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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 08/10/2019 11h46

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,

Apres nos 2 T2 et 1 studio dont nous avons fais l’acquisition en IDF sur les 3 dernières années exploités en LMNP, nous avons décidé de nous lancer sur un immeuble en province (ville de 150k habitants). Ce bien est situé à 2h de notre résidence principale, et nous avons de la famille sur place en cas d’urgences.

Il s’agit d’un immeuble de 4 lots sur 4 niveaux en centre ville:
- 1 local commercial (65m2) avec vitrine + arrière boutique + réserve + cave
- 2 T3 de 65m2
- 1 studio de 22m2

Ici j’utiliserais le "nous" et non le "je", cette acquisition se faisant à 50/50 via SCI IS avec ma femme.

VOTRE PROFIL

- 30 ans, 100k€ brut annuel hors primes

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: correcte, nous disposons déjà d’un expert comptable avec qui nous nous entendons bien (c’est un de mes clients dans mon activité pro)
- Fiscales: correcte grâce à ce forum
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): faible
- Sociales: excellente
- Temps disponible: week end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble
- Année de construction: 1950
- Étage (sur un total de combien): 219m2 sur 4 étages
- Déjà occupé ? Inhabité ? Tous les lots sont occupés depuis 10 ans
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? gaz
- Volets isolants ou persiennes ? persiennes
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? à définir lors de la visite
- Décoration : antique / vieillotte / moderne: à définir lors de la visite

LOCALISATION DU BIEN

- Département 72
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 300k
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: déjà pratiqué: 1745€/mois
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: non

- Travaux immédiats: non
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière hors TEOM: 2700€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): à définir
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: 6,98%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: Maximum 1,1%
- Durée du crédit: 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année): 500€
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue via SCI IS

Voila pour les grandes lignes. J’ai beaucoup echangé par téléphone avec la personne en charge de la vente. Je visite le bien le WE qui vient. C’est ma première visite d’immeuble.

Qques infos supplémentaires et plus précises:
Rdc : un commerce de vêtements
•    Loyer mensuel : 485 €
•    Bail initial : 27/06/2006, bail commercial de 9 ans avec tacite reconduction pour une durée indéterminée.

1er étage : un appartement T3
•    Loyer mensuel : 480 €
•    Bail initial : 01/05/2007, bail d’habitation 3-6-9

2ème étage : : un appartement type 3
•    Loyer mensuel : 460 €
•    Bail initial : 01/08/2008, bail d’habitation 3-6-9

3ème étage : un appartement de type 1 refait à neuf
•    Loyer mensuel 320 €
•    Bail initial : 05/07/2018

Taxe foncière :  2 700 € (+ 260 € prix en charge par le commerce)

Travaux réalisés depuis l’acquisition en 2004 :
•    2004 : Réhabilitation complète de l’appartement du 3ème  étage (modif SDB, création d’un espace nuit, installation de la chaudière, déco)
•    2008 : Changement chaudière du 1er étage
•    2010 : Changement de toutes les fenêtres en PVC double vitrage
•    2010 : Réfection totale de la façade en pierres de tuffeaux côté rue
•    2010 : Isolation extérieure de la façade arrière
•    2010 : Charpente et toiture neuve de la réserve sur cour du commerce
•    2018 : réfection de la salle de bains du 1er étage
•    2018 : charpente et toiture de la 2ème réserve du commerce

J’ai déjà par téléphone pu faire dire à la personne que le bien partirait facilement à 250k.
A voir en fonction de la visite mais je pense partir sur une base de négocaition à 230k (sous réserve que la visite se passe bien). Soit 248k frais de notaires inclus. Et donc 8,4% de renta brute, ce qui me semble être le minimum pout un IDR.
L’avantage de celui-ci est qu’il est hyper-centre d’une grande ville, peu de problème de vacances locative donc, et possibilité de prise de valeur avec le temps.

Un de mes axes de négociation sera sur la durée des locataires mises en place, en effet ils sont la depuis lgtp, il y aura donc des travaux de gros raffraichissement (voir rénovation pour sdb / cuisine) à prévoir.
Il y a environ 150m2 de surfaces "habitables", hors commerce donc. Environ 250€ du m2 pour remettre au propre sur ses 150m2 m’amène à 37500€ de travaux soit 40k à négocier sur la base de l’accord à 250k que j’ai eu à l’oral.
La taxe foncière est également très elevée donc je l’integrerais dans la négo également.

Je pense vous avoir donner le maximum d’info, j’aimerais avoir vos avis différents. Mais c’est une experience très enrichissante que d’aller visiter ses premiers immeubles. Un peu stressante aussi je l’accorde.

Au plaisir de lire vos retours

Merci

Mots-clés : etude, idr, immeuble, immobilier

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#2 08/10/2019 13h29

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   300  

Bonjour,

Votre projet est décrit avec application mais je n’ai pas compris s’il y avait des travaux budgétés à 5 et 10 ans (montants) ?
La façade ayant été rénovée comment s’articule une isolation par l’extérieure, est elle techniquement possible d’ailleurs (Monument Historique ? Empiétement sur le Domaine Public ?).

La taxe foncière élevée fait penser à soit une ville mal gérée soit une ville en difficulté pour cause de départ des habitants.

Dans ces conditions d’avenir incertain (à confirmer) le CF potentiel me semble peu élevé.

Attention au délai de rétractation à cause du commerce.


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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#3 08/10/2019 13h41

Membre
Réputation :   1  

Bonjour Iqce,

Merci pour votre retour.

Je n’ai pas de travaux budgétés à proprement dit, juste une marge de négo sur le prix d’achat pour un rafraîchissement des lots en prévision.

La façade a été renovée côté rue, l’isolation par l’éxterieure a été faite de l’autre côté, c’est ce que j’en comprends. A voir lors de la visite.
La population semble plutôt stable à 1% près depuis 15 ans. Il s’agit de la ville du Mans.

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#4 21/10/2019 09h08

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,

Après visite du bien, voici mes retours:
- Immeuble bien situé en centre-ville, mais du coup un peu bruyant les soirs de WE d’après les locataires (c’est le jeu), heureusement, les chambres donnent de l’autre côté.
- Sur les 2 T3, les chambres sont en enfilades, pas terrible donc.
- L’immeuble est sain et bien entretenu
- Les 2 locataires pour les T3 qui sont la depuis 15 ans n’ont aucune intention de partir, pareil pour le commerce
- La locataire du studio est "particulière", elle laisse traîner des choses dans les parties communes (Sac de Mcdo, pack de biere…) et ne participe pas au ménage de l’immeuble (geré directement par les locataires). Son loyer est payé par la CAF mais lui est versé à elle. => est-ce possible de modifier cela et d’être payé directement par la CAF?
- Le commerce est installé depuis 1988 et marche bien, pas de départ prévu
- Il faudra prévoir un rafraîchissement dans les appartements au départ des locataires (peinture + cuisine + sdb)
- 1 compteur EDF par bien
- 1 compteur général eau et 3 sous compteurs pour les 3 appartements. Un point annuel pour chaque locataire. le calcul de la consommation du commerce se fait par déduction pas de problèmes particuliers sur les éventuelles régularisations annuelles => si je comprends bien c’est à moi de payer l’eau et ensuite de refacturer annuellement à chaque locataire?

Le principal point noir que je constate est donc la locataire du studio, mais si j’arrive à me faire régler directement par la CAF, le projet me semble intéressant.

Avez-vous des retours particuliers? Choses auxquelles je n’aurais pas pensé?

Merci

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#5 21/10/2019 11h53

Membre
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Bonjour,

Je vais faire mon rabat-joie mais 8.4% brut sur le papier ce n’est quand même pas folichon. Néanmoins vous commencez à avoir l’oeil sur les différents points à regarder, 2 locataires effectivement en place depuis 10 ans (tant mieux, ils vont probablement y rester encore) mais effectivement gros travaux de rafraichissement à prévoir à leur départ. TF un peu élevée, même si c’est la norme par chez moi sur ce type de biens.

C’est bien à vous de payer l’eau et de refacturer la consommation dans les charges, situation assez classique quant on achète l’immeuble entier (et ce qui se fait en copro finalement sauf que c’est le syndic qui répercute les consommations).

Concernant la locataire du studio, elle n’a aucune obligation de vous verser les APL et si je peux me permettre c’est peut être mieux ainsi, tout simplement car si elle a menti dans sa déclaration, les APL vont lui être retirés et vous n’aurez plus de virement. Tandis que si elle vous vire le loyer complet automatiquement, vous n’avez aucun lien avec la CAF hormis le fait de déclarer chaque année son montant de loyer et qu’elle est à jour dans ses loyers. C’est ce que je préfère, vous gérez une chose de moins.

Il ne vous reste plus qu’à bien négocier le bien, normalement dans une SCI IS avec les taux actuels, ce type de bien à 8.5% brut s’autofinance mais ne vous laissera pas de marge de manœuvre en cas de vacances locative ou d’impayés ou de travaux. Vous avez néanmoins une situation professionnelle + que correcte avec des bons revenus qui vous permet de pallier à ces risques.

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#6 22/10/2019 16h48

Membre
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Bonjour,

juste pour éclaircir la lanterne de notre apprenti Bailleur et rafraichir nos mémoires, pourriez vous expliciter et documenter ce point soulever à juste titre:

Stinky a écrit :

Concernant la locataire du studio, elle n’a aucune obligation de vous verser les APL et si je peux me permettre c’est peut être mieux ainsi, tout simplement car si elle a menti dans sa déclaration, les APL vont lui être retirés et vous n’aurez plus de virement. Tandis que si elle vous vire le loyer complet automatiquement, vous n’avez aucun lien avec la CAF hormis le fait de déclarer chaque année son montant de loyer et qu’elle est à jour dans ses loyers. C’est ce que je préfère, vous gérez une chose de moins.

de ma maigre experience,
je vois 2 possibilités

1- la locataire verse directement le loyer au Bailleur
et la CAF verse les APL au locataire
le Bailleur est donc indépendant de la CAF mais prend le risque d’impayés …..

2- le Bailleur percoit directement les APL de la CAF
le Bailleur minore son risque d’impayé (seul le reste a charge doit etre versé par la locataire)
mais si la locataire ne se conforme pas aux déclarations CAF (déclaration de situation, pointer au RSA tous les trimestres, oubli ou fausse déclaration, ….)
alors la CAF constatera un INDUT et demandera au Bailleur le remboursement des APL percus a tord …

Cela soulève un point important pour tous les Bailleurs vis a vis de la CAF  !

si vous pouviez nous eclairer (liens à l’appui) sur ce sujet ….

un grand merci d’avance

Dernière modification par Frycek (22/10/2019 16h50)

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#7 23/10/2019 08h44

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Bonjour,

Merci à tous pour vos lumières.

En effet la rentabilité n’est pas exceptionnelle, mais avec les taux que nous propose le banquier nous avons un léger cash-flow positif.

D’autant plus que j’ai "tout à y gagner". En effet 2 solutions:
- les locataires étant fidèles, ils restent encore un bon bout de temps avec leurs loyers non revalorisé depuis 10 ans, et le bien s’auto finance
- les locataires partent, je fais directement les rafraîchissements (peinture, sdb, cuisine) et je remets les loyers au goût du jour pour augmenter le CF

Mais effectivement, pas sur que ce CF me permette de payer un ravalement ou autres gros travaux sur le court terme.

Nous avons fais une proposition sur ce bien, et la SCI IS est en cours de création auprès de notre expert comptable.

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#8 23/10/2019 09h14

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Bonjour,
Selon les villes de province, il n’est pas rare que les loyers n’aient pas été revalorisés car déjà au prix de marché.
Bien souvent, les travaux de rafraîchissement dont vous parlez ne permettent pas de louer plus cher mais simplement de louer tout court en restant concurrentiel.
Ne vous faîtes peut-être pas trop d’illusions sur la mise au goût du jour sans une petite étude de marché.
Rester dans des hypothèses pessimistes permet de bien mesurer l’éventuel effort d’épargne qui accompagne nécessairement ce genre de projet sur le LT.

Au sujet des allocations logement, je refuse pour ma part de les percevoir en direct. Les 2 locataires concernés s’en débrouillent et je n’ai pas à subir les complexités de traitement de leurs dossiers, ajustements comptables, décalages dans le temps etc

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#9 23/10/2019 09h50

Membre
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Bonjour,

De mon experience personnel, si un propriaitaire percois directement la CAF de son locataire, et si ce locataire en defaut de paiement alors le proprio doit le signaler a la CAF et la CAF pour sanctionner le locataire stop les paiements . Donc le propriaitaire ne touche plu la part du loyer versé par le locataire mais ne touche plu non plu la part versé par la CAF donc dans tous les cas de figure le propriaitaire se retrouve sans loyer.

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