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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 23/10/2019 18h20

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Bonjour à tous!

Je vous expose la situation que je vis actuellement pour la vente d’un appartement que je loue:

Appartement vendu loué, prix de vente 160 000€, décote car vendu loué et parties communes en mauvais état (plus de vingt ans sans travaux). S’il avait été en parfait état je le vendais 180 000€ loué et disons 200 000€ vide.

Je propose le bien au syndic, qui me dit ok pour 155 000€ mais l’agent immo qui m’a fait l’estimation me dit qu’il a un client prêt à mettre 160 000€, ok on y va. Visite de l’appartement, le client valide le tarif, nous signons le compromis début juillet avec date butoir au 21/10/2019. N’ayant pas de notaire attitré, j’accepte de passer par celui conseillé par l’agent immo. Lors de la signature du compromis, l’agent immo me dit, votre syndic est bénévole donc pas de syndic (j’ai des échanges de sms où je mentionne ce même syndic). D’autre part mon client veut faire refaire toutes les parties communes, quitte à "forcer" le syndic….

Fin juillet, je reçois un joli courrier des services d’hygiène de la mairie me disant que les parties communes sont en mauvais état (fuite toiture, crépi qui s’effrite, barreaux manquants sur la rembarde, cache fil absent, local poubelle inexistant) et que j’ai deux mois pour dire comment je compte procéder. Le courrier a été envoyé en lettre simple et n’est même pas adressé à tous les copropriétaires. Ce même service a été averti par ma gentille locataire qui n’a pas apprécié que je lui dise qu’elle n’était pas prioritaire à l’achat car appart vendu loué….

Bref, je préviens le notaire et l’agent immo de ce courrier, je suis "contente" pour l’acquéreur qui va pouvoir demander les travaux sans se facher avec la copro….

Aujourd’hui l’acquéreur veut que je fasse des devis pour les réfections de ces parties communes et demande à signer un avenant alors que la date butoir est dépassée depuis lundi; la notaire me dit que je n’ai pas le choix…..et ça laisse l’opportunité à l’acquéreur d’avoir un nouveau délai de rétractation….

Je me retrouve avec un courrier de maire avec un local poubelle clairement impossible à faire, des délais à rallonger, un agent immo qui me demande de faire moi même les travaux dans les parties communes alors que c’est interdit et un sacré paquet de cheveux blancs et de stress en plus…..

Je ne sais plus quoi faire ni vers qui me tourner pour avoir des conseils, je ne sais pas si mes droits sont respectés mais je préfère clairement que tout soit annulé, sans n’avoir rien à payer à personne que de partir dans d’interminables procédures (d’autant qu’un autre copropriétaire est amateur de mon appart)

Est-ce déjà arrivé à quelq’un? comment vous réagiriez à ma place? je me sens flouée et coincée dans cette vente alors que je suis de toute bonne foi

Mots-clés : injonction après compromis, responsabilité agence immo, vente

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#2 23/10/2019 18h29

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Prenez votre propre notaire si celui conseillé par l’agent immobilier n’est pas le même que celui du vendeur.

Dernière modification par AleaJactaEst (23/10/2019 18h32)

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#3 23/10/2019 18h37

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Avant de répondre, il y a des trucs que je n’ai pas bien saisi dans cette histoire :

Concernant le timing, qui peut s’avérer être important :

- Début juillet : signature compromis pour signature acte authentique 21/10/19
- Fin juillet : réception lettre ’simple’ de la mairie
- Fin juillet : vous communiquez cette information à l’acquéreur

Quand est-ce que l’acquéreur vous a demandé des devis?
Entre fin juillet et le 21/10/19, as t-il émis la moindre demande?
Quand vous a t-il demandé de signer un avenant? Il contient quoi cet avenant?

Sur les travaux dans les parties communes : je ne vois pas en quoi ce courrier vous concerne. Il concerne le syndic - je répondrais aux services concernés qu’ils peuvent s’adresser au syndic (représentant du syndic bénévole).

Dernière modification par carignan99 (23/10/2019 18h39)

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#4 23/10/2019 18h42

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C’est la base oui, toujours avoir son propre notaire, qui ne défendra que vos intérêts. Ce n’est pas faute de le dire sur ce forum.

helln a écrit :

je suis de toute bonne foi

helln a écrit :

(plus de vingt ans sans travaux)

les parties communes sont en mauvais état (fuite toiture, crépi qui s’effrite, barreaux manquants sur la rembarde, cache fil absent, local poubelle inexistant)

ma gentille locataire qui n’a pas apprécié que je lui dise qu’elle n’était pas prioritaire à l’achat car appart vendu loué…

On peut se permettre d’en douter, un copropriétaire est responsable de l’état de son immeuble et doit s’assurer que la sécurité des occupants y est assurée. Il peut y avoir eu des démarches en ce sens et un refus des autres copropriétaires mais déjà il faut s’assurer que les bases sont correctes.
Pour quelle raison avoir "zappé" la locataire si elle voulait acheter ?

Seul un notaire pourra dire si la vente doit se faire en l’état, il me semble que oui car il n’y aurait pas eu d’arrêté de mise en péril si vous avez reçu un simple courrier.

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#5 23/10/2019 18h44

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Outre le comportement "capricieux" de votre locataire, je réagirai comme Carignan :

- Retour aux services d’hygiène que c’est au syndic de s’adresser,

- Changer d’agent immo, qui semble plus pressé de signer qu’autre chose (on ne conseille pas à un vendeur de faire des travaux dans une copro sans accord, c’est à la limite du défaut de conseil).

- Dire non pour les devis à votre "acquéreur", c’est son affaire, pas la votre. Qu’il se rétracte si il n’est pas content.

- Prendre contact avec un notaire extérieur à la vente et sans liens avec l’agent immo pour assurer la défense de vos intérêts lors de la prochaine signature d’acte (avec cet acheteru ou un autre).

Pour ma part, je stop tout avec tout le monde, je repart sur des bases saines et je tache de régler avant tout le "soucis" avec la mairie.

Question annexe : pourquoi ne pas avoir commencé l’acte d’achat avec votre locataire?
Bien à vous,

zappaty

Dernière modification par zappaty (23/10/2019 18h47)

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#6 23/10/2019 18h45

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Et si l’acheteur connaissait quelqu’un à la mairie?

Ce courrier, juste à ce moment, me surprend.

En tous cas, vous pouvez toujours consulter gratuitement les conseillers de l’ADIL de votre département.

S’agissant de parties communes, je suis très surpris que vous êtes le seul à recevoir ce courrier. A minima, c’est le syndic , même bénévole, qui aurait du en être destinataire.

Bref, ces "coïncidences" sont louches.

Comme conseillé, vous pouvez aussi prendre votre propre notaire. Cela ne vous coûtera pas plus cher, puisque les notaires se partagent les honoraires prévus sur la vente. Et au moins, votre conseil veillera peut-être davantage à vos intérêts que celui de l’acheteur ou de l’agent immobilier.

Bien que supposé "neutre" et assermenté, vous trouverez, sur Internet, plein d’affaires mettant en cause des notaires qui ont failli à leurs missions quand certains ne sont tout simplement pas malhonnêtes.

Par expérience, ayant eu à en "traîner" deux devant les tribunaux, évitez de leur faire une confiance aveugle.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#7 23/10/2019 18h56

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Je présume que l’avenant que veut vous faire signer le notaire de l’acheteur contient une condition suspensive à votre charge d’effectuer les travaux de réparations des parties communes relevés dans le courrier que vous avez reçu.

Sachez que vous n’êtes jamais tenu d’exécuter un avenant qui n’est qu’un document formalisant des ajouts ou modifications à apporter à un contrat initial et qui est convenu d’un commun accord des parties.

Si le contrat initial est vicié par cet élément nouveau, libre aux parties d’annuler la vente ou de la conclure telle qu’elle en connaissance de cause.

Donc mon conseil: prenez un notaire pour défendre vos intérêts et intervenir auprès de la contrepartie.

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#8 23/10/2019 18h56

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Merci de vos retours, voici pour les précisions, j’ai repris les dates précises

21 juillet: signature du compromis
28 aout: courrier simple de la maire avec mise en demeure dans les deux mois (soit avant le 28/10)

Etant en congé, j’ai pris connaissance de cette lettre à mon retour

13 septembre: envoi de la copie à l’agent immo, devant son "incompétence"
20 septembre: envoi de la copie au notaire, pas de nouvelles
17 octobre: mail de la notaire me demandant de la rappeler, le notaire de l’acquéreur veut des devis pour déterminer le montant de l’accord forfaitaire et transactionnel
17/10 je répond à la notaire que l’acquéreur a visité les lieux, les parties communes étant quand même visibles quand il faut monter 2 étages, le compromis signalait que l’acquéreur prenait tout en l’état; sa réponse "Je vous ai effectivement évoqué cette même règle « d’achat en l’état » par téléphone. Néanmoins, je vous ai également précisé que l’injonction de travaux était intervenue suite à la signature du compromis de vente et c’est là toute la difficulté. Au jour de la signature du compromis de vente, l’acquéreur n’avait pas cette obligation de travaux.

18/10 la notaire attend toujours le devis (fuite toiture connue mais syndic  a laissé trainer +++) il y en a pour 500€ pour toute la copro
je lui renvoie un mail après avoir appeler que choisir, je demande sur quel fondement l’acquéreur veut reporter la vente à fin novembre.
pas de réponse

Entre temps, mon frère (propriétaire avec moi) a la notaire au téléphone et on nous dit que pas le choix, faut faire les devis, je demande à la notaire de me redire par écrit la teneurs des échanges avec mon frère (pour avoir des traces, ça sent la tentative d’arnaque à plein nez)
voici sa réponse: "Nous avons convenu avec votre frère qu’il nous fournirait la facture des travaux réalisés sur la toiture, ainsi que des devis pour les autres travaux demandés par la métropole. Suite à leur réception, vous ferez une proposition à l’acquéreur. Dans tout les cas, il faut faire des devis pour votre futur acquéreur, quel qu’il soit.

Vous pourrez apprécier l’opportunité de purger un nouveau délai de rétractation à l’acquéreur à la réception de ces devis."

Pour répondre aux remarques:

La fuite de la toiture avait fait l’occasion d’une ag où mon frère et moi avions donné notre accord pour les réparations
Mais rien n’a été fait malgré plusieurs relances…. Nous sommes face à un syndic bénévole majoritaire qui "décide" de ce qu’il veut ou pas faire dans l’immeuble, j’en ai eu pour 4000€ de réfection de façade car il avait décidé mais n’était pas intéressé par la réfection des parties communes….

Quant à ma locataire, c’est une emmerdeuse, elle n’a de cesse de nous mettre la pression pour un oui pour un non, elle nous a mis en demeure en juin car d’après elle l’électricité n’était pas aux normes (alors que refaite à neuf avant la location) et nous a envoyé un devis de 6000€ avec "menace" de saisir la justice, c’est d’ailleurs à cause d’elle que nous avons décidé de vendre! bref on a fait passé un expert pour diagnostique électrique qui s’est avéré être aux normes.

Enfin, elle n’est pas "solvable": je ne pense pas qu’on puisse accéder à la propriété quand on touche la caf, auto entrepreneur et garant….

Dernière modification par helln (23/10/2019 19h07)

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#9 23/10/2019 19h24

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ok, pour ce que j’en comprend, 1) vous n’avez pas d’injonctions de travaux et 2) le notaire vous demande simplement de faire une offre transactionnelle…l’acheteur cherchant à se faire payer ces travaux alors qu’il envisageait de le faire lui même.

Bien bien bien.

Sur la forme et comme les autres forumeurs : prenez un notaire.

Sur le fond, deux options me viennent spontanément à l’esprit :

1) vous voulez absolument aboutir avec cet acheteur et vite. Faites une estimation à la louche (genre 1-200€ du m2 x m2 parties communes x vos millièmes) des travaux. Puis proposez ça comme base de transaction, sans devis et en indiquant que ce n’est aps contractuel et ne repose sur aucun devis), pour aller vite. L’acquéreur est content : parfait. Pas content : passez votre chemin.

2) Vous n’aimez qu’on vous prenne pour une bille et n’êtes pas à 1 ou 2 mois près (et confiante). Petit courrier avec la teneur suivante (pas littéralement hein, c’est pour l’esprit) :
vous avez visité le bien et aviez déclaré que vous faisiez votre affaire des travaux de réfection des parties communes. Sur cette base, nous avons convenu d’un prix de 160k€. A ce jour, il n’y a pas d’arrêté de péril ni d’injonction de la mairie à effectuer de travaux urgents. Par ailleurs et à ma connaissance, le syndic n’a pas été contacté par la Mairie. Donc, voici mon offre : signature sous quinzaine, au prix de 160k€. Merci de m’indiquer si cette proposition vous convient ou non, sous 3 jours

Et à y être (juste au cas où et si financement par emprunt), l’acquéreur vous a t-il transmis en temps et en heure un justificatif de demande de dépôt de prêt (1 mois en général)? Sinon, idem mais pour l’obtention du financement? Faudrait quand même vérifier qu’il a rempli ses propres obligations…

Dernière modification par carignan99 (23/10/2019 19h35)

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#10 23/10/2019 20h03

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Les notaires ne sont pas comme les avocats, ils font ce genre de choses? J’ai bien peur que personne ne voudra reprendre ce dossier….et comment en choisir un fiable?

Pour la mairie, elle me dit que ces éléments constituent des infractions, et par conséquent il m’est demandé de prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation dans un délai de deux mois à réception….

Je ne suis pas pressée de vendre, juste blasée par le comportement des locataires…..

Je n’ai en effet reçu de l’acquéreur aucune données, je pensais que ça se gérait automatiquement avec le notaire….

Et non je n’aime pas être prise pour une bille mais je suis en indivision avec mon frère….

Dernière modification par helln (23/10/2019 20h03)

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#11 23/10/2019 20h13

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Pourquoi ne pas annuler la vente (si possible) ?

Et faire les travaux tranquillement, payés par la copro. Puis vendre quand ça sera terminé dans un an ou deux.

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#12 23/10/2019 20h16

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Attention, toutes vos correspondances doivent se faire par le biais de VOTRE notaire et non pas en direct. Il faut retenir l’esprit du 2) de Carignan, mais une véritable promesse de vente doit être mieux formulée par votre notaire (bis).

@ Zappati : "Pour ma part, je stop tout avec tout le monde, je repart sur des bases saines et je tache de régler avant tout le "soucis" avec la mairie."
Suivant les écrits déjà formulés ou non, la venderesse n’a pas la possibilité de dire "stop" justement.

J’en arrête là, je n’ai pas compris la moitié des données dés le début du 1er post, syndic bénévole ou pas syndic, qui expertise et veut achèter ou pas, un locataire mais pas prioritaire à l’achat…Trop compliqué sad

Dernière modification par Iqce (23/10/2019 20h19)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#13 23/10/2019 20h45

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J’avoue c’est pas clair :

helln a écrit :

Je propose le bien au syndic, qui me dit ok pour 155 000€ mais l’agent immo

Comment voulez-vous que l’on vous conseille, relisez vos messages à tête reposée et donnez-nous toutes les informations sur la réalité du syndic, bénévole, avec qui ? Le notaire, votre notaire donc, conseillé par un agent immo (il vient d’où cet agent ?) mais différent du notaire de l’acquéreur ?
Il faut bien poser tous les éléments et relire votre compromis avec les responsabilités de chacun.

Il me semble que si des travaux sont votés entre le compromis et la vente, ils sont à la charge du vendeur donc vous et votre frère, reste à voir si pour ce courrier qui parait officieux tout en existant bien présent et que vous avez montré à tout le monde vous ne devrez pas vous plier à résoudre à vos frais les griefs reprochés.
Après tout ça ne serait qu’assumer une situation que les copropriétaires auront laissé pourrir.

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#14 23/10/2019 21h29

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Bonjour,

vérifiez que ce que vous avez signé est un compromis et non pas une promesse unilatérale de vente. Si promesse, ça change un certain nombre de choses.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+1]    #15 23/10/2019 21h31

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salut

moi j’irai bien bourrin en mode je réclame les 10% de dépôt de garantie (il y a un dépot de garantie ?)

car rien n’est fondé pour que l’acheteur se dérobe. Et en plus a t-il fourni les éléments ? demande de prêt etc…

et..oui changez de notaire vous avez l’air mal entourée…

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#16 23/10/2019 22h17

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Bonsoir,

comme Rocambole, je me régalerais à envoyer des rafales de scuds en recommandé à tout va :

- à votre notaire pour l’informer qu’en l’absence de justificatif d’obtention de prêt de l’acquéreur vous souhaitez réclamer l’indemnité d’immobilisation prévue par la loi et souhaitez qu’il vous indique la démarche à suivre, à défaut de réponse sous quinzaine vous prendrez un avocat
- à votre agent immobilier l’informant que ses conseils de réaliser des travaux dans la copropriété sont illégaux, avec un rappel de quelques jurisprudences sur le devoir de conseil des agents immobiliers
- aux services d’hygiène de la mairie, en copie au maire, avec copie du courrier reçu, les informants que la rénovation des parties communes est l’affaire de la copropriété, que vous cherchez à rénover ces parties communes depuis X années preuves à l’appui (les PV d’AG où votre frère et vous avez fait face à l’opposition du syndic ), que votre syndic s’y oppose. Par chez moi, les services de la mairie ne correspondent qu’en recommandé, vous avez peut-être fait l’objet d’une arnaque.

Ces courriers devraient vous acheter le silence radio de tout ce petit monde. Passé quelques temps, reprenez la vente avec votre propre notaire, jamais avec un agent immobilier ni le notaire de l’acheteur.

Cela dit, je n’ai peut-être pas tout compris, mais il me semble très difficile de se retrouver dans un tel bourbier même avec le plus partial et incompétent des notaires.

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#17 24/10/2019 00h18

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On a déjà vu des locataires qui pourrissaient leur bailleur pour faire baisser le prix de l’immobilier.

Vous êtes certaine qu’elle n’est pas de mèche avec l’acheteur?

Une locataire experte en électricité, qui demande des travaux de rénovation sur un logement rénové, et prévient (peut-être) la mairie, ça paraît un peu gros.

Je suppose que le notaire vous a rappelé que le locataire en nu était prioritaire pour la vente.

Gardez le sourire, pile vous vendez le logement, face vous encaissez l’avance si l’acheteur se dégonfle.

Vous avez tout intérêt à vendre avant que des travaux soient votés en AG de copropriété.

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[+1]    #18 24/10/2019 07h54

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Bonjour,

Combien y-a-t-il de copropriétaires ?
Je ne suis pour ma part pas d’accord avec l’idée d’attaquer tous azimuts alors que la situation que vous décrivez n’est pas d’une grande clarté.Entrer dans des litiges durables alors que votre appartement semble facile à vendre serait certainement une erreur.
Vous vous embrouillez avec la locataire, avec le syndic,avec les autres copropriétaires ?,  avec l’agent immobilier et maintenant potentiellement avec le notaire (dont je comprends - à tort peut-être- qu’il n’est pas celui de l’acheteur). Peut-être serait-il judicieux de calmer le jeu.

Avez-vous eu un contact direct avec le service concerné de la mairie ?

Le notaire de votre acheteur fait son boulot en le mettant en garde.

Quoi faire : ne serait-il pas judicieux de répondre aux requêtes (presque le plus simple à mes yeux) en vous appuyant sur le syndic et faire le nécessaire pour finaliser la vente en rassurant l’acheteur ?
Et surtout : posez vos questions à votre notaire qui connaît les enjeux. Seul contre tous, c’est rare, sauf si vous preniez tout le monde à rebrousse poil. Voyez avec elle comment protéger au mieux vos intérêts et les possibilités soit de conclure rapidement et efficacement, soit de vous dégager de vos obligations, soit de "contraindre" votre acheteur (même si à mon sens ça reste une mauvaise idée ).

Notez que je ne crois pas qu’il soit juste de considérer que l’acheteur a tout vu s’il n’a pas eu les éléments mentionnant des défauts de conformité et infiltrations d’eau préalablement connus. Que le courrier de la mairie soit une injonction ou pas n’enlève rien au fait qu’il y a de quoi s’interroger pour l’acheteur tant sur la tenue de la copro que sur une éventuelle injonction à venir au coût non maîtrisé.

Si la vente devait capoter, mettez tout au carré avec tout le monde avant de signer à nouveau.

Enfin, sur votre approche avec votre locataire, ce n’est pas finement joué : si elle paye son  loyer elle est solvable et votre presque mépris perceptible ne doit pas faciliter les choses : de ce point de vue, arrondir les angles surtout lorsque la copro (donc vous) n’est pas irréprochable serait le mieux à faire.

Par curiosité : je en comprends pas "Je propose le bien au syndic, qui me dit ok pour 155 000€". De qui parlez-vous ?

Bon courage mais il semble qu’il n’y ait rien de bien compliqué pour tout recadrer. Sauf si syndic bidon (il y a des AG donc un syndic ?)

Dernière modification par Range19 (24/10/2019 08h23)

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#19 13/11/2019 12h16

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Bonjour à tous, je viens vous donner quelques nouvelles de mon cas!

Alors je n’ai pas choisi l’option "skud" qui a pu être préconisé; par contre j’ai harcelé l’assistante de ma notaire pour avoir gain de cause, et j’ai passé des heures à m’informer sur mes droits…

Je suis un peu en froid avec ma locataire en effet, c’est le genre de locataire "réglo" mais franchement exigeant….. qui a cru que les propriétaires étaient inclus dans le bail et à sa disposition….de quoi me dégouter de mon appart au point de le vendre….

Avec le syndic (de l’immeuble dont je suis copro, il est aussi copro), pas spécialement de froid si ce n’est que bah ça fait bien 5 ans qu’on demande la réfection des parties communes et que lui, majoritaire, n’en a pas l’envie….j’aurais bien converti mon appart en airbnb mais vu les parties communes bien vieilles, bah c’est mort… Il a aussi bien bien envie de récupérer le reste des apparts pour être propriétaire de tout l’immeuble (ça fait bien 10 ans que je sais que si je vends, il est amateur)

Bref, l’assistante a eu un retour du syndic qui confirme qu’il est bien syndic, les travaux de toiture ont été réglés cet été et n’ont pas été facturés à la copro (une fuite qui traine depuis 2 ans pour quelques feuilles qui bouchaient les évacuations, ça vous donne une idée du sérieux?)
Une AG va être programmée début décembre pour évoquer le courrier reçu de la mairie et voir les éventuels travaux à faire…..

En conclusion, j’ai demandé à la notaire de faire cette proposition à l’acheteur: on signe sous 15 jours au prix demandé ou on fait un avenant, il se rétracte s’il veut, sous dizaine, et je récupère mon appart sans rien demander en retour….
C’est l’acheteur lui même qui a rappelé la notaire pour lui dire qu’il voulait toujours l’appart, du coup signature prévue le 25 novembre!

Finalement, tout est bien qui finit bien, je vais pouvoir venir prochainement vers vous pour vous exposer les prochains projets qui devraient me permettre d’avoir la vie plus douce, affaire à suivre!

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