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#1 08/10/2019 11h46 → Axel95[province] : étude de cas immobilier (immeuble 4 lots) (etude, idr, immeuble, immobilier)

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Bonjour,

Apres nos 2 T2 et 1 studio dont nous avons fais l’acquisition en IDF sur les 3 dernières années exploités en LMNP, nous avons décidé de nous lancer sur un immeuble en province (ville de 150k habitants). Ce bien est situé à 2h de notre résidence principale, et nous avons de la famille sur place en cas d’urgences.

Il s’agit d’un immeuble de 4 lots sur 4 niveaux en centre ville:
- 1 local commercial (65m2) avec vitrine + arrière boutique + réserve + cave
- 2 T3 de 65m2
- 1 studio de 22m2

Ici j’utiliserais le "nous" et non le "je", cette acquisition se faisant à 50/50 via SCI IS avec ma femme.

VOTRE PROFIL

- 30 ans, 100k€ brut annuel hors primes

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: correcte, nous disposons déjà d’un expert comptable avec qui nous nous entendons bien (c’est un de mes clients dans mon activité pro)
- Fiscales: correcte grâce à ce forum
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): faible
- Sociales: excellente
- Temps disponible: week end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble
- Année de construction: 1950
- Étage (sur un total de combien): 219m2 sur 4 étages
- Déjà occupé ? Inhabité ? Tous les lots sont occupés depuis 10 ans
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? gaz
- Volets isolants ou persiennes ? persiennes
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? à définir lors de la visite
- Décoration : antique / vieillotte / moderne: à définir lors de la visite

LOCALISATION DU BIEN

- Département 72
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 300k
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: déjà pratiqué: 1745€/mois
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: non

- Travaux immédiats: non
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière hors TEOM: 2700€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): à définir
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: 6,98%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: Maximum 1,1%
- Durée du crédit: 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année): 500€
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue via SCI IS

Voila pour les grandes lignes. J’ai beaucoup echangé par téléphone avec la personne en charge de la vente. Je visite le bien le WE qui vient. C’est ma première visite d’immeuble.

Qques infos supplémentaires et plus précises:
Rdc : un commerce de vêtements
•    Loyer mensuel : 485 €
•    Bail initial : 27/06/2006, bail commercial de 9 ans avec tacite reconduction pour une durée indéterminée.

1er étage : un appartement T3
•    Loyer mensuel : 480 €
•    Bail initial : 01/05/2007, bail d’habitation 3-6-9

2ème étage : : un appartement type 3
•    Loyer mensuel : 460 €
•    Bail initial : 01/08/2008, bail d’habitation 3-6-9

3ème étage : un appartement de type 1 refait à neuf
•    Loyer mensuel 320 €
•    Bail initial : 05/07/2018

Taxe foncière :  2 700 € (+ 260 € prix en charge par le commerce)

Travaux réalisés depuis l’acquisition en 2004 :
•    2004 : Réhabilitation complète de l’appartement du 3ème  étage (modif SDB, création d’un espace nuit, installation de la chaudière, déco)
•    2008 : Changement chaudière du 1er étage
•    2010 : Changement de toutes les fenêtres en PVC double vitrage
•    2010 : Réfection totale de la façade en pierres de tuffeaux côté rue
•    2010 : Isolation extérieure de la façade arrière
•    2010 : Charpente et toiture neuve de la réserve sur cour du commerce
•    2018 : réfection de la salle de bains du 1er étage
•    2018 : charpente et toiture de la 2ème réserve du commerce

J’ai déjà par téléphone pu faire dire à la personne que le bien partirait facilement à 250k.
A voir en fonction de la visite mais je pense partir sur une base de négocaition à 230k (sous réserve que la visite se passe bien). Soit 248k frais de notaires inclus. Et donc 8,4% de renta brute, ce qui me semble être le minimum pout un IDR.
L’avantage de celui-ci est qu’il est hyper-centre d’une grande ville, peu de problème de vacances locative donc, et possibilité de prise de valeur avec le temps.

Un de mes axes de négociation sera sur la durée des locataires mises en place, en effet ils sont la depuis lgtp, il y aura donc des travaux de gros raffraichissement (voir rénovation pour sdb / cuisine) à prévoir.
Il y a environ 150m2 de surfaces "habitables", hors commerce donc. Environ 250€ du m2 pour remettre au propre sur ses 150m2 m’amène à 37500€ de travaux soit 40k à négocier sur la base de l’accord à 250k que j’ai eu à l’oral.
La taxe foncière est également très elevée donc je l’integrerais dans la négo également.

Je pense vous avoir donner le maximum d’info, j’aimerais avoir vos avis différents. Mais c’est une experience très enrichissante que d’aller visiter ses premiers immeubles. Un peu stressante aussi je l’accorde.

Au plaisir de lire vos retours

Merci

Mots-clés : etude, idr, immeuble, immobilier

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#2 08/10/2019 13h29 → Axel95[province] : étude de cas immobilier (immeuble 4 lots) (etude, idr, immeuble, immobilier)

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Réputation :   244 

Bonjour,

Votre projet est décrit avec application mais je n’ai pas compris s’il y avait des travaux budgétés à 5 et 10 ans (montants) ?
La façade ayant été rénovée comment s’articule une isolation par l’extérieure, est elle techniquement possible d’ailleurs (Monument Historique ? Empiétement sur le Domaine Public ?).

La taxe foncière élevée fait penser à soit une ville mal gérée soit une ville en difficulté pour cause de départ des habitants.

Dans ces conditions d’avenir incertain (à confirmer) le CF potentiel me semble peu élevé.

Attention au délai de rétractation à cause du commerce.

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#3 08/10/2019 13h41 → Axel95[province] : étude de cas immobilier (immeuble 4 lots) (etude, idr, immeuble, immobilier)

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Bonjour Iqce,

Merci pour votre retour.

Je n’ai pas de travaux budgétés à proprement dit, juste une marge de négo sur le prix d’achat pour un rafraîchissement des lots en prévision.

La façade a été renovée côté rue, l’isolation par l’éxterieure a été faite de l’autre côté, c’est ce que j’en comprends. A voir lors de la visite.
La population semble plutôt stable à 1% près depuis 15 ans. Il s’agit de la ville du Mans.

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