SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

Bonjour

Si ça peut vous aider voici ma répartition de SCPI en cours de finalisation, la poche commerce est faible.




En supprimant Corum XL le taux de commerce baisserait encore.

Iqce a écrit :

Coté choix :
- Pierval, par conviction

Beaucoup de collecte, un secteur de la santé très en vogue, à voir sur le long terme, des fondamentaux corrects et une gestion apparaissant prudente malgré la collecte.

Iqce a écrit :

- Epargne Pierre pour la solidité et le rendement

Beaucoup de collecte aussi, des murs de commerce peu qualitatifs (discounters en tôle ondulée) en périphérie de villes moyennes, d’où un bon rendement mais je ne vois pas les perspectives de revalorisation.

Iqce a écrit :

- Efimmo1 pour la qualité

C’est du bureau et non du commerce, oui beaucoup de petits bâtiments plutôt bien gérés jusque là avec un très bon TOF.

Iqce a écrit :

- Vendome régions pour l’avenir de la SCPI

C’est subjectif non ?

Iqce a écrit :

A confirmer :
- Interpierre
- Atlantique pierre 1 : pas convaincu (commerce) ?

Deux SCPI gérées par Paref Gestion, je n’en dirai pas plus.
Attardons-nous sur la dernière, voici ce que l’on en disait il y a 9 ans, dans cette même discussion :

stephane le 2 novembre 2010 a écrit :

Cette SCPI est une option intéressante pour les raisons suivantes :

- L’examen des documents fournis par le gestionnaire montre que cette SCPI livre actuellement un rendement très important de 22 € (6,88% sur la base du prix actuel de souscription). Dans le détail, en 2009, le dernier résultat net par part a été de 19 € (5,93%), en baisse par rapport aux années précédentes, mais a été complété par un recours au report à nouveau (3 euros) pour faire face au trou d’air de la crise.

- On doit considérer, compte tenu de l’importance de l’augmentation de capital en cours, qu’il s’agit d’une SCPI en profonde restructuration (90.000 parts nouvelles pour 125.000 parts anciennes). Je note à ce propos que les premières acquisitions préparatoires à l’augmentation de capital ont été faites dans de bonnes conditions, avec un rendement intéressant, proche de 8% brut.

- Le report à nouveau est actuellement égal à 8 ou 9 mois de distribution, mais l’augmentation de capital sera dilutive pour celui-ci.

- Compte tenu des ventes de quelques actifs vacants ou peu intéressants, du récent redressement du taux d’occupation (aujourd’hui supérieur à 92%), et de l’effet bénéfique des dernières acquisitions, on peut raisonnablement tabler sur un résultat net réel de l’ordre de 20 euros par part pour 2010, voire un peu plus en 2011.

Cela représentera tout de même, hors lissage par prélèvement sur le report à nouveau, un rendement très appréciable de 6,25%.

Le prix de souscription (320 euros) est bas, ce qui aura pour conséquence de diluer quelque peu les anciens porteurs de parts au profit des nouveaux. C’est pourquoi, si le gérant arrive à maintenir la distribution au niveau actuel, je pense que la valeur des parts, sur le marché secondaire, pourrait s’apprécier progressivement d’environ 10% une fois l’augmentation de capital terminée.

J’ai mis en gras ce qui est à opposer avec la réalité d’aujourd’hui :
Le dividende a perdu plus de 50% depuis 2010 avant de se redresser ces 3 dernières années, peut-être 13€ en 2019 car résultat envisagé de 13,20€ (source interne).
Le RAN ne tourne plus qu’à 3 ou 4 mois.
Le prix de souscription, jugé bas à 320€ est aujourd’hui de 210€, il plafonne depuis 5 ans.
C’est facile de regarder dans le rétroviseur, bien plus que de se projeter. Le but n’est pas de dénigrer l’auteur du post mais je laisse son nom car c’est une personne que je considère intègre et que l’on ne peut pas soupçonner d’un quelconque jugement biaisé par des intérêts commerciaux.

Ca donne encore plus d’importance à ne pas se laisser entraîner par des perspectives trop roses par pur effet de mode, ce que l’on peut craindre pour des véhicules qui collectent plusieurs fois leur taille en peu de temps ces dernières années, je cite pèle-même Epargne Pierre, Vendôme Régiosn ou Pierval Santé.

Atlantique Pierre 1 est donc un pari sur l’avenir qui semble à ce prix bénéficier d’un bon rendement en consolidation, elle doit faire partie d’un portefeuille diversifié et est très peu liquide.

J’éviterais aussi Primopierre (et pas pour la remplacer par Epargne Fonciere qui a d’autres défauts).  Je préférerais Foncia Pierre Rdmt ou Pierval Santé ou même une des PFO.

OxxiGen a écrit :

Quatre SCPI pour 100 K€ ! Bigre. Je ne cesserai jamais de m’étonner de constater avec quelle application pavlovienne souscripteurs et conseillers trouvent "normal" de diversifier davantage ce qui, par définition, l’est déjà.

Lorsqu’on découvre les SCPI, on se rend compte que toutes les sociétés de gestion ne font pas le même travail. « Les performances passées ne préjugent pas des performances futures », il en est de même pour la qualité du travail et des décisions de la société de gestion.

En fait, si le patrimoine de l’épargnant-investisseur est de 10 M€, je comprends qu’il investisse 100 k€ sur une seule SCPI. Mais, si son patrimoine initial n’est que de 500 k€, il va préférer diversifier et multiplier les lignes pour diminuer le risque de mauvais choix. Dans ce cas, en effet, il accepte de payer des frais supplémentaires.

Je ne cesserai jamais de m’étonner que certains considèrent que tout le monde est nécessairement dans la même situation qu’eux.

mg59 a écrit :

J’ai toujours pensé (et c’est un topos en investissement), que la diversification est sage, et j’ai un profil prudent, en particulier parce que de mon point de vue, 100 k€ c’est beaucoup d’argent !

Mon propos n’était nullement destiné à dévaloriser votre choix. Si vous l’avez compris comme ça, veuillez m’en excuser, ce n’était pas du tout mon intention.

J’observe simplement que de nombreux investissements directs dans l’immobilier locatif mobilisent souvent des sommes considérables sur, objectivement : un seul secteur, un seul emplacement, un seul bien et un seul locataire. Et que pour autant, il n’y a pas grand monde pour s’en émouvoir…

Alors que dans le même temps, la plupart si ce n’est la quasi-totalité des gens qui investissent en SCPI envisagent systématiquement de répartir sur plusieurs lignes, et ce quel que soit leur budget.

Ce n’est donc pas le principe de répartir le risque qui me choque, bien au contraire. C’est juste que la notion de risque n’est pas du tout appréciée de la même façon suivant qu’on parle de placement en direct ou de placement intermédié, voilà tout !

A mon avis, pour christian2020, avec TMI IR de 30%, qui envisage de lever le pied dans 5 ans peut-être, mais pourrait bien travailler encore 10 voire 15 an, la NP 5 ans n’est pas forcément le meilleur choix, et il faudrait au moins investir en partie sur de la NP de plus longue durée. De toute manière, avec le peu d’information que christian2020 a fourni, ici ou dans sa présentation (à compléter en s’inspirant du modèle) ou dans ses MP (inutile de m’en envoyer pour ce genre de chose, qui se traite bien mieux sur le forum, où ça peut être utile pour d’autres), impossible de faire une suggestion pertinente plus précise (sinon, au sein de la liste citée par lui, les 4 que je préfère sont -sans ordre donné- epargne pierre, pierval sante, corum xl et origin).

Pour ce qu’il en est du choix des SCPI, ou d’autres SCPI, je n’ai pas grand chose à ajouter à ce que j’ai déjà indiqué dans cette discussion et ailleurs sur le forum (en particulier, en ce moment d’incertitude : ne pas de précipiter et attendre d’y voir plus clair, et en cas d’investissement sans emprunt envisager plutôt les foncières beaucoup moins chères). Avant de choisir, il faut définir ses critères, le premier étant en relation avec sa situation et ses besoin (de quels revenus a-t-on besoin, quand, avec quelle fiscalité, avec quel niveau de sécurité ou de risque). Je ne pense pas qu’il existe un "meilleur choix" dans l’absolu, juste des choix plus ou moins bien adaptés à la situation de chacun.

PS : Pour Pierval Santé, à mi 2020 ce sont à présent 59% des revenus qui sont d’origine étrangère, cf (7/7) SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d’Euryale

Christian 2020 souhaite un risque faible :
IMMORENTE de Sofidy possède un historique ainsi qu’une diversification tant géographique que sectorielle très intéressants dans cette optique.

Dernière modification par Hadrumetum (06/08/2020 16h28)

Mettero a écrit :

Idéale sauf que vous prenez quand la jouissance de vos revenus ? A partir du moment où l’on se verse de l’argent, retour à la case départ. L’intérêt c’est par contre de la faire grossir sans se faire taxer sur l’IR c’est certain. Ca permet de reinjecter pour grossir.
Dans ce genre de montage, peut on mixer du foncier physique et du foncier papier ?

Bah, vous prenez "quand il y en a, et que vous en avez besoin".

En n’oubliant pas que sur les versements d’une telle structure à l’IS, la "taxation" est :
   - sur les dividendes, soit IR sur 60% du dividende +17.2% de PS (pour ceux à faible TMI), soit 30% de PFU; Pour celui qui a un TMI de 41%, c’est une grosse différence (et pas du tout "un retour à la case départ") avec les 41% + 17.2% de PS, et une pression fiscale environ 2 fois moindre qu’en detention en direct.
    - sur les remboursements de CCA (qui peuvent constituer la majeure part de vos apports à la structure) : rien;
    - sur les intérêts de CCA : comme sur un livret bancaire;
    - sur l’éventuelle rémunération de gérant : cotisations URSSAF et IR (comme un indépendant).
Donc aussi bien plus de souplesse qu’avec un investissement en direct. Mais il y a quelques charges fixes et du temps à passer en relation avec la structure (donc ça vaut le coup seulement à partir d’un certain volume investi), et éventuellement un peu d’IS à payer.

Voici une étude (en anglais) de l’Edhec Risk Institute  sur les performances des SCPI.
Je n’ai pas eu le temps de tout lire mais je suis sûr qu’elle trouvera son public.

Benefits of Open Architectureand Multi-Management in Real Estate Markets—Evidence from French Nonlisted Investment Trusts

Antoine38 a écrit :

Auriez vous des recommandations ou commentaires ?

Vous devriez envisager, d’ajouter du Immorente et/ou de renforcer Efimmo, qui sont des SCPI de fond de portefeuille (mais avec un bon rendement quand même), qui ont fait leur preuve depuis des décennies, tout comme leur société de gestion. Le reste de votre portefeuille de SCPI est sur des SCPI et des sociétés de gestion assez jeunes (pourquoi pas, mais c’est plus risqué, et un portefeuille bien diversifié, et avec une optique à long terme, devrait avoir un pourcentage limité de ce type de SCPI).

Je suis assez d’accord avec vous pour éviter les AEW et Atream, et même PAREF, qui ont montré quelques "faiblesses" dans le passé. La Française est un peu mieux (mais je ne la mettrais pas dans la tête de peloton, sauf pour la taille), et vous pourriez envisager une ligne de lf europimmo ou epargne fonciere.

Vous devriez corriger votre classification des SCPI, car Pierval Santé n’a pas la même société de gestion que  lf europimmo, epargne fonciere, selectinvest1. La Française est/était juste en charge de la collecte (et d’une partie du back-office) de Pierval Santé (et ne s’occupait ni des investissements immobiliers, ni de la gestion des locataires, par exemple), alors que c’est la société de gestion des 3 autres.

Quelques questions :
- j’hésite sur Corum Origin / Eurion / XL ?
- A-t-on un intérêt à privilégier des SCPIs européennes dans le cadre d’une SCI IS (taux à 15%) d’un point de vue fiscal ?
- Sur le secteur de la santé, j’ai privilégié Pierval Santé par rapport à Primovie. Qu’en pensez-vous ?
- J’hésite sur SODIFY Europe Invest ? pourquoi ne pas remplacer une Corum par celle-ci
- 10 SCPIs différentes pour 7 société de gestion, n’est-ce pas "trop" à gérer (10 IFUs différents, … ?), peut-être me limiter à 6-8 ?

1/ Je laisse cette question à d’autres, il ne me semble pas opportun de multiplier les scpi CORUM.
2/ Oui, dans le cadre de la diversification comme vous le dites, l’aspect fiscal vient en bonus.
3/ Je partage cet avis, bien que ces deux SCPI soient celles qui collectent le plus actuellement et elles investissent majoritairement sur du VEFA, le rendement (comme on l’observe sur Pierval) devrait continuer de baisser peu à peu.
4/ Je remplacerais effectivement une CORUM par EUROPE INVEST.
5/ Je pense effectivement que vous avez trop de SCPI, je retirerais les deux SOGENIAL et surement PFO2 pour ajouter du poids sur EPARGNE PIERRE et la part de SODIFY EUROPE (pour rester à 10% sur CORUM).

Voilà mon avis rapide sur les questions.

Pour éviter tout biais, ma position : Immorente, Europe Invest, Activimmo, Pierval, Epargne Pierre parmi celles que vous citez.

Dernière modification par sanvio (29/03/2022 12h38)

De manière générale, une (trop ?) grosse partie des SCPI que vous avez sélectionné est assez récente, ce qui augmente le niveau de risque (vs des SCPI plus anciennes, dont le modèle et les équipes de gestion ont fait leurs preuves et dont le patrimoine est déjà largement stabilisé, alors que pour les SCPI récente, le patrimoine qu’elles auront dans 10 ans sera surtout celui qu’elles n’ont pas encore actuellement, et les équipes ont encore pas mal à prouver).

Ce n’est pas forcément grave, mais il faut en être bien conscient (surtout pour un investissement qui sera sans doute conservé des dizaines d’années).

Quelques questions :
- j’hésite sur Corum Origin / Eurion / XL ?
- A-t-on un intérêt à privilégier des SCPIs européennes dans le cadre d’une SCI IS (taux à 15%) d’un point de vue fiscal ?
- Sur le secteur de la santé, j’ai privilégié Pierval Santé par rapport à Primovie. Qu’en pensez-vous ?
- J’hésite sur SODIFY Europe Invest ? pourquoi ne pas remplacer une Corum par celle-ci
- 10 SCPIs différentes pour 7 société de gestion, n’est-ce pas "trop" à gérer (10 IFUs différents, … ?), peut-être me limiter à 6-8 ?

1/ Joker. Elle sont quand même fort différentes, et selon ce que vous recherchez, le choix devrait être facile. (et en choisir une seule devrait suffire).
2/ Ce n’est pas parce que, pour les biens situés à l’étranger, c’est la SCPI qui  paient les impôts, et que votre SCI n’aura pas à intégrer les revenus de ces biens dans l’assiette de l’IS, que c’est forcément mieux. Mais ça permet une diversification géographique bien plus large (donc moins exposée à un aléas qui frapperait le marché français), ce qui justifie d’avoir de telles SCPI en portefeuille.
3/ Je partage cet avis.
4/ Joker. Pour ma part, je privillegirais plutôt les SCPI historiques de SOFIDY (Immorente, Efimmo)
5/ Tout dépend du temps que vous voulez y consacrer, et de l’implication que vous voulez avoir. Mes SCI ont investi dans 30 SCPI, c’est beaucoup, heureusement que c’est surtout en usufruit temporaire et que certaines SCPI sont déjà sorties (à la fin de l’usufruit) du portefeuille (et n’y reviendront pas). 2 SCPI Sogenial très récentes c’est trop. PFO2, je suis sceptique.