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#1 14/10/2019 15h08

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Bonjour,

Nous sommes propriétaire d’un local professionnel occupé par un snack. Les voisins se plaignent auprès de nous de l’encombrement par celui ci de l’espace utilisé pour stocker les poubelles et du fait qu’il utilisait les poubelles communes.

J’ai en effet pu constater que des bidons d’huile usagés, des cartons et des planches étaient entreposés.

Il lui est aussi par certains voisins reproché de mettre ses poubelles dans l’espace commun et par d’autres voisins de les laisser dans la rue.

Jusqu’à maintenant, j’ai essayé d’être présent et de relayer les messages des locataire avec diligence et politesse auprès du locataire. Celui-ci me dit à la fois dit qu’il s’en occuperait, et en même temps que ca ne dérangeait pas et que les voisins n’avaient qu’à s’occuper de leurs affaires et de le laisser travailler.

Je vois bien que le locataire empiète sur l’espace commun, et je constate aussi que celui-ci cristallise pas mal de rancœurs de la part des voisins. A ce stade les voisins parlent même au locataire, mais directement à moi de manière de plus en plus pressante voire agréssive. (AG de copro il deux semaines, un appel samedi, un sms aujourd’hui…)

Autres points:
-Le bien est en copropriété
-La copropriété est gérée par un syndic bénévole.
-Nous avons confié la gestion locative à une agence.
-il y a régulièrement des retards de règlement de loyers.
-Le bien est détenu via une SCI.

Je vois que ma méthode par le dialogue direct ne fonctionne pas et me positionne entre le marteau et l’enclume.
Lors de mon achat, à la fin de l’année dernière, ni le syndic, ni les voisins que j’avait interrogé n’avait évoqué de problèmes, mais apparemment ils existaient déjà. J’ai compris après coup que la stratégie de l’ancien propriétaire était de faire le mort et que tout le monde était content d’avoir un nouvel interlocuteur assez bête pour avoir laissé son numéro de téléphone…

Première question
-Quelles pistes proposez vous pour régler le problème au mieux?

Pour ma part j’hésite entre:
-Laisser l’agence gérer le problème. Le souci étant que l’agence est bien l’interlocuteur du locataire, mais que la copropriété et les voisins s’adressent à nous. De plus ils ont déjà visiblement du mal à obtenir les loyers en temps et en heure.

-Adopter la stratégie de l’autruche de l’ancien propriétaire. Ca ne règle rien

-M’occuper de tout balancer à la déchèterie moi même… au risque d’encourager le locataire à remettre des déchets.

Seconde question:
-Le problème risquant de prendre du temps à être réglé, quels sont les risques pour nous et comment nous couvrir juridiquement? Dans quelle mesure notre responsabilité peut-elle être engagée en tant que propriétaire ?  Les références que j’ai pu trouver sur Légifrance et service-public.fr sont pleine de bons sens mais semblent plutôt couvrir du locatif d’habitation (Le propriétaire est-il responsable des nuisances causées par son locataire ? | service-public.fr).

En vous remerciant

Message édité par l’équipe de modération (14/10/2019 15h31) :
- "Nuisance" n’a besoin que d’un seul "s" (titre et mot clé).

Mots-clés : locataire, nuisance, propriétaire

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#2 14/10/2019 15h39

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N’y aurait-il pas une autre possibilité, à savoir relire votre bail, et faire le point de la situation et des obligations de chacun, pour ensuite, le cas échéant, mettre votre locataire devant ses responsabilités (éventellement via l’agence) : il doit respecter les règles, sinon il s’expose à une résiliation de son bail pour faute de sa part dans l’usage du bien ?

Bien entendu, ce n’est pas forcément le plus facile, le moins risqué (il pourrait contester, vous entrainer dans des complications judiciaires, etc.), ni le plus avantageux (trouveriez-vous vite un autre locataire qui ne générerait pas de telles nuisances ?), ni le plus pragmatique…

PS : Encore une autre possibilité : changer de n° de téléphone, ou black-lister certains appelants.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+3]    #3 14/10/2019 16h43

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Vous amenez ici un sujet fort intéressant qui montre les difficultés souvent occultées du bailleur en local pro (par comparaison au logement où on sait tous que tôt ou tard on fait du social..).

De mon expérience de président de conseil syndical d’une copro pro en ASL avec une copro résidentiel, il est évident que les intérêts des uns ou des autres ne sont pas forcément les vôtres !

La politique de l’autruche est effectivement, et c’est un peu triste, une bonne solution pour le bailleur…

Toutefois, pour ménager la chèvre et le chou, à votre place je rédigerai un courrier en AR à votre locataire, copie l’agence (qui vous l’avez bien compris ne fera rien..), en lui rappelant ses obligations par ordre décroissant d’intérêt pour vous si je puis dire :

la première le paiement du loyer invariablement à la date prévue : clause résolutoire

la seconde, la bonne  tenue de l’hygiène de son établissement : positionnez vous en "gentil" en lui expliquant que plusieurs voisins prétendent que ses déchets jonchant les parties communes attirent des rats et veulent aviser la Mairie et la DDPP ( les services vétérinaires…)

la troisième : jouissance des lieux sans nuire à la quiétude des voisins. Le talon d’Achille de la restauration sont les odeurs où l’exploitant à une obligation de résultat… En clair, s’il continue d’ennuyer le voisinage, non seulement il va voir rappliquer l’hygiène pour son annexion des parties communes, mais en prime, ils vont suite à plaintes, lui imposer une filtration efficace (avec des charbons actifs par exemple). Outre l’installation déjà onéreuse, c’est 1500€ par an pour l’entretien. Les gérants de snack le savent très bien, même s’ils font souvent semblant de ne pas comprendre.

Pour les déchets dans les communs, c’est au syndic de mandater une entreprise de nettoyage à vos frais pour remise en état après mise en demeure, et ensuite à vous de les répercuter au locataire, mentionner lui ce risque dans votre courrier en lui donnant 2 semaines pour remettre en état (mise en demeure).

Question subsidiaire : y aurait -il la TV dans son établissement ? si oui, je vous parie un sandwich qu’il n’est pas dans les clous auprès de la SACEM….

Dernier conseil, je doublerai l’AR d’une lettre simple, au cas où le gérant ne daigne pas récupérer son AR… vous avez visiblement affaire à un gérant ne prenant pas grand chose au sérieux, reste à voir où il situe le curseur.

Enfin, à votre place, je virerai l’agence au plus vite, car à part vous facturer ses honoraires, elle est sourde à tout sur ce que vous en dites.

Bon courage à vous

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#4 14/10/2019 18h59

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J’ajouterai que mettre en avant la clause résolutoire peut (dans certains baux) s’appliquer aussi en cas de non respect de n’importe quel point du bail, pas uniquement pour retard dans le paiement du loyer (notamment, ne pas être en infraction avec le règlement de copro).  Et mettre en avant la possibilité d’expulsion en vertu d’une simple ordonnance de référé (ou un truc dans le genre, si prévu au bail) - ça peut impressionner.

Attention, si c’est écrit et avec mise en avant de la clause résolutoire, je crois comprendre que ça fermerait pour un bout de temps la porte à une éventuelle action du syndicat de copropriétaires contre ce locataire et toute la pression sera sur vous (source : jean-luc.medina le 03/01/19). Ce n’est pas rédhibitoire mais autant le savoir.

L’autre solution est de ne rien faire ou alors les points ci-dessus à l’oral, sans écrits. Ce qui permettrait éventuellement au syndic des copro ou à un copropriétaire d’engager une procédure de résiliation du bail lui même (action oblique en situation de carence du bailleur ; source : ibid.). Avantage = le risque/coût est transféré sur le syndic de copro ; inconvénient = risque que vous vous fassiez assigner avec votre locataire.

Perso, j’assumerais mes responsabilités de propriétaire. Rappel RC, sommer le locataire de prendre toutes les dispositions nécessaires pour ne plus être en infraction avec + le ’bon flic’ suggéré par Serenitis, sur l’hygiène. Si ça ne fonctionne pas, prendre un avocat…

Dernière modification par carignan99 (14/10/2019 19h08)

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#5 14/10/2019 20h07

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Je pense que vous devriez lire :
Le propriétaire est-il responsable des nuisances causées par son locataire ? | service-public.fr

Le point de départ de la réflexion doit être : le locataire est responsable de ses actes. Ce n’est pas parce qu’il vous loue un local que vous devenez responsable de ses actes comme si c’était votre enfant !


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #6 14/10/2019 21h16

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Le lien que vous indiquez suggère très fort que le bailleur devient très facilement pleinement responsable des actes de son locataire :

Une fois informé du comportement fautif de son locataire, le bailleur doit utiliser tous les moyens pour faire cesser les troubles. Peu importe qu’il y parvienne : sa responsabilité ne peut être engagée que s’il ne réagit pas.

Les personnes se plaignant des nuisances peuvent saisir le tribunal contre le bailleur.

Dernière modification par carignan99 (14/10/2019 21h43)

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#7 14/10/2019 21h46

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@petitproprio : désolé, je n’avais pas vu que vous avez déjà cité ce lien.

Ce que je veux dire :
1) le locataire est responsable de ses actes. C’est lui qui pollue les parties communes avec ses déchets.

Du coup, des phrases telles que celles-ci ne devraient pas exister :
"A ce stade les voisins parlent même (plus ?) au locataire, mais directement à moi de manière de plus en plus pressante voire agréssive"
Vous sous-entendez que les voisins vous agressent pour des choses que vous n’avez pas commises. La prochaine fois qu’ils vous parlent de cette façon, je vous suggère de leur répondre "monsieur, est-ce que vous êtes en train de m’accuser d’avoir déposé moi-même ces déchets ? Non ? Alors, pourquoi me parlez-vous de cette façon ? Pourquoi me tenez-vous responsable de ce problème ? Pourquoi n’allez-vous pas parler à la personne qui a causé le problème ? Le restaurateur n’est pas sous tutuelle, et je ne suis pas son tuteur, donc je ne suis pas responsable de ses actes ! C’est lui qui est responsable de ses actes, comme toute personne majeure dans ce pays ! Ce n’est même pas "mon locataire" comme vous dites, comme on dit "mon enfant". C’est le locataire de mon local, mais cette personne ne m’appartient pas, cette personne n’est pas mon enfant et n’est pas non plus mon employé. Je suis seulement responsable, en tant que bailleur, de faire des efforts pour faire cesser la nuisance. Je fais ces efforts. Mais je ne suis pas la personne qui a déposé ces déchets, alors n’attaquez pas la mauvaise personne, SVP, et si vous avez quelque chose à lui dire, allez le lui dire en face, ça sera beaucoup plus clair pour tout le monde. Merci."

"M’occuper de tout balancer à la déchèterie moi même" : encore pire. Le locataire n’est pas votre enfant, vous n’avez pas à réparer ses bêtises.

2) ce qui répond aussi à la remarque de Carignan : bien sûr ; le propriétaire est responsable de ses actes (les siens propres). Il est donc responsable de son action ou de son inaction. En l’occurrence, la loi et la jurisprudence disent qu’il doit faire des efforts pour faire cesser la nuisance. Non pas en mettant les trucs à la poubelle lui-même, bien sûr, mais en rappelant au locataire ses obligations et en le sommant de s’y conformer.

Vous avez été jusqu’à présent trop gentil et trop diplomate. Même l’expression "retard de loyer" n’a pas lieu d’être. Tant que le loyer n’est pas payé, ce n’est pas un retard, c’est un impayé. Rien ne vous dit que ça va être payé, ni dans quel délai. Donc, vous avez un problème d’impayé chronique. Un bail commercial doit être résilié si le loyer n’est pas payé.

La première étape est bien sûr d’envoyer le courrier AR selon les grandes lignes indiquées par serenitis.

Dernière modification par Bernard2K (14/10/2019 21h51)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+2]    #8 15/10/2019 09h34

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ESTJ

En complément, je dirai que le premier but du courrier est de dédouanner votre responsabilité comme Bernard l’a mieux exprimé que moi et de faire comprendre au locataire que vous ne serez pas un bailleur laxiste sur ses obligations.

Je ne connais pas bien sûr les protagonistes, mais à votre place je ne m’inquièterai pas trop d’une action judiciaire : les copro pro ou logements sont souvent un défouloir de mauvaise humeur, mais au moment d’agir vraiment, il n’y a souvent plus grand monde.

Concernant les poubelles, autre piste : dans certaines villes, les pros sont taxés soit au poids des déchets, soit à la taille du container : rapprochez vous (ou suggérez au syndic de le faire) du gestionnaire public des ordures, il y a fort à parier que le snack n’ait pas de contrat et qu’il aille en déchetterie grand public ….pour ne pas payer ce qui lui est imposé chez les pros (recyclage des huiles en particulier…), là encore, les services vétérinaires bien aiguillés sauraient régler la question d’un claquement de doigts.

il serait intéressant que Petitproprio nous fasse un retour plus précis sur le profil de son locataire : s’agit-il juste d’un "bosseur débordé", d’un laxiste chronique ou d’un coyote seul au monde, comme j’en croise de plus en plus ces dernières années.

Le dernier profil est le plus dur à gérer  car quasi sans limite dans l’incivisme : je ne veux pas vous alarmer, mais j’ai vu beaucoup de trucs impensables pour nombre de bailleurs : privatisation sauvage de parking, mépris des clauses d’exclusivité d’exploitation de la copro, branchement électrique pirate , rajout d’enseigne, installation de clim avec pose des groupes sur la copro voisine, fausse cession de bail (sans passage chez le notaire !) avec changement d’activité, j’ai même mis à jour un commerce clandestin (comprenez sans société dûment déclarée et bien sûr sans assurance !), montage sauvage d’un commerce éphémère,  et cerise sur la gâteau mis fin à une supérette du H qui s’était invitée dans nos parties communes.

Les gestionnaires de copro sont souvent de peu de secours (ils veulent bien gérer cher des biens sans histoires…), reste pour éviter que le far west ne s’installe à trouver des oreilles attentives dans nos administrations ! j’ai aiguillé nombre d’huissiers sur place, qui cherchaient des commerces disparus depuis 2 ans.

J’ai mené un combat de 10 ans contre un "bailleur autruche" qui a lui seul nous amené quasiment  toutes les nuisances précitées : ma satisfaction est à ce jour de voir ses locaux vides (fermeture administrative entre autres) et acculé ce dernier à la vente judiciaire de tous ses lots (2 ans de procédure).
J’ai reçu de belles paroles des copropriétaires, mais concrètement aucune aide au quotidien dans ce combat, alors que beaucoup avaient compris pourtant que la finalité de ce bailleur était d’acquérir des lots vides à prix très décôté après que ses locataires aient littéralement pourri les lieux.

J’ai eu la chance de trouver un avocat en immo très efficace (pas si simple !) sans qui je me serai sans doute découragé sur la durée, et également de trouver le talon d’Achille de mon adversaire (seul nom qui convienne à ce copropriétaire…)

Dernière astuce que je partage ici, quand vous estez en référé sur un sujet "glissant", pensez à notifier dans vos conclusions que vous demandez à bénéficer de la passerelle au fond si le juge des référés ne s’estime pas compétent : sans cette formulation, vous devez recommencer votre procédure de saisine …

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#9 15/10/2019 18h55

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Vos différents messages m’ont bien aidé à définir une ligne de communication.

-À l’agence, j’ai informé des dernières demandes des voisins et j’ai demandé d’intervenir auprès du locataire. Ils vont lui envoyer un recommandé.

-Au locataire, je l’ai informé des réclamations insistantes que nous avons reçus des voisins et j’ai demandé d’évacuer les parties communes. Il me dit qu’il le fera ce week-end.

-au syndic bénévole, j’ai informé avoir transmis la réclamation au locataire et à l’agence. J’ai aussi sur vos conseils rappelé que je n’ai rien stocké personnellement dans les parties communes que je ne ne suis ni le patron, ni l’associé, ni le tuteur du locataire et que je n’ai aucune autorité hiérarchique sur celui-ci et que je n’ai pas à m’immiscer dans la gestion de son entreprise dont il est seul responsable.

Avec le recul, je me dit que je n’aurais peu être pas du contacter le locataire mais uniquement l’agence, mais ce qui est fait est fait.

-pour répondre à certaines questions diverses. Je n’ai pas franchement envie de changer de locataire.
-je ne pense pas que le locataire parte facilement.
-Il a rénové le local en 2017 et avait notamment changé la hotte à la demande de la copropriété.
-J’avais lors de l’acquisition posé la question de l’évacuation des graisses et il m’avait indiqué avoir un contrat pour l’évacuation.
-pour ce qui est du profil sur le barème de serenitis, je crains malheureusement d’être en face du profil coyote.

Je vous tiendrais bien évidement au courant des suites

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#10 15/10/2019 21h20

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petitproprio a écrit :

-au syndic bénévole, j’ai informé avoir transmis la réclamation au locataire et à l’agence. J’ai aussi sur vos conseils rappelé que je n’ai rien stocké personnellement dans les parties communes que je ne ne suis ni le patron, ni l’associé, ni le tuteur du locataire et que je n’ai aucune autorité hiérarchique sur celui-ci et que je n’ai pas à m’immiscer dans la gestion de son entreprise dont il est seul responsable.

Sur le sujet de l’éventuelle responsabilité du (co)propriétaire du fait des agissements du locataire, il est toujours utile de se référer au règlement de copropriété, si cela n’a pas été fait.

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#11 24/10/2019 23h03

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Nouvelles du front. Le locataire a évacué presque tout ses encombrants, je n’ai plus eu de nouvelles des voisins.

Il reste des bidons d’huile qu’il laisse à coté des poubelles. Il justifie leur présence par le contrat d’évacuation des huiles pour laquelle le prestataire doit pouvoir passer en dehors des horaires d’ouverture de son commerce.

Si ça satisfait les voisins, j’en reste là.

Dernière modification par petitproprio (24/10/2019 23h04)

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#12 08/07/2021 21h33

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Quelles nouvelles, presque 2 ans après le début de ce post ?

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