SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

Bonjour

La proposition :

On me propose un financement à un taux défiant toute concurrence pour un investissement dans les SCPI suivantes :
AEW PATRIMOINE SANTE    AEW Patrimoine
FRUCTIPIERRE    AEW Patrimoine
FRUCTIREGIONS EUROPE    AEW Patrimoine
LAFFITTE PIERRE    AEW Patrimoine
PIERRE PLUS    AEW Patrimoine

Malgré mon insistance ils ne veulent pas financer d’autres maisons de gestion, prétextant qu’ils sont actionnaires majoritaires et que c’est ça ou rien.
Comme le taux est très intéressant je ne voudrais pas jeter le bébé avec l’eau du bain donc j’étudie malgré tout très sérieusement cette proposition, j’ai rendez-vous dans quelques jours avec le cgp.

Mes analyses :

J’ai voulu comparer ces SCPI entre elles pour trouver les meilleures et celles qui me conviennent le mieux et j’ai voulu les comparer avec ma plus grosse ligne dans mon prêt précédent (Pierval Santé).
J’ai donc recherché tous les indicateurs qui me paraissaient les plus parlants et je les ai compilés en colorisant (vert/jaune/orange) les points forts et faibles :


Pensez-vous que ma méthode de comparaison est bonne et exhaustive ?

Insatisfait par cette comparaison j’ai voulu faire ressortir les TRI sur 5 et 10 ans et comparer l’investissement dans les 3 premières (fructipierre, fructiregions  Europe et laffitte Pierre) avec mon investissement à crédit précédent qui portait sur 5 SCPI : Eurovalys (20%), Immorente (10%) Epargne Pierre (20%) Activimmo (15%) et Pierval Santé (35%)
J’ai utilisé la fonction TRI() d’Excel. Le TVDM moyen sur les 4 dernières années. Une revente à 5 ou 10 ans avec 11% de decôte pour les SCPI de la banque 1 et 89% de décôte pour les SCPI de la banque 2 (tirés des prix de retraits actuels)

Il en ressort qu’en tenant compte de la revalorisation des parts sur 5 ans, les SCPI proposées ne me semble plus si mauvaises.

note : pour la valeur à 10 ans j’ai appliqué 2 fois la revalorisation à 5 ans.

banque    TVDM    revalo 5 ans    achat    A1    A2    A3    A4    A5    TRI 5 ans                   
banque 1    4,61%    1,35%    -100    4,61    4,61    4,61    4,61    94,8115    2,76%                   
banque 2    4,04%    8,50%    -100    4,04    4,04    4,04    4,04    102,775    3,81%                   
                                                       
                                                       
banque    TVDM    revalo 5 ans    achat    A1    A2    A3    A4    A5    A6    A7    A8    A9    A10    TRI 10 ans
banque 1    4,61%    1,35%    -100    4,61    4,61    4,61    4,61    4,61    4,61    4,61    4,61    4,61    97,1    3,98%
banque 2    4,04%    8,50%    -100    4,04    4,04    4,04    4,04    4,04    4,04    4,04    4,04    4,04    110    4,52%

Qu’en pensez-vous ? J’ai essayer d’appliquer tout ce que j’ai appris via cette file ou via les divers posts d’évaluation des SCPI du forum.

Mes conclusions :

Je me laisserais bien tenter par les 3 premières :
40% sur la première (AEW Patrimoine Santé) car elle est sur la santé, qu’elle a des frais très réduits et qu’elle devrait surperformer les premières années.
30% sur la seconde (Fructipierre) car elle a un très bon taux de revalorisation.
30% sur la troisième (Fructiregion Europe) car elle a un bon TVDM

Quelques tentatives de réponses a ces questions :

- non

- la raison, c’est sans doute que la banque connaît ces SCPI, et qu’il y a une commission (vers 5% du montant investi) pour le commercialisateur, et je pense que ces SCPI arrivent encore à collecter

- non,  mais faut-il absolument tenir compte du vent quand on envisage un tel investissement sur très longue durée (au moins 10 ans , en moyenne un associé revend des parts après plus de 50 ans) ?

- non, les SCPI sont un peu moins "a la mode", et je pense que la collecte des SCPI va diminuer en 2022 et 2023, vs 2010 et 2021 (cf hausse des taux mais pas des rendements des SCPI, risque sur les prix des biens immobiliers donc sur le prix des parts, et plus difficile d’obtenir un prêt).

Asn540, le 05/10/2022 a écrit :

- si la banque propose ce taux très alléchants pour ces SCPI qui sont en fait les siennes, quelle est sa raison ? Est-ce parce que lesdites SCPI ont beaucoup de mal à collecter ?

- est-ce une bonne idée d’investir dans des SCPI qui ont du mal à collecter alors que le gros vent de la hausse des taux d’intérêt n’est pas encore passé ?

Vous n’y êtes pas du tout, en tant qu’employé de ma banque j’ai droit à un taux collab de 1.16% sur 20 ans sans frais de garantie et sans frais de dossier.

Asn540, le 05/10/2022 a écrit :

- avez-vous essayé de corréler le nombre de messages dans la rubrique « foncières non cotées » de ce forum avec les collectes des SCPI ? Et si oui que vous inspire la quasi division par 10 du nombre de messages depuis deux / trois mois ?

Je corrèle ça avec la file "trouver un crédit pour des SCPI" où on lit fréquemment des offres avec un taux de 3% : 3% de crédit + les assurances + les frais de garantis pour des SCPI qui avec la crise covid ont rapporté 3,5% à 4,5% ajoutez par dessus les impôts et vous comprenez pourquoi plus personne n’achète de SCPI.
Mais en quoi est-ce que cela doit guider ma décision d’achat ?

Existe t’il d’autres SCPI comme Corum qui permettent l’investissement progressif mensuel, et le réinvestissement immédiat des dividendes perçus ?

bed43fr, le 06/10/2022 a écrit :

Je corrèle ça avec la file "trouver un crédit pour des SCPI" où on lit fréquemment des offres avec un taux de 3% : 3% de crédit + les assurances + les frais de garantis pour des SCPI qui avec la crise covid ont rapporté 3,5% à 4,5% ajoutez par dessus les impôts et vous comprenez pourquoi plus personne n’achète de SCPI.
Mais en quoi est-ce que cela doit guider ma décision d’achat ?

Comme l’a indiqué Granite, la collecte au T1 et T2 a atteint des niveaux records..

Après peut-être que le recours au crédit est moins fréquent mais la pierre est tellement ancrée comme un placement sûr et performant que beaucoup veulent juste acheter

Dernière modification par NicolasV (11/10/2022 15h21)