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[+1]    #1 21/10/2019 12h30

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Bonjour à tous,

Je n’arrive pas à lever une question de fiscalité en vue d’un investissement locatif multiple : deux fiscalistes différents m’indiquent que le meilleur montage pour une détention longue, et pour des associés imposés à des taux marginaux élevés, est d’avoir une holding (SAS) imposé à l’IS, et des sociétés filles (une par bien) sous le régime des SCI à l’IR.

Mais impossible de comprendre pourquoi.

Est ce quelqu’un pourrait m’éclairer sur ce point? D’après ma compréhension de la fiscalité, une SCI à l’IR est fiscalement transparente et les revenus sont imposés au taux marginal d’imposition de celui qui la détient. Mais que devient cette définition quand celui qui la détient est une personne morale non soumis à l’IR? Pas d’IR = pas d’impot (on peut toujours rêver!)

Il semble aussi que cela soit avantageux en cas de cession, mais alors la, c’est encore plus obscur :-)

Merci beaucoup de vos éclaircissements!

Bon investissemetn

Mots-clés : fiscalité, imposition, plus-value, résidentiel

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#2 21/10/2019 13h01

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Bonjour,

Si la holding à l’IS détient 100% d’une SCI iR, alors le résultat de SCI IR se fera  sur les regles de l’IS.

Voir ce lien pour plus de précisions : ici

Je ne sais pas si il y a un avantage fiscale à faire ce montage. En revanche possible de vendre la SCI en cas de cession du bien et non le bien lui-même. Le fruit de cette cession entrera dans l’imposition IS de la holding.

Dernière modification par Cyril440 (21/10/2019 13h01)

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#3 21/10/2019 13h01

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sur votre question concernant une sci détenue par une personne morale (sachant qu’il y a au moins deux associés dans une sci).

Une SCI non soumise à l’IS est effectivement réputée être transparente. Son bénéfice est imposé dans mes mains de l’associé.

Exemple : votre SAS (à l’IS) détient 98 parts de la SCI, vous-même 1 part (en nom propre) et votre associé 1 part (toujours en nom propre). Le bénéfice de la SCI est de 1000€. Dans ce cas, 998€ sont imposés à l’IS dans la SAS, 2€ sont imposés à l’IR (1€ pour vous et 1€ pour votre associé). Note : calculs simplifiés ; parce que en fait, la détermination de ce qui est imposable dans la SAS / pour les personnes physiques suit deux modes de calculs différents (BIC pour la personne morale, revenus fonciers pour la personne physique).

Les 998€ dans la SAS subissent 15% d’IS = reste 848€ de bénéfice net. Somme capitalisée dans la SAS ou que vous pouvez distribuer en dividendes, à vous et à votre associé. Ces dividendes seront imposés au PFU (30%) ou à l’IR+PS.

Dernière modification par carignan99 (21/10/2019 13h08)

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#4 21/10/2019 13h47

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Mes conseils ont la même approche que les votres puisque c’est précisément ce montage qu’il m’ont fait 2 fois : on appelle cela une sci IR détenue majoritairement par une personne morale donc « de fait à l’is », pour simplifier quand j’en parle habituellement même ici je dis sci is cela évite l’expose complet….

Pour répondre à vos questions :

Un bien par sci car ainsi plus facile de rester sous le seuil de bascule de l’is à 15%, ce qui permet aussi souvent de loger en complément de la scpi (démembrée ou non)

Le montage des parts est exactement ce que vous décrit Carignan : 98% sur la holding 1 part pour moi 1 pour mon épouse. Je déclare de l’IR sur des sommes ridicules (environ 250€ par an et sci)

Le résultat comptable des 98% détenus par la holding est répercuté sur la holding (on est bien dans une sci transparente…) et viennent s’imputer sur les fonds propres de celle ci.

Dans les faits, pas de distribution de dividendes depuis la holding sur cette partie (la holding a d’autres filles chez moi..) pendant la période de remboursement des emprunts, et la trésorerie (CF largement positif dans mon cas avec +1 ke mois ) reste sur le compte de la sci.

Il est probable que quand vous arriverez en gros en fin de remboursement des crédits, vos conseils vous préconisent de revendre le bien et réinvestir sur un autre via la holding : en ayant gardé la treso sur la sci, 0 souci de paiement sur la PV constatée (en sci is on amortit donc attention à ce point).

Ces 2 derniers  points de montage sont soumis à débat, car plusieurs approches chez les EC sur la gestion de la treso et celle de la PV et de son optimisation (selon qu’on raisonne rendement ou patrimonial )

Si pas clair dans mes explications, n’hésitez pas…

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#5 21/10/2019 14h30

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Merci beaucoup pour ces réponses détaillées.

Si je comprends bien, et en résumant les différents points que vous évoqués :

- Une SCI à l’IR détenue à 99% par une SAS à l’IS applique en fait… l’IS.
- Avoir une SCI par bien permet de rester au seuil réduit d’IS à 15%. Si l’on consolide plusieurs biens dans la structure, on risque de dépasser les 38.120 € de bénéfice et basculer dans une imposition à 28% ou 33.3%. Ou alors est ce la holding et l’ensemble des revenus des différentes SCI IR filles qui détermine le taux d’imposition?   Je n’arrive pas à réconcilier vos conseils : si les revenus sont consolidés, je ne vois pas d’intérêt à en loger une par bien (hors cession)

carignan99 a écrit :

Une SCI non soumise à l’IS est effectivement réputée être transparente. Son bénéfice est imposé dans mes mains de l’associé.

serenitis a écrit :

Un bien par sci car ainsi plus facile de rester sous le seuil de bascule de l’is à 15%.

Je confonds peut être plusieurs éléments distincts, je vous prie de m’excuser si c’est le cas.

Pour ce qui est de la cession, je comprends qu’il est plus intéressant de vendre la SCI en elle même qu’un bien qui serait détenu en propre par la holding, mais je ne trouve pas d’élément probant pour quantifier ce point : dans les deux cas il me semble que cela rentre dans le résultat comptable de la holding, et donc imposé au taux d’IS en vigueur? Ou est la subtilité?

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#6 21/10/2019 16h06

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Si on comprends bien que le fait de loger un bien dans un SCI IR dont 99 % des parts sont détenues par une structure IS permet d’éviter la fiscalité en nom propre en basculant la fiscalité sur une structure IS à 15 %

Qu’en est il de l’amortissement du bien au niveau de la structure IS qui détient des parts de SCI IR ?
Là je ne sais pas
Normalement c’est la structure détentrice du bien qui amorti si elle est à l’IS donc on peux penser qu’il n’y a pas d’amortissement dans ce type de montage ( A confirmer )

La question se pose à la revente du bien

Dans le cas de la revente du bien , le résultat de la vente remontera à 99 % dans la SCI IS avec fiscalité et ensuite il faudra récupérer l’argent en nom propre.

Sinon il faut faire un rachat en nom propre  des parts sociales de la structure IS
et ensuite procéder à la revente du bien qui bénéficiera de la plus value des particuliers car structure IR

C’est un bon montage fiscal mais probablement limite voir très limite

Toutefois cela ne solutionne pas la présence dans la structure Is de 99 % de la valeur du bien en SCI IR que ce soit par revente des parts ou revente du bien.
C’est juste que la fiscalité peut etre différente entre une remontée de fonds par la vente d’un bien et la vente de parts.

Dernière modification par Philippe30 (21/10/2019 16h30)


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#7 21/10/2019 16h51

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La holding n’amortit pas le bien parce qu’elle ne possède pas un immeuble (donc pas un actif corporel) mais des parts sociales de la SCI (donc un actif financier, qui ne s’amortit pas). Le bien est dans le bilan de la SCI et c’est elle qui l’amortit.

La holding ne fait ’que’ détenir des parts du capital social de la SCI et payer l’impôt de celle-ci (IS ; à hauteur de sa quote-part).

Je n’ai pas été confronté à la vente d’un bien dans ce contexte. Mais en toute logique, il va y avoir une PV de constatée, grosso modo : [prix de vente] - [valeur nette à l’actif inscrit à l’actif de la sci]. 98% de cette PV sera imposée dans le holding, à l’IS (exemple illustratif, des messages ci-dessus où la holding possède 98% des parts de la sci).

Je ne comprend pas ce que vous voulez dire par ’racheter les parts sociales de la structure IS et ensuite procéder à la revente du bien qui bénéficiera de la plus value des particuliers car structure IR’? La structure IS (la holding) vous appartient en effet déjà en nom propre.

Dernière modification par carignan99 (21/10/2019 16h56)

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[+1]    #8 21/10/2019 17h03

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@Xavier AM :

* si vous avez plusieurs sci IR détenues par la même holding, les résultats se cumulent pour les seuils. pour isoler les sci, il faut un schéma de groupe différencié.

* vendre une sci plutôt que le bien est une bonne idée sur le papier : mais aucune banque ne suivra un acheteur avec un compromis en ce sens, dans la mesure où ils ne peuvent pas prendre de garantie physique sur le bien avec ce type de compromis.

* Pouvez vous nous en dire plus sur ce qu’évoque votre présentation en ce projet de SCPI que vous montez ? en retour de notre petite contribution collective sur la fiscalité, ce serait intéressant…

@Philippe 30 :

pour les amortissements : 100% des amort sont pris en compte dans le calcul du résultat pour l’entité détentrice dans la mesure où les personnes physiques elles n’amortissent rien bien sûr et sont imposées hors cette notion,  donc pas de quote-part : c’est plutôt la notion de transfert entre résultat comptable et résultat fiscal.

bien d’accord avec vous sur le fait que ce montage ne solutionne pas tout, mais pour ma part, je n’ai encore rien trouvé de plus efficace à ce jour.

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[+1]    #9 21/10/2019 17h57

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@serenitis

Ok très clair, mais alors je ne comprends toujours pas l’intérêt de loger les biens dans des SCI séparés. Si les seuils se cumulent, en quoi cela permet de rester en dessous du seuil d’imposition à taux plein de l’IS? Dit autrement : si une SCI fait un résultat de + 40k€, quel serait l’avantage d’avoir deux SCI qui font chacune +20 k€, à part à avoir des frais de comptabilité supplémentaire?

De même, si il n’est pas possible de vendre la SCI directement, pourquoi loger le bien dans celle-ci et pas directement dans la SAS?

Je suis assez confus :-s

Pour ce qui est de mon projet, une SCPI est un bien grand mot! Je suis plutôt en train de monter un club deal d’investissement dans de l’immobilier résidentiel, afin de mutualiser les risques, les frais, et l’expérience de gestion de travaux. Et nous ne prévoyons pas de distribution durant la période de prêt, l’objectif est vraiment long termiste. Pour résumé : une SCPI non réglementée, sans les frais associés, à effet de levier et accessible par le bouche à oreille. Si vous connaissez des projets similaires je suis preneur :-)

Je créé cela avec un cercle proche tout d’abord, mais si cela tourne bien et que les rendements sont intéressants, on pourra élargir à d’autres investisseurs extérieurs (tout en restant un club fermé, pour éviter la lourdeur de l’agrément AMF).

Bonne soirée à vous

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[+1]    #10 21/10/2019 18h03

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@Carignan et serenitis

Si une SCI IR détient un bien , elle ne peux pas faire d’amortissement.
Si la structure IS détient des parts sociales est-ce qu’elle peux amortir un actif financier ?
Si oui sur quelle base ? la je ne sais pas trop

La finalité de ce montage est de reporter la fiscalité en nom propre vers une structure IS , si elle amortit se pose alors le problème de la plus value professionnelle à la revente et si elle ne peux pas alors aucun intérêt.

Autant rester sur une structure IS pur et dur sans passer par une SCI IR car le bénéfice de la plus value des particuliers se perd.

Dans la notion de rachat de parts , j’entends  remettre les parts sociales dans des mains d’associés particulier assujetti à la plus value des particuliers.

Mais comme je l’ai indiqué plus haut les 99 % des parts que ce soit par rachat ou par vente du bien  retournerons dans la structure IS sauf que la plus value de revente des parts sociales est moindre.

Dans ce cas toutefois si il n’y a pas d’amortissement alors la plus value professionnelle sera allégé.

Le cas est complexe comptablement et fiscalement , je suis pas certain que ce montage soit si intéressant par contre il peux facilement attiré l’œil du fisc.

Dernière modification par Philippe30 (21/10/2019 18h04)


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#11 21/10/2019 19h40

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La compréhension est la suivante : 

La sci à l’IR étant possédée par une société à l’IS, la société à l’IR devient de facto sous le régime 238 bis K du CGI et doit donc calculer son résultat remonté à la société à l’IS pour 98 %  selon les règles de l’IS et donc prendre en compte des amortissements.

De ce fait, il y a bien une plus value professionnelle (totalité prix cession si le bien est totalement amorti) lors de la vente de l’immeuble.

Pour éviter la plus value professionnelle de l’immeuble, il s’agirait de vendre les parts de la sci IR à une autre société à IR qui serait avec des associés probablement différents. Mais cela fera apparaître une plus value sur les parts sociales.

Sinon je suis preneur d’une solution pour réduire la plus value professionnelle.

J’ai lu des éléments sur la cession de la nue propriété de l’immeuble (demande du temps) ou la réduction de capital (pas tout compris du mécanisme). 

Une autre solution, dans le viseur de l’abus de droit (et probablement plus à partir de janvier 2020 avec la notion de principalement fiscal) et plus compliqué correspond au montage de démembrement des parts sociales de la sci IR vers une société à l’IS qui détiendrait qu’un usufruit temporaire de parts sociales : vivre à l’IS et mourrir à l’IR.

Ce montage est vraissemblablement mis en oeuvre dans l’immobilier d’entreprise.

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#12 21/10/2019 21h40

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Philippe30 a écrit :

Si une SCI IR détient un bien , elle ne peux pas faire d’amortissement.

A ma connaissance, une SCI IR peut tout à fait amortir un immeuble, sans que ça ne soit une obligation. Ça réduira le résultat comptable mais pas le résultat fiscal (le résultat imposable à l’IR réintègre les amortissements).

La différence avec une SCI IS : cette dernière est obligée d’amortir (comptabilité BIC). [source]

Mais là, on parle d’une sci dont un des associés est une personne morale. Et apparemment, amortir l’immeuble dans la SCI devient une obligation (source : guide pratique de la sci, p. 243).

Philippe30 a écrit :

Si la structure IS détient des parts sociales est-ce qu’elle peux amortir un actif financier ?

En principe, non. On peut constater une dépréciation mais à ce moment là, il faudrait aussi faire des reprises sur provisions si l’immeuble reprend de la valeur. Et puis comment justifier une dépréciation? Schéma un peu olé olé.

Et encore faut-il que le capital social soit d’un montant significatif (dans mon cas, 200€ de capital social contre valeur d’immeuble de 145k€…).

Philippe30 a écrit :

La finalité de ce montage est de reporter la fiscalité en nom propre vers une structure IS , si elle amortit se pose alors le problème de la plus value professionnelle à la revente et si elle ne peux pas alors aucun intérêt.

Oui, la problématique de la PV en cas de revente demeure. Mais la finalité d’une holding à l’IS n’est pas à ma connaissance liée à une problématique de fiscalité de PV de cession d’immeuble détenu dans une sci. Le cas ’classique’, c’est de constituer un groupe, pour 1) investir les profits d’une activité pré existante dans d’autres activités, 2) bouger le cash entre les entités sans formalités particulières (et sans fiscalité, via les comptes courants d’associés) et 3) capitaliser en évitant la friction de l’IR (qui, bien évidemment, me rattrapera néanmoins un jour…mais comme disait un économiste célèbre, à long terme, nous serons tous morts).

Dans le cas de XavierAM, je ne suis pas certain de pourquoi on lui a conseillé ce montage. Il doit y avoir d’autres raisons, qui m’échappent (mais je ne suis pas CGPI donc beaucoup de choses m’échappent).

Dernière modification par carignan99 (21/10/2019 22h54)

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#13 22/10/2019 07h13

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@Carignan99

Effectivement on tourne en rond avec les amortissements induisant des plus value après réintégration comptable.
Merci pour la précision sur l’amortissement pour SCI IR , je ne pratique pas les SCI IR , j’avais zappé ce point.

Le mieux est comme vous l’indiquez de passer par un principe de démembrement qui permettrait de faire le montage.
Ce type de montage implique que la banque suive pour l’achat du bien puis le financement du démembrement avec achat d’usufruit ensuite par la structure IS.

Je vous rejoins sur le fait de se demander pourquoi un montage entre deux structures à été évoqué sans aller plus loin dans l’analyse et ses répercussions comptables et fiscales.

Il est possible que XavierAm n’est pas perçu la subtilité du montage ou que ceux qui l’ont conseillé réservent le clou du montage après paiement d’honoraires.

Je pense que dans un premier temps il faut faire simple et au mieux et ensuite il est toujours de temps de complexifié pour optimiser.
Des montages complexes en début de constitution de patrimoine ont des coûts importants et ne sont pas justifiés , la priorité doit être donné à la recherche et à la gestion.


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#14 22/10/2019 08h47

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@Carignan99 et @Philippe30

Philippe30 a écrit :

Il est possible que XavierAm n’est pas perçu la subtilité du montage ou que ceux qui l’ont conseillé réservent le clou du montage après paiement d’honoraires.

Je ne peux que confirmer cette affirmation, c’est d’ailleurs pour cela que j’en suis venu à poser la question sur le forum. Mon sentiment était que c’était le montage mis en avant dans Fiscal’Mag, édition spéciale immobilier mais que mes interlocuteurs ne comprenaient pas vraiment pourquoi. Et sur ce point, je ne suis pas plus avancé :-)

carignan99 a écrit :

Dans le cas de XavierAM, je ne suis pas certain de pourquoi on lui a conseillé ce montage. Il doit y avoir d’autres raisons, qui m’échappent (mais je ne suis pas CGPI donc beaucoup de choses m’échappent).

Possible. Pour vous résumé le cahier des charges que j’ai donné aux fiscalistes, nous avons évoqué les points suivants :

- Détention longue de biens immobiliers
- Associés qui ont des TMI élevés
- Garder la possibilité à un moment de devoir revendre des biens pour dégager de la liquidité, et assurer la sortie de l’un des associés

Et, c’est particulièrement sur le point de la cession que ce montage est revenu. Je cite : " il est beaucoup plus avantageux de vendre la SCI que de vendre un bien détenu en propre par la SAS".

Bref, je vais creuser et je vous fais signe si je trouve quelques éléments probants.

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#15 22/10/2019 09h12

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Vendre la SCI , c’est vendre les parts sociales mais si elles sont détenues à 99 % par la SAS alors vous ne vendez pas grand chose.

Si vous vendez les parts de la SAS alors on retombe dans le travers de la fiscalité sur la cession de parts et surtout comment ressortir d’une structure IS le produit de la vente.

Visiblement les informations viennent d’un journal généraliste , sans aucun jugement ils ont probablement atteint la limite à court terme du montage mais il faut voir plus loin.

Dans des montages IS , il faut bien savoir ce que l’on fait , on achète pour longtemps , on évite de revendre le bien , on démembre avec emprunt en cours pour les enfants , on rachète ses parts via une structure IS holding , on procède à des transferts entre structures pour éviter la fiscalité de sortir des fonds et on abonde au maximum par compte courant.

Si on sait où l’on va alors c’est relativement plus simple  sinon ce sont des montages non appréhendés dans leur globalité et c’est prendre le risque d’une forte déception si le montage ne tient pas compte de l’objectif.
Le seul objectif fiscal n’est pas suffisant dans une société à fiscalité variable ….


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#16 22/10/2019 09h29

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Philippe30 a écrit :

Vendre la SCI , c’est vendre les parts sociales mais si elles sont détenues à 99 % par la SAS alors vous ne vendez pas grand chose.

Comment cela? Si vous vendez les parts sociales de la SCI qui possède le bien (les parts détenues par la SAS), vous vendez en fait le bien. De la même facon que si vous achetez toutes les parts sociales d’une société, vous êtes propriétaire de tous ses actifs. 

Il n’est pas question dans ce cas de vendre des parts de la SAS, mais uniquement d’arbitrer entre deux options :
- vendre une SCI contenant un bien immobilier et détenu par la SAS
- vendre un bien immobilier faisant partie de l’actif de la SAS

La vente de parts de la SAS s’apparentait à une augmentation de capital, ou à un rachat de l’ensemble du parc par un autre acteur.


Philippe30 a écrit :

Si vous vendez les parts de la SAS alors on retombe dans le travers de la fiscalité sur la cession de parts et surtout comment ressortir d’une structure IS le produit de la vente.

J’avais mal lu votre message, oubliez mon message précédent, nous sommes d’accord :-)

Dernière modification par XavierAM (22/10/2019 09h34)

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#17 22/10/2019 10h40

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Comme le dit Hhub, ce type de montage prend tout son intérêt en immobilier d’entreprise où on peut sur une opération de rachat complet entre murs et fonds faire fluctuer les valeurs de chacun afin d’optimiser la fiscalité selon ses propres objectifs : c’est d’ailleurs un point de négociation essentiel (j’estime de mon expérience que 25% d’un coût final sont facilement en jeu sur ces montages), là aussi, il faut rester cohérent dans les valeurs, mais cela laisse la place à de subtils réglages.

Pour répondre à la question de XavierAM sur le cumul de plusieurs  sci pour les seuils de taux d’IS, comme je l’avais écrit, la subtilité est dans le schéma du groupe : chaque cas dépend de l’architecture que vous avez retenue, c’est un point où les fiscalistes excellent et justifient d’honoraires conséquents.

une holding a pour objet de détenir des titres, pas des immeubles en direct, et de faciliter et justifier des vases communicants entre entités.

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#18 14/12/2019 11h58

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Bonjour,

Cette file m’intéresse tout particulièrement, je suis dans la même démarche d’aller apporter mes parts de SCI IS à une holding SAS à l’IS mais pour l’instant je bute sur une finesse. J’ai des Sci avec des bâtiments industriel et artisanal et je souhaiterai acheter un appartement pour le louer en meublé en saisonnier et je n’arrive pas à savoir si l’intégration de la SCI IR sous la SAS IS qui fait qu’on amortit ce qui est dans la SCI IR peut également donner le droit de faire du meublé du coup ? L’idée étant une fois que les la SAS à l’IS est monté ne peut plus faire de SCI à l’IS mais uniquement à l’IR.

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#19 20/04/2020 20h18

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Philippe30 a écrit :

Dans des montages IS , il faut bien savoir ce que l’on fait , on achète pour longtemps , on évite de revendre le bien , on démembre avec emprunt en cours pour les enfants , on rachète ses parts via une structure IS holding , on procède à des transferts entre structures pour éviter la fiscalité de sortir des fonds et on abonde au maximum par compte courant.

Cela me fait penser au montage suivant proposé par un fiscaliste :

Acquisition d’un bien en direct via un financement. Céder l’usufruit temporaire du bien à une société à l’IS dont on est actionnaire.
La structure IS ne pouvant faire financer et payer cash l’usufruit au propriétaire du bien, cela ce faisait par le crédit du compte courant d’associé. Donc pendant toute la durée de "location", les loyers sont encaissés sur la société à l’IS, avec taux 15%. De plus, pour sortir l’argent de la société IS, afin de payer l’emprunt à titre perso, pas de fiscalité, puisqu’il suffit de récupérer via le compte courant d’associé.
L’usufruit étant temporaire, la personne physique finit par récupérer la pleine propriété, avec la fiscalité avantageuse du régime des particuliers pour la revente.

J’ai surement du oublier quelque chose mais c’était l’idée générale.
Cependant, cela m’a toujours laissé dubitatif. en effet, j’imagine que le législateur, considérerais à notre époque, peut être cela comme un abus de droit.

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[+1]    #20 20/04/2020 20h54

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Depuis la loi de finances rectificative 2012, la première cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire est soumise à l’impôt sur le revenu et non plus au titre des plus-values immobilières selon l’article 13-5 du Code général des Impôts (CGI)

Cela peut sensiblement changer l’intérêt fiscal.

Par ailleurs, il vaut mieux trouver d’autres arguments que fiscaux pour justifier son acte.

La fiscalité (avantageuse)  doit être  une conséquence "malencontreuse" de l’objectif principal.

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#21 26/04/2020 19h44

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C’est fâcheux.
Pour éviter l’impôt sur la cession de l’usufruit, il faudrait faire 2 actes d’acquisition distincts.
1 acte pour la nue propriété et 1 acte pour l’usufruit.
Mais cela complique le financement..

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[+1]    #22 27/04/2020 11h07

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Un moyen pour "contourner" l’article 13.5 du CGI, et sa taxation de la cession de l’usufruit temporaire à l’impôt sur le revenu est de céder un usufruit viager sur sa tête, ou celle de son conjoint.
L’usufruit viager n’est plus temporaire (confirmé et consacré par la cour de cassation), par suite sa cession à la société à l’IS est parfaitement possible sans la taxation rédhibitoire sur le revenu.
Accessoirement, on peut estimer le prix de l’usufruit à sa valeur économique (donc supérieure à la valeur estimée par le barème fiscal, qui n’est obligatoire qu’en cas de cession à titre gratuit), ce qui rend l’opération encore plus intéressante.
La société amortit en fonction des tables publiques et reconnues de durée de vie de la personne.

et le montage décrit par COBRA redevient possible sans constituer un abus de droit.

Par contre, il faut attendre le décès pour "récupérer" l’usufruit, ce qui peut être embêtant…

Ou alors, on peut penser à l’extrême que la société à l’IS cède l’usufruit après plusieurs années, possible notamment sans problème si on souhaite revendre le bien immobilier. L’usufruit ayant alors perdu une grande partie de sa valeur. Il y aura répartition du prix entre nu-propriétaire (vous ou vos enfants) et usufruitier (la société à l’IS). L’essentiel de la plus value se fera sur la nue-propriété, avec les abattements qui vont bien. Attention, néanmoins, en cas de cession, que cela présente un intérêt pour la société à l’IS.

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#23 09/06/2020 17h27

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Ce montage de SCI IR détenu par une SCI à l’IS a un intérêt lors de la vente, a condition d’avoir cédé les parts entre associés avant.
Pendant la durée du prêt le bien s’amortit au code part détenu par la société IS. Une fois l’emprunt finit de payer vous faites le choix de faire racheter les parts de la SCI par les associés initiaux dans un but patrimonial et non pas d’optimisation fiscale.
Une fois cette opération réalisé vous tombé dans la plus value des particuliers et qui est plus avantageuse que celle de l’entreprise.
je me répète mais il ne faut pas le faire pour l’optimisation fiscale mais dans un but patrimoniale sinon c’est de l’abus de biens sociaux.

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#24 09/06/2020 19h21

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Après la cession des parts de la SCI IR par la Sas à  l’IS, vous aurez certes le loisir de vendre le bien immobilier selon la plus value des particuliers (exonération apres 30 ans achat du bien).

Encore faut-il le cash pour faire l’opération de rachat des parts.

Mais reste dans la SAS à  l’IS la plus value des parts sociales soumise à l’IS et le cumul des résultats annuels à  soumettre à  la flat taxe pour récupérer les capitaux dans votre patrimoine personnel.

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#25 09/06/2020 19h24

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HHub a écrit :

Mais reste dans la SAS à  l’IS la plus value des parts sociales soumise à l’IS et le cumul des résultats annuels à  soumettre à  la flat taxe pour récupérer les capitaux dans votre patrimoine personnel

sauf si vous avez prévu une disposition de cession entre associés des la constitution.

Dernière modification par investisseur36 (09/06/2020 19h29)

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