Comment améliorer son profil d'emprunteur pour l'investissement locatif ?

maxmix · #1

bonjour,
aujourd’hui j’ai été déçu d’apprendre que mon dossier de prêt n’est pas passé retenu , c’était un prêt à 110% pour un studio.
Un petit échange téléphonique avec le courtier a amené les élément suivant :

-taux d’endettement un peu limite
-activité de madame en baisse (Micro Entrepreneur)
-non dit par la banque (qui est la mienne) : les objectifs de vente de crédit sont atteint vu la santé du marché, du coup en fin d’année ça ne passe pas , les critères d’attribution se sont resserrés, seuls les meilleurs dossier passent.
Il me recommande de recommencer en début d’année.

Je voudrais votre avis (et des pistes que je n’aurai pas envisagé) sur comment améliorer mon profil d’emprunteur, j’ai déjà songé à :
-utiliser la modulation de mon unique crédit actuel -30%
-diminuer mes frais fixes (mais la banque ne va pas en tenir compte)
-stabiliser le CA de madame
-faire valoir mon activité micro-entrepreneur en parallèle de mon salariat
-je loue déjà une maison complètement payée en vide

Je ne sais pas quel impact cela aura (je viens de renégocier mon emprunt, en payant moins en mensualité, gardant la même date de fin de remboursement)
Merci

Mots-clés : crédit, immobilier, investissement

Kabal · #2

Madame pourrait prendre un emploi en CDI le temps de trouver l’appartement puis de le larguer une fois l’emprunt contracter.

Caine · #3

Bonjour,

De quelle banque s’agit-il? Dans quelle région?

maxmix · #4

Madame ne parlant pas bien français et n’ayant pas de qualification, elle est obligée de faire de l’auto-entrepreneuriat, cela a toujours longtemps été un écueil.
Il s’agit de CA Occitanie. J’envisage aussi de changer de compagnie d’assurance pour l’assurance crédit. Je pourrai gagner 50 euros/mois.

Oli34 · #5

Il y a la possibilité de mettre un peu d’apport mais ce n’est pas optimal.
Sinon, avez vous envisagé la vente de la maison déjà payée ?
La fiscalité ne doit pas être optimale car il y a moins de choses à déduire des revenus fonciers lorsque tout est payé et vous pourriez vous servir de l’apport de cette vente pour réaliser plusieurs nouveaux projets.
Sinon voir s’il est possible de la louer en meublé pour améliorer vos revenus.

A creuser…

Timinel · #6

Bonjour

Sans chiffre, c’est délicat de comprendre / Aider. ( pas de chiffres pour challenger le taux d’endettement " limite" )
il vous reste le courtier , mais il vaut mieux comprendre et savoir comment presenter avant d’y aller

quelle est votre taux d’epargne mensuelle ? quel sont les leviers que vous pouvez donner a une nouvelle banque ? ( assurance , transfert de compte etc)

cdt
Timinel

DDtee · #7

Quelques pistes :

- Laisser tomber le financement à 110% souvent mal aimé des banques, cela plombe votre dossier et vous exclu pour certaines banques.

- Aller vers une banque en direct où l’interlocuteur en face de vous est décideur (seuls trois réseaux le permettent : CMutuel, CEpargne, CIC) Là vous pourrez convaincre et parler des pistes d’amélioration de vos fiances comme par exemple la baisse des charges à venir.
Convaincre une personne en face de soit ou un aréopage que l’on ne rencontre jamais, c’est très différent !

- Présenter pour les activités entrepreneuriales (votre compagne et vous même) un business plan très rapide qui montre de positives perspectives à venir.

- Sur votre investissement locatif passé puis celui à venir, faire une présentation qui met en avant les ratios, l’enrichissement lié à la démarche et surtout votre connaissance du marché, celle des aspects fiscaux et juridiques
A la fin de l’entretien le banquier doit avoir l’impression de n’avoir jamais eu (ou presque jamais) un gars en face de lui qui maîtrise autant le sujet. Ce n’est pas un véritable exploit dans le sens ou l’immense majorité des investisseurs n’y connaissent pas grand chose (il suffit d’avoir eu quelques biens locatifs en vente pour s’en persuader).

- Proposer des éléments qui vont vers une relation inscrite dans la durée (récurrence de virements, stratégie globale avec la banque…) Attention au prix éventuel des contre parties à bien mesurer, mais il vaut mieux proposer d’emblée deux ou trois toutes petites choses que s’en faire imposer une ou deux grosses par le banquier.

maxmix · #8

Oli34 a écrit :
Il y a la possibilité de mettre un peu d’apport mais ce n’est pas optimal.
Sinon, avez vous envisagé la vente de la maison déjà payée ?
La fiscalité ne doit pas être optimale car il y a moins de choses à déduire des revenus fonciers lorsque tout est payé et vous pourriez vous servir de l’apport de cette vente pour réaliser plusieurs nouveaux projets.
Sinon voir s’il est possible de la louer en meublé pour améliorer vos revenus.

A creuser…

C’est une maison mitoyenne louée actuellement en vide, on a envisagé de la vendre il y a quelques mois, puis on s’est ravisé, on savait que cela nous permettait d’avoir moins de pression. Actuellement il vient d’être reloué.

Je ne sais pas s’il est facile de louer un T5 en meublé.

J’ai besoin d’un cash flow positif dès les premier mois ou l’équilibre, c’est pour ça que je suis parti sur un 110%.

La banque qui a refusé est ma banque, donc qui connait le mieux mon dossier.

DDTee je suppose qu’il faut utiliser des modèles de dossier comme le modèle Orus du site rendementLocatif ?

@timinel malheureusement mon taux d’épargne est bas en ce moment, je cherche a renégocier tous les contrat d’assurance, et baisser la facture énergie.

Dernière modification par maxmix (03/10/2019 12h38)

DDtee · #9

maxmix a écrit :
DDTee je suppose qu’il faut utiliser des modèles de dossier comme le modèle Orus du site rendementLocatif ?

Je suggère de passer pour un expert auprès du banquier pour avoir sa confiance.

Pour passer pour un expert, on ne fait pas un copier coller d’un modèle disponible sur le net (même si il est pertinent) mais on développe son propre modèle qui met en avant les points forts personnels et fait lien avec les attentes de la banque.

Pierrot31 · #10

Bonjour,

A votre place je ferai simple:
1/ Je discuterai avec le locataire pour négocier un passage en meublé
2/ J’irai voir un courtier (ou en contacterai un du forum en MP)

Et pour ce qui est du "non dit par la banque", je proposerai au vendeur une date de l’acte postérieure au 1er janvier

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (03/10/2019 12h58)

Oli34 · #11

A la lecture de votre dernier mail, on comprend que c’est probablement le manque d’epargne immédiatement mobilisable qui a refroidi le banquier.
Le banquier pense que ce n’est pas le bon moment pour vous d’investir tout simplement. Vous devez renforcer significativement votre epargne avant de pouvoir le solliciter à nouveau.

maxmix · #12

Oli34 : pourtant j’ai 40K en épargne immobilisé, à moins que ce ne soit le "flux" d’épargne qui compte?
Je pense aux actions suivantes :
-essayer de reporter la date (je ne sais pas si la probabilité est grande)
-rogner sur les frais fixes
-améliorer le CA de madame
-aller voir en direct les banques telle CIC,Crédit Mutuel,CE

Je préfère pas aller voir le locataire pour l’instant.

@DDtee je ne sais pas si montrer des perspectives réussira à convaincre les banquiers mais pourquoi pas.

Je me suis dit peut être que le courtier n’a pas présenté ma demande comme à finalité de location par LMNP? Si on constitue une société pour location LMNP, est-ce que l’on regarde l’endettement?

Dernière modification par maxmix (04/10/2019 14h40)

Xav243 · #13

Bonjour,

Maxmix, la banque vous a refuse le pret pour 3 raisons:

-taux d’endettement un peu limite
-activité de madame en baisse (Micro Entrepreneur)
-non dit par la banque (qui est la mienne) : les objectifs de vente de crédit sont atteint vu la santé du marché, du coup en fin d’année ça ne passe pas sad , les critères d’attribution se sont resserrés, seuls les meilleurs dossier passent.

Des 3 citées, la première me semble être le vrai motif du refus. Les 2 autres étant le corollaire:

- les revenus de madame ne sont pas suffisants ce qui plombe le taux d’endettement (car pas assez de revenus)
- objectifs atteints par la banque, seuls les meilleurs dossiers passent -> si votre taux d’endettement était bon ça serait passé.

D’ailleurs, il est de combien ce taux d’endettement?

C’est dur de se prononcer sans chiffres, mais je crois comprendre que vous avez déjà un crédit de contracté? A votre place je chercherai a solder ce crédit avec mon épargne.

maxmix · #14

bonjour désolé du retard à la réponse :

Revenus:
Revenu salarié emprunteur : 2050
revenu mensuel emprunteur AE prestataire service : 394 (1)
revenu mensuel coemprunteur AE commerçant : 785 (1)
revenu foncier : 960/mois

Charges:
mensualité crédit : 930,
assurance crédit : 100

J’ai pris le CA 2019, après abattement, et divisé par 12 mois, je ne sais pas si c’est comme ça qu’il faut faire…

Selon ce site : Calcul taux d’endettement max - simulation taux endettement - Solutis
grosso modo : je suis à 25% d’endettement
Jene sais pas si le calcul est exact, vous me direz.

Philref92 · #15

Soit vous allez voir ailleurs en tant que prospect.

Soit vous mettez un apport dans l’opération, dont le montant minimum serait à discuter avec votre banquier. Votre cash flow sera plus élevé car votre rentabilité reste équivalente. Il vaut mieux faire une opération intéressante avec apport plutôt que de ne pas la faire.

Soit vous patientez 2020 pour refaire une demande. Cela tombe bien on y est!

Le bien n’est toujours pas vendu?

Dernière modification par Philref92 (15/02/2020 18h22)

maxmix · #16

Le bien est parti aussitôt que le notaire nous a rendu l’argent !
Je suis allé voir la CIC hier, à la vue de notre taux d’endettement, il nous est possible de faire une opération immobilière dans l’immédiat, ce qui est plutôt positif !
J’ai eu confirmation verbale que l’accord éventuel prêt est décidé en agence à la différence des autres banques pour ce type de crédit.
Il faut maintenant faire un apport à hauteur de 10 à 15%, ce qui est à notre portée.
Du coup nous nous sommes mis à chercher activement de nouveau.

La banque étudie principalement notre résistance en cas de coup dur, c’est à dire si on a 3 mois sans loyer, peut on couvrir ce manque à gagner.

Dernière modification par maxmix (23/02/2020 10h54)

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