai pas le différé.

Après nouvelle discussion avec mon conseiller, nous allons tout de même tenter de demander le différé même si l’espoir est faible. Cependant, puisse que le banque me finance les travaux avec un déblocage des fonds au fur et à mesure de l’avancée de ceux ci, est ce que je ne commence pas à rembourser mon prêt qu’a leurs achèvement. Il me semble que c’est le cas dans le cadre d’une résidence principale mais j’ai un doute dans le cadre d’un investissement locatif ? Je n’ai pas posé encore la question à mon conseillé car j’y ai pensé après l’avoir revu.

Merci dans tous les cas pour vos avis et votre partage d’expérience.

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