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[+1]    #1 27/10/2010 18h28

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Rodolphe a écrit :

Tof68 a écrit :

Sinon un taux TEG de 4.28 sur 20ans (50K€) ça vous parait délirant ?

Un peu quand même. Je pense qu’un taux autour de 3.80 à 3.90% hors assurance me parait plus dans le marché (il s’agit sans doute d’un prêt sans garantie réelle….)

Le taux TEG doit inclure l’assurance et les frais de dossier…. Pour ma part je ne me fie guère au TEG, résultat d’un calcul bizarre, qui ne me semble pas respecter toutes les actualisations…

En tout cas, juste donner le TEG et la durée ne permet guère d’émettre une opinion :
- le prix de l’assurance peut beaucoup varier : est-ce sur 1 ou 2 têtes, est-ce juste décès et invalidité totale ou beaucoup plus ?  (et surtout : est-ce qu’elle correspond au vrai besoin ?)
- les frais de dossier risquent de plomber le TEG avec seulement 50k€ empruntés…
- comment sont prévus les IRA (Indemnités de Remboursement anticipé), car il y a de fortes chances que l’ont veuille rembourser avant 20 ans…
- est-ce amortissable ou in-fine, à taux fixe ou révisable (avec un cap de 1% le risque est faible), etc.


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[+1]    #2 04/12/2012 21h30

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Vous avez un élément de réponse ici sur la deuxième intervention:

Atlantique Pierre 1

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (04/12/2012 21h31)

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Favoris 1   [+2]    #3 16/01/2020 17h04

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Bonjour

Si ça peut vous aider voici ma répartition de SCPI en cours de finalisation, la poche commerce est faible.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1425_scpi.png
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1425_scpi_pays.pnghttps://www.devenir-rentier.fr/uploads/1425_scpi_secteurs.png

En supprimant Corum XL le taux de commerce baisserait encore.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1425_scpi_pour_forum_ih.png


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[+1]    #4 20/01/2020 12h29

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Bonjour,

Pour ma part j’ai en plus pour les mêmes montants que les votres (645k)
- novapierre Allemagne 2 us 5 ans
- kyaneos us 5 ans
- vendome région pp
- primovie pp
- interpierre pp

Tout cela me parait donc pas mal. Après tout dépend comme toujours de votre profil et de vos objectifs.

Bien à vous,

Malo


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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[+2]    #5 23/01/2020 20h26

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Iqce a écrit :

Coté choix :
- Pierval, par conviction

Beaucoup de collecte, un secteur de la santé très en vogue, à voir sur le long terme, des fondamentaux corrects et une gestion apparaissant prudente malgré la collecte.

Iqce a écrit :

- Epargne Pierre pour la solidité et le rendement

Beaucoup de collecte aussi, des murs de commerce peu qualitatifs (discounters en tôle ondulée) en périphérie de villes moyennes, d’où un bon rendement mais je ne vois pas les perspectives de revalorisation.

Iqce a écrit :

- Efimmo1 pour la qualité

C’est du bureau et non du commerce, oui beaucoup de petits bâtiments plutôt bien gérés jusque là avec un très bon TOF.

Iqce a écrit :

- Vendome régions pour l’avenir de la SCPI

C’est subjectif non ?

Iqce a écrit :

A confirmer :
- Interpierre
- Atlantique pierre 1 : pas convaincu (commerce) ?

Deux SCPI gérées par Paref Gestion, je n’en dirai pas plus.
Attardons-nous sur la dernière, voici ce que l’on en disait il y a 9 ans, dans cette même discussion :

stephane le 2 novembre 2010 a écrit :

Cette SCPI est une option intéressante pour les raisons suivantes :

- L’examen des documents fournis par le gestionnaire montre que cette SCPI livre actuellement un rendement très important de 22 € (6,88% sur la base du prix actuel de souscription). Dans le détail, en 2009, le dernier résultat net par part a été de 19 € (5,93%), en baisse par rapport aux années précédentes, mais a été complété par un recours au report à nouveau (3 euros) pour faire face au trou d’air de la crise.

- On doit considérer, compte tenu de l’importance de l’augmentation de capital en cours, qu’il s’agit d’une SCPI en profonde restructuration (90.000 parts nouvelles pour 125.000 parts anciennes). Je note à ce propos que les premières acquisitions préparatoires à l’augmentation de capital ont été faites dans de bonnes conditions, avec un rendement intéressant, proche de 8% brut.

- Le report à nouveau est actuellement égal à 8 ou 9 mois de distribution, mais l’augmentation de capital sera dilutive pour celui-ci.

- Compte tenu des ventes de quelques actifs vacants ou peu intéressants, du récent redressement du taux d’occupation (aujourd’hui supérieur à 92%), et de l’effet bénéfique des dernières acquisitions, on peut raisonnablement tabler sur un résultat net réel de l’ordre de 20 euros par part pour 2010, voire un peu plus en 2011.

Cela représentera tout de même, hors lissage par prélèvement sur le report à nouveau, un rendement très appréciable de 6,25%.

Le prix de souscription (320 euros) est bas, ce qui aura pour conséquence de diluer quelque peu les anciens porteurs de parts au profit des nouveaux. C’est pourquoi, si le gérant arrive à maintenir la distribution au niveau actuel, je pense que la valeur des parts, sur le marché secondaire, pourrait s’apprécier progressivement d’environ 10% une fois l’augmentation de capital terminée.

J’ai mis en gras ce qui est à opposer avec la réalité d’aujourd’hui :
Le dividende a perdu plus de 50% depuis 2010 avant de se redresser ces 3 dernières années, peut-être 13€ en 2019 car résultat envisagé de 13,20€ (source interne).
Le RAN ne tourne plus qu’à 3 ou 4 mois.
Le prix de souscription, jugé bas à 320€ est aujourd’hui de 210€, il plafonne depuis 5 ans.
C’est facile de regarder dans le rétroviseur, bien plus que de se projeter. Le but n’est pas de dénigrer l’auteur du post mais je laisse son nom car c’est une personne que je considère intègre et que l’on ne peut pas soupçonner d’un quelconque jugement biaisé par des intérêts commerciaux.

Ca donne encore plus d’importance à ne pas se laisser entraîner par des perspectives trop roses par pur effet de mode, ce que l’on peut craindre pour des véhicules qui collectent plusieurs fois leur taille en peu de temps ces dernières années, je cite pèle-même Epargne Pierre, Vendôme Régiosn ou Pierval Santé.

Atlantique Pierre 1 est donc un pari sur l’avenir qui semble à ce prix bénéficier d’un bon rendement en consolidation, elle doit faire partie d’un portefeuille diversifié et est très peu liquide.

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[+1]    #6 03/02/2020 13h14

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Immorente et Sofidy étant toutes les 2 gérées par Sofidy, j’aurai tendance à n’en choisir qu’une et à diversifier avec une 3eme société de gestion.

Dernière modification par Enterite (28/02/2020 15h11)

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[+1]    #7 03/02/2020 14h11

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J’éviterais aussi Primopierre (et pas pour la remplacer par Epargne Fonciere qui a d’autres défauts).  Je préférerais Foncia Pierre Rdmt ou Pierval Santé ou même une des PFO.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #8 04/02/2020 11h09

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mg59 a écrit :

Bonjour à tous,
J’envisage avec ma compagne l’achat de parts de scpi à crédit, pour 100k€. Notre CGP nous propose ces SCPI avec la répartition suivante. Nous attendons la réponse des banques via un courtier.

Epargne Pierre 50%
Pierval Santé 25%
Interpierre France 15%
Kyanéos Pierre 10%

Ce portefeuille vous semble-t-il cohérent et diversifié ? Y aurait-il quelque chose à changer ou à améliorer dans les pourcentages ou les SCPI elles-mêmes ? Merci de votre aide.

Bonjour,

Quatre SCPI pour 100 K€ ! Bigre. Je ne cesserai jamais de m’étonner de constater avec quelle application pavlovienne souscripteurs et conseillers trouvent "normal" de diversifier davantage ce qui, par définition, l’est déjà. Alors que personne ne tique lorsqu’il s’agit de financer UN appartement de plusieurs centaines de K€. Mais passons, ce n’est que mon point de vue…

Ce qui est moins subjectif en revanche, c’est que qui dit financement à crédit dit garantie. Et que si la garantie devait être constituée par le nantissement de quatre lignes de SCPI, vous devriez alors payer quatre fois les frais fixes de signification par huissier à la société de gestion.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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[+2]    #9 04/02/2020 11h34

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OxxiGen a écrit :

Quatre SCPI pour 100 K€ ! Bigre. Je ne cesserai jamais de m’étonner de constater avec quelle application pavlovienne souscripteurs et conseillers trouvent "normal" de diversifier davantage ce qui, par définition, l’est déjà.

Lorsqu’on découvre les SCPI, on se rend compte que toutes les sociétés de gestion ne font pas le même travail. « Les performances passées ne préjugent pas des performances futures », il en est de même pour la qualité du travail et des décisions de la société de gestion.

En fait, si le patrimoine de l’épargnant-investisseur est de 10 M€, je comprends qu’il investisse 100 k€ sur une seule SCPI. Mais, si son patrimoine initial n’est que de 500 k€, il va préférer diversifier et multiplier les lignes pour diminuer le risque de mauvais choix. Dans ce cas, en effet, il accepte de payer des frais supplémentaires.

Je ne cesserai jamais de m’étonner que certains considèrent que tout le monde est nécessairement dans la même situation qu’eux.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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[+1]    #10 04/02/2020 12h34

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Pour ma part, je trouve la répartition proposée à Mg59 pertinente, si ce n’est que je ne considère pas Epargne Pierre comme un "fond de portefeuille". Elle comporte des risques, il suffit de parcourir la liste des villes dans lesquelles elle privilégie ses achats.

Sur la diversification, une SCPI n’est pas un produit diversifié en terme de liquidité. Sur 100k€, investir dans un minimum de 3 ou 4 SCPI est très pertinent car on le voit aujourd’hui, si une SCPI se retrouve bloquée à la revente, c’est tout le portefeuille qui est bloqué si on ne diversifie pas alors qu’en en ayant plusieurs, il sera possible de revendre en priorité les plus liquides, sauf dans le cas où tout le marché serait bloqué.
C’est un plus non négligeable à évaluer en fonction de la situation de chacun, il faut négocier pour que cela ne coûte rien en frais ou le minimum car à la base, investir dans plusieurs SCPI ne coûte rien de plus que dans une.

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[+1]    #11 04/02/2020 15h14

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mg59 a écrit :

J’ai toujours pensé (et c’est un topos en investissement), que la diversification est sage, et j’ai un profil prudent, en particulier parce que de mon point de vue, 100 k€ c’est beaucoup d’argent !

Mon propos n’était nullement destiné à dévaloriser votre choix. Si vous l’avez compris comme ça, veuillez m’en excuser, ce n’était pas du tout mon intention.

J’observe simplement que de nombreux investissements directs dans l’immobilier locatif mobilisent souvent des sommes considérables sur, objectivement : un seul secteur, un seul emplacement, un seul bien et un seul locataire. Et que pour autant, il n’y a pas grand monde pour s’en émouvoir…

Alors que dans le même temps, la plupart si ce n’est la quasi-totalité des gens qui investissent en SCPI envisagent systématiquement de répartir sur plusieurs lignes, et ce quel que soit leur budget.

Ce n’est donc pas le principe de répartir le risque qui me choque, bien au contraire. C’est juste que la notion de risque n’est pas du tout appréciée de la même façon suivant qu’on parle de placement en direct ou de placement intermédié, voilà tout !


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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[+1]    #12 20/08/2020 08h11

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Bonjour,

Vous avez également la possibilité de faire un montage dans une SCI à l’impôt sur les sociétés à l’instar de Malolechat, SCI qui aura sa propre fiscalité.

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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[+1]    #13 20/08/2020 13h26

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Mettero a écrit :

Idéale sauf que vous prenez quand la jouissance de vos revenus ? A partir du moment où l’on se verse de l’argent, retour à la case départ. L’intérêt c’est par contre de la faire grossir sans se faire taxer sur l’IR c’est certain. Ca permet de reinjecter pour grossir.
Dans ce genre de montage, peut on mixer du foncier physique et du foncier papier ?

Bah, vous prenez "quand il y en a, et que vous en avez besoin".

En n’oubliant pas que sur les dividendes d’une telle structure à l’IS, c’est (soit TMI IR sur 60% du dividende +17.2% de PS pour ceux à faible TMI, soit) 30% de PFU sur les dividendes (et rien sur les remboursements de CCA) pour celui qui a un TMI de 41% : une grosse différence (et pas du tout "un retour à la case départ") avec les 41% + 17.2% de PS. Soit une pression fiscale environ 2 fois moindre.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #14 21/08/2020 17h03

Membre
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DrMinimal, le 20/08/2020 a écrit :

Bonjour,

Vous avez également la possibilité de faire un montage dans une SCI à l’impôt sur les sociétés à l’instar de Malolechat, SCI qui aura sa propre fiscalité.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Bonjour

Pourquoi ne pas simplement acheter à crédit 50% de SCPI de rendement et 50% de SCPI de PV ? (de ce fait les intérêts couvrent les revenus et 0 imposition)
C’est la solution que j’envisage pour mon premier investissement en SCPI mais je vois très peu de monde en parler sur le forum, savez-vous pourquoi ? Cela me semble pourtant une bonne option, et si dans 5 à 10 ans les intérets deviennent trop faible il suffit d’en racheter à crédit. Et au bout de 30 ans la revente des SCPI de PV peut se faire avec 0 imposition sur les PV.
Evidemment il ne faut pas avoir besoin de cet argent d’ici là mais cela me semble un bon moyen de se constituer une patrimoine pour la retraite.

Dernière modification par bed43fr (21/08/2020 17h04)

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