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#1 11/10/2019 19h15

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Bonsoir tous,
j’envisage sérieusement à faire donation d’une partie du mon patrimoine immobilier, la maison de mes parents dont j’ai hérité en janvier au décès de ma maman et  qui est en location.
Je suis déjà proprio de ma RP.
Ma CGP me l’a conseillé avant mes 51 ans ( dans deux ans), j’ai donc pris rendez-vous chez un notaire.
Celui-ci me conseille de faire une SCI avec ma fille( elle va avoir 5 ans en février 2020.)
Pour lui c’est plus adapté si je veux vendre la maison, car si je fait une donation il faudra demandé l’accord à un juge des tutelles si elle est  encore mineure.
De plus étant en union libre avec sa mère nous envisageons la construction de notre future RP sur un terrain m’appartenant qu’on inclura dans la SCI.
Je me tourne donc vers vous pour savoir si c’est une bonne ou mauvaise approche cette SCI.

Dernière modification par debcos (11/10/2019 19h18)

Mots-clés : donation, enfant, sci


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#2 24/10/2019 13h56

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INTJ

Bonjour,
je remonte le sujet si certain veulent donner leur avis.


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#3 24/10/2019 14h18

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Faire construire sa RP sur un terrain détenu par une SCI me semble la plupart du temps une mauvaise idée (et encore plus si la SCI possède d’autres biens). Il y a moultes avantages  détenir sa RP directement.

Après, tout dépend de la situation (par ex: faire des donations tôt, à ses enfants en bas âge, ne sert à quasiment rien, si on n’a pas un patrimoine très conséquent : on se complique la vie, et on n’économise pas sur des droits de succession qui auraient de toute manière été quasiment nuls), et des objectifs poursuivis. Comme vous n’avez nulle part décrit vos objectifs, ne soyez pas surpris de ne pas avoir suscité de réponse…

Par exemple, pour protéger votre compagne (à supposer que ce soit un des objectifs), il y a pas mal de façons de procéder à privilégier sur la détention de la RP via une SCI (dont elle serait associée).


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[+1]    #4 24/10/2019 14h20

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Bonjour debcos,

je ne suis pas sûr qu’inclure votre future RP dans cette éventuelle SCI soit opportun car vous risquez notamment de perdre l’abattement de 30% vis-à-vis de l’IFI.

Je comprends l’argument de votre notaire mais je suppose qu’apporter la maison dont vous êtes propriétaires à cette SCI va également avoir un coût.
Combien pèse ce surcoût par rapport à l’éventualité d’avoir à passer par un juge des tutelles? Je ne sais pas trop l’estimer pour vous (est-ce si compliqué d’avoir l’accord du juge des tutelles dans ces situations?).

Bien à vous,
cat

EDIT : désolé GBL, je n’avais pas vu votre retour.

Dernière modification par cat (24/10/2019 14h22)

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#5 24/10/2019 14h27

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Étonnamment, il y a un an, mon Notaire préconisait la donation avec réserve d’usufruit.

Mais je suis parti sur la société civile (sans le "i", pour ne pas se limiter et pouvoir changer les placements d’immobilier à financier et vice versa).

Le principal avantage de la société est de séparer les pouvoirs et le financier. Vous pouvez rester maître du patrimoine de la SC (via la gérance et le droit de vote plural) et pourtant avoir quasiment donné la totalité du patrimoine au travers de la nue propriété des parts sociales.

Le second avantage est la prise en compte du passif (emprunt) pour calculer la valeur de la donation et donc transmettre un patrimoine important sans droits.

Au final, la forme sociétale me semble mieux protéger les parents qui gardent les fruits et le pouvoir de gestion mais protège aussi l’enfant qui n’a pas encore la compétence et les connaissances requises.

Je vous invite à regarder les vidéos, voir de participer à des formations de monsieur Henri Royal.

Comment avez vous prévu de transmettre les biens immobiliers à la société? : apport ou vente avec emprunt de la société?

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#6 24/10/2019 14h43

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INTJ

Bonjour,
actuellement rien n’est fait si "je passe l’arme à gauche" au bas mot minimum  185 000 € de succession pour ma fille de 4 ans 1/2, pas marier, pas pacès, en union libre depuis 22 ans avec sa maman.
Patrimoine deux maisons estimées à 400 000€ pour ma RP actuelle et 370 000 pour celle de mes parents plus un terrain constructible et quelques terrains
cat
80 000€ sur livret A, LEP, LDDS, PEL, PEA, Part sociales CEPAC.
185 000€ AV
D’après le notaires 5000 € tout  compris donation simple ou SCI c’est même tarif ( un peu moins la SCI mais pas significativement).
Je mets dans la SCI la maison de mes parents que je loue.
M-erci cat pour l’info de l’IFI donc rien que ça j’exclu la RP dans la SCI

GoodbyLenine
Effectivement mettre éventuellement ma future RP dont j’ai déjà le terrain, dans la SCI a pour but de protéger ma compagne et vice-versa en cas de séparation.
Mais une simple reconnaissance de dette de ma part sur la somme investit par ma compagne devrait suffire.

L’ objectif est comme tous ceux qui s’inscrivent ici, devenir rentier et laissé un patrimoine à ma fille.
L’objectif successoral est que depuis 13 ans au grès des décès dans ma famille le patrimoine exposé plus haut est taxé à chaque fois ( 2006 tante 45 %, 2010 papa, et dans un moindre mesure 2019 maman ) donc si je peux éviter une fois de plus je prend les devants.

Usufruit et nue-propriété dans la SCI.
Je sais pas quoi vous répondre quand vous dites comment apporté.

Dernière modification par debcos (24/10/2019 14h48)


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#7 24/10/2019 15h03

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Debcos, j’entends bien qu’une fois que le bien est dans la SCI, ce sera sensiblement le même coup qu’une donation en nom propre.
Néanmoins, il faut bien à un moment ou un autre que le bien devienne celui de la SCI et plus le vôtre?

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#8 24/10/2019 15h10

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J’en sais rien justement juste que c’est en usufruit nue-propriété d’ou mes question ici


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#9 24/10/2019 15h14

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Le démembrement (nue-propriété/usufruit) me semble plutôt lié à la façon dont vous allez transmettre le patrimoine à votre fille.

La question de HHub notamment est lié à la façon dont le patrimoine immobilier qui est vôtre devient celui de la société : apport ou vente.

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#10 24/10/2019 15h18

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Je pense apport mais je demanderais au notaire le mieux entre apport et vente.


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#11 24/10/2019 15h21

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Bonjour Debcos,
J’ai bien peur de ne pas vous apporter une des réponses probablement attendues mais je ne suis pas très favorable à la transmission d’un patrimoine aux enfants à ces âges (votre enfant et vous), particulièrement un patrimoine immobilier qui peut-être à terme un vrai boulet sinon un fil à la patte (contraintes géographiques, financières, juridiques sur un très long terme).

Même si on peut avoir quelques certitudes sur l’avenir, rien ne garantit vos revenus futurs en l’état ni même qui sera votre fille devenue grande.

J’ai eu les mêmes idées que vous il y a longtemps mais me suis finalement abstenu (faute de conviction dans un sens ou l’autre) considérant que nous pouvions les uns et les autres changer et nos besoins évoluer.
J’ai préféré attendre qu’il ait un minimum muri -ça a été long…- pour l’aider à réaliser son premier investissement pour ses 23 ans mais en son nom propre.
Son épargne forcée dans un cycle loyer/crédit  créé son patrimoine et il ne peut y déroger.

Pourquoi ne pas vous limiter à ouvrir un contrat d’assurance vie et y injecter des sommes raisonnables régulièrement ?

Lorsqu’elle sera majeure, vous pourriez aussi envisager une donation temporaire d’usufruit pour l’aider à se lancer sans vous démunir.

Notez que j’ai un biais : je conseille à mes proches et amis de ne jamais donner avant d’être certain de ses besoins actuels et futurs. Mon beau père a mal vécu il y a longtemps que je lui impose de renoncer à une donation en pleine propriété à sa fille. J’ai pourtant bien fait, son épouse est devenue dépendante de façon relativement inattendue et il a toutes latitudes pour financer ces tristes nouveaux besoins sans avoir à demander quoi que ce soit à ses enfants.
ça ne garantit pas que j’ai raison.

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#12 24/10/2019 15h35

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Range19, je vous rejoins que donner aux enfants à ces âges réclame un peu de réflexion mais suivant la masse successorale et les moyens / les motivations de toutes les parties en présence (parents, grands-parents, …), cela peut aussi être une solution de commencer à donner tôt.

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#13 24/10/2019 15h55

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mes 4 grand-parent décédés, mes deux parents décédés, une tante pas mariée sans enfants décédé.
Me reste le frère à ma mère mais pas de rapport dans le partimoine ( qui viens de ma grand-mère paternelle.)
Reste moi et ma fille


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#14 24/10/2019 16h19

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Apport : vous transmettrez le bien d’une valeur de 100 à la SC puis vous faites une donation de la nue propriété des parts (sauf une pour rester associé) sur la base de 100.

Vente avec empunt : Le bien de 100 appartient a la SC mais comme il y a l’emprunt, la donation  se fait quasiment sur zéro (valeur du capital social faible de 1000euros). => L’emprunt se rembourse par les loyers et en cas de décès l’assurance décès soldera le prêt. Avec le prix de vente, possibilité d’ouvrir des assurances vies avec des clauses plus ou moins sophistiquées (usufruit, parties en pleine propriété, …)

Ensuite, pour protéger  sa mère, il y a bien-sûr lieu à vous poser la question du mariage, du PACS, ou autres solutions (leg, assurances, …). => Définir concrètement la potection que vous souhaitiez : logement, revenus, argent cash…

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#15 24/10/2019 16h34

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Je pense que c’est un apport de la maison


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[+1]    #16 24/10/2019 16h49

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Ne vous précipitez pas. Il est normal que vous vous preniez le temps de définir la meilleure solution à votre situation.

Comprenez clairement ce que le Notaire et CGP ont en tête. Il est possible que leurs intérêts ne soient pas exactement les votres.

Identifiez les avantages / inconvénients, former vous par de la lecture, autres avis.

Et avant tout définissez vos objectifs  : vous protégez en gardant les revenus et la gestion des biens?, protéger votre enfant par du cash immédiat, des revenus ou lors de votre décès?, protéger votre amie  ?

Ensuite vous identifierez les moyens d’y arriver.

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#17 24/10/2019 17h03

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Debcos : pourquoi devez-vous donner avant 51 ans ?

Je ne suis pas trop fan des solutions alambiquées à des problèmes simples.
Quelle est votre motivation ?
À quel(s) problème(s)/inquiétude(s) souhaitez vous apporter des solutions ?

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#18 24/10/2019 17h12

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Pour les 51 ans, le CGP lui a certainement dit qu’à 51 ans, il allait changer de tranche dans le barème du démembrement viager (60% pour l’usufruit avant 51 ans et 50% après et jusqu’à 61) mais cela ne me semble pas fondamental non plus.

Dernière modification par cat (24/10/2019 17h13)

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#19 24/10/2019 17h12

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INTJ

Je suis avec mon smartphone je répond pas en détail.
J y reviendrais us tart.

Avant 51 ans c’est 60/40 donc aventageux fiscalement.

Dans l’immédiat c’est successoral pour ma fille.
Viendra d’ici peu celui de ma compagne.
entre 41 et 50 ans, la base imposable porte sur seulement 40 % du bien en pleine propriété

Dernière modification par debcos (24/10/2019 17h15)


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#20 24/10/2019 17h42

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Bonjour

au risque d’etre hors sujet , j’aurai tendance a proteger avant tout la compagne, je ne connais pas la situation mais en union libre c’est plus compliqué et si quelque chose arrive, c’est elle qui doit s’occuper de votre fille.

Pour le reste, je suis d’un avis similaire a ceux deja exprimé, vous donnez un " poids" a votre enfant en le faisant trop tot et vous vous ajoutez des contraintes de gestion tant que la majorité n’est pas atteinte.

cdt

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#21 24/10/2019 18h44

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Pour préparer votre succession, protéger votre fille et votre compagne, si ceci est bien votre objectif, le plus urgent me semble être de :
    1) faire un testament (indispensable pour protéger voter compagne, en l’absence de PACS ou mariage),
… puis
   2) réfléchir sur votre situation matrimoniale (rester concubin, ou aller vers un PACS ou un mariage, avec ou sans contrat associé pour opter pour une situation matrimoniale qui ne soit pas celle "par défaut" prévue par la loi, ce qui peut avoir des impacts très importants au niveau succession, et n’implique pas forcément une méga fête pour un mariage),
… et ensuite éventuellement
   3) donation à votre fille mineure, qui a vraiment une très faible priorité (et aura un impact fort limité sur les droits de succession, bien plus faible que celui de transférer une partie de votre patrimoine à votre compagne si vous décédiez en premier, ou celui d’ouvrir un ou des contrats d’assurance-vie avec votre fille comme bénéficiaire, par exemple).

Je vous suggère d’aller voir votre notaire (et/ou un bon CGP) en lui expliquant ainsi vos réels objectifs, dans leur globalité, et pas en ne lui donnant qu’une fraction limitée (ce qui lui fera faire une récommandation peu appropriée, comme un médecin à qui vous ne donneriez qu’un symptome et pas tous les autres, et à qui vous interdiriez de faire des examens et des analyses).


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#22 24/10/2019 19h30

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Ma compagne n’a que faire de mon patrimoine, c’est plus une contrainte pour elle qu’autre chose donc c’est pas dans les tuyaux immédiat.
Quand au jeune age … nous avons eut très tard notre fille, 44 ans pour ma part et 41 pour ma compagne l’envie n’était pas présente avant ….
Donc je vais avoir 49 ans mardi ^^.
J’ai trop vu en peu de temps le mécanisme des successions.
Si en tant et en heure ma tante, pas marié ni enfant avait fait ce qu’il fallait, donation de sa maison ou viager en ma faveur, j’habitais au rez-de-chaussée de ça maison, à son décès nous n’aurions pas donné 160 000 € de succession( 45%  entre frère et sœur)
Toute mon épargne et celle de mon père a été sacrifié pour l’occasion échelonné sur 5 ans.
Nous n’avions pas fini de la payer que mon père décède lui aussi.
C’était un peu mieux il avait fait donation au dernier vivant et donné un terrain en 2004.
Je me souvient plus du montant mais les 25 000€ d’AV de ma mère y sont passé aussi.
Ma mère décida de me donné ça part en nue-propriété/usufruit en 2012.
A son décès en janvier j’ai payer 400€ d’acte.
Autre exemple l’oncle à ma compagne idem pas marier pas d’enfant aucun bien juste un C15 et 11 000 € sur des livret.
Rien de fait,  26 héritiers ça dure depuis 5 ans le temps de trouve tous le monde et un notaire pas très enclins à boucler la succession

Donc je m’y prend tôt c’est pour pas refaire les même erreurs.
Mes grand-parents et parent n’étaient riche, juste 12000 m2 de terrain constructibles qui a prix de la valeur au grès de la demande et des plu successifs.
C’est moi qui en tire les bénéfices maintenant( j’change volontiers l’argent contre mes parents vivants).
Donc j’ai envie de mettre ma fille à l’abris.
Mais la donation de son vivants n’ai pas encore intégrer.


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#23 24/10/2019 20h09

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Debcos, vous vivez une expérience humaine très difficile.
Si votre compagne est la mère de votre fille, la protéger au moins jusqu’à la majorité de votre fille serait bourré de sens, que ça l’intéresse ou pas.
Vous semblez donc vouloir organiser votre succession pour limiter les éventuels frais éventuels.
Plusieurs moyens s’offrent à vous. Relisez le post de GBL.
L’urgent n’est sans doute pas de mettre d’ores et déjà en place des montages plus ou moins complexes mais bien de lister vos inquiétudes (à priori éviter les droits de succession), vos vraies inquiétudes. À lire votre dernier message c’est en partie fait.
Pour protéger vos proches, enfant et compagne, il n’y a pas cinquante solutions.
Je le répète, donner ce que vous avez alors que vous n’êtes pas dans une situation parfaitement stabilisée et pérenne me paraît une mauvaise idée.
Mon approche à moi a été au delà de la construction patrimoniale de prendre des assurances prévoyance/ décès pour couvrir au moins partiellement les droits de successions (et… aussi une partie des coûts liés à la disparition de "l’homme clé").
ça, ça se fait très rapidement, c’est immédiatement efficace et ça vous laisse le temps de reposer les choses à plat, de cogiter plus sereinement et mettre ou pas en place votre stratégie.

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[+1]    #24 24/10/2019 20h20

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Bonjour,

vos posts sont passablement désordonnés.

L’approche devrait être :
1) quel est mon patrimoine ?
Si je remets en ordre ce que vous disiez ci-dessus :
Patrimoine deux maisons estimées à 400 000€ pour ma RP actuelle et 370 000 pour celle de mes parents plus un terrain constructible et quelques terrains : disons 1 M€ en immobilier détenu en nom propre.
cat ?
80 000€ sur livret A, LEP, LDDS, PEL, PEA, Part sociales CEPAC. Disons 80 000 € en monétaire.
185 000€ AV 185000 en AV. Qui est le bénéficiaire ?
Premier constat : environ 1,25 M€ de patrimoine. C’est conséquent. Très fortement concentré sur l’immobilier.

2) Quel est le rendement de ce patrimoine ?
RP 400 k€ immobilisés,loyer évité tant/an soit tant de rendement équivalent.
maison des parents loyer percu tant en brut, tant en net, soit tant de rendement net.
Terrains : ça vous rapporte quelque chose ?
Livrets : ça doit vous rapporter maxi 1 % disons 800 €/an.
AV : probablement dans les 2 % par an, disons 3700 €/an.
Second constat : ce patrimoine vous rapporte très peu. Votre argent est très mal placé. C’est un constat cruel à faire, car il s’y mêle de l’affectif (pas facile de regarder la maison des parents comme un placement, surtout que votre mère est décédée seulement cette année), alors je le fais pour vous. Votre allocation de patrimoine n’est absolument pas optimisée : trop concentrée sur l’immobilier pour un rendement misérable.

Avant même de transmettre ce patrimoine, il faut vous demander comment le faire mieux fructifier.

3) La question "comment transmettre ?" vient en 3e position seulement. Or, vous avez auparavant des choix à faire sur votre allocation de patrimoine. Je pense que vous devriez réfléchir d’abord à cette allocation de patrimoine.

A noter d’ailleurs que cette question "comment transmettre" doit commencer par : "que se passe-t-il si je décède demain ?". Si tout se passe comme vous le souhaitez, alors il n’y a rien à faire. Or, ça ne se passe pas comme souhaité, puisque votre fille hériterait de tout, mais avec un gros montant de droits de mutation à régler ; et votre compagne se retrouverait à gérer les biens de sa fille, et elle ne pourrait décider grand chose sans l’accord du juge des tutelles.
Vous dites que votre compagne n’a que faire de votre patrimoine. Pourtant, les gens sont rarement contre un peu d’argent, surtout si elle devait se retrouver à élever seule votre fille. C’est plus probablement votre patrimoine immobilier qu’elle n’a pas envie de gérer. Or, en laissant votre fille hériter de tout, vous prévoyez de condamner votre compagne à gérer ce patrimoine dont elle n’a que faire ; et à le gérer pas pour elle, mais pour votre fille, sans avoir le droit d’y toucher pour elle. Pas très sympa je trouve.
A votre place, la première des choses que je ferais, c’est de blinder une (ou plusieurs) AV au taquet du plafond, à savoir 152500€ : ce montant-là pour votre fille ; le même montant pour votre compagne. Ainsi, vous transmettez 305 k€ sans aucun droits de succession. Pour vous qui vouliez éviter les frais de succession, ça semble vraiment très adéquat.
Le rendement des AV est assez faible, en général, mais il y a bien d’autres avantages : échapper aux droits de mutation ; avoir un placement liquide et réversible (vous pouvez reprendre de l’argent dessus (rachat partiel) si besoin, alors qu’un bien immobilier, une fois qu’on a donné la nue-propriété à un enfant mineur, c’est très illiquide).

4) Quels sont mes projets ?
C’est là que rentrent l’achat de RP avec votre compagne. Mais vous avez peut-être d’autres projets. Vous parliez de devenir rentier ; c’est là qu’il faut mettre en cohérence vos aspirations de rentier, votre allocation de patrimoine, et le rendement qu’il dégagera alors !

A ce sujet, achat à deux d’une RP, ça devrait vous diriger automatiquement vers indivision + PACS + testaments croisés. Ou sinon, mariage. C’est le B.A.BA de la protection du conjoint.

On peut mettre les projets en 3), et la transmission en 4). Mais en tout cas, je pense que personne ne remettra en cause le caractère essentiel d’une telle analyse structurée et logique. Je serais d’ailleurs curieux de savoir ce que votre "CGP" vous a rendu comme analyse papier, parce que sans cette vue d’ensemble et ces étapes, ça ne serait pas sérieux.

Voilà, le sujet n’est encore qu’effleuré ; mais vous avez compris qu’il y a une bonne partie du travail qui est à faire par vous. Vous avez la trame ci-dessus, à vous de compléter, affiner.

Et vous avez compris que la question "SCI vs démembrement et don de la NP" saute un peu trop vite aux conclusions. Vous avez, à mon sens, pas mal de questions à régler avant.

Dernière modification par Bernard2K (24/10/2019 22h55)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#25 24/10/2019 21h46

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Je suis tout à fait d’accord avec bernard2K. Il faut commencer par faire l’inventaire, et par organiser mieux votre patrimoine.

J’ajouterai que tous les exemples que vous avez indiqué, avec des successions à des neveux, etc. impliquant beaucoup de droits à payer, ça n’a PAS GRAND CHOSE à voir avec ce qui arriverez si vous décédiez, avec une succession en ligne directe (avec des droits à payer bien moindre pour la part revenant à votre fille) ou si votre compagne devenait votre partenaire de PACS ou votre épouse (avec alors : AUCUN droit à payer sur la part qui lui reviendrait, et à son décès des droits d’une succession en ligne directe pour que ces biens reviennent à votre fille). Et si vous avez d’ici là pris la précaution qu’une part substantielle de vos avoirs (et de ceux de votre compagne) soit sur des contrats d’assurance-vie (ce que les personnes décédés que vous évoquez ne semblent pas avoir fait, n’ayant pas préparé grand chose au niveau de l’organisation de leur patrimoine, et surtout avoir détenu des biens immobiliers ou des terrains), la aussi il y aurait bien moins de droits à payer.

Vous devriez lire Droits de succession : calcul et barème 2019 et Comment sont imposées les assurances-vie en cas de décès du bénéficiaire ? | impots.gouv.fr pour mieux comprendre comment ça marche.


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